STILISTI URBANI - MADE IN MILANO
RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE AL 30 GIUGNO 2026
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ORGANI DI AMMINISTRAZIONE E CONTROLLO ............................................................................. 3
STRUTTURA DEL GRUPPO AL 30 GIUGNO 2026 ............................................................................. 4
PREMESSA ................................................................................................................................... 5
RELAZIONE INTERMEDIA SULLA GESTIONE DEL GRUPPO ABITARE IN ............................................ 7
Andamento gestionale del Gruppo nel periodo che chiude al 30 Giugno 2026 ............................... 9 Conto economico consolidato riclassificato .................................................................................. 9 Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata ................................................... 11 Indebitamento finanziario .......................................................................................................... 12 Principali attività ed eventi del período ...................................................................................... 13 Eventi successivi al 3 0 Giugno 2026 ............................................................................................ 14 Evoluzione prevedibile della gestione ......................................................................................... 15 Attività di ricerca e sviluppo ....................................................................................................... 16 Cenni generali sui principali contenziosi in essere ....................................................................... 16 Altre informazioni ...................................................................................................................... 16 Prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria consolidata ............................................... 17 Prospetto di Conto Economico consolidato ................................................................................. 18 Prospetto di Conto Economico complessivo consolidato ............................................................. 19 Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto .......................................................................... 20 Rendiconto Finanziario consolidato (metodo indiretto) .............................................................. 21
DICHIARAZIONE AI SENSI DELL’ART.154 BIS C.2 DEL D.LGS 58/1998 ............................................ 22
3 ORGANI DI AMMINISTRAZIONE E CONTROLLO
Consiglio di Amminstrazione Luigi Francesco Gozzini – Presidente e Amministratore Delegato Marco Claudio Grillo – Amministratore Delegato Eleonora Reni – Consigliere Antonella Lillo – Consigliere Indipendente Stefano Massarotto – Consigliere Indipendente Mario Benito Mazzoleni – Consigliere Indipendente Nicla Picchi – Consigliere Indipendente Giuseppe Carlo Vegas – Consigliere Indipendente
Collegio Sindacale
Ivano Passoni – Presidente Matteo Ceravolo – Sindaco Effettivo Elena Valenti – Sindaco Effettivo Fanny Butera – Sindaco Supplente Marco Dorizzi - Sindaco Supplente Società di Revisione BDO Italia S.p.A.
Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili
Cristiano Contini
4 Struttura del gruppo al 30 Giugno 2026
Milano City Village S.r.l.
Trilogy Towers S.r.l.
Palazzo Naviglio S.r.l.
Savona 105 S.r.l.
Porta Naviglio Grande S.r.l.
TheUnits S.r.l.
Lambrate Twin Palace S.r.l.
Abitare In Development 5 S.r.l.
MyCity S.r.l.
Abitare In Development 3 S.r.l., Abitare In Development 4 S.r.l., Abitare In Development 6 S.r.l, Abitare In Development 7 S.r.l., Mivivi S.r.l., Smartcity SIINQ S.r.l., Volaplana S.r.l., Deametra SIINQ S.r.l., Immaginare S.r.l., Creare S.r.l., Hommi S.r.l., Housenow S.r.l., Accursio S.r.l., Citynow S.r.l., Ziro S.r.l, Costuire In S.r.l, Edimi S.r.l., New Tacito S.r.l., Just Home S.r.l., Hub32 S.r.l., MyTime S.r.l., GMC Holding S.r.l. Homizy SIIQ S.p.A. Abitare In Maggiolina S.r.l.
5 PREMESSA
Il 18 marzo 2016 è entrato in vigore decreto legislativo 15 febbraio 2016, n. 25 di attuazione della direttiva 2013/50/UE recante modifiche della Direttiva 2004/109/CE in materia di informazioni sugli emittenti quotati (c.d. Direttiva Transparency ) (il “Decreto”). Il Decreto ha eliminato l’obbligo di pubblicazione del resoconto intermedio sulla gestione al fine di ridurre gli oneri amministrativi a carico degli emittenti quotati e di attenuare l’orientamento ai risultati di breve termine da parte d egli emittenti e investitori.
Con avviso del 21 aprile 2016, Borsa Italiana ha specificato che per gli emittenti con azioni quotate al segmento Star continueranno ad applicarsi le disposizioni del Regolamento di Borsa in materia di pubblicazione del resoconto intermedio sulla gestione e, in particolare, l’articolo 2.2.3, comma 3 del Regolamento di Borsa.
Conseguentemente il presente resoconto intermedio sulla gestione è stato predisposto in continuità con i precedenti resoconti intermedi, secondo quanto indicato dal preesistente art. 154 -ter, comma 5 del Testo Unico della Finanza ("TUF"). Pertanto, non son o adottate le disposizioni del principio contabile internazionale relativo all’informativa finanziaria infrannuale (IAS 34 “Bilanci intermedi”).
Per la valutazione e la misurazione delle grandezze contabili incluse nel presente Resoconto intermedio sulla gestione sono stati applicati i principi contabili internazionali International Accounting Standards (IAS) e International Financial Reporting Standards (IFRS) emanati dall’International Accounting Standards Board (IASB) e le relative interpretazioni emanate dall’International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC), omologati dalla Commissione Europea e in vigore al momento dell’approvazione del presente Resoconto. I principi e i criteri contabili sono omogenei con quelli utilizzati per la redazione del bilancio al 3 0 settembre 2025 cui, per maggiori dettagli, si fa rinvio.
In considerazione del fatto che Abitare In S.p.A. (di seguito anche “ AbitareIn ”) detiene partecipazioni di controllo, il Resoconto intermedio è stato redatto su base consolidata. Tutte le informazioni incluse nel presente Resoconto sono relative ai dati consolidati del Gruppo AbitareIn .
Il Resoconto intermedio sulla gestione al 30 giugno 202 6 è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione il 6 agosto 2026.
Le situazioni trimestrali delle società controllate, utilizzate per la redazione del presente Resoconto intermedio sulla gestione consolidato sono state riclassificate per renderle omogenee con quella della controllante.
I dati del presente documento sono espressi in Euro, se non diversamente indicato.
L’are a di consolidamento al 3 0 giugno 2026 è invariata rispetto all’esercizio chiuso al 30 settembre 2025 .
6 Di seguito l’elenco delle società incluse nell’area di consolidamento (integralmente consolidate):
*: Possedute al 71,20 % da Abitare In S.p.A. tramite Homizy S.p.A.
Società Sede Capitale sociale % di possesso Abitare In Development 3 S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Abitare In Development 4 S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Abitare In Development 5 S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Abitare In Development 6 S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Abitare In Development 7 S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Abitare In Maggiolina S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 100.000 100% Accursio S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Citynow S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Costruire In S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Creare S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Deametra Siinq S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 50.000 71,20%* Edimi S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% GMC Holding S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Homizy Siiq S.p.A. Milano, via degli Olivetani 10/12 115.850 71,20% Hommi S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Housenow S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Hub32 S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Immaginare S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Just Home S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Lambrate Twin Palace S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Milano City Village S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Mivivi S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% MyCity S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% MyTime S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% New Tacito S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Palazzo Naviglio S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Porta Naviglio Grande S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Savona 105 S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Smartcity Siinq S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 50.000 71,20%* TheUnits S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Trilogy Towers S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Volaplana S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100% Ziro S.r.l. Milano, via degli Olivetani 10/12 10.000 100%
7 RELAZIONE INTERM EDIA SULLA GESTIONE DEL GRUPPO ABITARE IN
Il Gruppo AbitareIn è specializzato nello sviluppo di progetti residenziali di rigenerazione e riedificazione urbana che prevedono l’acquisto di immobili dismessi o abbandonati, la loro demolizione o il recupero per la realizzazione di nuovi complessi residenziali (demolizione e costruzione vengono integralmente affidate in outsourcing tramite la sottoscrizione di contratti di appalto) e , infine, la commercializzazione degli stessi . Il Gruppo si rivolge prevalentemente alle famiglie, focalizzando, principalmente, la propria attività di sviluppo sulle zone semi- centrali e semi -periferiche della città di Milano, la cui selezione - frutto di un’attenta attività di ricerca all’interno d i un portafoglio di opportunità delineate da un team interno all’Emittente - avviene sulla base del tessuto socio -economico, delle dinamiche demografiche e del rapporto domanda-
offerta.
La rigenerazione urbana , al centro del nostro lavoro quotidiano, è per noi anche una sfida etica :
dare nuova dignità agli spazi e alle persone che li abitano. Selezioniamo per questo immobili e territori con caratteristiche tali da favorire l’incremento del loro valore nel tempo e contribuire positivamente alla qualità dell’abitare in città.
In questo scenario, l’innovazione e le performance degli edifici sono fattori essenziali, che ci consentono di mantenere leadership e competitività su un mercato in cui la domanda di case è sempre più orientata verso edifici con alte prestazioni energetiche, caratterizzati da una gestione responsabile delle risorse nat urali e con una particolare attenzione verso il benessere delle persone che vi abitano.
AbitareIn è consapevole di operare in un contesto, quello della rigenerazione urbana, che coinvolge diversi interessi: per questo il nostro obiettivo è perseguire la sostenibilità dei progetti , da un punto di vista non soltanto economico , ma anche sociale ed ambientale.
In questo sforzo ci orientiamo grazie a un sistema di valori che mette al centro un’architettura rispettosa dell’ambiente e delle dinamiche del territorio (Built for planet ), con attenzione alle persone , ad iniziare dai clienti e dalle nostre risorse che li aiutano a sviluppare e personalizzare il progetto di casa ( Built for People ). Abitare In guarda oltre l’orizzonte del singolo sviluppo residenziale, con una visione industriale di lungo periodo, una governance trasparente e progetti scalabili di rigenerazione che hanno impatti indiretti sulla città e i suoi abitanti ( Built for Prosperity ).
Nasce così il nostro modello, capace di creare valore per tutti i soggetti coinvolti: gli azionisti, i clienti, i dipendenti, la città. Per raggiungere questi risultati siamo costantemente al lavoro su più fronti:
• Perfezionamento del modello di business che, grazie alla struttura societaria, alla modalità di finanziamento dei progetti, alle tempistiche di realizzazione, garantisce i nostri azionisti;
• Forte attenzione all’impatto dei progetti sull’ambiente , attraverso la realizzazione di soli immobili con elevatissima efficienza energetica e con importanti aree destinate a verde;
• Massimizzazione degli effetti sulla città e sul territorio , mediante progetti di rigenerazione urbana che contribuiscono a incrementare lo standard qualitativo degli edifici;
• Investimento di risorse per la continua formazione dei dipendenti e dei collaboratori, sia su tematiche professionali, sia allo scopo di creare un ambiente di lavoro positivo e propositivo.
8 La realizzazione dei nostri progetti di rigenerazione urbana sostenibile contribuisce a creare valore per la città e per i suoi quartieri:
1. il recupero di edifici abbandonati e in stato fatiscente ha come effetto immediato la riqualificazione non solo dello spazio interessato dall’intervento ma dell’intero quartiere, con conseguente crescita di valore degli immobili circostanti.
2. I progetti abitativi sono frequentemente integrati con la realizzazione di opere pubbliche di cui beneficia l’intero quartiere.
3. Nel caso di vecchi immobili interessati da importanti problematiche ambientali, l’intervento prevede anche la bonifica dei suoli, oltre alla rimozione e smaltimento di materiali pericolosi quali l’amianto, a beneficio della sicurezza e del benessere di tut ti i cittadini.
4. La realizzazione di complessi immobiliari composti da centinaia di appartamenti comporta l’aumento della popolazione nella zona e, quindi, l’incremento nella richiesta di servizi che si traduce nel maggior introito per le attività del quartiere e nella nas cita di nuove attività.
A partire dalla fine del 2019, il Gruppo ha avviato il progetto denominato “Homizy”. Homizy S.p.A.
oggi è una PMI Innovativa, posseduta per il 7 1,2% dalla capogruppo Abitare In S.p.A., dedicata allo sviluppo di una nuova linea strategica di business, ossia lo sviluppo e la messa a reddito di immobili residenziali attraverso soluzioni c.d. di co -living, quotata sul mercato Euronext Growth Milan, segme nto Professionale.
In particolare, Homizy si propone di offrire ai giovani, di età compresa tra i 20 e i 35 anni, che intraprendono un percorso lavorativo in una città diversa da quella di origine o che, comunque, sono alla ricerca di una propria autonomia abitativa rispetto alla famiglia, una soluzione abitativa che possa garantire efficienza nella gestione e nella manutenzione, servizi innovativi e spazi di
socializzazione
9 Andamento gestionale del Gruppo nel periodo che chiude al 30 giugno 2026 Nel seguito si riportano i principali elementi del Conto economico consolidato riclassificato e della situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata.
Conto economico consolidato riclassificato
Descrizione
Valori in unità di Euro 30.06.2026 % sui ricavi
della
gestione
caratteristica 30.06.2025 % sui ricavi
della gestione
caratteristica
Ricavi dalla vendita di immobili 73.432.939 132,79% 10.642.779 12,59% Ricavi Affitti 545.023 0,99% Variazione delle rimanenze prodotti in corso di lavorazione e finiti (28.970.769) -52,39% 40.345.761 47,71% Variazione delle rimanenze acquisto complessi immobiliari 4.270.000 7,72% 10.500.000 12,42% Altri ricavi 6.024.304 10,89% 23.068.084 27,28% Totale ricavi consolidati 55.301.497 100,00% 84.556.624 100,00% Costi di produzione 44.398.502 80,28% 69.636.983 82,36%
VALORE AGGIUNTO 10.902.994 19,72% 14.919.641 17,64%
Costo del lavoro 2.915.244 5,27% 2.837.952 3,36% Altri costi operativi 2.532.888 4,58% 2.515.338 2,97% Ebitda 5.454.863 9,86% 9.566.351 11,31% Ammortamenti, svalutazioni ed altri accantonamenti 2.463.451 4,45% 991.423 1,17% Ebit 2.991.412 5,41% 8.574.928 10,14% Proventi e oneri finanziari e rettif. di valore di attività finanziarie (5.935.981) -10,73% (6.564.234) -7,76% Ebt (2.944.570) -5,32% 2.010.694 2,38% Imposte sul reddito 812.555 1,47% (901.201) -1,07% Utile (perdita) dell'esercizio (2.132.015) -3,86% 1.109.493 1,31%
La valutazione dell’andamento economico del Gruppo viene svolta considerando alcuni indicatori alternativi di performance (Misure Alternative di Performance), così come previsto dalla European Securities and Markets Authority (ESMA) in seguito all’emanazione della comunicazione CONSOB del 3 dicembre 2015 n.92543/15, che rende applicabili gli orientamenti pubblicati il 5 ottobre 2015 dall’ESMA circa la loro presentazione nelle informazioni regolamentate diffuse o nei prospetti pubblicati a partire dal 3 luglio 2016.
Di seguito la descrizione degli indicatori indicativi di performance economica utilizzati dal Gruppo:
- Valore Aggiunto (o VA): rappresenta un indicatore della performance operativa ed è calcolato sottraendo i costi di produzione ai ricavi della gestione caratteristica del Gruppo;
10 - EBITDA (o Margine Operativo Lordo): rappresenta un indicatore della performance operativa ed è calcolato sommando all’EBIT gli ammortamenti, le svalutazioni ed altri accantonamenti.
Il terzo trimestre dell’esercizio ha chiuso con RICAVI CONSOLIDATI pari a € 55,3 milioni (€ 84,6 mln al 30 giugno 2025), principalmente derivanti da:
- € 73,4 mln di ricavi per vendite derivanti principalmente dai rogiti delle unità immobiliari dei progetti ultimati (€ 10,6 mln al 30 giugno 2025);
- € 4,3 mln di variazione delle rimanenze per acquisto di nuovi complessi immobiliari, relativi all’acquisto definitivo di un’area in Milano (€ 10,5 mln al 30 giugno 2025);
- € - 28,9 mln di variazione negativa delle rimanenze per avanzamento lavori, al netto dello scarico di magazzino dovuto alla consegna (conseguente al rogito di compravendita) degli appartamenti ai clienti (variazione positiva di € 40,3 mln al 30 giugno 2025 ).
Avanzamento della produzione pari a € 48,2 mln.
- € 6,0 mln di Altri Ricavi (€23,1 mln al 30 giugno 2025) includono principalmente:
• Gli incrementi delle immobilizzazioni materiali in corso inerenti agli investimenti in immobili destinati alla locazione nella forma del co -living in capo alle controllate Smartcity S.r.l. e Deametra S.r.l. per complessivi 4,8 mln;
• Altri ricavi per service verso terzi relativi a servizi pre e post -vendita in capo alla holding AbitareIn per un ammontare pari a circa € 1,0 mln.
EBITDA CONSOLIDATO PARI A € 5,5 MLN (€ 9,6 mln al 30 giugno 2025)
L’EBT CONSOLIDATO è negativo per € 2,9 mln (positivo per € 2,0 mln nel terzo trimestre 2025). La marginalità è fortemente influenzata dalla situazione di stallo urbanistico del Comune di Milano, con conseguente mancato avvio di nuovi progetti, dal recepime nto delle nuove linee guida del Comune di Milano sulle nuove regole per il rilascio dei titoli autorizzativi, nonché dall’incremento dell’incidenza dei costi fissi di struttura, che la Società ha ritenuto di preservare per mantenere la piena capacità opera tiva necessaria alla ripresa dell’attività una volta superata la fase di incertezza autorizzativa. Inoltre, il dato è influenzato negativamente, per euro 2,0 mln, dagli ammortamenti e dagli oneri connessi all’entrata in esercizio dei due edifici in co -living della controllata Homizy, in fase di progressiva locazione.
11 Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata
Impieghi
Valori in unità di Euro 30.06.2026 30.09.2025 Immobilizzazioni immateriali 1.551.017 1.765.978 Immobilizzazioni materiali 70.175.095 61.994.085 Immobilizzazioni finanziarie 0 Partecipazioni in altre imprese 844.050 1.288.294 Altre attività non correnti 1.447.603 3.808.132 Altre attività correnti 18.796.850 31.436.077 Magazzino 238.537.237 260.699.958 Altre passività correnti e non correnti (79.841.348) (99.150.096)
CAPITALE INVESTITO NETTO 251.510.504 261.842.428
Disponibilità liquide (7.265.248) (4.900.576) Attività finanziarie iscritte al fair value (3.027.192) (3.004.692) Debiti finanziari correnti 67.262.271 53.499.662 Debiti finanziari non correnti 85.640.980 105.190.031
INDEBITAMENTO FINANZIARIO NETTO 142.610.812 150.784.425
Capitale sociale 133.075 133.075 Riserve e utili (perdite) a nuovo 110.898.632 110.540.890 Utile (perdita) d'esercizio (2.132.015) 384.038
PATRIMONIO NETTO 108.899.693 111.058.003
FONTI DI FINANZIAMENTO 251.510.504 261.842.428
La variazione delle immobilizzazioni materiali è dovuta principalmente, al netto degli ammortamenti di periodo, all’iscrizione di mobili e arredi a seguito della sottoscrizione di contratt i di leasing degli arredi presenti negli appartamenti e nelle parti comuni negli immobili dei progetti di locazione nella forma del co -living, in capo alla controllata Homizy S.p.A., per un valore complessivo pari a € 4, 5 mln, e ai costi di sviluppo afferenti agli immobili destinati alla locazione nella formula del co -living da parte della controllata Homizy S.p.A. per un valore complessivo di € 4, 8 mln.
Le partecipazioni in altre imprese si sono ridotte per la svalutazione della partecipazione in Tecma Solutions S.p.A. per un importo pari a € 0,4 mln .
Il decremento delle rimanenze di magazzino , è dovuto principalmente agli scarichi derivanti dalle consegne delle unità immobiliari dei progetti ultimati.
12 Indebitamento finanziario netto
Indebitamento finanziario Netto 30.06.2026 30.09.2025 Variazione 30.06.2026 valori in unità di Euro A. Disponibilità liquide 7.265.248 4.900.576 2.364.672 B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide
-
-
C. Altre attività finanziarie correnti
3.027.192
3.004.692 22.500
D. Liquidità (A)+(B)+(C) 10.292.440 7.905.268 2.387.172 E. Debito finanziario corrente 5.756.311
2.452.795 3.303.516
F. Parte corrente dell'indebitamento non corrente 61.505.961 51.046.867 10.459.094 G. Indebitamento finanziario corrente (E)+(F) 67.262.271 53.499.662 13.762.609 H. Indebitamento finanziario corrente netto (G) -(D) 56.969.831 45.594.394 11.375.437 I. Debito finanziario non corrente 85.640.980 105.190.031 (19.549.051) J. Strumenti di debito -
-
-
K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti -
-
-
L. Indebitamento finanziario non corrente (I)+(J)+(K) 85.640.980 105.190.031 (19.549.051) M. Totale indebitamento finanziario netto (H)+(L) 142.610.812 150.784.425 (8.173.613)
L‘indebitamento finanziario netto rappresenta un indicatore della struttura finanziaria ed è calcolato come una somma dei debiti finanziari a breve (“Debito finanziario corrente” e “Parte corrente dell’indebitamento non corrente”) e lungo termine (“Debito finanziario non corrente”, “Strumenti di debito” e “Debiti commerciali e altri debiti non correnti”) al netto della liquidità e dei mezzi equivalenti (“Disponibilità liquide”, “Mezzi equivalenti a disponibilità liquide” e “Altre attività finanziarie correnti”). Tale indice viene calcolato come previsto dall’orientamento n.39 emanato il 4 marzo 2021, applicabile dal 5 maggio 2021 in liena con il richiamo di attenzione n.5/21 emesso dalla CONSOB il 29 aprile 2021.
Le altre attività correnti sono costituite esclusivamente da linee di investimento effettuate dalla holding Abitare In S.p.A. la cui duration non è oltre i 12 mesi.
L’indebitamento finanziario netto di gruppo è pari a € 142,6 mln (€ 150,8 mln al 30 settembre 2025), di cui Euro 28,9 mln relativi alla holding Abitare In S.p.A., Euro 39,6 milioni relativo al Gruppo Homizy ed Euro 74,2 mln relativo ai veicoli operativi.
La variazione è da imputarsi principalmente all’assorbimento derivante dall’attività ordinaria per complessivi Euro 60 mln, a fronte di incassi derivanti principalmente dai rogiti delle unità immobiliari per un importo complessivo di circa Euro 60 mln e della caparra versata da Techbau alla sottoscrizione del contratto preliminare.
13 Principali attività ed eventi del período
Nel periodo di riferimento, il Gruppo ha pro seguito nelle proprie attività operative sulle aree della pipeline, sia su quelle con attività cantieristiche già avviate, sia su quelle in stadio meno avanzato.
Sempre nel periodo di riferimento, la Società ha avviato, con un primario operatore internazionale, una joint venture per lo sviluppo di un progetto residenziale di oltre 200 appartamenti a Roma.
In data 21 gennaio 2026, l’Assemblea dei soci di AbitareIn ha deliberato, tra le altre, il con -ferimento al Consiglio di Amministrazione dei poteri per l’acquisto e la disposizione di azioni proprie, della durata di 18 mesi e per massimi € 20 mln, nonché la revoca della precedente autorizzazione.
L’assemblea, in sede straordinaria, ha inoltre approvato l’integrazione dell’art. 3 (oggetto) dello Statuto Sociale esplicitando, tra le attività strumentali al conseguimento dell’oggetto sociale, la facoltà per la Società di sottoscrivere, anche mediante il conferimento di immobili, nonché di acquistare o alienare quote di Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio (OICR), eventualmente da costituire.
Nel mese di febbraio sono stati ultimati i lavori di Palazzo Sintesy - parte del Programma di Riqualificazione Urbana di Rubattino - i cui rogiti sono iniziati negli ultimi giorni del mese di marzo.
Alla data della presente relazione, sono state rogitate 12 8 unità immobiliari, per complessivi Euro 54,3 mln.
È stato, inoltre, completato e aperto il secondo edificio in locazione residenziale con la formula del co-living della controllata Homizy S.p.A.
Nel mese di giugno, sono stati ultimati i lavori d el secondo edificio del progetto di Porta Naviglio Grande, i cui rogiti sono iniziati negli ultimi giorni del mese. Alla data della presente relazione, sono state rogitate 33 unità immobiliari, per complessivi Euro 16,3 mln.
In data 9 giugno 2026 la Società ha sottoscritto un accordo preliminare per la cessione a Techb au S.p.A. delle partecipazioni rappresentative del 100% del capitale sociale in 14 società veicolo e riferibili ad altrettante iniziative residenziali in attesa di autorizzazione.
L’operazione ha ad oggetto la cessione delle partecipazioni totalitarie detenute da Abitare In nelle seguenti società veicolo: Accursio S.r.l., Citynow S.r.l., Creare S.r.l., Abitare In Development 4 S.r.l., Abitare In Development 6 S.r.l., Savona 105 S.r.l., Edimi S.r.l., GMC Holding S.r.l., Hommi S.r.l., Housenow S.r.l., Immaginare S.r.l., New Tacito S.r.l., Volaplana S.r.l. e Ziro S.r.l., le quali detengono, o sono promissarie acquirenti, ciascuna un’iniziativa di sviluppo residenziale nel Comune di Milano (ad eccezione di Abitare In Development 6 s.r.l. la cui iniziativa immobiliare interessa un’area nel Comune di Fi renze), che non hanno ancora ottenuto i relativi titoli autorizzativi alla realizzazione, per circa complessivi 164.000 mq commerciali.
Si segnala inoltre che il c ontratto prevede la cessione, al verificarsi di determinate condizioni, anche della partecipazione del 100% in Mivivi S.r.l. ovvero, in alternativa, dei relativi diritti edificatori, a discrezione dell’ acquirente, ad un corrispettivo pari a massimi Euro 2,6 milioni.
L’operazione si inserisce nel contesto del perdurante rallentamento del ciclo autorizzativo urbanistico nel Comune di Milano, che continua a determinare significativi impatti operativi, economici e finanziari sulla Società e sul G ruppo. (Si rimanda al paragrafo successivo per maggiori informazioni sui termini dell’accordo).
In tale contesto, il mantenimento nel perimetro del Gruppo delle i niziative immobiliari avrebbe comportat o, per un periodo allo stato non prevedibile, il sostenimento di costi di struttura e oneri di mantenimento a fronte di una persistente incertezza circa i tempi e le modalità di ripresa dell’ordinario iter autorizzativo.
14 Eventi succes sivi al 3 0 giugno 2026 In data 20 luglio 2026 si è tenuta l’Assemblea ordinaria degli Azionisti della Società, convocata per esprimere il proprio orientamento non vincolante sull’unico punto all’ordine del giorno: “Cessione a Techbau S.p.A. delle partecipazioni detenute da Abitare In S.p.A. in alcune società controllate: parere non vincolante dell’Assemblea ordinaria dei soci”.
La proposta del Consiglio di Amministrazione, descritta nella Relazione Illustrativa messa a disposizione degli azionisti sul sito internet della Società e sul meccanismo di stoccaggio autorizzato 1Info ( www.1info.it) in data 19 giugno 2026, è stata approvata con il voto favorevole del 66,7% del capitale rappresentato in assemblea.
Nel corso della discussione assembleare, taluni azionisti hanno sollecitato il Consiglio di Amministrazione ad assumere in tempi rapidi le determinazioni relative all'impiego dei proventi derivanti dall’operazione in un'ottica di distribuzione di valore ag li azionisti. Il Consiglio di Amministrazione, pertanto, si riunirà tempestivamente al fine di valutare e deliberare in merito, nel rispetto della normativa applicabile e tenuto conto delle esigenze della Società e del Gruppo.
In data 27 luglio 202 6 la Società ha pubblicato il suo sesto Bilancio di Sostenibilità, relativo all’esercizio 202 5, redatto su base volontaria per condividere con tutti gli stakeholder i progressi della Società lungo la propria strategia di sviluppo responsabile. Il documento misura l'impatto concreto delle scelte aziendali in ambito Sociale, Economico, Ambientale e di Governance, in un anno in cui le regole europee sulla decarbonizzazione degli edifici hanno compiuto un passo decisivo dalla fase delle intenzioni a quella dell'applicazione.
Il documento è stato redatto in conformità alle Linee Guida del GRI Sustainability Reporting Standard (GRI Standards) del 2021 e descrive l’impegno di AbitareIn, guidato dai Sustainable Development Goals (SDGs), ossia i 17 Obiettivi di Sviluppo Sostenibile individuati dalle Nazioni Unite nel 2015, diretti alla salvaguardia del p ianeta e al benessere dei suoi a bitanti.
In data 30 luglio 2026 s i è perfezionata la cessione a Techbau New Living S.r.l., designata da Techbau S.p.A. quale acquirente delle partecipazioni rappresentative del 100% del capitale sociale di 14 società veicolo, riferibili ad altrettante iniziative residenziali in attesa di autorizzazione , il cui relativo contratto preliminare era stato sottoscritto in data 9 giugno 2026 .
L’enterprise value complessivo delle Società Target è stato determinato in Euro 141,1 milioni.
Il corrispettivo della cessione è pari a Euro 101,3 milioni, così corrisposti:
- Euro 8 mln, versati in data 12 giugno 2026,
- Euro 50,8 mln corrisposti in data 30 luglio 2026,
- Euro 42,5 mln entro il 9 settembre 2027; tale dilazione di pagamento è assistita da garanzia autonoma a prima richiesta.
L’operazione comporta anche una significativa riduzione dell’indebitamento consolidato del Gruppo, anche per effetto del trasferimento all’ac quirente del debito di progetto facente capo alle società cedute pari a Euro 40 mln.
Il contratto prevede altresì taluni meccanismi di revisione differita del c orrispettivo, in aumento e/o in diminuzione, connessi al verificarsi di specifici eventi futuri relativi alle singole iniziative
15 immobiliari. (Per maggiori informazioni, si rimanda alla Relazione Illustrativa - paragrafo 3.3 -
predisposta dalla Società per l’Assemblea del 20 luglio 2026 ).
In forza di addendum al contratto, le parti hanno concordato di riconoscere all’ acquirente una put , da esercitarsi entro il 31 ottobre 2026, su tre società target, al medesimo valore riconosciuto nell’ operazione (Euro 17,4 mln complessivi), e soggetto al solo aggiustamento per le variazioni della relativa posizione finanziaria netta alla data della rivendita. Il pagamento, nel caso, avverrebbe mediante compensazione parziale con la terza tranche (previst a entro il 9 settembre 2027) del corrispettivo dell’ operazione, senza quindi alcun esborso di cassa per la Società. Le iniziative eventualmente riacquistate da AbitareIn tornerebbero quindi nella piena disponibilità della Società, che ne valuterà le migliori modalità di valorizzazione.
Sempre in data 30 luglio 2026 il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di richiedere a Borsa Italiana S.p.A. l'esclusione delle azioni ordinarie della Società dalla qualifica di STAR, ai sensi dell'art. 2.5.7 del Regolamento dei Mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A.
La decisione è motivata principalmente dal mutamento del profilo dimensionale del Gruppo, che rende taluni adempimenti caratterizzanti del segmento STAR — tra cui la pubblicazione dei dati trimestrali — di limitata significatività.
In data 5 agosto 2026, la Società ha sottoscritto un contratto di servizi con un a primaria SGR per un progetto residenziale di circa 80 appartamenti a Milano, il quale prevede la conservazione dell’immobile esistente e la sua ristrutturazione, mediante un processo di rigenerazione di spazi attualmente vuoti. Sulla base del contratto, oltre all’attività di progettazione e predisposizione dell’iter autorizzativo (già svolta), la Società presterà i propri servizi per le attività di marketing, commercializzazione e gestione del cliente.
Evoluzione prevedibile della gestione Pur con un ridimensionamento del perimetro della pipeline in sviluppo conseguente alla conclusione dell’operazione di cessione a Techbau , il Gruppo continuerà la propria attività nel settore dello sviluppo residenziale.
In particolare, all'esito dell' operazione, Abitare In è rimasta titolare, tra l'altro: (i) della partecipazione di circa il 71% in Homizy S.p.A., società quotata su Euronext Growth Milan, segmento Professionale, attiva nel “build to rent” con la formula del co -living; (ii) della partecipazione totalitaria in Costruire In S.r.l., general contractor del Gruppo; (iii) del veicolo proprietario degli uffici siti in viale Umbria a Milano, di circa 2.000 mq di GLA, su cui insiste un debito di circa Euro 2,8 milioni; (iv) dei veicoli titolari dei progetti già muniti dei neces sari titoli autorizzativi e in fase avanzata di realizzazione ovvero in fase di consegna ai clienti, nonché (v) della struttura operativa e altri veicoli societari di minore rilevanza.
Inoltre, si rammenta che, alla data della presente relazione, è in corso un accordo per lo sviluppo in partnership di un progetto di oltre 200 appartamenti a Roma, ed è altresì stato finalizzato il contratto di prestazione di servizi per un'ulteriore iniziativa, per la realizzazione di circa 80 appartamenti a Milano , di proprietà di primaria SGR . Tali operazioni sono regolate da contratti di service, di durata mediamente quadriennale, che prevedono una remunerazione articolata in una componente fissa e
16 una componente variabile legata ai risultati economici del progetto, nonché alla quota di equity eventualmente investita da Abitare In nell’iniziativa.
Premesso che elemento determinante sarà l'evoluzione della situazione urbanistica milanese, nei prossimi mesi la Società sarà concentrata su: (i) la prosecuzione e l'ultimazione dei cantieri in corso, con la consegna degli appartamenti delle iniziative già autorizzate; (ii) l’ottimizzazione e l’alleggerimento della struttura finanziaria della Società; (iii) la v alutazione, in sede di Consiglio di Amministrazione, delle migliori modalità di valorizzazione dell’eventuale liquidità in eccesso, nell'interesse della Società e dei propri azionisti, e (iv) la valutazione di opportunità di investimento in nuove iniziativ e, anche in partnership con altri operatori, sviluppando ulteriormente il modello di business della Società attraverso contratti di service e altre forme di collaborazione che limitino l'impiego di capitale proprio, valorizzando il know -how maturato nel te mpo.
Attivit à di ricerca e sviluppo
Nel corso del terzo trimestre non si rilevano investimenti significativi.
Cenni generali sui principali contenziosi in essere
Non si segnalano variazioni rispetto a quanto descritto nel la Relazione Finanziaria Semestrale Consolidata al 31 marzo 2026.
Altre informazioni
Adesione al processo di semplificazione normativa adottato con delibera CONSOB n.18079 del 20 gennaio 2012 .
In data 10 dicembre 2020 il Consiglio di Amministrazione di Abitare In S.p.A. ha deliberato di aderire al regime di semplificazione previsto dagli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1 - bis, del Regolamento adottato da CONSOB con delibera n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni, avvalendosi pertanto della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione dei documenti informativi previsti dall’Allegato 3B del predetto Regolamento CONSOB in occasione di operazioni significative di fus ione, scissione, aumenti di capitale mediante conferimento di beni in natura, acquisizioni e cessioni.
17 Prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria consolidata
30.06.2026 30.09.2025
Attività materiali 70.175.095 61.994.085 Attività immateriali 1.551.017 1.765.978 Attività finanziarie - -
Partecipazioni in altre imprese 844.050 1.288.294 Attività per imposte anticipate 1.447.603 3.808.132
TOTALE ATTIVITÀ NON CORRENTI 74.017.766 68.856.489
Magazzino 238.537.237 260.699.958 Attività finanziarie iscritte al fair value 3.027.192 3.004.692 Crediti commerciali 1.304.372 4.124.892 Altre attività correnti 8.728.603 18.824.578 Attività per imposte correnti 8.763.875 8.486.607 Disponibilità liquide 7.265.248 4.900.576
TOTALE ATTIVITÀ CORRENTI 267.626.527 300.041.303
TOTALE ATTIVITÀ 341.644.292 368.897.792
Capitale sociale 133.075 133.075 Riserve 46.551.502 46.480.798 Utili/(perdite) a nuovo 60.984.786 60.668.696 Utile/(perdita) d'esercizio - 1.421.655 384.038
PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO 106.247.709 107.666.607
Utile e riserve di terzi 2.651.984 3.391.396
PATRIMONIO NETTO 108.899.693 111.058.003
Passività finanziarie non correnti 85.640.980 105.190.031 Benefici a dipendenti 597.923 379.231 Altre passività non correnti 805.703 630.938 Caparre e acconti da clienti non correnti 9.481.615 37.671.461 Passività per imposte differite 5.664.982 5.914.876
TOTALE PASSIVITÀ NON CORRENTI 102.191.203 149.786.537
Passività finanziarie correnti 67.262.271 53.499.662 Debiti commerciali 21.334.695 29.552.365 Altre passività correnti 15.527.672 12.555.763 Caparre e acconti da clienti correnti 26.239.471 11.284.762 Passività per imposte correnti 189.288 1.160.700
TOTALE PASSIVITÀ CORRENTI 130.553.397 108.053.252
TOTALE PASSIVITÀ 232.744.600 257.839.789
TOTALE PASSIVITÀ E PATRIMONIO NETTO 341.644.292 368.897.792
18 Prospetto di Conto Economico consolidato
30.06.2026 30.06.2025
Ricavi delle vendite 73.432.939 10.642.779 Ricavi degli affitti 545.023 Variazione delle rimanenze per avanzamento lavori 28.970.769 - 40.345.761 Variazione delle rimanenze per acquisto nuove aree 4.270.000 10.500.000 Altri ricavi 6.024.304 23.068.084
TOTALE RICAVI 55.301.497 84.556.624
Acquisti immobiliari allo sviluppo per la vendita 4.270.000 10.500.000 Acquisti immobiliari allo sviluppo per la messa a reddito - -
Acquisti materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci 20.128 35.707 Costi per Servizi 39.653.507 58.332.075 Noleggi ed altri 454.867 769.201 Costi per il personale 2.915.244 2.837.952 Ammortamenti 2.463.451 857.614 Svalutazioni e accantonamenti - 133.809 Altri costi operativi 2.532.888 2.515.338
TOTALE COSTI OPERATIVI 52.310.085 75.981.696
RISULTATO OPERATIVO (EBIT) 2.991.412 8.574.928
Proventi finanziari 41.824 233.655 Oneri finanziari (5.977.805) (6.797.889)
UTILE ANTE IMPOSTE (EBT) 2.944.570 - 2.010.694
Imposte 812.555 (901.201)
UTILE (PERDITA) D'ESERCIZIO 2.132.015 - 1.109.493
Di cui:
Risultato netto di competenza di terzi (710.360) (124.369) Risultato netto di competenza del Gruppo (1.421.655) 1.233.862
19 Prospetto di Conto Economico complessivo consolidato
30.06.2026 30.06.2025
Utile (perdita) dell'esercizio 2.132.015 - 1. 109.493 Altre componenti di conto economico complessivo Che non saranno successivamente riclassificate nel
risultato d'esercizio
Benefici ai dipendenti 14.977 ( 31.278) Effetto fiscale (3.594) 7. 543 Totale 11.383 ( 23.735) Che saranno successivamente riclassificate nel
risultato d'esercizio
Strumenti di copertura 55.724 ( 21.868) Effetto fiscale (13.374) 5. 249 Totale 42.350 ( 16.619) Totale variazione riserva oci 53.733 ( 40.354) Risultato del periodo complessivo (2.078.282) 1. 069.139
Di cui:
Risultato netto di compentenza di terzi (710.360) (124.369) Risultato netto di compentenza del Grupppo (1.367.922) 1.193.508
Prospetto delle variazioni del P atrimonio netto
Capitale
sociale Riserva
soprapprezz
o a
zioniRiserva
legaleRiserva stock
grant Riserva
FTA Riserva
azioni
p roprie Riserva da
consolidam
e
nto Riserva
OCI Utili a nuovo Utile d'esercizioTotale Pn di terzi T otale Patrimonio netto 1 ottobre 2024 133.075 41. 148.255 39.651 4.334.015 280.589 (5.113.365) 5.876.568 (83.020) 54.939.996 5.781.382 107.337.146 3.627.911 110.965.057 Risultato d'esecizio 1.233.862 1.233.862 (124.369) 1.109.493 Valutazione attuariale TFR (23.735) (23.735) (23.735) Valutazione derivati copertura (16.619) (16.619) (16.619) Variazione perimetro di consolidamento (52.526) (52.526) (29.974) (82.500) Destinazione risultato d'esercizio 5.781.382 (5.781.382) - -
Patrimonio netto 30 giugno 2025 133.075 41.148.255 39.651 4.334.015 280.589 (5.113.365) 5.876.568 (123.374) 60.668.852 1.233.862 108.478.128 3.473.568 111.951.696
Capitale
sociale Riserva
soprapprezz
o a
zioniRiserva
legaleRiserva stock
grant Riserva
FTA Riserva
azioni
p roprie Riserva da
consolidam
e
nto Riserva
OCI Utili a nuovo Utile d'esercizioTotale Pn di terzi T otale Patrimonio netto 1 ottobre 2025 133.075 41. 148.255 39.651 4.334.015 280.589 (5.113.365) 5.876.568 (84.915) 60.668.696 384.038 107.666.607 3.391.396 111.058.003 Risultato d'esecizio (1.421.655) (1.421.655) (710.360) (2.132.015) Valutazione attuariale TFR 14.980 14.980 14.980 Valutazione derivati copertura 55.724 55.724 55.724 Variazione perimetro di consolidamento (67.948) (67.948) (29.052) (97.000) Destinazione risultato d'esercizio 384.038 (384.038) - -
Patrimonio netto 30 giugno 2026 133.075 41.148.255 39.651 4.334.015 280.589 (5.113.365) 5.876.568 (14.211) 60.984.786 (1.421.655) 106.247.708 2.651.984 108.899.692
Rendiconto finanziario (metodo indiretto)
30.06.2026 30.06.2025
Attività operativa
Utile (perdita) dell'esercizio (2.132.015) 1.109.493 Imposte sul reddito (812.555) 901.201 Proventi finanziari (27.365) (233.655) Oneri finanziari 4.143.760 6.797.889 Accantonamenti netti 238.075 Ammortamenti e svalutazioni delle attività materiali e immateriali 2.463.451 857.614 Flusso finanziario prima della variazione del capitale circolante netto 3.635.276 9.670.617 Decremento/(incremento) delle rimanenze 22.162.721 (50.845.761) Incremento/(decremento) dei debiti commerciali (8.217.670) 13.162.312 Decremento/(incremento) dei crediti commerciali 2.820.520 1.731.845 Variazioni di altre attività e passività correnti/non correnti 1.095.957 (4.895.059) Oneri/Proventi finanziari netti pagati/incassati (3.699.395) (6.728.679) Imposte pagate (47.882) Utilizzo dei fondi (87.348) Flusso di cassa generato/(assorbito) dall'attività operativa (A) 17.797.410 (38.039.955) Attività di investimentoInvestimenti in attività materiali (126.912) Investimenti immobiliari (10.429.501) (18.650.003) Investimenti in attività immateriali (358.827) Flusso di cassa generato/(assorbito) dall'attività di investimento (B) (10.429.501) (19.135.742) Attività di finanziamentoAccensione finanziamenti bancari 28.078.592 49.630.220 Rimborso finanziamenti bancari (30.343.250) (15.394.192) Variazione passività finanziarie correnti/non correnti (2.716.081) 5.587.677 Variazioni nette di attività finanziarie correnti (22.500) 9.782.274 Variazione del perimetro di consolidamento (82.500) Flusso di cassa generato/(assorbito) dall'attività di finanziamento (C) (5.003.239) 49.523.479 Flusso di cassa netto del periodo (A)+(B)+(C) 2.364.670 (7.652.218) Disponibilità liquide di inizio periodo 4.900.576 13.776.733 Incremento/(decremento) delle disponibilità liquide ed equivalenti dal 1° ottobre al 30 giugno2.364.670 (7.652.218) Disponibilità liquide di fine periodo 7.265.246 6.124.515
22 DICHIARAZIONE AI SENSI DELL’ART.154 BIS C.2 DEL D.LGS
N. 58/1998
Il Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili e societari Cristiano Contini dichiara, ai sensi del comma 2 articolo 154 bis del Testo Unico della Finanza (D.Lgs. 58/1998), che il Resoconto intermedio di gestione al 3 0 giugno 2026 corrisponde alle risultanze documentali, ai libri ed alle scritture contabili.
II Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari
Cristiano Contini
Per il consiglio di Amministrazione