IMMOBILIARE GRANDE DISTRIBUZIONE
SOCIETA' DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE QUOTATA S.P.A.
Sede legale in Bologna, Via Trattati Comunitari Europei 1957 -2007 n.13, n. Iscrizione al Registro Imprese di Bologna e Partita IVA 00397420399 REA di Bologna 458582 capitale sociale sottoscritto e versato Euro 650.000.000
RELAZIONE FINANZIARIA
SEMESTRALE CONSOLIDATA
30/06/20 26
GRUPPO IGD Relazione intermedia sulla gestione
2 1. Relazione intermedia sulla gestione del Gruppo IGD ................................ ............................... 4 1.1. // Premessa ................................ ................................ ................................ .................. 5 1.2. // Indicatori alternativi di performance ................................ ................................ ................. 5 1.3. // Il Gruppo IGD ................................ ................................ ................................ ............. 6 1.4. // Analisi economica ................................ ................................ ................................ ....... 8 1.5. // Analisi patrimoniale e finanziaria ................................ ................................ ................... 22 1.6. // Indicatori di Performance EPRA ................................ ................................ ..................... 27 1.7. // Il Titolo ................................ ................................ ................................ .................. 377 1.8. // Eventi rilevanti del semestre ................................ ................................ ......................... 41 1.9. // Il Portafoglio Immobiliare ................................ ................................ ............................. 45 1.9.1. Il portafoglio immobiliare ................................ ................................ ............................... 47 1.9.2. Analisi di dettaglio del patrimonio di proprietà ................................ ................................ ..... 54 1.9.2.1. ITALIA ................................ ................................ ................................ ........................ 55 1.9.2.2. ROMANIA ................................ ................................ ................................ ................... 57 1.10. // Valutazioni degli esperti indipendenti ................................ ................................ ............. 60 1.11. // Il Regime speciale SIIQ: Quadro normativo e informativa sul rispetto dei requisiti da parte della società ................................ ................................ ................................ ............................. 85 1.12. // Eventi successivi alla chiusura ................................ ................................ ...................... 88 1.13. // Prospettive per l’esercizio in corso ................................ ................................ ................. 88 1.14. // Operazioni infragruppo e con parti correlate ................................ ................................ ..... 88 1.15. // Azioni Proprie ................................ ................................ ................................ ........... 89 1.16. // Attività di ricerca e sviluppo ................................ ................................ .......................... 89 1.17. // Operazioni significative ................................ ................................ ............................... 89
2. GRUPPO IGD BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 202 6 ........... 90
2.1 // Conto economico consolidato ................................ ................................ ...................... 91 2.2 // Conto economico complessivo consolidato ................................ ................................ ..... 92 2.3 // Situazione patrimoniale -finanziaria consolidata ................................ ................................ 93 2.4 // Prospetto delle variazioni del patrimonio netto consolidato ................................ ................. 94 2.5 // Rendiconto finanziario consolidato ................................ ................................ ................ 95 2.6 // Note esplicative al bilancio consolidato semestrale abbreviato ................................ ............ 96 2.7 // Attestazione del bilancio consolidato semestrale abbreviato ................................ .............. 156 2.8 // Relazione della Società di Revisione sulla revisione contabile limitata del bilancio consolidato semestrale abbreviato ................................ ................................ ................................ . 157 3. GLOSSARIO ................................ ................................ ................................ ............. 159
GRUPPO IGD Relazione intermedia sulla gestione
3 Organi Societari e di Controllo
Organismo di Vigilanza Giuseppe Carnesecchi (Presidente), Alessandra De Martino, Paolo Maestri.
Società di Revisione Deloitte &Touche S.p.A.
Dirigente Preposto alla Redazione dei documenti contabili e societari
Emanuela Caleffi
1. Relazione intermedia sulla gestione del Gruppo I GD
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5 1.1. // Premessa La Relazione Finanziaria semestrale consolidata del Gruppo IGD al 30 giugno 20 26 è stata redatta ai sensi dell’art. 154 ter del D. Lgs. 58/1998, conformemente ai criteri di valutazione e di misurazione stabiliti dai Principi Contabili Internazionali IAS/IFRS adottati dalla Commissione Europea secondo la procedura di cui all’art. 6 del Regolamento (CE) n° 1606/2002 del Parlamento Europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002 e, in particolare, allo IAS 34 – Bilanci intermedi. La Relazione Finanziaria semestrale, corredata dalle note di commento, include le situazioni contabili al 30 giugno 2026 di IGD Siiq S.p.A. (nel seguito “Società”, “IGD” o “IGD SIIQ”) e delle società controllate (di seguito “Gruppo IGD” o “Gruppo”) , dettagliate nel paragrafo relativo all’area di consolidamento.
1.2. // Indicatori alternativi di performance La presente Relazione Finanziaria semestrale contiene indicatori alternativi di performance relativi a misure diverse dagli indicatori convenzionali, che sono invece gli indicatori previsti dagli schemi di bilancio e quindi conformi ai principi contabili IAS/IFRS. Gli indicatori alternativi di perfo rmance indicati sono stati ricavati dai bilanci redatti conformemente ai principi IAS/IFRS ma sono stati calcolati anche in base ad altre fonti o a metodologie alternative (così come previsto da Comunicazione Consob n. 92543/15) , laddove distintamente specificato, che possono risultare non in conformità ai principi contabili applicati ai bilanci sottoposti a revisione contabile e possono non tenere conto degli obblighi di iscrizione, rilevazione e presentazione associati a tali p rincipi.
Gli indicatori ritenuti significativi per la lettura del Bilancio del Gruppo sono i ricavi like for like, l’Ebitda della gestione caratteristica, l’Ebitda margin della gestione caratteristica, l’FFO, la posizione finanziaria netta, l’interest cover ratio, il costo medio del debito (al netto degli oneri accessori ricorrenti e non), il gearing ratio, il Loan to Value, l’EPRA net asset value metrics , le cui modalità di calcolo sono descritte nel Glossario.
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6 1.3. // Il Gruppo IGD IGD è stata la prima realtà in Italia a divenire SIIQ, nel 2008, ed è tuttora l’unica società del comparto della grande distribuzione che sia stata ammessa a tale regime fiscale. La parte prevalente del patrimonio immobiliare del Gruppo si trova in Italia, pari a circa il 95,4%. La parte restante degli asset è in Romania, pari a circa il 4,6%, dove IGD controlla la catena di centri commerciali Winmarkt, attraverso la società Win Magazin S. A..
In IGD SIIQ, all’interno del perimetro della gestione “esente”, rientrano gli immobili del portafoglio di proprietà siti in Italia (circa 94,4 % del valore totale del portafoglio di Gruppo).
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7 Al 30 giugno 202 6 il Gruppo IGD, oltre alla capogruppo, è formato dalle seguenti società:
• il 99,9% di Arco Campus S.r.l. , società dedicata alla vendita, locazione e gestione di immobili da destinare ad attività sportive, oltre che allo sviluppo e diffusione di attività
sportive;
• il 100% di Alliance SIINQ S.r.l. società dedicata alla vendita, locazione e gestione di immobili da destinare ad attività commerciale;
• il 100% di IGD Service S.r.l. , che, oltre a essere titolare de i rami d’azienda relativi a licenze concernenti i Centri Commerciali Centro Sarca, Millennium Center, Gran Rondò e Darsena , gestisce gli immobili di proprietà di terzi (Centro Nova), le attività di servizi, fra le quali i mandati di gestione dei centri commerciali di proprietà e di terzi e controlla a sua volta la maggior parte delle attività che non rientrano nel perimetro S IIQ;
o il 99,9% di Win Magazin S.A. , la controllata rumena, che a sua volta detiene il 100% di WinMarkt Management S.r.l. , cui fa capo la squadra di manager rumeni che gestiscono i centri commerciali della Romania ;
o il 100% di Porta Medicea S.r.l. , che ha per oggetto la realizzazione del progetto multifunzionale di riqualificazione e sviluppo immobiliare del fronte -mare di Livorno.
Il Gruppo detiene, inoltre, partecipazioni di collegamento in due fondi immobiliari:
• Fondo Juice , di cui possiede una quota pari al 40%, costituito nel corso dell’esercizio 2021. Tale fondo detiene un portafoglio composto da 5 ipermercati e 1 supermercato.
• Fondo Food , di cui il Gruppo detiene una quota del 40%, costituito nel corso dell’esercizio 2024 . Il fondo è proprietario di un portafoglio immobiliare che comprende 8 ipermercati, 3 supermercati e 2 gallerie commerciali.
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8 1.4. // Analisi economica Nel primo semestre del 2026 il quadro macroeconomico internazionale è stato caratterizzato da un significativo deterioramento dello scenario geopolitico, con lo scoppio, a fine febbraio, del conflitto tra Stati Uniti, Israele e Iran. Tale contesto ha determinato un forte incremento dei prezzi delle materie prime energetiche e contemporaneamente un peggioramento della fiducia di imprese e famiglie, accrescendo l’incertezza sulle prospettive di crescita
dell’economia mondiale.1
In tale contesto, le principali economie hanno mostrato andamenti differenziati. Negli Stati Uniti l'attività economica ha continuato a evidenziare una crescita sostenuta, favorita dalla solidità della domanda interna e dagli investimenti, mentre l'Area Eu ro ha risentito maggiormente degli effetti dell'aumento dei prezzi energetici e del deterioramento del clima di fiducia, registrando una flessione del Prodotto Interno Lordo (PIL) nel primo trimestre ( -
0,2%).2
Per quanto riguarda l'inflazione, nell'Area Euro il forte incremento dei prezzi dell'energia ha determinato una revisione al rialzo delle stime per il 2026, con un tasso atteso intorno al 3%, ancora superiore all'obiettivo del 2% fissato dalla Banca Centra le Europea. In questo contesto, nella riunione di giugno la BCE ha aumentato i tassi di interesse ufficiali di 25 punti base, effettuando il primo rialzo dal 20233. Nella successiva riunione di luglio ha invece mantenuto invariati i tassi, pur confermando un orientamento prudente e lasciando aperta la possibilità di ulteriori incrementi qualora le persistenti pressioni sui prezzi dell'energia continuassero a ostacol are il ritorno dell'inflazione verso l'obiettivo del 2%.4
All’interno di tale quadro l’economia italiana ha tuttavia mostrato una buona capacità di tenuta: nel primo trimestre del 2026 il Prodotto Interno Lordo è cresciuto dello 0,3% rispetto al trimestre precedente, sostenuto dal contributo della domanda interna e, soprattutto, della domanda estera netta . Le stime più recenti indicano per il 2026 un incremento del PIL pari al +0,7% rispetto al 202 5, in continuità con i tassi di crescita registrati nel biennio precedente;
tale crescita continuerà a essere sostenuta prevalentemente dalla domanda interna, mentre il contributo della domanda estera resterà più contenuto, risentendo del rallentamento del
commercio mondiale.5
La tenuta dei consumi si è riflessa anche nelle solide performance operative che hanno fatto registrare le gallerie in Italia nei primi 6 mesi del 2026: rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, gli ingressi risultano in incremento del + 4,3%, mentre i fatturati degli operatori fanno segnare un aumento del +4,6%. Positive anche le performance di ipermercati e supermercati di proprietà del Gruppo che hanno chiuso il primo semestre in incremento del +1,3% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno .
1 Fonte: ISTAT – Le Prospettive per l’economia italiana nel 2026 -2027, giugno 2026 2 Fonte : ISTAT – Nota sull’andamento dell’economia italiana, luglio 2026 3 Fonte: Banca Centrale Europea – Decisioni di politica monetaria , giugno 2026 4 Fonte: Banca Centrale Europea – Decisioni di politica monetaria , luglio 2026 5 Fonte: ISTAT – Le Prospettive per l’economia italiana nel 2026 -2027, giugno 2026
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9 Nel corso del semestre IGD ha proseguito la propria attività di commercializzazione , la cui efficacia è riflessa nei risultati ottenuti: il tasso di occupancy medio gallerie più ipermercati al 30 giugno 2026 si è attestato al 96,22%, continuando il trend di progressivo incremento registrato nell’arco dei trimestri (+ 13 bps vs 31 marzo 2026; + 16 bps vs 31 dicembre 2025);
95,81 % il tasso di occupancy delle gallerie, si è anch’esso increment ato di 15 bps rispetto al 31 marzo 2026 (+18 bps l’incremento rispetto al 31 dicembre 202 5).
Inoltre, si è confermata la capacità del portafoglio IGD di attrarre anchor tenants di respiro internazionale: Ikea, Normal, Pepco, KFC sono solo alcune delle insegne che hanno scelto i centri commerciali del Gruppo per espandere il loro network in Italia negli ultimi sei mesi.
I 92 contratti sottoscritti nel corso del semestre ( 50 rinnovi e 42 turnover ), che rappresentano il 5,8% del monte -canoni gallerie, hanno portato a un upside complessivo del + 0,9%. La durata minima dei contratti garantita prima della break option dell’operatore (WALB o Weighted Average Lease Break) è risultata pari a 2,13 anni per le gallerie .
L’insieme de i risultati operativi appena descritt i ha contribuito all’incremento del valore del portafoglio immobiliare core Italia nel semestre (+0,6% a perimetro omogeneo).
In Romania, dopo la crescita del PIL del +0,7% registrata nel 2025, l’economia ha evidenziato nel 2026 un rallentamento, penalizzata dal persistere di un’inflazione elevata e dalle misure adottate dal Governo per il risanamento dei conti pubblici. A fine anno, il PIL è previsto in crescita dello 0,1%.6 Nonostante il contesto macroeconomico complesso, le gallerie commerciali del portafoglio Winmarkt hanno continuato a registrare buone performance operative. Nei primi sei mesi del 2026 sono stati sottoscritti 108 contratti, di cui 83 rinnovi e 25 turnover, con un incremento medio dei canoni sui rinnovi pari all’1,59%. Al 30 giugno 2026 il tasso di occupancy è risultato pari al 93,0%, in lieve calo rispetto al 31 dicembre 2025 a causa di alcune uscite non preventivate nel corso del semestre per cui si già sta procedendo ad una idonea ricommercializzazione, anche attraverso una ridefinizione d i spazi ed investimenti commerciali sottostanti.
Nell’ambito dell’asset management, nel corso del primo semestre del 2026 IGD ha consuntivato complessivamente investimenti e capex per circa 6,4 milioni di euro. Le attività principali hanno riguardato i lavori di restyling presso i centri commerciali Leonardo di Imola e Lungo Savio di Cesena, da attività di fit -out commerciale presso i centri Katané di Gravina di Catania, Punta di Ferro di Forlì, Le Maioliche di Faenza, Tiburtino di Guidonia Montecelio e Casilino di Roma .
Nell’ambito del progetto Porta a Mare Waterfront di Livorno, con l’ultimo rogito sottoscritto a giugno si è conclusa la vendita dell’intero comparto residenziale, composto da 73 appartamenti nel sub -ambito Piazza Mazzini e 42 appartamenti nel sub -ambito Officine Storiche.
Nel corso del semestre è stata perfezionat a la cessione di tre ulteriori asset del portafoglio rumeno, per un controvalore complessivo di circa 10,7 milioni di euro, sostanzialmente in linea con il relativo book value alla data di vendita . Tali operazioni si aggiungono alle
6 Fonte: Commissione Europea – Spring Economic Forecast , maggio 2026
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10 dismissioni concluse nel 2025, pari a 21,8 milioni di euro, a conferma della costante progressione del processo di dismissione del portafoglio rumeno delineato nel Piano Industriale 2025 -2027. Sono inoltre in corso i primi contatti con potenziali acquirenti per ulteriori cessioni, per un controvalore complessivo di circa 15 milioni di euro, il cui perfezionamento potrebbe definirsi entro la fine del 2026.
Dal punto di vista finanziario, l’operazione più importante del semestre è rappresentata dal contratto di finanziamento di tipo green secured per un importo pari a 165 milioni di euro, che IGD ha perfezionato a febbraio 2026. L’apporto di liquidità derivante da questa operazione è stat o destinat o al rimborso integrale del finanziamento green secured stipulato nel 2023, consentendo alla Società di allungare la durata media del proprio debito al 30 giugno pari a 5,0 anni (vs 4,75 anni al 31 dicembre 2025).
Il nuovo finanziamento , inoltre, presenta un margine inferiore rispetto a quello del finanziamento esistente e ha quindi consentito di ridurre ulteriormente il tasso di interesse medio del debito del Gruppo che a fine giugno è risultato pari a 4,8% (5,1 % il tasso medio al 31 dicembre 2025).
In merito agli altri indicatori finanziari, al 30 giugno 2026 il rapporto Loan to value è risultato pari al 43,2% ( 44,4 % al 31 dicembre 2025) , mentre il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR, si è attestato a 2,3x (2,0x al 31 dicembre 2025) e il rapporto Net Debt/Ebitda è risultato pari a 8,0x (8,3x al 31 dicembre 2025).
La minore onerosità finanziaria derivante dalle manovre finanziarie del semestre e del precedente esercizio, unitamente ai solidi risultati operativi che confermano quelli del 2025 nonostante il minor numero di immobili, ha portato il Gruppo a chiudere il semestre con un utile netto consolidato pari a 20 .609 migliaia di Euro , evidenziando un netto miglioramento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno che aveva registrato un utile netto consolidato pari a 10.600 migliaia di Euro.
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11 Di seguito si riporta il conto economico gestionale consolidato:
Dal punto di vista gestionale vengono riclassificate, e talvolta compensate, alcune voci di costo e di ricavo, ragione per cui può non esservi corrispondenza con quanto rilevato nei prospetti contabili (si rimanda all’informativa per settori operativi). Si precisa che i risultati intermedi esposti nel conto economico riclassificato, ed in particolare l’EBITDA GESTIONE CARATTERISTICA, L’EBITDA e l’EBIT non sono identificati come una misura contabile nell’ambito dei Principi contabili internazionali e, pertan to, non devono essere considerati una misura sostitutiva per la valutazione dell’andamento del risultato del Gruppo . Si segnala inoltre che il criterio di determinazione dei risultati intermedi applicato dal Gruppo potrebbe non essere omogeneo con quello adottato da altre società e/o gruppi del settore e, pertanto, che tali dati potrebbero non essere comparabili.
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12 Ricavi netti da attività locativa (Net rental income) Al 3 0 Giugno 2026 , i ricavi da attività locativa freehold ammontano a 59.465 migliaia di Euro , in leggero incremento rispetto allo stesso periodo dell’esercizio precedente . Per un più corretto confronto, a seguito della variazione del perimetro , sono stati calcolati i ricavi locativi 202 5 omogenei pari a 57.968 migliaia di Euro, che tengono conto della variazione perimetro.
L’ incremento rispetto al 202 5 omogeneo , pari a 1.497 migliaia di Euro (+ 2,6%), è dovuto alla crescita, sostenuta dall’aggiornamento inflattivo e da una migliore commercializzazione, dei ricavi like for like Italia ( +3,1% ), mentre la Romania è in leggero decremento ( -4,6%).
I costi diretti da attività locativa freehold ammontano a 8.871 migliaia di Euro. Il decremento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente è dovuto principalmente ai costi relativi a l portafoglio ceduto che si riducono di 144 migliaia di Euro. A perimetro omogeneo i costi diretti del primo semestre 2026 ammontano a 8.708 migliaia di Euro, in decremento di 453 migliaia di euro ( -4,9%) rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente: la variazione è dovuta principalmente a risparmi per spese condominiali , riconducibili al miglioramento dell’occupancy, e a minori accantonamenti e perdite su crediti.
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13 Il Net rental income freehold (ricavi netti da attività locativa) è pari a 50.594 migliaia di Euro, in crescita di 794 migliaia di Euro rispetto al l’anno precedente. Per un più corretto confronto, a seguito della variazione perimetro, è stato calcolato il net rental income 2025 omogeneo che tiene conto della variazione di perimetro pari a negativi 1.156 migliaia di Euro : la variazione di perimetro ceduto deriva dalla relativa variazione dei ricavi per 1.300 migliaia di Euro , e dei costi per 144 migliaia di Euro sopra indicata. L’incremento del net rental income rispetto all’omogeneo 2025 è pari a 1.950 migliaia di Euro .
Il Net rental income leasehold è pari a 3.514 migliaia di Euro, i l decremento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente , è relativo principalmente alla conclusione del masterlease di Fonti del Corallo avvenuta nel mese febbraio 2026 .
Il Net rental income complessivo è pari a 54.108 migliaia di euro, in leggero decremento rispetto ai 54.265 migliaia di Euro dello stesso periodo dell’anno precedente.
Il Net rental income omogeneo 2025 ricalcolato risulta essere pari a 51.999 migliaia di Euro, con un incremento di 2.109 migliaia di Euro.
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14 Ricavi netti da servizi (Net services income) I ricavi da servizi sono pari a 4.567 migliaia di Euro , in leggero incremento rispetto all’anno precedente (+ 3,1%, + 137 migliaia di Euro) principalmente per maggiori ricavi da direzione centri e maggiori ricavi da outsourcing . La voce è composta prevalentemente da ricavi da Facility Management (75,9% del totale per un importo pari a 3.465 migliaia di Euro).
I costi diretti da servizi ammontano a 3.552 migliaia di Euro, in incremento di 371 migliaia di Euro (+1 1,7%) rispetto all’anno precedente , in particolare dovuto al maggior costo per le spese generali considerate per la business unit servizi e l’incremento del personale di rete per rafforzamento della struttura.
Il Net services income è quindi pari a 1. 015 migliaia di Euro, in decremento del 1 8,7% rispetto all’anno precedente .
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15 Spese Generali della gestione caratteristica Le spese generali della gestione caratteristica , comprensive dei costi del personale di sede, sono pari a 6.820 migliaia di Euro, in incremento rispetto ai 6.557 migliaia di Euro del primo semestre 2025 , principalmente legati all’incremento del personale di sede.
L’incidenza delle spese generali sul totale dei ricavi caratteristici è pari al 10,1%.
Risultato operativo da trading Al 30 giugno 2026 sono state perfezionate le vendite di 3 unità residenziali e relativi box, a seguito delle quali il comparto Officine Storiche Residenziale risulta completato.
Il risultato operativo da trading è negativo per euro 98 migliaia principalmente a causa dei costi per IMU, relativa ai tre sub ambiti oggetto di vendita, e dei costi societari relativi alla società Porta Mare.
Di seguito la scomposizione dei costi del Progetto Porta a Mare:
6.557 6.820
1H25 1H26
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16 EBITDA
L’EBITDA della gestione caratteristica del 1H 2026 è pari a 48.303 migliaia di Euro, in decremento del 1,3% rispetto all’anno precedente ma in miglioramento d i 1.612 migliaia di Euro considerando il perimetro omogeneo.
L’EBITDA complessivo si attesta a 48.205 migliaia di Euro , in decremento del 1,0% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Di seguito una rappresentazione delle variazioni intervenute nel corso del 202 6 nelle componenti che formano l’EBITDA complessivo .
48.957 48.303
1H 2025 1H 2026
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17 Adeguamento del fair value e svalutazioni immobilizzazioni in corso e rimanenze Le voc i Adeguamento al fair value e ripristini/svalutazioni , al 30 giugno 202 6, risulta no negativ e per Euro 4.235 migliaia, in decremento rispetto ad Euro 2.838 migliaia del 30 giugno 202 5.
La variazione del fair value, negativa per Euro 4.034 migliaia è così formata:
svalutazione pari ad Euro 2.268 migliaia relativa ai diritti d’uso derivanti dall’applicazione
dell’IFRS 16;
• svalutazione pari ad Euro 6.000 migliaia relativa alle manutenzioni straordinarie svolte su immobili di proprietà ed in affitto delle società italiane del Gruppo IGD;
• svalutazione pari ad Euro 285 migliaia relativa a manutenzioni straordinarie effettuate su immobili di proprietà della società controllata di diritto rumeno Win Markt S.A.;
• rivalutazione pari ad Euro 8.985 migliaia relativa all’adeguamento a fair value degli investimenti immobiliari di proprietà delle società italiane del Gruppo IGD in base alle risultanze delle perizie al 30 giugno 2026 effettuate su tali investimenti da es perti
indipendenti;
• svalutazione pari ad Euro 4.820 migliaia relativa all’adeguamento a fair value degli investimenti immobiliari di proprietà della società controllata di diritto rumeno Win Magazin S.A. in base alle risultanze delle perizie al 30 giugno 2026 effettuate su tali investimenti da esperti indipendenti.
La svalutazione delle rimanenze, pari ad Euro 201 migliaia è alla svalutazione dei sub -ambiti Officine residenziale, Molo, Lips ed Arsenale in base alle risultanze delle perizie al 30 giugno 2026 effettuate su tali investimenti da esperti indipendenti.
EBIT
L’EBIT si è attestato a 43.155 migliaia di Euro in incremento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente; tale variazione è dovuta a quanto descritto precedentemente.
Risultato gestione partecipazioni e cessione immobili
In coerenza con quanto previsto dal Piano Industriale 2025 -2027, i n data 2 marzo 2026 la controllata Win Magazin S.A., ha sottoscritto un contratto per la vendita di un asset situato a Turda, città di circa 50.000 abitanti. L’immobile è stato acquisito dal Comune di Turda a seguito dell’esercizio di un diritto di prelazione, nell’ambito di un progetto di conversione e riqualificazione dell’area da parte dell’Amministrazione della città, per un controvalore complessivo di circa Euro 550 migliaia . L’operazione ha comportato un impatto economico positivo di Euro 1 47 migliaia, comprensivo dei costi accessori connessi alla transazione.
30/06/2026 30/06/2025 Variazione 147 (496) 643 147 (496) 643 Risultato cessione immobili Risultato gestione partecipazioni e cessione immobili
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18 Gestione Finanziaria
Come più ampiamente descritto nel paragrafo 1.8 della presente relazione intermedia sulla gestione, in data 24 febbraio 2026 IGD SIIQ S.p.A ha firmato un contratto di finanziamento secured per un importo pari a 165 milioni di Euro con un pool di primarie banche e istituzioni finanziarie nazionali e internazionali . L’importo netto erogato è stato destinato principalmente al rimborso integrale del finanziamento green ipotecario stipulato in data 09 maggio 2023 che alla data del 25 febbraio presenta un debito residuo di circa 157 milioni. Il finanziamento consentirà di allungare la durata media del debito del Gruppo a 5,5 anni, spostando le prime significative scadenze al 2030.
In data 16 marzo 2026 IGD SIIQ S.p.A ha inoltre sottoscritto un contratto per una linea di credito unsecured fino a 10 milioni di Euro, con durata di 5 anni, destinata a finanziare progetti di investimento volti a migliorare l’adattamento e la resilienza degli asset immobiliari ai cambiamenti climatici.
In conseguenza dell e operazion i di rifinanziamento, il saldo della voce Gestione finanziaria è passato da 31.652 migliaia al 30 giugno 2025 a Euro 22.669 migliaia al 30 giugno 2026 . Il decremento, pari a circa Euro 8.983 migliaia, è dovuto principalmente:
• al decremento degli interessi passivi su mutui e prestiti obbligazionari, inclusi i differenziali IRS, conseguente alla riduzione del tasso medio del debito legata alle operazioni di rifinanziamento messe in essere nel 2025 e nel primo trimestre 2026;
• al decremento del costo ammortizzato dei prestiti obbligazionari, che nel 2025 era stato significativamente influenzato dagli effetti del rimborso dei prestiti esistenti effettuato nell'ambito dell'ampia operazione di rifinanziamento completata nel mese di marzo 2025;
• all'incremento del costo ammortizzato dei mutui ipotecari conseguente al rimborso anticipato di un mutuo ipotecario rifinanziato nel mese di marzo 2026 ;
• all’incremento dei proventi finanziari.
31.652
22.669
1H 2025 1H 2026
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19 Al 30 giugno 202 6 il tasso medio del debito , senza considerare gli oneri accessori ai finanziamenti (sia ricorrenti che non), risulta pari al 4,83 %, da confrontarsi con un tasso medio del debito per l’esercizio 202 5 del 5,10%. Il costo medio effettivo del debito del primo semestre 202 6 risulta pari al 5,24 %, in decremento rispetto al 6,33% dell’esercizio 202 5.
L’indice di interest coverage ratio (ICR) calcolato come rapporto tra Ebitda e “Gestione finanziaria” è pari a 2,1x , in miglioramento rispetto al 1.6X del 31 dicembre 2025 .
L’indice di interest coverage ratio adjusted calcolato come rapporto tra Ebitda e “Gestione finanziaria adjusted”, gestione finanziaria al netto dell’IFRS 9, oneri di scambio non ricorrenti e negative carry, è pari a 2 ,3x, al 31 dicembre 2025 era pari al 2x.
Imposte
L’effetto fiscale complessivo , corrente e differito, risulta positivo per Euro 80 migliaia, in miglioramento rispetto a quanto rilevato al 30 giugno 2025 per Euro 516 migliaia.
Le imposte correnti ammontano a Euro 1.695 migliaia, con un decremento di Euro 157 migliaia rispetto al primo semestre 2026. Tale voce è riconducibile principalmente alle imposte che la controllata rumena Win Magazin S.A., dovrà versare in relazione alla cessione degli immobili siti a Turda e Plojesti .
Le imposte differite, positive per Euro 2.138 migliaia, registrano un incremento del beneficio fiscale pari a Euro 720 migliaia rispetto al periodo di confronto. Tale dinamica è principalmente attribuibile (i) all’adeguamento delle imposte differite passive conseguente alla variazione del fair value degli investimenti immobiliari detenuti dalla società controllata Win Magazin S.A., operante in regime fiscale ordinario, nonché alle cessioni degli immobili di Turda e Plojesti e (ii) alla contabilizzazione, secondo IFRS 16, del contratto di locazione relativo alla galleria commerciale all’interno del Centro Commerciale “Centro Nova”.
Utile/Perdita del Gruppo Gli effetti complessivi di quanto sopra descritto hanno prodotto un utile netto del Gruppo di 20.609 migliaia di Euro, in miglioramento rispetto all ’utile netto di 10.600 migliaia di Euro del lo stesso periodo dell’anno precedente.
30/06/2026 30/06/2025 Variazione 1.695 1.852 (157) (2.138) (1.418) (720) 363 2 361 (80) 436 (516) Imposte correnti Sopravvenienze attive/passive- Accantonamenti Imposte sul redditoImposte differite passive
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Di seguito viene raffigurata la composizione della variazione del risultato netto rispetto all’anno precedente.
FFO gestione caratteristica L’FFO (Funds From Operations), indice di misurazione delle performance ampiamente utilizzato nelle analisi del settore real estate (Siiq e REITS), che definisce i flussi generati dalla gestione ricorrente, al 3 0 giugno 2026 risulta pari ad 24.142 migliaia di Euro , in crescita rispetto all’analogo periodo dell’esercizio precedente per 4.299 migliaia di Euro , principalmente per un miglioramento della gestione finanziaria ricorrente.
*Include alcune poste non ricorrenti nel 2024 che sono state escluse dal FFO **Gestione finanziaria al netto degli effetti dell'IFRS 16, degli oneri finanziari non ricorrenti contabilizzati in seguito al rimborso anticipato di finanziamenti ed alla chiusura anticipata di strumenti derivati, nonché al netto delle variazioni di fair value degli strumenti derivati contabilizzate a conto economico.
10.600 -654 8.983 1.680
20.609
Risultato netto del gruppo 1H25Delta Ebitda caratteristico Delta gest. Finanziaria Variazione adeguamento FV (netto capex), amm.ti, accan.ti, gest. straord. e altre variaz.Risultato netto del gruppo
1H26
Funds from Operations 1H 2026 1H 2025 Δ EBITDA Gestione Caratteristica 48.303 48.957 (654) Rettifica IFRS16 (Locazioni Passive) (3.197) (4.467) 1.270 Gest. Finanziaria Adj** (20.512) (24.052) 3.540 Imposte correnti del periodo e Altro* (452) (595) 143
FFO 24.142 19.843 4.299
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19.843 616 3.683
24.142
FFO 1H25 Delta variazione perimetro ed Ebitda caratteristicoDelta Gest. Finanziaria Adj e
altroFFO 1H26
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22 1.5. // Analisi patrimoniale e finanziaria La situazione patrimoniale e finanziaria del Gruppo IGD alla data del 3 0 giugn o 202 6, è così
sintetizzata:
Si riporta di seguito il commento alle principali variazioni che hanno riguardato la situazione patrimoniale al 3 0 giugno 2026 rispetto al 31 dicembre 2025.
✓ Gli Investimenti immobiliari hanno subito un decremento netto complessivo pari a Euro 8.249 migliaia, determinato dai seguenti fattori :
• proseguimento dei lavori per manutenzioni straordinarie, pari a Euro 6.28 0 migliaia relativi principalmente a i lavori di restyling presso i centri commerciali Leonardo di Imola e Lungo Savio di Cesena, da attività di fit -out commerciale presso i centri Katané di Gravina di Catania, Punta di Ferro di Forlì, Le Maioliche di Faenza, Tiburtino di Guidonia Montecelio e Casilino di Roma ;
• cessioni, perfezionate nel primo semestre 2026 dalla controllata Win Magazin S.A. , per complessivi Euro 10.500 migliaia , di cui Euro 400 migliaia relativi alla cessione di un asset situato a Tur da, ed Euro 10.100 migliaia relativi al la cessione di due asset situati a Plojesti ;
• adeguamenti fair value: gli investimenti immobili ari hanno subito rivalutazioni pari ad Euro 13.601 migliaia e svalutazioni per Euro 15.366 migliaia , con un impatto negativo pari ad Euro 1.765 migliaia;
• svalutazione del diritt o d’uso relativo alla galleri a situat a nel centro commerciale Centro Nova, determinata sulla base delle perizie effettuate da un valutatore indipendente , pari ad Euro 2.269 migliaia .
✓ Le Attività immateriali hanno subito una variazione negativa, pari ad Euro 1.0 58 migliaia, riconducibile principalmente a:
(importi in migliaia di euro)30/06/2026 31/12/2025 ∆ % Investimenti immobiliari 1.679.071 1.687.320 (8.249) -0,49% Immobilizzazioni in corso e acconti 2.522 2.512 10 0,40% Attività immateriali 6.226 7.284 (1.058) -14,52% Altre attività materiali 8.678 8.292 386 4,66% Crediti vari e altre attività non correnti 167 166 1 0,47% Partecipazioni 103.308 103.313 (5) 0,00% Capitale Circolante Netto 1.406 480 926 192,92% Fondi (7.790) (8.970) 1.180 -13,15% Debiti e altre passività non correnti (10.516) (10.930) 414 -3,79% Imposte differite passive/(attive) nette (6.346) (8.025) 1.679 -20,92% Totale impieghi 1.776.726 1.781.442 (4.716) -0,26% Totale patrimonio netto di gruppo 999.091 992.545 6.546 0,66% Capitale e riserve attribuibili agli azionisti di minoranza 0 0 0 0,00% (Attività) e Passività nette per strumenti derivati (3.414) (482) (2.932) 85,88% Posizione finanziaria netta 781.049 789.379 (8.330) -1,07% Totale Fonti 1.776.726 1.781.442 (4.716) -0,27%
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23 • conclusione del contratto di locazione del ramo di azienda di Fonti del Corallo che ha determinato l’incasso di Euro 1.000 migliaia del maggior valore del ramo di azienda che era stato rilevato in passato all’interno della voce avviamento ;
• ammortamenti di competenza del primo semestre 2026 pari a Euro 154 migliaia, solo parzialmente compensati dai costi sostenuti per l’implementazione del software contabile e gestionale integrato e del software di gestione del personale, pari complessivamente ad Euro 96 migliaia.
✓ Le Altre attività materiali hanno subito una variazione positiva pari a complessivi Euro 386 migliai a dovuta principalmente ad ammortamenti di competenza del primo semestre 2026 pari ad Euro 584 migliaia, solo parzialmente compensati dagli incrementi legati ai nuovi investimenti per l’acquisto di attrezzature, mobili e arredi e impianti per Euro 137 migliaia, e di quelli sostenuti per manutenzioni straordinarie della sede pari ad Euro 52 migliaia .
✓ Le Immobilizzazioni in corso e acconti si attestano a Euro 2.522 migliaia con un incremento di Euro 10 migliaia rispetto al 31 dicembre 2025 .
✓ La voce Partecipazioni ha subito un decremento di Euro 5 migliaia per effetto del la vendita di azioni di Emilbanca.
✓ Il Capitale Circolante Netto , come evidenziato nella tabella sottostante, ha registrato un incremento complessivo di Euro 926 migliaia rispetto al 31 dicembre 2025.
Le principali variazioni rispetto al 31 dicembre 2025 che hanno contribuito all’incremento del Capitale Circolante Netto sono state:
• un incremento per complessivo di Euro 290 migliaia dei crediti commerciali verso terzi e verso parti correlate dovuto a un incremento delle tempistiche di incasso del primo semestre dell’anno ris petto all’ultimo trimestre dell’anno precedente ;
• un decremento complessivo di Euro 1.651 migliaia dei debiti verso fornitori e verso parti correlate, per different i tempistiche dei pagamenti rispetto all’anno precedente e di minori lavori svolti nel primo semestre dell’anno rispetto all’ultimo semestre 2025;
• incremento delle altre attività correnti, pari a Euro 125 migliaia, principalmente attribuibile ai maggiori risconti attivi relativi ad assicurazioni e altri costi operativi;
(importi in migliaia di euro)30/06/2026 31/12/2025 ∆ % Rimanenze e acconti 18.303 19.765 (1.462) -7,40% Crediti commerciali vs terzi 6.861 6.954 (93) -1,34% Crediti commerciali e altri crediti verso parti correlate 1.102 719 383 53,27% Altre attività correnti 4.828 4.703 125 2,66% Debiti commerciali e altri debiti 12.776 14.427 (1.651) -11,44% Debiti commerciali e altri debiti verso parti correlate 1.486 1.417 69 4,87% Passività per imposte 2.960 2.634 326 12,38% Altre passività 12.466 13.183 (717) -5,44% Capitale Circolante Netto 1.406 480 926 65,86%
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24 • incremento delle passività per imposte, pari a circa Euro 326 migliaia, riconducibile all’aumento dei debiti per imposte correnti e ritenute, solo parzialmente compensato dalla diminuzione dei debiti per IVA e imposta sostitutiva ;
• decremento delle rimanenze, con una variazione nel trimestre pari a Euro 1.462
migliaia, determinata:
• dalla vendita di 3 unità residenziali e 3 box auto relativi al sub ambito Officine Storiche per un importo complessivo pari ad Euro 1.362 migliaia;
• da lavori per il completamento delle unità residenziali nel sub -ambito Officine Storiche e per la sistemazione dei sub -ambiti Molo, Lips e Arsenale, per un importo complessivo pari a circa Euro 100 migliaia ;
• decremento delle passività correnti per Euro 717 migliaia, principalmente attribuibile alla riduzione dei ratei passivi , dei depositi cauzionali e del debito per anticipi ricevuti, nonché all’estinzione del debito relativo ai costi accessori legati ad alcuni finanziamenti, a seguito della sottoscrizione del nuovo finanziamento secured perfezionato nel mese di febbraio 202 6, che ha comportato la chiusura di un finanziamento secured stipulato a maggio 2023.
✓ I Fondi il cui decremento, pari a Euro 1.180 migliaia, è dovuto:
• al rilascio, da parte della controllata Win Magazin S.A., del fondo stanziato per lavori di adeguamento a carico della società per complessivi Euro 707 migliaia, di cui Euro 200 migliaia da realizzarsi sull’asset situato a Turda, oggetto di cessione nel mese di marzo 2026.
• al rilascio del fondo salario variabile, a seguito dell’erogazione del salario variabile 202 5, avvenuta nel mese d i maggio 202 6;
• all’accantonamento del salario variabile di competenza 202 6;
• agli accantonamenti a fronte di alcuni contenziosi IMU in essere, relativi a d alcuni centri commercial i;
• ai lavori, a carico di IGD, da realizzarsi presso i centri commerciali Centro Lame e Clodì, oggetto di cessione nel 2024 ;
• all’adeguamento del fondo TFR.
✓ I Debiti e altre passività non correnti al 3 0 giugno 2026 registrano un decremento pari a Euro 414 migliaia rispetto al periodo precedente. Tale variazione è principalmente riconducibile alla riduzione del debito relativo all’imposta sostitutiva sull’affrancamento effettuato ai sensi dell’art. 14 del D.Lgs. 192/2024, a seguito della riclassifica della quota esigibile entro l’esercizio tra i de biti correnti.
✓ Le Imposte differite passive (attive) nette , che passano da Euro 8.025 migliaia ad Euro 6.346 migliaia per effetto dei disallineamenti fiscali relativi principalmente (i) all’applicazione degli IFRS 16 e (ii) agli adeguamenti al fair value degli investimenti immobiliari che non rientrano nel perimetro SIIQ e degli effetti dell e cession i dell’immobile di Turda e Plojesti .
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25 ✓ Il Patrimonio netto di Gruppo , al 3 0 giugno 2026, si è attestato ad Euro 999.091 migliaia e la variazione positiva pari ad Euro 6.546 migliaia è dovuta:
• ai dividendi distribuiti nel periodo dalla capogruppo, per Euro 16.551 migliaia;
• all’adeguamento positivo della riserva relativa ai contratti derivati di copertura in essere, contabilizzati con il metodo del Cash Flow Hedge, per Euro 2.717 migliaia;
• alla movimentazione della riserva di traduzione relativa alla conversione dei bilanci espressi in una valuta diversa da quella funzionale del Gruppo , per un importo di Euro 217 migliaia ;
• all’utile del periodo di competenza del Gruppo, pari a Euro 20.609 migliaia.
✓ Le (Attività) e Passività nette per strumenti derivati che risultano in incremento rispetto al dato dell’esercizio precedente. La valutazione al fair value degli strumenti derivati di copertura al 30 giugno 2026 ha determinato un incremento delle attività nette, rispetto all’esercizio precedente, per un importo pari ad Euro 2.932 migliaia.
L’indebitamento finanziario netto al 3 0 giugno 2026 è pari a Euro 78 1.049 migliaia, in miglioramento rispetto al 31 dicembre 2025 per circa Euro 8.330 migliaia , principalmente per effetto dei fluss i di cassa generati dalla gestione operativa, delle cessioni degli immobili della controllata romena del periodo al netto delle variazioni del capitale circolante netto e degli investimenti del period.
Per maggiori dettagli in merito alla variazione dell’indebitamento finanziario netto si rimanda al rendiconto finanziario consolidato allegato al capitolo 2.5.
La composizione dell’indebitamento finanziario netto è dettagliata nel grafico seguente:
Il Gearing ratio è dato dal rapporto tra dell’indebitamento finanziario netto e il Patrimonio netto, comprensivo delle interessenze di terzi, e al netto delle riserve di Cash Flow Hedge. Il dato registrato al 30 giugno 202 6, pari a 0, 79, risulta sostanzialmente in linea con il dato del 31 dicembre 202 5.
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27 1.6. // Indicatori di Performance EPRA Il Gruppo IGD ha deciso di riportare alcuni indicatori di performance in conformità alle indicazioni dell’EPRA7 , reperibili nella guida EPRA Best Practices Recommendations 8.
EPRA Vacancy Rate : misura il tasso di sfitto (vacancy) del portafoglio come rapporto tra il presumibile canone di mercato (ERV) dei locali non occupati e l’ERV dell’intero portafoglio.
Date le diverse caratteristiche del portafoglio e del mercato italiano rispetto a quello rumeno, il vacancy rate è stato calcolato separatamente per asset class e per i due paesi.
NET ASSET VALUE METRICS : sono i principali indicatori di performance che forniscono agli stakeholders informazioni sul fair value delle attività e delle passività del Gruppo.
Le EPRA Best Practices Recommendations prevedono tre indicatori di Net asset Value: EPRA Net Reinstatement Value (NRV), EPRA Net Tangible Assets Value (NTA) and EPRA Net Disposal Value (NDV).
NET REINSTATEMENT VALUE (NRV) : rappresenta il valore delle attività nette nel lungo periodo, ovverosia il valore di riacquisto del Gruppo, assumendo che la stessa non venda immobili. È calcolato partendo dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo (come riportato in bilancio secondo i principi IFRS) escludendo il fair value degli strumenti derivati di copertura e le imposte differite sulle valutazioni a mercato degli immobili e degli strumenti derivati di copertura.
NET TANGIBLE ASSETS (NTA) : assume che il Gruppo compri e venda immobili, con impatti sulla fiscalità differita della stessa. Rappresenta lo scenario in cui alcuni immobili potrebbero essere oggetto di vendita. A differenza del NRV, vengono esclusi dal patrimonio netto di pertinenz a del Gruppo anche il valore dell’avviamento e delle immobilizzazioni immateriali inclusi nel bilancio.
NET DISPOSAL VALUE (NDV): rappresenta il valore per gli stakeholders in uno scenario di vendita del Gruppo, dove la fiscalità differita, gli strumenti finanziari e altri aggiustamenti sono calcolati nella misura massima della loro passività al netto dell’effetto fiscale relativo. In questo scenario di vendita viene escluso dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo l’avviamento iscritto a bilancio e incluso il fair value del debito finanziario.
EPRA Cost Ratios: sono indicatori che intendono rendere più comparabili i costi di struttura e di funzionamento rilevanti del Gruppo. Sono calcolati come percentuale dei costi operativi e generali, al netto di management fee e di altre limitate voci non riconducibili all’at tività caratteristica della società, sui ricavi lordi da locazione. Gli EPRA Cost Ratios sono due: al lordo e al netto dei costi diretti di vacancy.
7 European Public Real estate Association 8 Vedere www.epra.com
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28 EPRA Earnings: rappresenta la performance operativa del Gruppo al netto dell’adeguamento di fair value , delle plusvalenze e minusvalenze derivanti da cessioni di immobili e di altre limitate voci non riconducibili all’attività caratteristica del Gruppo.
EPRA Net Initial Yield (NIY): è un indice di misurazione delle performance ed esprime il rapporto tra i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei), al netto dei costi operativi non recuperabili, e il valore di mercato del Patrimonio Immobiliare, al netto degli immobili in via di sviluppo.
EPRA “topped -up” NIY: è un indice di misurazione delle performance ottenuto rettificando l’EPRA Net Initial Yield con i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei) e a regime, ossia escludendo eventuali incentivi temporanei (quali riduzioni del canone e step up).
EPRA LTV: È un indicatore di performance ed esprime il rapporto tra l’indebitamento finanziario netto (che include il debito finanziario per leasing relativo alla sede e il saldo tra debiti e crediti) e il valore di mercato del Patrimonio immobiliare. Nel calcolo vengono incluse le posizioni finanziarie nette e il valore degli assets delle società in cui il Gruppo possiede una partecipazione rilevante.
Di seguito, il riepilogo dei risultati ottenuti dall’applicazione dell’EPRA Best Practices
Recommendations:
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30 Nella tabella seguente si riporta il calcolo del Net Asset Value al 30 giugno 202 6, considerando i tre indicatori citati in precedenza:
L’NRV risulta in incremento rispetto al 31 dicembre 2025 (+0,3%) sostanzialmente per effetto delle variazioni del patrimonio netto e del fair value degli strumenti finanziari. Tali variazioni riflettono principalmente: (i) la crescita del risultato ricorrente (FFO), ( ii) l’erogazione dei dividendi (erogati in un’unica soluzione nel mese di maggio 2026 ) e (iii) altre variazioni minori di patrimonio.
L’NTA risulta in incremento rispetto al 31 dicembre 2025 (+0,4%). La differenza rispetto al NRV è relativa all’esclusione del valore dell’avviamento e delle immobilizzazioni immateriali inclusi nel bilancio.
L’NDV risulta in incremento rispetto al 31 dicembre 2025 (+0,4%). Tale variazione, oltre a quanto indicato sopra, riflette anche l’incremento della valutazione al fair value del debito.
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31 Il NIY è ottenuto rapportando i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei), al netto dei costi operativi non recuperabili, con il valore di mercato del patrimonio immobiliare, al netto degli immobili in via di sviluppo e oggetto di rimodulazione.
I redditi da locazione annualizzati comprendono tutte le rettifiche che il Gruppo è contrattualmente legittimato a considerare alla data di chiusura di ogni esercizio (indicizzazione e altre variazioni).
Il Patrimonio Immobiliare da considerarsi ai fini del NIY (c.d. Patrimonio Immobiliare completato) include: (i) gli immobili interamente detenuti dell’Emittente; (ii) eventuali immobili detenuti in Joint Ventures e (iii) gli immobili detenuti per trading. Non sono ricompresi gli immobili in via di sviluppo e i terreni (investimenti immobiliari in sviluppo). Gli immobili (iper e galleria) che saranno rimodulati sono stati riclassificati nella voce “Investimenti immobiliari in sviluppo”.
L’EPRA Topped -up NIY è un indice di misurazione delle performance ottenuto rettificando l’EPRA Net Initial Yield con i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei) e a regime, ossia escludendo eventuali incentivi temp oranei (quali riduzioni del canone e step up).
L’EPRA vacancy rate del portafoglio Italia risulta pari a 3,8% in miglioramento rispetto al 31 dicembre 2025.
La vacancy rate Gallerie si attesta al 4,2% in miglioramento rispetto al 31 dicembre 2025 e la full occupancy degli ipermercati è in linea con l’anno precedente. L’EPRA vacancy rate della Romania è al 7,0% in incremento rispetto al 5,0% del 31 dicembre 202 5.
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32 Nella tabella seguente si riporta il calcolo del Epra Cost Ratios:
L’ EPRA cost ratio (including direct vacancy costs) è in lieve decremento rispetto al 30 giugno 2025.
L’EPRA cost ratio (excluding direct vacancy costs) è in aumento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, per effetto dei maggiori costi condominiali con Cap Il Gruppo, nel corso del primo semestre del 2026, non ha capitalizzato alcun costo di project management relativamente ai progetti di sviluppo.
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33 Nella tabella seguente si riporta il calcolo del EPRA Earnings per azione:
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34 L’indicatore EPRA Earnings è calcolato rettificando il risultato netto consolidato dalle poste non monetarie (svalutazioni, adeguamento fair value degli immobili e strumenti finanziari iscritti a conto economico, eventuali svalutazioni e rivalutazioni di avviamenti), da poste non ricorrenti (plusvalenze e minusvalenze derivanti dalla cessione di immobili, profitti derivati dall’attività di trading c on relative imposte correnti, costi relativi alla chiusura anticipata di finanziamenti), dalle imposte differite relative al fair value degli immobili e strumenti finanziari iscritti a conto economico e dalle stesse rettifiche indicate sopra di pertinenza di terzi. Le principali differenze con l’FFO sono relative ad ammortamenti generici e accantonamenti, agli aggiustamenti EPRA sopra ind icati di pertinenza del Gruppo, alle imposte non ricorrenti iscritte a conto economico, alle imposte differite non relative al fair value degli immobili e strumenti finanziari iscritti a conto economico ed a oneri finanziari non ricorrenti. Il dato al 30 giugno 2026 registra un incremento di Euro 7.721 migliaia pari a +44,3%, maggiore rispetto all’incremento dell’FFO principalmente per mino ri oneri finanziari non ricorrenti (esclusi dall’FFO) rispetto all’anno precedente, dove era inclusa la quota parte del previsto rimborso sopra alla pari nel 2025.
L’EPRA LTV è dato dal rapporto tra Indebitamento finanziario netto, comprensivo del debito finanziario per leasing relativo alla sede e incrementata dalla differenza tra crediti (commerciali, altre attività correnti, crediti vari attività non correnti) e d ebiti (commerciali, fondi rischi e oneri, fondo TFR, altre passività) e il valore del Portafoglio immobiliare, comprensivo del Fabbricato che ospita la sede operativa aziendale.
Si fa presente che il Gruppo detiene due partecipazioni pari al 40% in due fondi immobiliari (Fondo Food e Fondo Juice) e quindi al rapporto del Gruppo viene aggiunto il LTV delle partecipazioni. Per una migliore comprensione e comparabilità, in tabella è riportato nella prima colonna il calcolo dell’indicatore LTV utilizzando il metodo di Gruppo e la relativa riconciliazione con l’EPRA LTV.
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35 Ulteriori informazioni sugli investimenti immobiliari In accordo con le EPRA Best Practices Recommendations , si riportano di seguito gli investimenti in capital expenditure effettuati negli ultimi due esercizi:
Nella voce Acquisitions al 31.12.2025 è compreso l’immobile a destinazione logistica acquisito nel corso del 2025, denominato “Logistica San Vito”.
Nella voce Development sono riportati gli investimenti effettuati nel periodo dalla società di sviluppo Porta Medicea a Livorno.
Tra Investiment properties, nella voce No incremental lettable space , sono comprese le capex destinate a favorire l’ingresso di nuovi operatori e a restyling degli immobili.
La voce Other material non -allocated types of expenditure comprende le capex per manutenzioni straordinarie di tipo edile, impiantistico, per adeguamento sismico, nonché relative a miglioramenti del Sistema di Gestione Ambientale.
Non sono presenti Joint Ventures nel Gruppo.
Il Gruppo, nel corso dell’anno 2025, non ha capitalizzato alcun costo di project management relativamente ai progetti di sviluppo.
Con riferimento ai costi incrementativi (capex) capitalizzati sul valore degli immobili di proprietà si rimanda a quanto illustrato nella Relazione sulla Gestione ai paragrafi:
• 2.2.2 Analisi patrimoniale e finanziaria • 2.5 Eventi rilevanti dell’esercizio – Investimenti ed a quanto illustrato nelle Note di commento ai prospetti contabili (Capitolo 4 .6.5) Nota 12), 13), 14), 15), 16), 17).
L’estimate Rental Value of Vacant Space è riportato nel paragrafo precedente relativo all’EPRA Vacancy Rate.
Per i criteri contabili adottati per le varie categorie contabili di immobili si rimanda a quanto illustrato nelle Note ai prospetti contabili (Capitolo 4.6.2.1).
Con riferimento, invece, alla valutazione del portafoglio immobiliare, alla scelta degli esperti indipendenti ed ai criteri di valutazione utilizzati, si rimanda al paragrafo 2.6 Il portafoglio immobiliare della Relazione sulla Gestione e al paragrafo 4.6. 3 Uso di stime riportato nelle Note di commento.
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36 Unitamente al bilancio vengono pubblicati al paragrafo 2.7 Valutazioni degli esperti indipendenti della Relazione sulla Gestione, i certificati di perizia relativi alle valutazioni immobiliari del 31 dicembre 2025, emessi da ciascun valutatore.
La riconciliazione fra il valore di mercato risultante dalle perizie degli esperti indipendenti ed il valore contabile del patrimonio immobiliare, unitamente alla movimentazione dell’esercizio del patrimonio immobiliare per destinazioni d’uso sono riportat e al paragrafo 2.6 Il portafoglio immobiliare della Relazione sulla Gestione.
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37 1.7. // Il Titolo Il titolo azionario IGD è quotato sul mercato Euronext Milan gestito da Borsa Italiana, all’interno dell’Industry Finanza e del Super Sector Beni Immobili; IGD inoltre fa parte del Segmento Euronext STAR Milan (Segmento Titoli con Alti Requisiti). Il primo giorno di quotazione è stato l’11 febbraio 2005.
Il lotto minimo degli scambi dell’azione è di 1 Euro. Lo specialist è Intesa Sanpaolo – IMI Corporate & Investment Banking.
I codici dell’azione IGD sono:
RIC: IGD.MI
BLOOM: IGD IM
ISIN: IT0005322612
ID strumento: 327.322 Il capitale sociale di IGD SIIQ S.p.A. è pari a 650.000.000,00 Euro, suddiviso in 110.341.903 azioni prive dell’indicazione del valore nominale.
Il titolo azionario IGD è incluso in numerose famiglie di indici.
Indici internazionali: Bloomberg, FTSE Russel, S&P, STOXX, Sustainalytics.
Indici del settore immobiliare: EPRA (European Public Real Estate Association) e GPR (Global Property Research).
Il titolo IGD è inoltre un componente di cinque indici borsistici con focus ESG (Environment, Social & Governance), tra cui: Bloomberg ESG Data Index, Bloomberg ESG Score Universe, Bloomberg ESG Coverage Index, FTSE EPRA Nareit Developed Green Index, Sustainalytics ESG Universe: Ratings+ Index.
IGD ha al proprio attivo un rating finanziario da parte dell’agenzia Fitch Ratings Ltd che ha assegnato alla Società il rating investment grade BBB - con Outlook Stabile.
IGD può inoltre contare su di undici rating ESG indipendenti e unsolicited, oltre a due rating solicited , da parte di CDP e GRESB.
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38 Andamento dei volumi dell’azione IGD dal 2 gennaio 202 6
Fonte: elaborazioni IGD su dati Bloomberg
Nel corso del primo semestre 2026 gli scambi medi giornalieri dell'azione IGD si sono attestati a 129.941 azioni , per un controvalore medio pari a 518.630 euro .
Andamento assoluto del prezzo dell’azione IGD dal 2 gennaio 202 6
Fonte: elaborazioni IGD su dati Bloomberg
Il titolo IGD ha proseguito il positivo percorso di rivalutazione anche nel corso del primo semestre 2026, registrando un incremento del 22,9%. Partito da un valore di 3,43 euro il 2 gennaio 2026 , il titolo ha chiuso il semestre a 4,215 euro il 30 giugno 2026 . Il massimo del periodo è stato raggiunto il 29 maggio, a 4,55 euro, mentre il minimo è stato registrato il 13 gennaio, a 3,425 euro.
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39 Andamento del prezzo dell’azione IGD a confronto con gli indici FTSE Italia All - Share, EPRA/NAREIT Developed Europe e EPRA/NAREIT Developed Europe Retail (base 2.1.2025 = 100)
Fonte: elaborazioni IGD su dati Bloomberg
Nel corso del primo semestre 2026 il titolo IGD ha evidenziato una significativa sovraperformance rispetto a tutti gli indici di riferimento, registrando una crescita superiore sia a quella del FTSE Italia All Share (+13,0%) sia a quelle dei principali indici europei del settore immobiliare ( FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe +0,7% e FTSE EPRA/NAREIT Europe REITs +9,5% ).
La performance del titolo riflette l’ apprezzamento del mercato per i risultati conseguiti dal Gruppo e per i progressi compiuti nell'esecuzione del Piano Industriale 2025 -2027. In particolare, gli investitori hanno accolto favorevolmente il rafforzamento della struttura finanziaria conseguente al rifinanz iamento concluso nel mese di febbraio, che ha consentito di ridurre il costo medio del debito e di estenderne la durata, il costante avanzamento del programma di dismissione del portafoglio rumeno e la conferma della solidità delle performance operative.
Nel mese di giugno, il percorso intrapreso dal Gruppo ha trovato un ulteriore riconoscimento con il rientro del titolo nell'indice FTSE Italia Mid Cap , con efficacia dal 23 giugno 2026.
L'inclusione nell'indice, da cui la Società era uscita nel 2021, costituisce un'importante conferma dei progressi compiuti nell'attuazione del Piano Industriale e contribuisce ad accrescere la visibilità di IGD presso la comunità finanziaria internazionale.
Attività di Investor Relations Copertura degli analisti Alla data del 30 giugno 2026 il target price di consensus dei cinque analisti in copertura sul titolo IGD si attesta a 4,88 Euro. Si segnala che da gennaio 2026 ABN AMRO – Oddo BHF, primario istituto finanziario a livello europeo con sede principale ad Amsterdam nei Paesi
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40 Bassi, ha avviato la copertura del titolo. Le raccomandazioni degli analisti risultano suddivise tra neutrali (un rating “Neutral”) e suggerimenti di acquisto (con giudizi di “Outperform”, “Buy” e “Accumulate”).
Nessun analista ha raccomandazioni di vendita sulle azioni IGD.
Presentazioni e incontri con gli investitori Nel primo semestre 2026 IGD ha tenuto due presentazioni in forma di conference call:
• il 26 febbraio, per i risultati del Bilancio 2025;
• il 6 maggio, per i risultati del primo trimestre 2026.
Nel corso del primo semestre 2026 IGD ha ulteriormente intensificato l'attività di Investor Relations, conseguendo i migliori risultati dal 2019 in termini di coinvolgimento della comunità finanziaria. Nei primi sei mesi dell'anno il management ha partecipato a diversi eventi dedicati agli investitori, incontrando complessivamente 68 investitori istituzionali, un numero in crescita del 62% rispetto al primo semestre del 2025; tra questi, sono state 24 le società di asset management che hanno incontrato IGD per la prima volta, dato in crescita del 100% rispetto al corrispondente periodo dello scorso anno, a confe rma del crescente interesse della comunità finanziaria nei confronti di IGD e del percorso di esecuzione del Piano Industriale.
L'attività si è sviluppata attraverso la partecipazione a conferenze e roadshow organizzati da primarie istituzioni finanziarie internazionali. Tra gli appuntamenti più significativi si segnalano il roadshow organizzato ad aprile a Londra da Banca Akros e KBC Securities, primo roadshow dedicato di IGD sulla piazza londinese dal 2018, l’European Real Estate Seminar di Van Lanschot Kempen svoltosi ad Amsterdam, al quale la Società è tornata a partecipare per la prima volta dal 2011, la Euronext STAR Conference di Borsa Italiana tenutasi a Milano e la European Real Estate Capital Market Conference organizzata da Morgan Stanley presso la loro sede di Londra.
Parallelamente la Società ha proseguito l'attività di dialogo con investitori equity e bondholder attraverso incontri one -to-one , sia in presenza sia virtuali, favorendo un confronto continuo sulle performance del Gruppo, sull'avanzamento del Piano Industriale e sulle prospettive di sviluppo della Società.
Calendario finanziario 2026 4 agosto - Consiglio di amministrazione per l’approvazione della Relazione Finanziaria Semestrale al 30 giugno 2026.
12 novembre - Consiglio di amministrazione per l’approvazione delle Informazioni Finanziarie Periodiche Aggiuntive al 30 settembre 2026.
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41 1.8. // Eventi rilevanti del semestre I principali eventi dell’esercizio sono di seguito dettagliati.
Eventi societari
In data 24 febbraio 2026 IGD SIIQ S.p.A ha firmato un contratto di finanziamento secured per un importo pari a 165 milioni di Euro con un pool di primarie banche e istituzioni finanziarie nazionali e internazionali che comprende, in qualità di Mandated Lead Arrangers, Intesa Sanpaolo – Divisione IMI CIB (che agisce inoltre come Agent, Security Agent e Green Loan Coordinator), Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A., Banco BPM S.p.A., BNL BNP Paribas. Il finanziamento è a tasso variabile, ha una durata di 6 anni ed è classificato come green in base al “Green Financing Framework” della Società. L’importo netto erogato è stato destinato principalmente al rimborso integrale del finanziamento green ipotecario stipulato in data 09 maggio 2023 che alla data del 25 febbraio presenta un debito residuo di circa 157 milioni. Il finanziamento ha consentito di allungare la durata media del debito del Gruppo a 5,5 anni, spostando le prime significative scadenze al 2030. Il nuovo finanziamento presenta un margine inferiore di 135 punti base rispetto a quello del finanziamento esistente e quindi consentirà di ri durre ulteriormente il tasso di interesse medio pagato dal Gruppo sul proprio debito, in coerenza con il processo di radicale trasformazione della struttura finanziaria iniziato nel 2025.
*** In data 24 febbraio 2026 è stata completata la cessione del ramo d’azienda relativo alla Galleria Commerciale del Centro “Fonti del Corallo” di Livorno, in attuazione degli impegni assunti con BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy SGR p.A. (“ BNP”), gestore del Fondo immobiliare “Immobiliare Negri”, nell’ambito dell’Accordo Quadro del 13 febbraio 2014 e del Contratto Preliminare di cessione del ramo d’azienda sottoscritto il 27 giugno 2019.
La cessione è stata perfezionata a seguito dell’esercizio da parte di IGD del diritto contrattuale di recesso anticipato dal contratto di locazione della Galleria, la cui scadenza era prevista al 25 febbraio 2026, e in conformità alle previsioni contenute nel Contratto Preliminare, che stabiliva la conclusione del trasferimento entro la data di scioglimento del contratto di locazione.
*** In data 26 febbraio 2026 il Consiglio di Amministrazione ha esaminato ed approvato il progetto di Bilancio d’esercizio e di Bilancio consolidato al 31 dicembre 2025. Il Consiglio di Amministrazione ha contestualmente approvato la Relazione sul Governo Soci etario e sugli Assetti Proprietari, parte integrante del fascicolo di Bilancio. Il Consiglio di Amministrazione ha inoltre approvato il Bilancio di Sostenibilità 2025, sottoposto a Limited Assurance da parte di Deloitte & Touche per certificare la conformi tà ai GRI Standards.
Inoltre, il Consiglio di Amministrazione ha esaminato e approvato, su proposta del Comitato per le Nomine e per la remunerazione, la Relazione sulla Politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti ai sensi dell’art. 123 -ter del TUF.
***
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42 In data 2 marzo 2026 la controllata Win Magazin S.A., ha sottoscritto un contratto per la vendita di un asset situato a Turda, città di circa 50.000 abitanti. L’immobile è stato acquisito dal Comune di Turda a seguito dell’esercizio di un diritto di prelazione, nell’ambito di un progetto di conversione e riqualificazione dell’area da parte dell’Amministrazione della città, per un controvalore complessivo di circa 0,55 milioni di Euro.
*** In data 16 marzo 2026 IGD SIIQ S.p.A ha sottoscritto un contratto per una linea di credito unsecured fino a 10 milioni di Euro, con durata di 5 anni, destinata a finanziare progetti di investimento volti a migliorare l’adattamento e la resilienza degli asset immobiliari ai cambiamenti climatici.
Il finanziamento, messo a disposizione dalla Divisione IMI Corporate & Investment Banking di Intesa Sanpaolo, sarà utilizzato da IGD per sostenere interventi finalizzati a rafforzare la capacità degli asset del Gruppo di fronteggiare i rischi connessi al c ambiamento climatico, tra cui eventi meteorologici estremi e variazioni significative delle condizioni climatiche, contribuendo a garantire la continuità operativa e la funzionalità degli immobili interessati. Gli investimenti finanziabili nell’ambito dell a linea di credito riguardano, tra gli altri, interventi di modernizzazione degli edifici e miglioramento del comfort termico, digitalizzazione e infrastrutture intelligenti, efficientamento energetico, oltre a soluzioni per una gestione sostenibile delle risorse idriche, come il riutilizzo dell’acqua o la raccolta delle acque piovane, e attività di mappatura e rafforzamento della protezione climatica degli asset fisici.
*** In data 16 Aprile 2026 l’Assemblea degli Azionisti di IGD SIIQ S.p.A. ha approvato il Bilancio di Esercizio al 31 dicembre 2025, così come presentato dal Consiglio di Amministrazione nella seduta del 26 febbraio 2026, che ha chiuso con un Utile Netto pari a Euro 31,2 milioni e ha deliberato di distribuire un dividendo pari ad Euro 0,15 a ciascuna azione per complessivi Euro 16,6 milioni da prelevare: per Euro 16,2 milioni, dall’utile civilistico resosi disponibile per la distribuzione, interamente derivante dalla gestione esente; per Euro 0,3 milioni, utilizzando parte delle altre riserve di utili distribuibili derivanti dalla gestione esente.
L’Assemblea degli Azionisti ha inoltre approvato la prima sezione della “Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti”, ai sensi dell’art. 123 -ter, commi 3 -bis e 3 -ter del TUF, e ha deliberato in senso favorevole sulla s econda sezione della “Relazione sulla politica in materia di remunerazione e sui compensi corrisposti” ai sensi dell’art. 123 -ter, comma 6, del TUF.
*** In data 21 Aprile 2026 la controllata Win Magazin S.A., ha sottoscritto un contratto con Dolphin Invest S.A., società romena specializzata nello sviluppo di progetti immobiliari retail, per la cessione di due asset situati a Plojesti, città di circa 180.000 abitanti che si trova a circa 60 km a nord di B ucarest. In particolare, l’operazione riguarda l’immobile “Winmarkt Plojesti Big” e l’immobile a uso uffici, “Winmarkt Ploiești Junior”. Il primo si sviluppa su tre piani, per una GLA complessiva di oltre 4.200 mq, e ospita, tra gli altri, tenant quali Carrefour Market, KIK e Pepco.
Il secondo è invece quasi interamente locato all’Agenzia Nazionale Catastale e di Pubblicità Immobiliare (OCPI).
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43 Il controvalore complessivo della cessione è pari a circa 10,1 milioni di Euro.
*** In data 7 maggio 202 6 il Consiglio di Amministrazione ha esaminato e approvato le informazioni finanziare periodiche aggiuntive al 31 marzo 202 6.
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44 Investimenti
Al 30 giugno 2026 il Gruppo ha proseguito i lavori di restyling presso i centri commerciali Leonardo di Imola e Lungo Savio di Cesena, entrambi di prossima finalizzazione. Nel corso del primo semestre 2026 sono inoltre proseguiti gli interventi sul portafo glio immobiliare, riferiti principalmente ad attività di fit -out commerciale presso i centri Katané di Gravina di Catania, Punta di Ferro di Forlì, Le Maioliche di Faenza, Tiburtino di Guidonia Montecelio e Casilino di Roma.
Nella tabella seguente sono indicati gli investimenti eseguiti al 30 giugno 2026:
Progetti di sviluppo
Progetto “Porta a Mare” Nel corso del primo semestre 2026, la società controllata Porta Medicea ha realizzato opere di finitura di appartamenti nel sub -ambito Officine Storiche, per un importo complessivo pari a circa Euro 102 migliaia, relativo alla destinazione residenziale. Al 30 giugno 2026 sono state concluse le vendite delle ultime 3 unità residenziali e di altrettanti box; a seguito di tali operazioni, per il sub -ambito Officine Storiche Residenziale risulta completat a la vendita dell’intero comparto.
Interventi di restyling Al 30 giugno 202 6 sono in corso i lavori di ampliamento del centro commerciale Gran Rondò di Crema.
30/06/2026
Euro/mln
Investimenti:
Restyling Centro Leonardo 1,9 Restyling Lungo Savio 1,0 Manutenzioni straordinarie 3,4
Altri 0,1
Totale investimenti 6,4
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45 1.9. // Il Portafoglio Immobiliare Per una maggiore comprensione dell’andamento delle performance del portafoglio immobiliare del Gruppo IGD di seguito vengono riportati le principali informazioni relative al mercato immobiliare commerciale in Italia e Romania al 3 0 giugno 2026.
Il Mercato immobiliare italiano Nel primo semestre del 2026 si conferma la ripresa del mercato immobiliare italiano che al 30 giugno ha raggiunto un volume di investimenti pari a 7, 1 miliardi di euro (+2% su base annua).
Gli investimenti del segmento R etail hanno raggiunto la cifra di 2,18 miliardi di euro segnando una leggera decrescita del -1% rispetto la stessa data del 2025. Anche in questo semestre il segmento Retail è risultato il più importante in termini di volumi transati seguito dal segmento Hotel che , con un volum e di circa 1, 36 miliardi di euro , ha registra to una decrescita del -4% rispetto alla stessa data del l’anno precedente. Il segmento Industrial&Logistic ha registrato volumi per 1,15 miliardi di euro con una crescita del +43% rispetto al 30 giugno 2025. Segue il segmento Land con un volume di transato di 0,82 miliardi di euro ed un incremento del +410% rispetto al primo semestre 2025. Registrano una flessione i segmenti Alternative e Office che hanno registrato un transato rispettivamente di 0,63 miliardi di euro ( -16% rispetto al primo semestre 2025) e di 0,62 miliardi di euro ( -14% rispetto al primo semestre 2025). Chiudono l’elenco i segmenti Living e Mixed use che, nel primo semestre 2026, hanno subito un sensibile rallentamento di transazioni registrando rispettivamente 0,26 miliardi di euro ( -42% rispetto al primo semestre 2025) e 0,14 miliardi di euro ( -97% rispetto al primo semestre 2025).
Il grafico seguente mostra la spaccatura degli investimenti del 1H2026 per segmento
immobiliare :
Breakdown investimenti commerciali Italia 1H2026
Fonte elaborazione dati CBRE 2Q2026
RETAIL
30%
HOTEL
19%LOGISTICA
16%LAND
11%ALTERNATIVE
9%OFFICES
9%RESIDENZIALE
4%MIXED -USE
2%;
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46 Il Mercato immobiliare italiano segmento retail Nel prim o semestre del 2026 gli investimenti del segmento R etail hanno raggiunto la cifra di 2,18 miliardi di euro segnando una leggera decrescita del -1% rispetto la stessa data del 2025.
La tabella seguente mostra l’evoluzione degli investimenti retail negli ultimi dieci anni.
Grafico evoluzione degli investimenti retail in Italia 2016_2026
Fonte elaborazione dati CBRE 2Q2026
Per i prossimi mesi, si attende un'intensa pipeline di operazioni soprattutto su prodotto out -
of-town in chiusura entro la fine dell'anno e nei primi mesi del 2027 La tabella seguente mostra l’evoluzione dei nuovi sviluppi retail rilasciati negli ultimi dieci anni con la stima del FY 2026 e FY2027:
Grafico volume nuovi sviluppi retail (mq/gla)
Fonte elaborazione dati CBRE 2Q2026
Al 30 giugno 2026 il net prime yield dei centri commerciali è rimasto invariato a 6,90% ed il rent “prime” è salito a 1.250 €/ mq/anno.
010002000300040005000(ML/€)
- 100.000 200.000 300.000 400.000
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47 Grafico rendimenti immobiliari retail (NIY) Italia
Fonte elaborazione dati CBRE 2Q2026
Il Mercato immobiliare rumeno segmento retail Nel primo semestre 2026 il volume totale delle transazioni è stato di 253 milioni di euro in calo del 35% rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente sebbene le 16 transazioni registrate siano comparabili con le 17 del primo semestre 2025. La contra zione dei volumi è dovuta alla riduzione delle dimensioni dei deal eseguiti con una media per transazione di 16 milioni di Euro contro i 23 milioni di Euro del primo semestre 2025.
Il segmento retail è stato il più attivo del primo semestre 2026 costituendo circa l’80% del transato del mercato real estate commerciale della Romania.
Nel primo semestre 2026 lo stock totale ha raggiunto il valore di 4,859 milioni di mq di GLA di cui il segmento Retail park costituisce il 23%.
La pipeline di sviluppo rimane robusta con circa 68.000 mq di GLA in costruzione e di cui è prevista la consegna nel secondo semestre 2026 e circa ulteriori 300.000mq di nuova gla previsti per il biennio 2027 -2028.
I canoni nei centri commerciali “prime” al 30 giugno 2026 sono cresciuti a 1.044€ mq/anno e nello stesso periodo i prime yield ha subito una contrazione a 7,65%.
1.9.1. Il portafoglio immobiliare Al 3 0 giugno 202 6, il Gruppo IGD presenta:
• Un portafoglio immobiliare di proprietà, valutato da periti indipendenti per un valore di 1.697,3 milioni di euro, che ha registrato una flessione del -0,4% ( -7,5 milioni di euro) rispetto al 31 dicembre 2025.
Durante il primo semestre del 2026 sono state perfezionate le cessioni di due Centri Commerciali (Big a Turda e Big a Plojesti) nonché la vendita della palazzina uffici (Junior a Plojesti) del portafoglio Winamrk in Romania.
Nel semestre è stata perfezionata anche la cessione dell’ultimo appartamento con relative pertinenze del progetto Porta a Mare ambito Officine a Livorno. 3,00% 3,00% 3,10% 3,10%3,75% 4,00%4,20% 3,95%3,95%5,00%5,40%6,15%6,15% 6,50% 6,75%6,90%
6,90% 6,90%
0,00%2,00%4,00%6,00%8,00%
High street Prime Shopping Center Prime
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48 A perimetro costante, il portafoglio ha registrato un incremento dello +0,4% (+7,4 milioni di euro) rispetto al semestre precedente a conferma della resilienza degli immobili di cui è costituito.
• Un portafoglio in lease -hold che si è decrementato del 50% per un importo pari a 2,2 milioni di Euro per effetto della svalutazione della galleria commerciale (Centro Nova), che è stata valutata per 1,9 milioni di euro e per l’uscita dal portafoglio, a febbraio 2026, della Galleria Fo nti del Corallo per la scadenza del contratto.
• Partecipazioni in due fondi:
o Fondo Juice: la partecipazione del 40% è stata valutata 22,8 milioni di euro, in linea con i l valore registrato il semestre precedente.
o Fondo FOOD: la partecipazione del 40% e stata valutata 80, 47 milioni di euro, in linea con il valore registrato il semestre precedente.
IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE DI PROPRIETA’
Il portafoglio immobiliare di proprietà del Gruppo IGD SIIQ S.p.A. è costituito per il 98, 84% da immobili ad uso commerciale a reddito e per il restante 1, 16% da immobilizzazioni in fase di realizzazione.
Il portafoglio a reddito si costituisce di immobili ubicati in Italia ed in Romania, mentre le iniziative di sviluppo sono ubicate esclusivamente in Italia.
Le società di valutazione del portafoglio immobiliare del Gruppo sono CBRE Valuation S.p.A.
(di seguito CBRE), Kroll Advisory S.p.A. (di seguito Kroll), Cushman & Wakefield LLP (di seguito C&W) e Jones Lang LaSalle S.p.A. (di seguito JLL) con mandati stipulati a d aprile 2026 per la durata di quattro semestri.
Grafico breakdown portafoglio IGD per società di valutazione al 3 0 giugno 202 6
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49
Nella tabella seguente è riportata la scomposizione del valore di Fair Value al 3 0 giugno 202 6 per valutatore in Italia e Romania:
Di seguito vengono riportati i compensi maturati al 30 giugno 2026 dagli esperti indipendenti:
Le categorie di immobili di cui si compone il patrimonio immobiliare del Gruppo al 3 0 giugno 202 6 sono:
• “Iper”: la classe Iper conta 8 immobili distribuiti su 4 regioni del territorio italiano per un totale di circa 81.800 mq di GLA. Cinque ipermercati hanno una GLA compresa tra i 6.000 e 10.000 mq, tre ipermercati una GLA compresa tra 14.000 e 16.600 mq.;
• “Gallerie e retail park ”: la categoria si costituisce di 25 immobili distribuiti su 12 regioni del territorio italiano per un totale di circa 442. 000 mq di gla. Undici gallerie hanno la gla compresa tra i 20.000 mq e i 40.000 mq, le restanti quattordici gallerie hanno una gla inferiore a 20.000 mq.
Al 3 0 giugno 202 6 diciannove centri sono certificati Breeam In Use, con votazione da Very Good ad Excellent nelle categorie Asset performance e Building management. Dal 2013 il sistema di gestione ambientale del Gruppo SIIQ S.p.a è certificato ISO14001.
Gli impianti delle gallerie del portafoglio immobiliare italiano sono gestiti con sistemi BMS (Building Management System) e dotati di contatori divisionali per il monitoraggio e l’ottimizzazione dei consumi energetici.
Nella maggioranza delle gallerie di proprietà sono presenti aree verdi piantumate con flora autoctona e diversificata per l’ottimizzazione della biodiversità;
Importi in Euro milioniFair Value
30.06.26
TotaleFair Value
30.06.26 ItaliaFair Value
30.06.26
Romania
C&W 421,49 421,49 0
CBRE 518,86 484,43 34
KROLL 429,85 387,25 43
JLL 327,15 327,15 0
Totale Patrimonio IGD 1.697,35 1.620,32 77,03 Importi in Euro migliaiaCompensi da
valutazioneCompensi da
valutazioni ABI
compliantAltri
compensiTotale
compensi
CBRE 44 48 0 92
KROLL 57 27 0 84
J LL 50 0 0 50
C&W 34 9 0 43
Totale compensi 185 84 0 269
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50 • “Altro”: al 30 giugno 202 6 la categoria Altro ha registrato l’inserimento dei due nuovi asset s parcheggio pubblico Mazzini e parcheggio pubblico Officine precedentemente classificati nella categoria Progetto Porta Mare. Alla fine del primo semestre 2026 questa categoria conta nove immobili per un totale di 34, 8 mq di gla. Oltre a i due parcheggi, la categoria conta due immobili ad uso vario pertinenziali ad immobili commerciali di proprietà, un negozio, due porzioni immobiliari ad uso ufficio, un immobile ad uso misto foresteria/uffici per accogliere attività sportive e un deposito logistico .
• “Progetto Porta a Mare ”: si tratta di un complesso immobiliare multifunzionale con un mix di destinazioni d’uso residenziale, uffici, commerciale, RTA e alberghiero in corso di realizzazione. L’area di ubicazione del progetto è sita nella zona del vecchio porto di Livorno pross imo al centro città. Data l’ampiezza, il progetto è stato suddiviso in cinque sub ambiti: Mazzini, Officine, Lips, Molo e Arsenale.
Il sub ambito Mazzini, costituito da residenze, una galleria commerciale, una palazzina uffici e parcheggi, risulta interamente completato. La galleria commerciale, all’apertura al pubblico, è stata riclassificata nell’asset class Gallerie/RP ed accorpata alla Galleria Mazzini ; la palazzina uffici è stata venduta così come tutte le residenze con relative pertinenze; rimangono in questo ambito solo alcuni posti e box auto mentre la componente di parcheggio privato ad uso pubblico è stata riclassificata nella categoria Altro .
Il sub ambito Officine, costituito da una piastra commerciale, residenze con relative pertinenze e posti auto privati a uso pubblico, risulta completato. Le residenze con relative pertinenze sono state totalmente vendute, rimangono solo alcuni box e posti auto mentre il parcheggi o privato ad uso pubblico è stato riclassificato nella categoria Altro.
I sub ambiti Lips, Molo e Arsenale sono terreni dotati di permesso di costruire.
L’intero complesso immobiliare è stato progettato con le soluzioni ambientali più avanzate garantendo alti livelli di comfort e di efficienza energetica. Particolare attenzione è stata prestata alla mobilità pedonale e ciclopedonale tra gli edifici, il tes suto cittadino esistente e il porto turistico.
Tutti gli edifici sono stati progettati in classe A. L’impianto di climatizzazione è stato realizzato con una centrale termo frigorifera polivalente che scambia in acqua di mare sfruttando l’inerzia termica e riducendo sensibilmente il fabbisogno di energi a elettrica. I gas refrigeranti utilizzati sono a GWP basso (R513) mentre i materiali usati in fase di costruzione sono stati tutti a marchio CE con priorità per quelli di provenienza da aziende certificate ISO, Casaclima, EDP, ANAB;
• “Iniziative di sviluppo dirette ”: la classe si costituisce di un'unica area sita in prossimità del Centro Commerciale Porto Grande, destinata all’ampliamento del centro commerciale per circa mq 5.000 di gla;
• “Winmarkt ”: nel primo semestre 2026 questo portafoglio ha subito la riduzione di tre asset dovuta alla vendita delle gallerie Big di Turda e Big di Plojesti nonché della palazzina uffici Junior di Ploiesti. AL 30 giugno 2026 il portafoglio si costituisce di sette gal lerie commercial i per circa 59.10 0 mq di gla. Tutti gli immobili sono situati nelle aree centrali
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51 di sette tra le principali città della Romania, nessun immobile tuttavia è situato nella capitale Bucarest.
Le unità immobiliari di proprietà del Gruppo IGD in Italia raggiungono quota 4 8, ripartite per categoria di immobile in:
• 8 Ipermercati • 25 Gallerie e retail park • 5 sviluppo per trading (Progetto Porta a Mare) • 9 immobili classificati Altro • 1 Iniziative di Sviluppo dirette
Le unità immobiliari del Gruppo IGD in Romania (portafoglio Winmarkt) sono 7 tutte della categoria immobiliare Gallerie.
Grafico distribuzione geografica in Italia e Romania del portafoglio immobiliare IGD al 30 giugno 2026
Romania
4,5%NE
40,1%NO
17,3%
C
28,5%S+I
14,1%Italia
95,7%
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52 Cartina dislocazione geografica degli immobili del portafoglio immobiliare Italia al 3 0.06.202 6
Nota: NE: Trentino Alto Adige, Veneto, Emilia -Romagna, Friuli Venezia Giulia; NO: Piemonte, Lombardia; Liguria; C:
Toscana, Marche, Lazio, Abruzzo; S+I: Sicilia, Campania.
Cartina dislocazione geografica degli immobili del portafoglio immobiliare Winmarkt Romania al 3 0.06.202 6
E. Romagna :7 GC, 4 Iper-Super; 5 Altro;
Piemonte : 2 GC+RP;
Lombardia : 3 GC;
Friuli Venezia Giulia : 1 Altro;
Liguria : 1 GC;
Trentino : 1 GC;
Veneto ; 1 GC+RP;
Marche : 2 GC, 1 Iniziativa di sviluppo;
Abruzzo : 1 GC, 1 Iper;
Campania : 1 GC, 1 Iper;
Lazio : 2 GC;
Toscana : 5 Imm. per trading, 2 GC; 3 Altro;
Sicilia: 2 Iper, 2 GC.
16 1
1 3 2 10 3 2 2 2 4
Northern
Italy
Central
Italy
Southern
Italy
1 1 1 3 2 1 7 immobili di proprietà
Muntenia : 3 GC;
Moldova : 2 GC+RP;
Oltenia :1 GC;
Transilvania : 1 GC;
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53 Nelle tabelle seguenti sono riportati i principali dati relativi al portafoglio immobiliare Italia di
proprietà:
ITALIA
ROMANIA
Asset LocationGLA Gallerie e Retail Park (mq)Altro/Are
e esterne
(mq)Proprietà
ImmobiliareTitolarità
Ramo/Rami
d'aziendaData
aperturaTitolarità ImmobiliareData ultimo
ampliamento/r
estyling/rimod
ulazione% possessoForma
possessoN. punti
vendita
totali N. medie superficiN.
Altro/Aree
esternePosti
autoPrincipali insegneAncora
alimentareGLA ancora
alimentare
Centro Commerciale
La Torre Palermo (PA) 20,500 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.010 Atto Compravendita da Cogei Costruzioni S.p.A. notaio Daniela Cenni del18/06/2010 Rep 18990 Racc 12785 2022 riduzione
Iper e
ampliamento
Galleria 100 Piena Proprietà 46 8 1.700 Expert, Piazza Italia, H&M; McDonald Ipercoop Atto Compravendita da Ipercoop Sicilia
S.p.A. notaio
Daniela Cenni del
12/07/2011 Rep
21636 Racc 14555 7,200
Centro Commerciale
Katanè Gravina di Catania (CT) 21,400 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.009 Atto Compravendita da Iniziative Immobiliari Siciliane S.r.l. notaio Daniela Cenni del 29/10/2009 Rep 17762 Racc 12002 2022 riduzione
Iper e
ampliamento
Galleria 100 Piena Proprietà 69 10 1.320 Adidas, Euronics, OVS, Conbipel, Piazza Italia, Ipercoop 7,200
Galleria Commerciale
Millennium Center Rovereto (TN) 7,700 // IGD SIIQ SPA IGD SERVICE Srl 2.004 Atto di fusione Rep. Racc. n. 42827/27542 Notaio Daniela Cenni del 22/09/2021 con effetto da 01/10/2021 // 100 Piena
Proprietà
(escluso
supermercato
e porzione di
galleria
commerciale) 28 4 900 Game 7 Athletics, Oviesse, Terranova, Me & City Superstore
Despar (non
di proprietà) fuori perimetro Galleria CC Favorita+ RP Mantova (MN) 13,600 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 1.996 Atto Compravendita da Eurocommercial Properties Italia S.r.l. notaio Daniela Cenni del 18/04/2018 Rep. 35501 - Racc. 22901 2.022 100 Piena
Proprietà
(escluso
Ipermercato) 33 4 Ovs, Piazza Italia, Calliope, Deichmann Ipercoop (non di proprietà) fuori perimetro
Centro Commerciale
d'Abruzzo San Giovanni Teatino (CH) 16,400 3,610 IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.001 Atto di fusione per incorporazione Notaio Giancarlo Pasi del 04/09/2001 Rep 141540 2.014 100 Piena Proprietà 45 7 3 1.730 Unieuro, Piazza Italia;
Terranova; Happycasa;
Kiabi Ipercoop 14,100
Centro Commerciale
Le Porte di Napoli Afragola (NA) 26,500 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 1.999 Verbale di conferimento da Unicoop Tirreno S.C. Notaio Giancarlo Pasi del 26/03/2003 Rep 143944 Racc 29195 2.014 100 Piena Proprietà 66 9 2.650 Euronics, H&M, Piazza Italia, Toys, Deichmann; HP SOLE 365 da 2024 7,200 Centro Commerciale e Retail Park Conè Conegliano (TV) 20,800 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.010 Atto di compravendita notaio Cenni in data 22 dicembre 2010 Rep. n. 20.400/13.766, registrato all'Agenzia delle Entrate di Bologna 1 in data 24 dicembre 2010 al n. 18338 serie 1T e trascritto a Treviso in data 30 dicembre 2010 al n. 29916 Reg. Part. 2019 riduzione
Iper -
ampliamento
Galleria 2021 100 Piena
Proprietà
(escluso
Ipermercato) 58 9 1.550 Maison du
Monde,Conbipel, H&M,
Librerie Coop, Euronics,
Scarpe&Scarpe,
Stradivarius, Bershka Ipercoop perimetro FOOD
Centro Commerciale
Città delle Stelle Ascoli Piceno (AP) 22,500 1,850 IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.002 Atto Compravendita da Coop Adriatica S.c.a r.l. (avveramento condizione) notaio Daniela Cenni del 24/10/2014 Rep 28057 Racc 18348 2.017 100 Piena
Proprietà
(escluso
Ipermercato) 46 8 1 2.200 Piazza Italia,
HappyCasa; H&M;
Multiplex Stelle; Kiabi, Casa, Clayton; Dverso Ipercoop perimetro FOOD
Centro Commerciale
Casilino Roma (RM) 13,700 5 IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.002 Atto Compravendita da Unicoop Tirreno S.C.
notaio Daniela Cenni del 01/07/2003 Rep 4291 Racc 2975 2019 restyling
parziale e
nuova MS PT -
2021 riduzione 100 Piena
Proprietà
(escluso
Ipermercato) 27 7 2 1.260 Euronics, Piazza Italia, Azzurra Sport, Pepco; Ipercoop perimetro FOOD
Centro Commerciale
Tiburtino Guidonia Montecelio (RM) 36,000 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.009 Atto Compravendita Immobile Notaio Daniela Cenni del 27/03/2009 Rep 16363 Racc 11141 2021 riduzione
Iper e
ampliamento
Galleria (1 100 Piena
Proprietà
(escluso
Ipermercato) 99 16 3.800 Desigual; Azzurra Sport, Piazza Italia, Obi,
Scarpamondo,
NewYorker, Euronics, Spazio Conad perimetro FOOD
Centro Commerciale
ESP Ravenna (RA) 33,300 3,200 IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 1.998 Atto di conferimento da Coop Adriatica S.c.a r.l. Notaio Giancarlo Pasi del 06/11/2000 Rep 139941 Racc 26975 2.017 100 Piena Proprietà 84 16 1 3.304 Deichmann, Game 7 Athletics, Unieuro, H&M, Piazza Italia, Bershka, Pull & Bear, OVS; Kiabi, Ipercoop 16,500 Galleria CC Luna Sarzana (SP) 3,600 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 1.992 Atto Compravendita da Eurocommercial Properties Italia S.r.l. notaio Daniela Cenni del 18/04/2018 Rep. 35501 - Racc. 22901 // 100 Piena
Proprietà
(escluso 38 1 Kiko, GameStop, Camaieu Ipercoop (non di proprietà) fuori perimetro
Galleria Commerciale
Punta di Ferro Forlì (FC) 21,200 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.011 Atto compravendita Quote Societarie di Punta di Ferro Srl (oggi fusa per incorporazione in IGD SiiQ S.p.A.) Notaio Daniela Cenni del 16/12/2015 Rep 30283 Racc 19716 // 100 Piena
Proprietà
(escluso
Ipermercato) 88 7 2.854 H&M, Unieuro, Toys,
McDonald, Deichmann,
Benetton Conad (non di proprietà) fuori perimetro
Galleria Commerciale
Gran Rondò Crema (CR) 8,600 6,300 IGD SIIQ SPA IGD SERVICE Srl 1.994 Atto Compravendita da Immobiliare Gran Rondò notaio Daniela Cenni del 26/01/2009 Rep 15859 Racc 10839 2018 riduzione
Iper e
ampliamento
Galleria 100 Piena
Proprietà
(escluso
Ipermercato) 40 4 presente
distributore
di proprietà 1.280 Oviesse, Euronics, Pepco, DM Ipercoop (non di proprietà) fuori perimetro
Centro Commerciale
Borgo Bologna (BO) 7,000 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 1.989 Atto di conferimento da Coop Adriatica S.c.a r.l. Notaio Giancarlo Pasi del 06/11/2000 Rep 139941 Racc 26975 2.015 100 Piena
Proprietà
(escluso 33 4 1.450 Librerie Coop, Unieuro,
Scarpe&Scarpe, Pepco,
Portobello Ipercoop (non di proprietà) perimetro FOOD
Centro Commerciale
Leonardo Imola (BO) 14,900 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 1.992 Atto Compravendita da Eurocommercial Properties Italia S.r.l. notaio Daniela Cenni del 18/04/2018 Rep. 35501 - Racc. 22901 2024 100 Piena Proprietà 60 7 OVS, Mediaworld,King Sport, Terranova Ipercoop Atto di fusione per
incorporazione
Notaio Giancarlo 15,900
Galleria Commerciale
Maremà Grosseto (GR) 17,100 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.016 Atto Compravendita da Unicoop Tirreno S.C.
notaio Daniela Cenni del 13/12/2016 Rep 32747 Racc 21126 // 100 Piena
Proprietà
(escluso 45 6 3.000 Piazza Italia, Decathlon,
Zara, Bershka,
Stradivarius, Pull & Bear Ipercoop (non di proprietà) fuori perimetro
Centro Commerciale
Lungo Savio Cesena FC) 3,200 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.002 Atto Compravendita (solo Galleria) da Coop Adriatica S.c.a r.l. notaio Daniela Cenni del 18/12/2008 Rep 15786 Racc 10783 // 100 Piena Proprietà 23 1 850 Librerie Coop, Coop Salute Ipercoop Atto Compravendita (solo Iper) da Coop Adriatica S.c.a r.l.
(avveramento 7,500
Centro Commerciale
Porto Grande Porto d'Ascoli (AP) 12,800 0,543 IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.001 Atto di fusione per incorporazione Notaio Giancarlo Pasi del 04/09/2001 Rep 141540 2019 riduzione
Iper -
ampliamento 100 Piena
Proprietà
(escluso 35 5 1 1.730 Decathlon, Deichmann, Portobello, Unieuro Ipercoop perimetro FOOD
Centro Commerciale
Le Maioliche Faenza (RA) 25,100 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.009 Atto di fusione per incorporazione di Faenza Sviluppo Area Marcucci SRL Notaio Daniela Cenni del 28/06/2010 2019 riduzione
Iper -
ampliamento 100 Piena Proprietà 42 10 2.400 Deichmann, H&M, Trony, C&A, Decathlon, Bricofer Ipercoop 6,200
Galleria Commerciale
Sarca Sesto S. Giovanni (MI) 22,800 // IGD SIIQ SPA IGD SERVICE Srl 2.003 Atto compravendita Quote Societarie di Immobiliare Larice Srl (oggi IGD Management Srl a socio Unico) Notaio Daniela Cenni del 25/09/2006 Rep 10287 Racc 6956 2.015 100 Piena
Proprietà
(escluso
Ipermercato) 72 8 2.500 OVS, H&M, Notorious
cinema, Roadhouse,
Scarpe&Scarpe, Ipercoop (non di proprietà) fuori perimetro
Centro Commerciale
Darsena City Ferrara (FE) 16,300 // IGD SIIQ SPA IGD SERVICE Srl 2.005 Atto Compravendita da Magazzini Darsena S.p.A. notaio Daniela Cenni del 15/05/2006 Rep 9540 Racc 6435 - successiva compravendita da Covivio S.A. (già Beni Stabili) atto notaio Lorenzo Colizzi in Milano del 30/09/2019 Rep 4675 Racc 1559 2018 50 Piena Proprietà 15 2 1.320 UCI, WeArena, TEDI Despar fuori perimetro
Galleria Commerciale
e Retail Park Mondovì (CN) 17,200 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.007 Atto di fusione per incorporazione di MV SRL Notaio Daniela Cenni del 27/08/2008 2014 100 Piena Proprietà 39 8 4.500 Jysk,OVS, Librerie.Coop, Brico IO, Ipercoop (non di proprietà) fuori perimetro Galleria Commerciale I Bricchi Isola d'Asti (AT) 16,000 0.245 IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2.009 Atto di fusione per incorporazione di Nikefin Asti SRL Notaio Daniela Cenni del 09/07/2009 // 100 Piena
Proprietà
(escluso 24 5 1.450 Deichmann Il Gigante
(non di
proprietà) fuori perimetro
Centro Commerciale
Mazzini Officne Livorno (LI) 23,900 // IGD SIIQ SPA IGD SIIQ SPA 2014-2023 // 100 Piena Proprietà 23 1
Unieuro/CoopMcDonald' Coop
442,100 81,800
Centro Nova Villanova di Castenaso
(BO) 12,600 // CSII SPA e COPAIN
HOLDING SPA IGD SERVICE Srl 1.995 2.008 // Master
Leasing 55 7 2.400 H&M, Librerie Coop, Bershka, Pittarosso, Ipercoop 18.268 Centro commerciale LocationGLA Centro
Commerciale
mqProprietàData
aperturaData
ampliamento/r
estyling% possesso Forma possessoN. punti
venditaN. medie
superficiPosti auto Principali insegne Ancora alimentare GLA ancoraarea vendita
ancora
Winmarkt Grand Omnia Center Ploiesti 19,500 Win Magazin SA 1986 2015 100 Piena Proprietà 109 // 400Adidas, Levi's, Domo, Vodafone, Carrefour Market, dm drogerie,Leonardo, Jolidon, Eponge, Banca Transilvania, KFC, Flanco, PepcoCarrefour 1.215 1.215 Winmarkt Galati 8,200 Win Magazin SA 1973 2005 100 Piena Proprietà 36 //H&M, B&B, Sevda, Jolidon, Bigotti, Massini, Pepco, CGSBilla 827 569 Winmarkt Ramnicu Valcea 8,100 Win Magazin SA 1973 2004 100 Piena Proprietà 35 //H&M, Carrefour Market, Eponge, Leonardo, Jolidon, dm drogerie Markt, DomoCarrefour 900 900 Winmarkt Piatra Neamt 5,900 Win Magazin SA 1985 2014 100 Piena Proprietà 67 //H&M, Sevda, B&B Collection, Billa, Leonardo, Eponge, Pepco, ReshoesBilla 878 520 Winmarkt Braila 6,800 Win Magazin SA 1978 2004 100 Piena Proprietà 45 //Carrefour Market, Leonardo, Jolidon, Altex, Vodafone, Sevda, PepcoCarrefour 673 550 Winmarkt Buzau 5,400 Win Magazin SA 1975 2013 100 Piena Proprietà 29 //H&M, Carrefour Market, Leonardo, PepcoCarrefour 800 650 Winmarkt Bistrita 5,200 Win Magazin SA 1984 2005 100 Piena Proprietà 33 //Altex, Leonardo, dm drogerie, fast-food
Pizzamania, Pepco
59,100 TOTALE Gallerie
GRUPPO IGD Relazione intermedia sulla gestione
54 PORTAFOGLIO IMMOBILIARE IN LEASEHOLD
Il portafoglio immobiliare in leasehold al 3 0 giugno 2026 ha ridotto il perimetro a una galleria commerciale ubicata a Villanova Castenaso (BO) per un totale di circa 12.650 mq di gla a seguito della scadenza, il 28 febbraio 2026, del contratto di diritto d’uso (masterlease) del Centro fonti del Corallo. Il contratto di diritto d’uso del Centro Nova ha scadenza il 28 febbraio del 2027.
PARTECIPAZIONI IN FONDI:
Al 30 giugno 202 6 la capogruppo ha partecipazioni nei seguenti fondi immobiliari:
Fondo Juice : il fondo, gestito da Savills Investement Management SGR, è costituito da cinque ipermercati ed un supermercato distribuiti nelle regioni Veneto, Toscana, Marche ed Emilia -
Romagna per un totale di circa 54.000 mq di gla. La partecipazione della società al 30 giugno 2026 risulta pari al 40% in linea con il 31 dicembre 2025.
Fondo Food : il fondo, gestito da Prelios SGR, è costituito da undici Iper/supermercati e due Gallerie/RP distribuiti nelle regioni Emilia Romagna, Lazio, Marche e Veneto per un totale di circa 101.100 mq di gla. La partecipazione della società al 30 giugno 2026 risulta pari al 40% in linea con il 31 dicembre 2025.
1.9.2. Analisi di dettaglio del patrimonio di proprietà Nella tabella seguente vengono dettagliati per categoria di immobile le principali variazioni intervenute nel semestre in termini di valore .
Investimenti immobiliari Gruppo IGDProgetto Porta
a Mare
Ipermercati e
SupermercatiGallerie
commerciali
ItaliaAltroTotale
ItaliaTotale
RomaniaTotale Gruppo
IGDTerreni e costi accessoriProgetto Porta a
Mare (+)
Valore contabile 31.12.2025 181,69 1.383,36 25,47 1.590,52 92,35 1.682,87 2,20 19,76 1.704,83 4,41 0,00 1.709,24 Incrementi per lavori 2026 1,00 4,98 0,01 5,99 0,29 6,28 0,00 0,10 6,38 0,00 0,00 6,38 Cessione immobili 0,00 0,00 0,00 0,00 (0,40) (0,40) 0,00 (1,36) (1,76) 0,00 0,00 (1,76) Plusvalenze cessione immobili 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Riclassifiche da immobilizzazioni in corso 0,00 0,00 0,00 0,00 (10,10) (10,10) 0,00 0,00 (10,10) 0,00 0,00 (10,10) Riclassifica per rimodulazione spazi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Riclassifica ad attività destinate alla vendita 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Rivalutazioni/svalutazioni nette (0,67) 4,07 (0,06) 3,34 (5,11) (1,77) 0,00 (0,20) (1,97) (2,23) 0,00 (4,20) Valore contabile 30.06.2026 182,02 1.392,41 25,42 1.599,85 77,03 1.676,88 2,20 18,30 1.697,37 2,18 0,00 1.699,55importi in milioni di EuroTotale Investimenti Immobiliari, terreni e iniziative di sviluppo, immobili per trading e diritto d'usoDiritto d'uso (IFRS 16)Iniziative di
sviluppo
diretteTotale Investimenti
Immobiliari, terreni e iniziative di sviluppo, immobili per tradingAttività
destinate
alla vendita
GRUPPO IGD Relazione intermedia sulla gestione
55 1.9.2.1. ITALIA
IPERMERCATI E SUPERMERCATI
Cinque degli otto ipermercati del portafoglio immobiliare di IGD sono locati al Gruppo Coop Alleanza 3.0 mentre i restanti tre ad insegne di livello locale (Sole 365, Gruppo Radenza e Superconveniente). Tutti i contratti sono di lunga durata ed i canoni so no indicizzati al 75% dell’indice ISTAT.
Le manutenzioni di carattere ordinario e straordinario relative agli impianti e alla parte edilizia interna dei fabbricati sono a carico del conduttore.
La categoria ipermercati al 30 giugno 2026 è stata valutata dagli esperti indipendenti CBRE, KROLL, C&W e JLL con la seguente proporzione in base all’incidenza sul fair value:
Per questa categoria di immobili, tutti i valutatori hanno utilizzato il metodo del discounted cash flow (DCF). CBRE, C&W e JLL hanno impiegato una durata standard di dieci anni, mentre KROLL ha adottato la durata standard del contratto pari a 18 anni.
Il fair value totale della categoria Iper è stato valutato pari a 18 2,0 milioni di euro, registrando un incremento di valore rispetto al semestre precedente del +0,2% (0,3 milioni di euro) dovuti all’indicizzazione dei contratti al netto della scadenza dell’indennizzo canone relativo alla riduzione gla dell’ipermercato Le Porte di Napoli.
Il tasso di attualizzazione medio ponderato ha registrato una leggera decompressione del +0,02% attestandosi al 7,2 5%.
Il net exit yield medio si è confermato al 6,19% restando invariato rispetto al semestre precedente.
L'occupancy rate dell'asset class Iper anche questo semestre si conferma al 100%.
GALLERIE COMMERCIALI E RETAIL PARK
La categoria immobiliare “Gallerie commerciali e retail park” al 30 giugno 2026 è stata valutata dagli esperti indipendenti CBRE, Kroll, C&W e JLL con la seguente proporzione in base all’incidenza sul fair value:
IPER/SUPER
C&W 24%
CBRE 3%
KROLL 10%
JLL 63%
Totale 100%
GALLERIE/RP
C&W 27%
CBRE 34%
KROLL 24%
JLL 14%
Totale 100%
GRUPPO IGD Relazione intermedia sulla gestione
56 Tutti i valutatori hanno utilizzato il metodo DCF per questa categoria di immobili. I valutatori CBRE, C&W e JLL hanno adottato una durata standard di 10 anni, mentre il valutatore KROLL ha utilizzato una durata standard di 15 anni.
Al 3 0 giugno 202 6, il fair value totale di questa categoria immobiliare è stato valutato 1.3 92,4 milioni di euro, registrando un incremento rispetto il semestre precedente del +0,6% (+9,0 milioni di euro). L’incremento di valore riflette il miglioramento delle prospettive reddituali di alcuni asset strategici sostenuto dall'aumento dei canoni minimi garantiti (di seguito anche MGR ) derivante dagli upside dei rinnovi, dalla crescita dei ricavi da specialty e dall'incremento dei canoni variabili.
Il tasso di attualizzazione medio dell’asset class Gallerie/RP ha registrato una leggera compressione del -0,09% rispetto al semestre precedente attestandosi all’8,28% . Tutte le società di valutazione che periziano il portafoglio IGD hanno lasciato invariato il tasso di attualizzazione rispetto al semestre precedente tranne una che ha premiato la categoria Gallerie/RP con una contrazione del tasso di circa 30bps.
Il net exit yield medio ponderato si è attestato a 7,2 6% registrando un a leggera compressione del - 0,02% rispetto al 31 dicembre 202 5.
Il financial occupancy rate si è attestato al 95, 81%, registrando un incremento di +0,1 5% rispetto al semestre .
INIZIATIVE DI SVILUPPO DIRETTE
Al 3 0 giugno 202 6, la categoria è stata valutata al 100% dall’esperto indipendente KROLL per 2,2 milioni di euro utilizzando il metodo della trasformazione. Il valore è rimasto invariato rispetto al semestre precedente.
PROGETTO PORTA A MARE
Al 3 0 giugno 202 6, le consistenze della società Porta Medicea, titolare del Progetto Porta a Mare, sono state valutate al 100% dalla società di valutazione KROLL utilizzando il metodo della trasformazione.
Il valore di mercato complessivo di questa categoria di immobili è stato di 1 7,4 milioni di euro, registrando una riduzione di valore rispetto al semestre precedente rispettivamente del -
11,7% (-2,3 milioni di euro). La riduzione del fair value è dovuta al completamento delle vendite delle unità abitative e relative pertinenze del comparto residenziale nell’ambito Officine e alla riclassifica nella categoria “Altro” dei due parcheggi privati ad uso pubblico del comparto Mazzini e del comparto Officine. Non si sono registrate variazioni di valore dei comparti da sviluppare LIPS/MOLO/ARSENALE.
ALTRO
Alla data del 3 0 giugno 202 6, la classe immobiliare “Altro” è stata valutata 2 6,3 milioni di euro, registrando un incremento di valore del 3,3% (0,8 milioni) rispetto al semestre precedente dovuto all a riclassifica dei due parcheggi privati ad uso pubblico del comparto Mazzini e
GRUPPO IGD Relazione intermedia sulla gestione
57 Officine del Progetto Porta a Mare . A parità di perimetro rispetto al semestr e precedent e il valore della classe immobiliare ha registrato una riduzione del -0,2% (-0,05 milioni ) dovuto alla riduzione d el canone minimo garantito per la rinegoziazione del contratto di una media superficie.
La valutazione di questa classe di immobili è stata condotta dagli esperti indipendenti CBRE, Kroll e JLL, con la seguente ripartizione rispetto al fair value:
Tutti i valutatori hanno utilizzato per questa categoria di immobili il metodo del DCF.
1.9.2.2. ROMANIA
Gli immobili della categoria immobiliare Winmarkt al 30 giugno 2026 sono stati valutati dagli esperti indipendenti CBRE e Kroll con la seguente proporzione in base all’incidenza sul FV:
Il fair value complessivo al 3 0 giugno 2026 è stato stimato in 77,0 milioni di euro, registrando un decremento rispetto al semestre precedente d el -16,6% (-15, 3 milioni di euro) dovuto principalmente alle cessioni di due centri commerciali ed una palazzina uffici avvenute nel primo semestre dell’ anno. A perimetro costante il fair value della categoria immobiliare Gallerie ha registrato una riduzione d el -2,4% (-1,9 milioni di euro ) rispetto al 31 dicembre 202 5 per capex stimate in preparazione di ulteriori cessioni, incremento sfitti e riduzione MGR.
Con la vendita della palazzina uffici di Junior la categoria uffici non è più rappresentata nel portafoglio Winmarkt.
Il tasso di attualizzazione della asset class Gallerie si è attestato al 9,1 4% registrando una lieve decompressione a perimetro costante del 0,0 3% rispetto a l semestre precedente.
Il net exit yield , sempre a perimetro costante , è rimasto invariato al 7, 09% rispetto al semestre precedente.
Il financial occupancy rate delle Gallerie Winmarkt, a perimetro costante, ha registrato una flessione del 1,06% rispetto al semestre precedente attestandosi al 9 3,00%.
ALTRO
CBRE 1%
KROLL 45%
JILL 54%
Totale 100%
ROMANIA
CBRE 45%
KROLL 55%
Totale 100%
GRUPPO IGD Relazione intermedia sulla gestione
58 Riepilogo dati al 30.06.2026:
N° di
asset Superfici e
lorda
affittabile
GLA(mq) gross cap out tasso medio
ponderato di
attualizzazione tasso di
occupazione
finanziaria canone di
locazione
annuale
/mq Erv/mq
Ipermercati 8 81.800 6,96% 7,25% 100% 148 147
Gallerie commerciali
Italia 25 442.000 8,53% 8,28% 95,81% 233 243
Totale Italia
33 523.800 8,35% 8,16% 96,22% 218 229 IPER e Gallerie Gallerie Romania 7 59.100 9,04% 9,14% 92,99% 101 109 Totale Iper e Gallerie Gruppo IGD 40 582.900 8,38% 8,20% 95,52% 206 219
Riepilogo dati a 31.12.2025:
N° di
asset Superifici e
lorda
affittabile
GLA (mq) gross cap out tasso medio
ponderato di
attualizzazione tasso di
occupazione
finanziaria canone di
locazione
annuale
/mq Erv/mq
Ipermercati 8 81.800 6,96% 7,23% 100% 147 145
Gallerie commerciali
Italia 25 442.600 8,53% 8,37% 95,63% 230 242
Totale Italia
IPER e Gallerie 33 524.400 8,35% 8,24% 96,06% 215 227 Gallerie Romania 9 66.900 9,09% 9,16% 95,00% 108 112 Totale Iper e
Gallerie Gruppo
IGD 42 591.300 8,39% 8,29% 96,00% 204 217
GRUPPO IGD Relazione intermedia sulla gestione
59 Nella tabella seguente sono rappresentati gli investimenti immobiliari, i principali progetti di sviluppo e il dettaglio dei criteri di contabilizzazione adottati:
La tabella che segue riporta il dettaglio delle principali Iniziative di sviluppo dirette:
CategoriaValore contabile
30/06/2026Criterio di
contabilizzazioneValore di mercato
30/06/26Valore contabile
31/12/2025Variazione
Investimenti immobiliari
Gruppo IGD
Ipermercati e Supermercati 182,03 fair value 182,03 181,69 0,33 Gallerie commerciali Italia 1.392,40 fair value 1.392,40 1.383,36 9,04 Altro 25,43 fair value 25,43 25,47 (0,05) Totale Italia 1.599,86 1.599,86 1.590,53 9,34 Gallerie Commerciali Romania 77,03 fair value 77,03 89,45 (12,42) Altro Romania 0,00 fair value 0,00 2,90 -2,90 Totale Romania 77,03 77,03 92,35 (15,32) Totale Gruppo IGD 1.676,89 1.676,89 1.682,88 (5,98)
CategoriaValore contabile
30/06/2026Criterio di
contabilizzazioneValore di mercato
30/06/26Valore contabile
31/12/2025Variazione
Terreni e costi accessori 2,20 costo rettificato / Fair value2,20 2,20 -
Iniziative di sviluppo dirette 2,20 2,20 2,20 -
CategoriaValore contabile
30/06/2026Criterio di
contabilizzazioneValore di mercato
30/06/26Valore contabile
31/12/2025Variazione
Progetto Porta a Mare 18,25 fair value/costo rettificato18,25 19,72 (1,46) Totale progetto Porta a Mare 18,25 18,25 19,72 (1,46)
CategoriaValore contabile
30/06/2026Criterio di
contabilizzazioneValore di mercato
30/06/26Valore contabile
31/12/2025Variazione
Diritto d'uso (IFRS 16) 2,18 fair value 2,18 4,44 (2,26) Totale diritti d'uso 2,18 2,18 4,44 (2,26)
Investimenti Immobiliari,
terreni e iniziative di sviluppo, immobili per trading e diritti
d'usoValore contabile
30/06/2026Criterio di
contabilizzazioneValore di mercato
30/06/26Valore contabile
31/12/2025Variazione
Totale 1.699,52 1.699,52 1.709,24 (9,72)
PROGETTO TIPOLOGIA LOCATION GLA DATA
COMPLETAM
ENTOINVESTIMENTO
PREVISTOVALORE
CONTABILE AL
31.12.25 (Mln/€)% DI
POSSESSOSTATO
PORTO
GRANDEAmpliamento Porto d'Ascoli
(AP)5.000
mqgiu-25 ca. 9,9 Mln/€ 2,20 100%Completata fase di progettazione.
Rilasciati tutti i permessi di costruire e
autorizzazioni in
funzione delle attività
di pre-letting
Totale 2,20
GRUPPO IGD Relazione intermedia sulla gestione
60 1.10. // Valutazioni degli esperti indipe ndenti
GRUPPO IGD Relazione intermedia sulla gestione
61
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85 1.11. // Il Regime speciale SIIQ: Quadro normativo e informativa sul rispetto dei requisiti da parte della società Il Regime Speciale SIIQ (Società di Investimento Immobiliare Quotate) è stato introdotto dall’art. 1, commi da 119 a 141, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (“ Legge Istitutiva” ) e, ulteriormente, disciplinato dal decreto del Ministero dell’economia e delle finanze 7 settembre 2007, n. 174 (“Regolamento Attuativo” ).
A fronte dell’esenzione dall’ Ires e dall’ Irap del reddito derivante dall’attività di locazione immobiliare, il Regime Speciale impone alle SIIQ di distribuire una percentuale minima degli utili generati da tale attività ( “Gestione Esente” ).
A seguito del Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, la Gestione Esente comprende anche le plusvalenze e minusvalenze relative agli immobili destinati alla locazione e alle partecipazioni in SIIQ o SIINQ, nonché i proventi e le plusvalenze e minusvalenze relativi a quote di partecipazione a fondi comuni di investimento immobiliare c.d. “Qualificati”.
Al fine di adempiere agli Obblighi Distributivi, le SIIQ devono distribuire (a pena di decadenza dal Regime Speciale): (i) in sede di approvazione del bilancio di esercizio, almeno il 70% dell’utile derivante dalla gestione esente resosi disponibile; (ii) entro il secondo esercizio successivo a quello di realizzo, il 50% degli utili corrispondenti alle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili destinati alla locazione, di partecipazioni in SIIQ o SIINQ e quote di fondi comuni di investimento immobil iare c.d. “Qualificati”.
La principale caratteristica del Regime Speciale è, quindi, costituita dalla possibilità di adottare, in presenza di determinati requisiti fissati dalla norma, uno specifico sistema di tassazione in cui l’utile è assoggettato a imposizione soltanto al mome nto della sua distribuzione ai soci, invertendo, nella sostanza, il principio impositivo tendente ad assoggettare a tassazione l’utile al momento della sua produzione in capo alla società che lo ha prodotto piuttosto che in sede di distribuzione.
Gli attuali requisiti necessari per accedere e permanere nel Regime Speciale possono essere
così riassunti:
Requisiti Soggettivi
• costituzione in forma di società per azioni • residenza fiscale in Italia ovvero - relativamente alle stabili organizzazioni in Italia svolgenti in via prevalente attività immobiliare - in uno degli stati membri dell’Unione Europea o aderenti all’Accordo sullo spazio economico Europeo inclusi nella li sta di cui al decreto del Ministro dell’economia e delle finanze adottato ai sensi del comma 1 dell’art. 168 -bis del testo unico delle imposte sui redditi • negoziazione delle azioni in mercati regolamentati
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86 Requisiti Statutari Lo statuto sociale deve necessariamente prevedere:
• le regole adottate in materia di investimenti • i limiti alla concentrazione dei rischi all’investimento e di controparte • il limite massimo di leva finanziaria consentito
Requisiti Oggettivi
• immobili posseduti a titolo di proprietà o di altro diritto reale destinati alla locazione, partecipazioni in altre SIIQ/SIINQ, in SICAF e in fondi immobiliari “qualificati”: almeno pari all’80% dell’attivo patrimoniale (c.d. “ Asset Test” ) • ricavi provenienti dall’attività di locazione, proventi da SIIQ/SIINQ, SICAF e da fondi immobiliari “qualificati”, plusvalenze realizzate su immobili destinati alla locazione:
almeno pari all’80% dei componenti positivi del conto economico (c.d. “ Profit Test ”) • La mancata osservanza per tre esercizi consecutivi di una delle condizioni di prevalenza determina la definitiva cessazione dal regime speciale e l’applicazione delle regole ordinarie già a partire dal secondo dei tre esercizi considerati
Requisiti Partecipativi
• limitata concentrazione della partecipazione di controllo (c.d. “ Requisito del controllo ”): nessun socio deve possedere più del 60% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 60% dei diritti di partecipazione agli utili • sufficiente diffusione e frazionamento del capitale sociale (c.d. “ Requisito del flottante ”): almeno il 25% del flottante deve essere detenuto da soci che, al momento dell’opzione, non possiedono più del 2% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 2% dei diritti di partecipazione agli utili. Tale requisito non si rende applicabile alle società già quotate Quanto alla verifica dei requisiti, la Legge Istitutiva prevede espressamente che i Requisiti Soggettivi e Statutari debbano essere posseduti già al momento dell’esercizio dell’opzione, mentre la verifica dei Requisiti Partecipativi e Oggettivi è rinviata alla chiusura del bilancio riferito al periodo in cui è esercitata l’opzione e, in occasione di ogni chiusura di esercizio, per la verifica del mantenimento.
INFORMATIVA SUL RISPETTO DEI REQUISITI SOGGETTIVI, OGGETTIVI E
PARTECIPATIVI
I Requisiti Soggettivi risultano soddisfatti in quanto IGD SIIQ S.p.A. è una società costituita in forma di società per azioni, con sede sociale e residenza ai fini fiscali in Italia, le cui azioni sono negoziate sul Mercato Telematico Azionario organizzat o e gestito da Borsa Italiana S.p.A. – Segmento STAR.
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87 Alla luce della situazione patrimoniale e reddituale della Capogruppo al 3 0 giugno 2026, al pari di quanto verificato al termine dell’esercizio 20 25, sono stati rispettati tutti i Requisiti Oggettivi, sia il Requisito Patrimoniale sia quello Reddituale. Infatti, relativamente all’Asset Test, il valore degli immobili posseduti e destinati alla locazione è superiore all’80% del valore complessivo dell’attivo patrimoniale e, relativamente al Profit Test, l’ammontare dei ricavi e dividendi derivant i dall’attività di locazione di immobili posseduti a titolo di proprietà o altro diritto reale è superiore all’80% dei componenti positivi del conto economico.
Quanto al Requisito Partecipativo del controllo, in base alle informazioni in possesso della società, nessun azionista possiede più del 60% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 60% dei diritti di partecipazione agli utili.
INFORMATIVA SUL RISPETTO DEI REQUISITI STATUTARI
Con riguardo ai singoli Requisiti Statutari, si rileva quanto segue.
In materia di investimenti, lo Statuto della Società prevede espressamente all’art. 4.3 lett. i) che: “la Società non investe, direttamente o attraverso società controllate, in misura superiore al 30% delle proprie attività in un unico bene immobile, avente caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie, fermo restando che nel caso di piani di sviluppo oggetto di un’unica progettazione urbanistica, cessano di avere caratteristiche urbanistiche unitarie quelle porzioni del bene immobile che siano oggetto di concessioni edilizie singole e funzionalmente autonome o che siano dotate di opere di urbanizzazio ne sufficienti a garantire il collegamento ai pubblici servizi” .
Si conferma che la Società non ha investito, né direttamente né tramite proprie controllate, in misura superiore al 30% delle proprie attività in un unico bene immobile avente caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie.
In materia di limiti alla concentrazione dei rischi all’investimento e di controparte lo Statuto della Società prevede espressamente all’art. 4.3, lett. ii) che: “i ricavi provenienti da uno stesso locatario o da locatari appartenenti allo stesso gruppo non possono eccedere il 60% dei ricavi complessivamente provenienti dalla locazione” .
Si conferma che i ricavi provenienti da uno stesso locatario o da locatari appartenenti allo stesso gruppo non eccedono il 60% dei ricavi complessivamente provenienti dalla locazione.
In materia di limite massimo di leva finanziaria consentito, lo Statuto della Società prevede espressamente all’art. 4.3, lett iii) che: “il limite massimo di leva finanziaria consentito, a livello individuale e di gruppo, è pari all’85% del valore del patrimonio” .
Si conferma che il limite massimo di leva finanziaria, sia a livello individuale che di Gruppo, non supera l’85% del valore del patrimonio.
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88 ALTRE INFORMAZIONI RILEVANTI SULL’APPLICAZIONE DEL REGIME SPECIALE DA
PARTE DELLA SOCIETA’
IGD, sussistendone tutti i Requisiti, ha esercitato l’opzione per l’ingresso nel Regime Speciale, con effetto a decorrere dal 1° gennaio 2008.
L’ingresso nel Regime Speciale ha comportato l’assoggettamento ad un’imposta sostitutiva dell’Ires e dell’Irap nella misura del 20% (cd. “ Imposta d’ingresso ”) della plusvalenza complessiva netta derivante dalla differenza tra il valore normale degli immobili destinati alla locazione ed il relativo valore fiscale risultante alla data di chiusura dell'ultimo bilancio in regime ordinario.
Con riferimento all’esercizio 202 5, si conferma che, in conformità alle delibere adottate negli esercizi precedenti, l’Assemblea degli Azionisti del 16 aprile 202 6 ha deliberato la distribuzione di utili della Gestione Esente divenuti disponibili per la distribuzione per un ammontare non inferiore a quello necessario al rispetto degli Obblighi Distributivi.
In particolare, l’Assemblea ha deliberato la distribuzione di un dividendo per complessivi Euro 16.551.285 ,45 così formato:
• per Euro 16.216.012,76, dall’utile civilistico resosi disponibile per la distribuzione, precisando che è interamente derivante dalla gestione esente;
• per Euro 335.272,69, utilizzando parte delle altre riserve di utili distribuibili derivanti dalla
gestione esente;
1.12. // Eventi successivi alla chiusura Non si rilevano eventi significativi successivi alla chiusura del periodo.
1.13. // Prospettive per l’esercizio in corso Il Gruppo prevede che il trend positivo del primo semestre 202 6 si confermi anche nel secondo. Per tale ragione, ritiene di aumentare la guidance FFO per l’intero esercizio 202 6 dai 45 milioni di Euro comunicati a febbraio 202 6 a 46 milioni di Euro, con una crescita stimata rispetto al dato al 31 dicembre 202 5 del 11,7 %.
1.14. // Operazioni infragruppo e con parti correlate Per quanto concerne le operazioni effettuate con parti correlate, ivi comprese le operazioni infragruppo, si precisa che non sono qualificabili né come atipiche né come inusuali, rientrando nel normale corso di attività delle società del Gruppo. Dette operazioni sono regolate a condizioni di mercato.
Per il dettaglio dei rapporti intercorsi con parti correlate nel corso del primo semestre 2026 si veda l’apposito paragrafo dell e note esplicative .
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89 1.15. // Azioni Proprie Alla data del 30 giugno 20 26 IGD non possiede azioni proprie.
1.16. // Attività di ricerca e sviluppo In considerazione della tipologia di attività svolta , IGD SIIQ e le società del Gruppo non realizzano attività di ricerca e sviluppo.
1.17. // Operazioni significative Si segnala che nel corso del primo semestre 20 26 non sono state realizzate operazioni significative non ricorrenti né operazioni atipiche e/o inusuali con soggetti terzi o tra società del G ruppo, così come definite nella comunicazione Consob del 28 luglio 2006.
2. GRUPPO IGD BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE
ABBREVIATO AL 3 0 GIUGNO 2026
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 91 2.1 // Conto economico consolidato
30/06/2026 30/06/2025 Variazione (importi in migliaia di euro) (A) (B) (A)-(B) 1 63.145 63.844 (699) 56.960 57.386 (426) 6.185 6.458 (273) 2.1 4.567 4.430 137 2.281 2.488 (207) 2.286 1.942 344 2.2 1.453 1.251 202 69.165 69.525 (360) 6 (1.261) (1.226) (35) 67.904 68.299 (395) 6 (102) (78) (24) 3 (8.853) (8.925) 72 (6.358) (6.592) 234 (2.495) (2.333) (162) 4 (6.476) (6.549) 73 5 (4.012) (5.220) 1.208 (19.443) (20.772) 1.329 (815) (1.130) 315 (201) 38 (239) (360) (375) 15 (4.034) (2.876) (1.158) 0 0 0 7 (5.410) (4.343) (1.067) 43.051 43.184 (133) 8 147 (496) 643 754 249 505 740 249 491 14 0 14 (23.423) (31.901) 8.478 (23.317) (31.854) 8.537 (106) (47) (59) 9 (22.669) (31.652) 8.983 20.529 11.036 9.493 10 80 (436) 516 20.609 10.600 10.009 0 0 0 20.609 10.600 10.009 11 0,187 0,096 0 11 0,187 0,096 0Nota Risultato prima delle imposteVariazione del fair value investimenti immobiliari e immobilizz. in corso Ammortamenti, accantonamenti, svalutazioni e variazioni di fair
value
Risultato operativo
Risultato gestione partecipazioni e cessione immobili Proventi finanziariAmmortamenti e Accantonamenti Svalutazioni/ripristini immobilizzazioni in corso e rimanenze Imposte sul reddito
RISULTATO NETTO DELL'ESERCIZIO
Utile/Perdita del periodo di pertinenza di azionisti terzi Totale Utile/Perdita complessivo del periodo di competenza della
Capogruppo
- utile base per azione
- utile diluito per azioneSvalutazione crediti Rivalutazione netta acquisizioneAltri proventi verso parti correlate Ricavi vendita immobili da trading Ricavi e proventi operativi Variazione delle rimanenze Ricavi e variazioni delle rimanenze Costi del personale Altri costi operativi
Costi operativiRicavi
Ricavi verso terzi Ricavi verso parti correlate
Altri proventi
Altri proventi verso terzi Costi di realizzazione Costi per servizi Costi per servizi verso terzi Costi per servizi verso parti correlate Proventi finanziari verso parti correlate
Oneri finanziari
Oneri finanziari verso terzi Oneri finanziari verso parti correlate Gestione finanziariaProventi finanziari verso terzi
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 92 2.2 // Conto economico complessivo consolidato
(importi in migliaia di Euro)
RISULTATO NETTO DEL PERIODO 20.609 10.600
Totale componenti del conto economico complessivo che non saranno successivamente riclassificate nell'utile/perdita del periodo, al netto degli effetti fiscali0 0 Altre componenti del conto economico complessivo che saranno successivamente riclassificate nell'utile/(perdita) del
periodo:
Effetti degli strumenti finanziari derivati di copertura 2.717 (101) Effetti fiscali degli strumenti finanziari derivati di copertura 0 24 Riserva di conversione (229) (149) Totale componenti del conto economico complessivo che saranno successivamente riclassificati nell'utile/perdita del
periodo2.488 (226)
TOTALE UTILE/(PERDITA) COMPLESSIVO DEL PERIODO 23.097 10.374
Utile/(Perdita) del periodo di pertinenza di Azionisti Terzi 0 0
TOTALE UTILE/(PERDITA) COMPLESSIVO DEL PERIODO DI
COMPETENZA DELLA CAPOGRUPPO23.097 10.374 30/06/2025 30/06/2026
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 93 2.3 // Situazione patrimoniale -finanziaria consolidata
30/06/2026 31/12/2025 Variazione (importi in migliaia di euro) (A) (B) (A)-(B) 12 659 718 (59) 13 5.567 6.566 (999) 6.226 7.284 (1.058) 14 1.679.071 1.687.320 (8.249) 15 6.946 6.355 591 16 105 108 (3) 16 1.627 1.831 (204) 17 2.522 2.512 10 1.690.271 1.698.126 (7.855) 18 3.014 3.586 (572) 19 167 166 1 20 103.308 103.313 (5) 21 176 426 (250) 39 3.414 2.057 1.357 110.079 109.548 531 1.806.576 1.814.958 (8.382) 22 18.303 19.765 (1.462) 23 6.861 6.954 (93) 23 1.102 719 383 24 4.828 4.703 125 25 235 0 235 26 22.266 9.291 12.975 53.595 41.431 12.164 0 0 0 1.860.171 1.856.389 3.782 650.000 650.000 0 0 0 0 0 0 0 362.534 345.362 17.172 (34.052) (34.819) 767 20.609 32.002 (11.393) 999.091 992.545 6.546 0 0 0 27 999.091 992.545 6.546 39 0 1.575 (1.575) 28 775.023 753.375 21.648 29 2.608 2.666 (58) 18 9.360 11.611 (2.251) 30 5.182 6.304 (1.122) 31 6.003 6.465 (462) 31 4.513 4.465 48 802.689 786.461 16.228 32 28.703 45.722 (17.019) 34 12.776 14.427 (1.651) 34 1.486 1.417 69 35 2.960 2.634 326 36 12.466 13.183 (717) 58.391 77.383 (18.992) 861.080 863.844 (2.764) 1.860.171 1.856.389 3.782 Fondo trattamento di fine rapporto
TOTALE PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA' (D+H)Passività finanziarie
Debiti commerciali e altri debiti Debiti commerciali e altri debiti verso parti correlate Passività per imposte
Altre passività
TOTALE PASSIVITA' (H=E+F)TOTALE PASSIVITA' CORRENTI (F)Passività per imposte differiteAttività per strumenti derivati Crediti commerciali e altri crediti verso parti correlate Utile (perdite) a nuovo del gruppoATTIVITA' DESTINATE ALLA VENDITA (C)Immobilizzazioni in corso e acconti Crediti vari e altre attività non correntiAltre attività non correnti Attività per imposte anticipate nette
Partecipazioni
Crediti commerciali e altri crediti Capitale e riserve attribuibili agli azionisti di minoranzaTOTALE ATTIVITA' NON CORRENTI (A)
ATTIVITA' CORRENTI:
Rimanenze e acconti
TOTALE ATTIVITA' CORRENTI (B)
Capitale sociale
Riserva sovrapprezzo azioniAttività finanziarie non correnti Patrimonio netto di gruppo Passività per strumenti finanziari derivatiATTIVITA' NON CORRENTI:
Attività materiali
Impianti e macchinari Attrezzature e altri beniAttività immateriali Attività immateriali a vita definita
Avviamento
Investimenti immobiliari
Fabbricato
Debiti vari e altre passività verso parti correlate
TOTALE PASSIVITA' NON CORRENTI (E)
PASSIVITA'CORRENTI:Debiti vari e altre passivitàFondi per rischi e oneri futuriPassività finanziarieUtile (perdita) dell'esercizioNota PATRIMONIO NETTO:Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti TOTALE ATTIVITA' (A+B+C)Crediti finanziari e altre attività finanziarie correnti verso parti correlateAltre attività correnti
TOTALE PATRIMONIO NETTO (D)
PASSIVITA' NON CORRENTI:Altre riserveAzioni proprie in portafoglio
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 94 2.4 // Prospetto delle variazioni del patrimonio netto
consolidato
(Importi in migliaia di Euro)Capitale
socialeAltre
riserveUtile (perdite)
esercizi
precedentiUtile (perdita)
del periodoPatrimonio
netto del
gruppoCapitale e
riserve di terziTotale
patrimonio
netto
Saldo al 01/01/2026 650.000 345.362 (34.819) 32.002 992.545 0 992.545 Utile/(perdita) del periodo 0 0 0 20.609 20.609 0 20.609 Valutazione derivati cash flow hedge 0 2.717 0 0 2.717 0 2.717 Altri utili (perdite) complessivi 0 (229) 0 0 (229) 0 (229) Totale utili (perdite) complessivo 0 2.488 0 20.609 23.097 0 23.097 Ripartizione della perdita 2025 Distribuzione dividendi 0 (16.551) 0 0 (16.551) 0 (16.551) Riclassifica riserva Fair Value 0 0 0 0 0 0 0 Affrancamento riserva di rivalutazione 0 0 0 0 0 0 0 Destinazione utile 2025 0 31.223 767 (32.002) 0 0 0 Saldo al 30/06/2026 650.000 362.522 (34.052) 20.609 999.091 0 999.091 (Importi in migliaia di Euro)Capitale
socialeAltre
riserveUtile (perdite)
esercizi
precedentiUtile (perdita)
del periodoPatrimonio
netto del
gruppoCapitale e
riserve di terziTotale
patrimonio
netto
Saldo al 01/01/2025 650.000 380.388 (30.031) (30.084) 970.273 0 970.273 Utile/(perdita) dell'esercizio 0 0 0 32.002 32.002 0 32.002 Valutazione derivati cash flow hedge 0 3.009 0 0 3.009 0 3.009 Altri utili (perdite) complessivi 0 (80) 0 0 (80) 0 (80) Totale utili (perdite) complessivo 0 2.929 0 32.002 34.931 0 34.931 Ripartizione della perdita 2024 Distribuzione dividendi 0 (11.034) 0 0 (11.034) 0 (11.034) Riclassifica riserva Fair Value 0 0 0 0 0 0 0 Affrancamento riserva di rivalutazione 0 0 (1.625) 0 (1.625) 0 (1.625) Destinazione perdita 2024 0 (26.921) (3.163) 30.084 0 0 0 Saldo al 31/12/2025 650.000 345.362 (34.819) 32.002 992.545 0 992.545
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 95 2.5 // Rendiconto finanziario consolidato
(Importi in migliaia di euro)Nota 30/06/2026 30/06/2025
FLUSSO DI CASSA DA ATTIVITA' DEL PERIODO:
Risultato del periodo 20.609 10.600 Rettifiche per riconciliare l'utile del periodo al flusso di cassa generato (assorbito) dall'attività di periodo:
Imposte del periodo 10 (80) 436 Oneri/(proventi) finanziari 9 22.669 31.652 Ammortamenti e accantonamenti 7 815 1.130 Svalutazione crediti 7 360 375 Svalutazione/(Ripristini) di valori di immobilizzazioni in corso e lavori in corso di costruzione 7 201 (38) Variazioni di fair value - (incrementi)/decrementi 7 4.034 2.876 (Plusvalenze)/Minusvalenze da gestione partecipazioni/cessione asset 8 (147) 496 Accantonamento fondi per benefici ai dipendenti 899 844
TOTALE CASH FLOW PRIMA DELLE VARIAZIONI DEL CAPITALE CIRCOLANTE NETTO 49.360 48.371
Oneri finanziari netti pagati (7.863) (22.110) TFR, TFM e salario variabile (1.319) (940) Imposte sul reddito pagate (360) (1.402)
TOTALE CASH FLOW NETTO PRIMA DELLE VARIAZIONI DEL CAPITALE CIRCOLANTE
NETTO 39.818 23.919
Variazione delle rimanenze 1.261 1.226 Variazione dei crediti commerciali (650) 2.626 Variazione altre attività 551 (1.240) Variazione debiti commerciali (1.582) (717) Variazione altre passività (2.279) (4.049)
FLUSSO DI CASSA GENERATO DALLA GESTIONE OPERATIVA (A) 37.119 21.765
(Investimenti) in immobilizzazioni immateriali 12 (96) (135) Disinvestimenti in immobilizzazioni immateriali 200 0 (Investimenti) in immobilizzazioni materiali (6.600) (6.183) Disinvestimenti in immobilizzazioni materiali 10.650 9.401
FLUSSO DI CASSA UTILIZZATO IN ATTIVITA' DI INVESTIMENTO (B) 4.154 3.083
Variazione di attività finanziarie correnti e non correnti 15 0 Affrancamento riserva rivalutazione (406) (406) Distribuzione dividendi 27 (16.510) (10.958) Canoni pagati per locazioni operative (3.075) (4.457) Incassi per nuovi finanziamenti e per altre attività di finanziamento 175.000 600.000 Rimborso di finanziamenti e di altre attività di finanziamento (183.094) (610.000)
FLUSSO DI CASSA GENERATO DA ATTIVITA' DI FINANZIAMENTO (C) (28.070) (25.965)
Differenze cambio da conversione bilanci in valuta (D) (228) (68)
INCREMENTO (DECREMENTO) NETTO DELLE DISPONIBILITA' LIQUIDE (A+B+C+D) 12.975 (1.185)
DISPONIBILITA' LIQUIDE ALL'INIZIO DEL PERIODO 26 9.291 4.741
DISPONIBILITA' LIQUIDE ALLA FINE DEL PERIODO 26 22.266 3.556
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 96 2.6 // Note esplicative al b ilancio consolidato semestrale
abbreviato
2.6.1. Informazioni generali Il Bilancio consolidato semestrale abbreviato del Gruppo I GD al 30 giugno 20 26 è stato approvato ed autorizzato alla pubblicazione dal Consigl io di Amministrazione in data 4 agosto 2026.
IGD SIIQ S.p.A. è controll ata e soggetta all’attività di Direzione e C oordinamento di Coop Alleanza 3.0 . Soc. Coop.
2.6.2. Sintesi dei principi contabili 2.6.2.1. Criteri di redazione Attestazione di conformità ai principi contabili internazionali Il Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 20 26 è stato redatto in conformità agli IFRS (International Financial Reporting Standards) emanati dallo IASB (International Accounting Standards Board) ed omologati dall’Unione Europea, nonché ai provvedimenti emanati in attuazione dell’art. 9 del D. Lgs. n. 38/2005 . Per IFRS si intendono tutti gli International Financial Reporting Stan dards, tutti gli International Accounting Standards (“IAS”), tutte le interpretazioni emanate dall’International Financial Reporting Interpretations Committee (“IFRIC”) incluse quelle precedentemente emesse dallo Standard Interpretation Committee (“SIC”) che alla data di chiusura del Bilancio consolidato semestrale abbreviato siano state oggetto di omologazione secondo la procedura prevista dal Regolamento CE 1606/2002 e in particolare allo IAS 34 – Bilanci intermedi . Gli IFRS sono stati applicati in modo coerente in tutti i periodi presentati. Il Bilancio consolidato semestrale abbreviato non comprende tutte le informazioni integrative richieste nel bilancio annuale e dovrebbe essere letto congiuntamente con il bilancio annuale del Gruppo al 31 dicembre 20 25, al quale si rimanda.
Schemi adottati
Le voci della situazione patrimoniale -finanziaria sono classificate in correnti, non correnti e, eventualmente, in attività destinate alla vendita; quelle del conto economico sono classificate per natura.
Il prospetto dell’utile complessivo indica il risultato economico integrato dei proventi e oneri che per espressa disposizione degli IFRS sono rilevati direttamente a patrimonio netto.
Il prospetto delle variazioni del patrimonio netto presenta i proventi e gli oneri complessivi dell’esercizio, le operazioni con gli azionisti e le altre variazioni del patrimonio netto.
Lo schema di rendiconto finanziario è predisposto secondo il “metodo indiretto”, rettificando il risultato ante imposte dell’esercizio delle componenti di natura non monetaria.
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 97 I prospetti contabili, le tabelle e le note esplicative ed integrative sono espress i in migliaia di Euro, che rappresenta la valuta “funzionale” e di “presentazione” del Gruppo secondo quanto previsto dallo IAS 21 , salvo laddove diversamente specificato.
Cambiamenti di principi contabili
PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS ACCOUNTING
STANDARDS APPLICATI DAL 1° GENNAIO 202 6
I seguenti principi contabili, emendamenti e interpretazioni IFRS Accounting Standards sono stati applicati per la prima volta dal Gruppo a partire dal 1° gennaio 202 6:
• In data 30 maggio 2024 lo IASB ha pubblicato il document o “Amendments to the Classification and Measurement of Financial Instruments —Amendments to IFRS 9 and IFRS 7″. Il documento chiarisce alcuni aspetti problematici emersi dalla post -
implementation review dell’IFRS 9, tra cui il trattamento contabile delle attività finanziarie i cui rendimenti variano al raggiungimento di obiettivi ESG (i.e. green bonds). In particolare, le modifiche hanno l’obiettivo di:
o Chiarire la classificazione delle attività finanziarie con rendimenti variabili e legati ad obiettivi ambientali, sociali e di governance aziendale (ESG) ed i criteri da utilizzare per l’assessment del SPPI test;
o determinare che la data di regolamento delle passività tramite sistemi di pagamento elettronici è quella in cui la passività risulta estinta. Tuttavia, è consentito ad un’entità di adottare una politica contabile per consentire di eliminare contabilmente u na passività finanziaria prima di consegnare liquidità alla data di regolamento in presenza di determinate condizioni specifiche.
Con queste modifiche, lo IASB ha inoltre introdotto ulteriori requisiti di informativa riguardo in particolare ad investimenti in strumenti di capitale designati a FVOCI.
L’adozione di tal e emendament o non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.
• In data 18 dicembre 2024 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato “ Contracts Referencing Nature -dependent Electricity – Amendment to IFRS 9 and IFRS 7 ”. Il documento ha l’obiettivo di supportare le entità nel rendicontare gli effetti finanziari dei contratti di acquisto di elettricità prodotta da fonti rinnovabili (spesso strutturati come Power Purchase Agreements). Sulla base di tali contratti, la quan tità di elettricità generata ed acquistata può variare in base a fattori incontrollabili quali le condizioni meteorologiche. Lo IASB ha apportato emendamenti mirati ai principi IFRS 9 e IFRS 7. Gli
emendamenti includono:
o un chiarimento riguardo all’applicazione dei requisiti di “own use” a questa tipologia di contratti;
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 98 o dei criteri per consentire la contabilizzazione di tali contratti come strumenti di
copertura; e,
o dei nuovi requisiti di informativa per consentire agli utilizzatori del bilancio di comprendere l'effetto di questi contratti sulle performance finanziarie e sui flussi di cassa di un’entità.
L’adozione di tal e emendament o non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.
• In data 18 luglio 2024 lo IASB ha pubblicato un documento denominato “ Annual Improvements Volume 11 ”. Il documento include chiarimenti, semplificazioni, correzioni e cambiamenti volti a migliorare la coerenza di diversi IFRS Accounting Standards. I principi modificati sono:
o IFRS 1 First -time Adoption of International Financial Reporting Standards;
o IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures e le relative linee guida sull'implementazione dell'IFRS 7;
o IFRS 9 Financial Instruments;
o IFRS 10 Consolidated Financial Statements; e o IAS 7 Statement of Cash Flows.
L’adozione di tal e emendament o non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo .
PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS ACCOUNTING
STANDARS OMOLOGATI DALL’UNIONE EUROPEA, NON ANCORA OBBLIGATORIAMENTE
APPLICABILI E NON ADOTTATI IN VIA ANTICIPATA DAL GRUPPO AL 3 0 GIUGNO 2026
Alla data di riferimento del presente documento, gli organi competenti dell’Unione Europea hanno concluso il processo di omologazione necessario per l’adozione degli emendamenti e dei principi sotto descritti , ma tali principi non sono obbligatoriamente applicabili e non sono stati adottati in via anticipata dal Gruppo al 30 giugno 2026:
• In data 9 aprile 2024 lo IASB ha pubblicato un nuovo principio IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements che sostituirà il principio IAS 1 Presentation of Financial Statements . Il nuovo principio si pone l’obiettivo di migliorare la presentazione degli schemi di bilancio, con particolare riferimento allo schema del conto economico. In particolare, il nuovo principio richiede di:
o classificare i ricavi e i costi in tre nuove categorie (sezione operativa, sezione investimento e sezione finanziaria), oltre alle categorie imposte e attività cessate già presenti nello schema di conto economico;
o Presentare due nuovi sub -totali, il risultato operativo e il risultato prima degli interessi e tasse (i.e. EBIT).
Il nuovo principio inoltre :
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 99 o richiede maggiori informazioni sugli indicatori di performance definiti dal
management;
o introduce nuovi criteri per l'aggregazione e la disaggregazione delle
informazioni; e,
o introduce alcune modifiche allo schema del rendiconto finanziario, tra cui la richiesta di utilizzare il risultato operativo come punto di partenza per la presentazione del rendiconto finanziario predisposto con il metodo indiretto e l’eliminazione di alcu ne opzioni di classificazione di alcune voci attualmente esistenti (come ad esempio interessi pagati, interessi incassati, dividendi pagati e dividendi incassati).
Il nuovo principio entrerà in vigore dal 1° gennaio 2027, ma è consentita un’applicazione anticipata. Al momento gli amministratori stanno valutando i possibili effetti dell’introduzione di questo nuovo principio sul bilancio consolidato del Gruppo .
PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS ACCOUNTING
STANDARDS NON ANCORA OMOLOGATI DALL’UNIONE EUROPEA
Alla data di riferimento del presente documento, gli organi competenti dell’Unione Europea non hanno ancora concluso il processo di omologazione necessario per l’adozione degli emendamenti e dei principi sotto descritti.
• In data 13 novembre 2025 lo IASB ha pubblicato un documento denominato “Translation to a Hyperinflationary Presentation Currency – Amendment to IAS 21 ” che chiarisce le procedure di conversione per un’entità la cui valuta di presentazione è quella di un’economia iperinflazionata. L'entità applica le modifiche se:
o la sua valuta funzionale è quella di un'economia non iperinflazionata e sta convertendo i suoi risultati economici e la sua situazione patrimoniale -
finanziaria nella valuta di un'economia iperinflazionata; oppure, o sta convertendo nella valuta di un'economia iperinflazionata i risultati economici e la situazione patrimoniale -finanziaria di una gestione estera la cui valuta funzionale è quella di un’economia non iperinflazionata.
Le modifiche si applicheranno a partire dai bilanci degli esercizi che avranno inizio dal 1° gennaio 2027. Gli amministratori non si attendono un effetto nel bilancio consolidato del Gruppo dall’adozione di tale emendamento .
o In data 27 maggio 2026 lo IASB ha pubblicato il principio IFRS 20 – Regulatory Asset and Regulatory Liabilities . Il nuovo principio si applica a tutte le entit à soggette a una specifica tipologia di regolamentazione tariffaria, ovvero la regolamentazione tariffaria che crea differenze temporali.
L’obiettivo del nuovo principio è quello di richiedere a un’entità di fornire informazioni rilevanti che rappresentino l'impatto dei proventi e dei costi derivanti da attività
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 100 regolamentate sul risultato economico dell’entità, nonché l’impatto delle attività e passività derivanti da attività regolamentate sulla situazione patrimoniale -finanziaria.
Per raggiungere tale obiettivo, il nuovo principio definisce i requisiti per la ri levazione, la valutazione, la presentazione e l'informativa delle attività, passività, proventi e costi derivanti da attività regolamentate. Le attività e le passività derivanti da attività regolamentate costituiscono un sottoinsieme dei diritti e degli ob blighi creati da un accordo regolamentare. Le informazioni relative a questo sottoinsieme di diritti e obblighi consentono agli utilizzatori del bilancio di comprendere:
a) i proventi e i costi derivanti da attività regolamentate di un'entità, che derivano dalle attività e passività derivanti da attività regolamentate.
Tale comprensione, unitamente alle informazioni richieste da altri principi IFRS, fornirà indicazioni sul co mpenso totale consentito per beni o servizi regolamentati forniti dall'entità in un periodo di riferimento e, di conseguenza, sul risultato economico dell'entità e sulle prospettive di flussi di cassa futuri.
b) le attività e le passività derivanti da attività regolamentate di un'entità.
Tale comprensione fornirà informazioni sulla posizione finanziaria dell'entità alla fine di un periodo di riferimento e sull'ammontare, la tempistica e l'incertezza dei flussi di cassa futuri dell'entità.
Il principio IFRS 20 sostitui rà l’IFRS 14 – Regulatory Deferral Accounts ed entrerà in vigore dal 1° gennaio 2029, ma è consentita un’applicazione anticipata.
Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall’adozione di tale principio .
o In data 27 giugno 2026 lo IASB ha pubblicato un documento denominato “Amendments to the Fair Value Option for Investments in Associates and Joint Ventures (Amendments to IAS 28)” che chiarisce quali entità siano idonee a valutare gli investimenti in societ à collegate e joint venture utilizzando l'opzione di valutazione al fair value prevista dallo IAS 28. Lo IASB ha deciso di elaborare modifiche per
risolvere:
o la mancanza di chiarezza sul significato di “entità simili, inclusi i fondi assicurativi collegati ad investimenti” e su come tale definizione debba essere interpretata, in senso restrittivo o ampio; e, o le diverse interpretazioni della relazione tra l’ambito di applicazione dell’opzione del fair value nello IAS 28 e i requisiti dell’IFRS 18 relativi alle “specified main business activities” .
Le modifiche si applicheranno contestualmente all’applicazione del principio IFRS 18 e dunque, a partire dai bilanci degli esercizi che avranno inizio dal 1° gennaio 2027. Gli amministratori non si attendono un effetto significativo nel bilancio consolidato del Gruppo dall’adozione di tali modifiche .
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 101
2.6.2.2. Consolidamento
a) Area di consolidamento I prospetti contabili consolidati sono stati redatti sulla base dei progetti di bilancio al 3 0 giugno 2026 predisposti dagli organi amministrativi delle società incluse nell’area di consolidamento e rettificati, ove necessario, ai fini di allinearli ai principi contabili ed ai criteri di classificaz ione del G ruppo conformi agli IFRS. Si segnala che, rispetto alla situazione al 31 dicembre 20 25, l’area di cons olidamento non si è modificata . Ai sensi della comunicazione Consob DEM/6064293 del 28 luglio 2006 si espone l’elenco delle imprese del Gruppo con l’indicazione della ragione sociale, della sede legale, del capitale sociale nella valuta originaria e del metodo di consolidamento. Sono i noltre indicate le quote possedute direttamente o indirettamente dalla controllante e da ciascuna delle controllate. I tass i di cambio utilizzat i per la conversione in Euro dei valori delle società estere sono i seguenti:
Tassi di cambio Euro/Ron Cambio Spot al 30.06.2026 5,2438 Cambio medio I semestre 2026 5,1423 Cambio Spot al 31.12.2025 5,0985 Cambio medio 2025 5,0415 Cambio Spot al 30.06.2025 5,0777 Cambio medio I semestre 2025 5,0037
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 102
Si segnala che IGD SIIQ S.p.A., direttamente e indirettamente , de tiene il controllo di alcuni Consorzi per la gestione dei centri commerciali (costi delle parti comuni e attività promozionale). Tali Consorzi , come già evidenziato nella relazione finanziaria al 31 dicembre 202 5, non sono cons olidati in relazione alla sca rsa significatività degli stessi .
Ragione sociale Sede Legale Nazione Capitale Sociale ValutaQuota %
consolidata
di GruppoImprese
partecipanti% di
partecipazione
sul capitaleAttività Svolta
Capogruppo
IGD SIIQ S.p.A.Bologna via trattati comunitari Europei 1957-2007Italia 650.000.000,00 Euro Gestione Centri Commerciali IGD Service S.r.lBologna via trattati comunitari Europei 1957-2007Italia 51.810.884,12 Euro 100% IGD SIIQ S.p.A. 100,00% Gestione Centri Commerciali e servizi Porta Medicea S.r.l.Bologna via trattati comunitari Europei 1957-2007Italia 7.227.679,23 Euro 100%IGD Service S.r.l. 100,00%Società di costruzione e
commercializzazione
Alliance SIINQ S.r.l.Bologna via trattati comunitari Europei 1957-2007Italia 50.000,00 Euro 100% IGD SIIQ S.p.A. 100,00% Gestione Centri Commerciali
IGD Service
S.r.l. 99,9%
IGD SIIQ S.p.A.
0,1%
Winmarkt
management S.r.l.Bucarest Romania 1.001.000 Lei 100% Win Magazin S.A. 100,00% Servizi Agency e facility management Arco Campus S.r.l. Bologna via dell'Arcoveggio n.49/2 Italia 1.500.000,00 Euro 99,98% IGD SIIQ S.p.A. 99,98%Attività di gestione di immobili, impianti ed attrezzature sportive, costruzione, compravendita, locazione di immobili, da destinare ad attività commerciali sportive Fondo Juice Milano, via San Paolo 7 Italia 64.165.000,00 Euro 40%* IGD SIIQ S.p.A. 40%Proprietà Ipermercati/
supermercati
Fondo FOOD Milano, via San Paolo 7 Italia 258.000.000,00 Euro 40%** IGD SIIQ S.p.A. 40,00%Proprietà Ipermercati/
supermercati/Gallerie commerciali
* IGD SIIQ detiene 25.224 quote di classe B pari al 40% del capitale del fondo ** IGD SIIQ detiene 5,171 quote di classe B pari al 40% del capitale del fondoImprese controllate e consolidate con il metodo integrale Imprese collegate consolidate con il metodo del patrimonio netto100,00% Gestione Centri Commerciali Win Magazin S.A. Bucarest Romania 113.715,30 Lei 100%
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 103
b) Principi di consolidamento Il bilancio consolidato comprende i bilanci della Capogruppo IGD SIIQ S.p.A., delle società controllate (direttamente e indirettamente) e collegate redatti al 30 giugno 202 6. Le situazioni contabili delle società controllate e collegate sono redatte adottando per ciascuna chiusura contabile i medesimi principi contabili della controllante. I principali criteri di consolidamento adottati nella stesura del bilancio consolidato sono i seguenti:
• le società controllate sono consolidate a partire dalla data in cui il controllo è stato effettivamente trasferito al Gruppo e cessano di essere consolidate dalla data in cui il controllo è trasferito al di fuori del Gruppo; tale controllo esiste quando il Gruppo ha il potere, direttamente o indirettamente, di determinare le politiche finanziarie ed operative di un’impresa al fine di ottenere benefici dalle sue attività;
Ragione sociale Rapporto di controllo % controllo Sede Legale Consorzio dei proprietari CC Leonardo Controllata diretta 54,30% Via amendola 129, imola (bo) Consorzio dei proprietari CC I Bricchi Controllata diretta 72,25% Via prato boschiero, isola d’asti (loc molini) Consorzio del centro commerciale Katanè Controllata diretta 74,91% Via quasimodo, gravina di catania loc san
paolo
Consorzio del centro commerciale Conè Controllata diretta 74,49%Via san giuseppe snc, quartiere dello sport
conegliano (tv)
Consorzio del centro commerciale La Torre-Palermo Controllata diretta 72,80% Via torre ingastone, palermo loc borgonuovo Consorzio proprietari del centro commerciale Gran RondòControllata diretta 49,01% Via g. la pira n. 18. crema (cr) Consorzio dei proprietari del centro commerciale CentrosarcaControllata indiretta 62,50% Via milanese, sesto san giovanni (mi) Consorzio Porta a Mare MazziniControllata diretta per il 85% e indiretta tramite Porta Medicea che detiene il restante 15%100,00% Via g. d'alesio, 2 - livorno Consorzio Centro Le Maioliche Controllata diretta 70,52% Via bisaura n.13, faenza (ra) Consrozio ESP Controllata diretta 64,59% Via marco bussato 74, ravenna (ra) Consorzio Proprietari Puntadiferro Controllata diretta 62,34% Piazzale della Cooperazione 4, FORLI' (FC) Consorzio dei proprietari del compendio commerciale del CommendoneControllata diretta 52,60% Via Ecuador snc, Grosseto Consorzio centro commerciale Le Porte di Napoli Controllata diretta 70,56% Via S. Maria La Nuova, Afragola (NA) Consorzio del centro commerciale Nuova Darsena Controllata diretta 77,12% Via Darsena 75 - Ferrara (FE) Consorzio Centro Commerciale Casilino Controllata diretta 66,84% Via Casilina 1011 - (Roma) Consorzio Shopping Center Mondovicino & Retail Park Controllata diretta 58,24% Piazza Cerea 15, Mondovì (CN)
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 104 • il consolidamento delle controllate è avvenuto con il metodo dell’integrazione lineare; la tecnica consiste nel consolidare tutte le poste di bilancio nel loro importo globale, prescindendo cioè dalla percentuale di possesso azionario di Gruppo. Solo in se de di determinazione del Patrimonio Netto e del risultato d’esercizio di Gruppo l’eventuale quota di competenza di terzi viene evidenziata in apposita linea della situazione patrimoniale -
finanziaria e del conto economico;
• il valore di carico delle partecipazioni è stato eliminato a fronte dell’assunzione delle attività e delle passività delle partecipazioni stesse;
• tutti i saldi e le transazioni infragruppo, inclusi eventuali utili non realizzati derivanti da rapporti intrattenuti tra le società del Gruppo, sono stati completamente eliminati;
• i bilanci delle società con valuta funzionale diversa da quella di presentazione del consolidato, in particolare, i saldi patrimoniali ed economici di tutte le società del Gruppo IGD espressi in una valuta funzionale diversa da quella di presentazione del bilancio consolidato, sono convertiti come segue:
o le attività e passività di ciascuna situazione patrimoniale -finanziaria presentata sono convertite ai cambi vigenti alla data di rendicontazione;
o i ricavi e i costi di ciascun conto economico sono convertiti ai cambi medi del
periodo;
o tutte le differenze cambio risultanti sono contabilizzate in una specifica voce del patrimonio netto (riserva di traduzione).
• le partecipazioni in società soggette a controllo congiunto ed in società collegate sono contabilizzate nel bilancio del Gruppo con il metodo del patrimonio netto. Secondo tale metodo, la partecipazione è inizialmente rilevata al costo, che viene poi aggiu stato, in aumento o in diminuzione, per recepire le variazioni intervenute, successivamente all’acquisto, nel patrimonio netto della partecipata. Nel caso in cui la partecipazione venga classificata come a controllo congiunto o collegata a seguito di una p erdita di controllo, tale partecipazione viene inizialmente rilevata al fair value, che viene poi aggiustato, in aumento o in diminuzione, per recepire le variazioni intervenute, successivamente alla data di perdita del controllo, nel patrimonio netto della partecipata. Gli aggiustamenti effettuati sul valore della partecipazione s ono rilevati a conto economico nella misura corrispondente alla frazione del risultato di conto economico della partecipata attribuibile al Gruppo, tenendo in considerazione eventuali impatti di azioni o quote privilegiate detenute da terze parti.
2.6.3. Uso di stime La redazione del bilancio consolidato e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte degli Amministratori l’applicazione di principi e metodologie contabili che, in talune circostanze, si basano su difficili e soggettive valutazioni e s time basate sull’esperienza storica e assunzioni che vengono di volta in volta considerate ragionevoli e realistiche in funzione delle relative circostanze, che hanno effetto sui valori delle attività e delle passività di bilancio e sull’informativa relati va ad attività e passività potenziali alla data del bilancio
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 105 consolidato. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione sono riflessi immediatamente a conto economico. Si precisa che le assunzioni effettuate circa l’andamento futuro sono caratterizzate da una significativa inc ertezza. Pertanto, non si può escludere il concretizzarsi nel futuro di risultati diversi da quanto stimato che quindi potrebbero richiedere rettifiche anche significative ad oggi ovviamente non prevedibili né stimabili.
Di seguito sono riepilogati i processi critici di valutazione e le assunzioni chiave utilizzate dal Gruppo nel processo di applicazione degli IFRS e che possono avere effetti significativi sui valori rilevati nel Bilancio consolidato o per le quali esiste il rischio che possano emergere differenze di valore significative rispetto al valore contabile delle attività e passività nel futuro.
Investimenti immobiliari e rimanenze La valutazione del portafoglio immobiliare è effettuata due volte l’anno, in corrispondenza del 30 giugno e 31 dicembre, utilizzando le perizie di valutazione redatte da Esperti Indipendenti incaricati dalla Società, la cui selezione è basata sui seguenti criteri: (i) adeguata e riconosciuta qualificazione professionale a livello europeo, (ii) competenza specialistica nel segmento “retail”, (iii) onorabilità e indipendenza. Gli incarichi conferiti agli Esperti Indipendenti sono oggetto di delibera da parte del Consiglio di Amministrazione della Società.
Il Gruppo , in linea con le raccomandazioni delle autorità di vigilanza e le varie best practices di settore, si è dotata già da tempo di una specifica procedura aziendale che definisce le regole di selezione degli Esperti Indipendenti e di gestione dei flussi infor mativi caratterizzanti il processo di valutazione al Fair Value dei beni immobili.
Per la valutazione del portafoglio immobiliare al 3 0 giugno 202 6 il Gruppo si è avvalsa dei seguenti Esperti Indipendenti: (i) CBRE Valuation S.p.A., (ii) KROLL Advisory S.p.A., (iii) Cushman & Wakefield LLP e (iv) Jones Lang LaSalle S.p.A.. Tenuto conto della riconosciuta competenza specialistica nel segmento retail, la Società ritiene che le risultanze e le assunzioni utilizzate dagli Esperti Indipendenti siano rappresentative del mercato di riferimento.
Le valutazioni del portafoglio immobiliare sono eseguite per singolo immobile, utilizzando, per ciascuno, i Metodi di Valutazione di seguito specificati (coerenti con le previsioni dell’IFRS 13).
Secondo l’IFRS 13, un’entità deve utilizzare tecniche di valutazione adatte alle circostanze e per le quali siano disponibili dati sufficienti per valutare il Fair Value, massimizzando l’utilizzo di input osservabili rilevanti e riducendo al minimo l’utili zzo di input non osservabili. Il Fair Value è misurato sulla base delle transazioni osservabili in un mercato attivo, aggiustato se necessario, in base alle caratteristiche specifiche di ogni singolo investimento immobiliare.
Se tale informazione non è dis ponibile, al fine della determinazione del Fair Value per la misurazione dell’investimento immobiliare, la società utilizza il metodo dei flussi di cassa attualizzati (per un periodo variabile in riferimento alla durata dei contratti in essere) connessi ai futuri redditi netti derivanti dall’affitto dell’immobile. Al termine di tale periodo si ipotizza che l’immobile sia rivenduto ad un valore ottenuto capitalizzando il reddito dell’ultimo anno, ad un tasso di rendimento di mercato per investimenti analoghi a quelli oggetto di stima.
In particolare, i Metodi di Valutazione utilizzati, indicati anche nei relativi certificati di perizia, sono i seguenti:
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 106 • per le Gallerie Commerciali e Retail Park, per gli uffici, nonché per gli Ipermercati ed i Supermercati, è stato utilizzato il Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF) basato sull’attualizzazione (per un periodo di “n” anni) dei futuri redditi netti d erivanti dall’affitto della proprietà. Al termine di tale periodo si è ipotizzato che la proprietà sia rivenduta ad un valore ottenuto capitalizzando il reddito netto dell’ultimo anno ad un tasso di rendimento di mercato per investimenti analoghi a quelli oggetto di stima;
• per i progetti in corso (ampliamenti e nuove realizzazioni) è stato applicato il Metodo della trasformazione basato sull’attualizzazione dei futuri redditi derivanti dall’affitto della proprietà, al netto dei costi di costruzione a finire e delle altre sp ese a carico della proprietà.
Con il Metodo dei Flussi di Cassa Attualizzati (DCF) il valore di mercato di un investimento immobiliare è determinato dalla somma dei valori attuali dei flussi di cassa netti da esso generati per un periodo di anni variabile in base alla durata dei contra tti in essere. Durante il periodo, allo scadere dei contratti, il canone utilizzato per la determinazione dei ricavi viene sostituito con il canone di mercato (ERV) stimato dal valutatore, tenendo anche in considerazione il canone contrattuale percepito, d i modo che all’ultimo anno del DCF i ricavi siano costituiti interamente da canoni di mercato. Al termine di tale periodo si ipotizza che la proprietà sia rivenduta ad un valore ottenuto capitalizzando il reddito dell’ultimo anno ad un tasso di mercato ( gross cap out) per investimenti analoghi all’oggetto di stima.
Con il Metodo della Trasformazione il valore di mercato di un investimento, relativo a un immobile in fase di progettazione o di costruzione, è determinato dall’attualizzazione dei futuri redditi derivanti dagli affitti dell’immobile, al netto dei costi di costruzione e delle altre spese a carico della proprietà per un periodo variabile in base alla durata del progetto. Al termine di tale periodo si ipotizza che la proprietà sia rivenduta ad un valore ottenuto capitalizzando il reddito dell’ultimo anno ad u n tasso di mercato ( gross cap out) per investimenti analoghi all’oggetto di stima.
In entrambi i metodi basati sui flussi di cassa attualizzati gli elementi chiave sono:
1) l’entità del flusso di cassa netto:
a. nel caso di investimenti immobiliari “a reddito”: canoni percepiti dedotti i costi di property a carico della proprietà, b. nel caso di progetti: canoni futuri stimati - costi di costruzione dedotti i costi property a carico della proprietà.
2) la distribuzione nel tempo dei flussi:
a. nel caso di investimenti immobiliari “a reddito”: la distribuzione nel tempo è
tendenzialmente omogenea,
b. nel caso di progetti: i costi di costruzione anticipano i ricavi da locazioni future.
3) il tasso di attualizzazione, 4) il tasso di capitalizzazione (gross cap out).
Le principali informazioni e i dati utilizzati dagli Esperti Indipendenti ai fini della valutazione del portafoglio immobiliare, per le differenti tipologie di immobile, comprendono:
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 107 1) le informazioni trasmesse da IGD SIIQ, di seguito specificate:
(i) per gli investimenti immobiliari a reddito i dati relativi allo stato locativo di ogni unità all’interno di ciascun Centro Commerciale come specificati nella procedura aziendale adottata dalla Società, le imposte sulla proprietà, i costi assicurativi e di gestione dei Centri Commerciali oltre agli eventuali costi incrementativi previsti;
(ii) per i progetti in corso, le informazioni relative alle tempistiche di inizio e fine lavori, allo stato dei permessi e delle autorizzazioni a costruire, ai costi a finire, allo stato di avanzamento dei lavori, alla data di apertura al pubblico e alle ipotes i di commercializzazione.
2) le assunzioni utilizzate dagli Esperti Indipendenti, quali i tassi di inflazione, i tassi di attualizzazione, i tassi di capitalizzazione e gli ERV definiti dagli stessi, sulla base del loro giudizio professionale, considerata una attenta osservazione del mercato di riferimento.
Nella determinazione dei tassi di capitalizzazione ed attualizzazione utilizzati nella valutazione dei singoli immobili si tiene conto:
• del tipo di conduttore attualmente occupante l’immobile o responsabile del rispetto degli obblighi di locazione ed i possibili occupanti futuri degli immobili vacanti, nonché la percezione generale del mercato della loro affidabilità creditizia;
• della ripartizione delle responsabilità assicurative e di manutenzione tra locatore e
locatario;
• della vita economica residua dell’immobile.
Le informazioni trasmesse da l Gruppo agli Esperti Indipendenti, le assunzioni ed i Metodi di valutazione da questi utilizzati sono validate dal Direttore Generale, a cui è affidata la responsabilità dell’organizzazione, coordinamento delle attività di valutazione, nonché del loro monitoraggi o e verifica, prima del recepimento dei relativi valori in bilancio, il tutto dettagliatamente regolato dalla procedura aziendale adottata da IGD SIIQ.
Come richiesto dall’IFRS 13 viene di seguito fornita disclosure della gerarchia del Fair Value .
La gerarchia del Fair Value classifica in tre livelli gli input delle tecniche di valutazione adottate per determinare il Fair Value . La gerarchia del Fair Value attribuisce la massima priorità ai prezzi quotati (non rettificati) in mercati attivi per attività o passività identiche (dati di Livello 1) e la priorità minima agli input non osservabili (dati di Livello 3). In particolare:
• gli input di Livello 1 sono prezzi quotati (non rettificati) in mercati attivi per attività o passività identiche a cui l’entità può accedere alla data di valutazione;
• gli input di Livello 2 sono input diversi dai prezzi quotati inclusi nel Livello 1 osservabili direttamente o indirettamente per l’attività o per la passività. Se l’attività o passività ha una determinata durata (contrattuale), un input di Livello 2 deve e ssere osservabile sostanzialmente per l’intera durata dell’attività o della passività. Gli input di Livello 2
comprendono:
(a) prezzi quotati per attività o passività similari in mercati attivi;
(b) prezzi quotati per attività o passività identiche o similari in mercati non attivi;
(c) dati diversi dai prezzi quotati osservabili per l’attività o passività, per esempio:
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 108 (i) tassi di interesse e curve dei rendimenti osservabili a intervalli comunemente
quotati;
(ii) volatilità implicite; e (iii) spread creditizi;
(d) input corroborati dal mercato.
• gli input di Livello 3 sono input non osservabili per l’attività o per la passività.
Il portafoglio immobiliare del Gruppo IGD è stato valutato secondo modelli di determinazione del Fair Value di Livello 3, in quanto gli input direttamente/indirettamente non osservabili sul mercato, utilizzati nei modelli di valutazione, sono preponderanti rispetto agli input osservabili sul mercato.
Nella seguente tabella è riportato il portafoglio immobiliare del Gruppo IGD, distinto per tipologia di immobile, valutato al Fair Value al 3 0 giugno 2026, con esclusione dei progetti in corso (iniziativa di sviluppo relativa all’ampliamento Porto Grande, iscritta tra le immobilizzazioni in corso) in quanto valutati al minore tra il costo e il valore di mercato espresso dalla perizia e non al Fair Value .
Gli input non osservabili utilizzati per la valutazione del portafoglio immobiliare, distinto per tipologia di immobile, riconducibile al Livello 3 della gerarchia del Fair Value sono:
• il tasso di attualizzazione;
• il tasso Gross cap out;
• i canoni annuali per metro quadrato.
Gli input non osservabili ritenuti maggiormente significativi da IGD SIIQ sono il tasso di attualizzazione e il tasso Gross cap out, in quanto una loro variazione influisce significativamente sul valore del Fair Value come emerge nell’analisi della sensitività.
Nella tabella seguente si riportano i range degli input non osservabili al 30 giugno 2026 :
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 109 Gli input non osservabili ritenuti maggiormente significativi da IGD SIIQ sono il tasso di attualizzazione e il tasso Gross cap out, in quanto una loro variazione influisce significativamente sul valore del fair value come emerge nell’analisi della sensitività.
Nella tabella seguente si riportano i range degli input non osservabili al 30 giugno 202 6, 31 dicembre 202 5 e al 30 giugno 202 5:
FAIR VALUE MEASUREMENTS 30/06/2026
Importi in migliaia di EuroPREZZI QUOTATI (NON
RETTIFICATI) IN MERCATI ATTIVI
PER ATTIVITA' O PASSIVITA'
IDENTICHE (LEVEL 1)INPUT SIGNIFICATIVI
OSSERVABILI SUL
MERCATO (LEVEL 2)INPUT SIGNIFICATIVI
NON OSSERVABILI
SUL MERCATO (LEVEL
3) Investimenti immobiliari Italia:
Gallerie Commerciali e retail park 0 0 1.392.411 Ipermercati e supermercati 0 0 182.027 Altro 0 0 25.427 Totale investimenti immobiliari Italia 0 0 1.599.864 Investimenti immobiliari Romania:
Gallerie Commerciali 0 0 77.030 Office Building 0 0 -
Totale investimenti immobiliari Romania 0 0 77.030 Investimenti immobiliari Gruppo IGD 0 0 1.676.894 Diritto d'uso (IFRS 16) Diritto d'uso (IFRS 16) 0 0 2.178 Totale diritto d'uso (IFRS 16) 0 0 2.178 Attività destinate alla vendita Attività destinate alla vendita 0 0 -
Totale attività destinate alla vendita 0 0 -
Totale Investimenti immobiliari Gruppo IGD valutati al Fair Value0 0 1.679.071 Portafoglio Metodo di valutazione Tasso di attualizz.
30/06/2026 GROSS CAP OUT
30/06/2026 Canone annuale
€/mq
30/06/2026
min max min max min max
TOTALE GALLERIE/RP ITA Reddituale
(DCF) 7,00% 11,70% 6,96% 14,43% 6 519
TOTALE IPER ITA Reddituale
(DCF) 6,49% 8,17% 6,68% 11,16% 73 199
TOTALE WINMARKT Reddituale
(DCF) 8,50% 10,40% 7,00% 11,87% 52 140
Portafoglio Metodo di valutazione Tasso di attualizz.
31/12/2025 GROSS CAP OUT
31/12/2025 Canone annuale
€/mq
31/12/2025
min max min max min max
TOTALE GALLERIE/RP ITA Reddituale
(DCF) 6,90% 12,00% 6,63% 14,92% 6 496
TOTALE IPER ITA Reddituale
(DCF) 6,47% 8,05% 6,68% 10,82% 95 198
TOTALE WINMARKT Reddituale
(DCF) 8,50% 10,30% 7,04% 25,38% 36 220
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 110
I tassi di attualizzazione di tutte le classi immobiliari sono sostanzialmente in linea .
Il Gruppo effettua periodicamente analisi di sensitivity sulle valutazioni degli immobili costituenti il portafoglio immobiliare al fine di monitorare gli effetti che variazioni (shock) agli input non osservabili ritenuti maggiormente significativi (tasso di attualizzazione e/o tasso gross cap out), dovute a cambiamenti dello scenario macroeconomico, producono sul valore del portafoglio immobiliare.
Gli shock applicati ai tassi sono stati pari a +/ -0,5%, singolarmente e congiuntamente e la loro variazione determina un incremento/decremento del valore del portafoglio immobiliare distinto per asset class. A maggior chiarimento si riporta la sensitivity al 30 giugno 202 6.
Sensitivity al 30.06.202 6
Con riferimento alla sensibilità delle valutazioni al fair value ai cambiamenti nei principali input non osservabili, si segnala che si avrebbero delle variazioni negative del fair value al crescere del tasso di attualizzazione e del gross cap out.
min max min max min max
TOTALE
GALLERIE/RP Reddituale
(DCF)7,10% 12,00% 7,07% 14,08% 6 480
TOTALE IPER/SUPERReddituale
(DCF)6,59% 8,13% 6,74% 7,64% 94 198
TOTALE WINMARKTReddituale
(DCF)8,50% 10,70% 7,08% 27,30% 37 207PortafoglioMetodo di valutazioneTasso di attualizz.
30/06/2025GROSS CAP OUT
30/06/2025Canone annuale
€/mq
30/06/2025
Asset classIpermercati e
supermercatiGallerie
Commerciali e
retail parkAltroInvestimenti
immobiliari
RomaniaTotale
Valore di mercato al 30/06/26 +0,5 tasso attualizzazione(6.671) (48.320) (1.126) (2.780) (58.897) Valore di mercato al 30/06/26 -0,5 tasso di attualizzazione7.109 50.160 1.164 3.030 61.463 Valore di mercato al 30/06/26 +0,5 Gross cap out(7.407) (43.544) (627) (2.350) (53.928) Valore di mercato al 30/06/26 -0,5 Gross cap out8.260 49.560 673 2.750 61.243 Valore di mercato al 30/06/26 + 0,5 tasso att. +0,5 Gross cap out(13.534) (89.557) (1.696) (4.980) (109.767) Valore di mercato al 30/06/26 -
0,5 tasso att.
-0,5 Gross cap out15.503 102.528 1.913 5.900 125.844 Valore di mercato al 30/06/26 +0,5 tasso att.
-0,5 Gross cap out 1.398 (989) (478) (280) (349) Valore di mercato al 30/06/26 -
0,5 tasso att.
+0,5 Gross cap out(931) 4.692 514 550 4.825
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 111 Ulteriori variabili che potrebbero produrre una riduzione di fair value sono:
• l’incremento dei costi di gestione e/o per imposte, • il decremento dei canoni di locazione o della stima dei canoni di mercato per i mq
sfitti,
• l’incremento di stime di spese straordinarie.
Specularmente si avrebbero incrementi di fair value in caso di variazioni opposte delle variabili precedentemente indicate.
Valore recuperabile dell'avviamento L'avviamento viene sottoposto a un'analisi di recuperabilità con cadenza annuale o anche più breve nel caso in cui si verifichino eventi o cambiamenti di circostanze che possano far emergere eventuali perdite di valore. L'eventuale perdita di valore è iden tificata attraverso valutazioni che prendono a riferimento la capacità di ciascuna unità di produrre flussi finanziari atti a recuperare la parte di avviamento a essa allocata, con le modalità indicate nella sezione relativa alle immobilizzazioni immateria li. Si rimanda alla nota 13) avviamento per ulteriori informazioni.
Valore recuperabile delle partecipazioni In base ai regolamenti dei fondi, la recuperabilità dell’investimento di IGD nei fondi Juice e Food è strettamente connessa al Fair Value ed al valore di cessione degli investimenti immobiliari gestiti.
Recuperabilità delle attività per imposte anticipate Il Gruppo ha attività per imposte anticipate su differenze temporanee deducibili e benefici fiscali teorici per perdite riportabili a nuovo. Nella determinazione della stima del valore recuperabile il Gruppo ha preso in considerazione le risultanze del pia no aziendale in coerenza con quelle utilizzate ai fini dei test d’impairment.
Fair value degli strumenti finanziari derivati Gli strumenti finanziari derivati (interest rate swap) in relazione ai quali non è possibile individuare un mercato attivo, sono iscritti in bilancio al valore di mercato determinato attraverso tecniche quantitative basate su dati di mercato avvalendosi , nello specifico , di appositi modelli di pricing riconosciuti dal mercato, alimentati sulla base dei parametri rilevati alle singole date di valutazione, anche con il supporto di consulenti esterni. Tale metodologia riflette pertanto una significatività dei dati di input u tilizzati nella determinazione del fair value coerente con il Livello 2 della gerarchia dei fair value definita dall’IFRS 13: pur non essendo disponibili quotazioni rilevate su un mercato attivo per gli strumenti ( Livello 1), è stato possibile rilevare dati osservabili direttamente o indirettamente sul mercato su cui basare le valutazioni.
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 112
Ricavi variabili
I ricavi variabili al 30 giugno sono determinati prendendo a riferimento i fatturati mensili comunicati dai singoli operatori, ove disponibili o, in mancanza, il fatturato dell’anno precedente.
Fondo svalutazione crediti Il fondo svalutazione crediti riflette la stima del management sulle perdite attese connesse al portafoglio crediti. La Direzione monitora attentamente la qualità del portafoglio crediti e le condizioni correnti e previsionali dell’economia e dei mercati d i riferimento. Le stime e le assunzioni sono riviste periodicamente e gli effetti di ogni variazione sono riflessi a conto economico nell’esercizio di competenza.
Passività potenziali
Il Gruppo accerta una passività a fronte di contenziosi e cause legali in corso quando ritiene probabile che si verificherà un esborso finanziario e quando l’ammontare delle perdite che ne deriveranno può essere ragionevolmente stimato. Nel caso in cui un esborso finanziario diventi possibile, ma non ne sia determinabile l’ammontare, tale fatto è riportato nelle note di bilancio. Il Gruppo è soggetto a cause legali e fiscali riguardanti problematiche legali complesse e difficili, che sono soggette a un dive rso grado di incertezza, inclusi i fatti e le circostanze inerenti a ciascuna causa, la giurisdizione e le differenti leggi applicabili. Stante le incertezze inerenti tali problematiche, è difficile predire con certezza l’esborso che deriverà da tali contr oversie ed è quindi possibile che il valore dei fondi per procedimenti legali e contenziosi del Gruppo possa variare a seguito di futuri sviluppi nei procedimenti in corso.
Il Gruppo monitora lo status delle cause in corso e si consulta con i propri consulenti legali ed esperti in materia legale e fiscale.
2.6.4. Informativa per segmenti operativi Di seguito si riporta l’informativa economica e patrimoniale per settori operativi in conformità all’IFRS 8 e la suddivisione per area geografica dei ricavi derivanti dagli immobili di proprietà.
30-giu-26 30-giu-25 30-giu-26 30-giu-25 30-giu-26 30-giu-25 30-giu-26 30-giu-25 30-giu-26 30-giu-25 Totale ricavi e proventi operativi 63.146 63.844 4.567 4.430 1.453 1.251 0 0 69.166 69.525 Variazioni delle rimanenze dei lavori in corso di costruzione0 0 0 0 (1.261) (1.523) 0 0 (1.261) (1.523) Costi diretti (a) (9.036) (9.265) (3.552) (3.495) 0 0 0 0 (12.588) (12.760) Spese generali (b) 0 0 0 0 0 0 (6.851) (6.557) (6.851) (6.557) Totale costi operativi (a)+(b) (9.036) (9.265) (3.552) (3.495) 0 0 (6.851) (6.557) (19.439) (19.317) (Ammortamenti e accantonamenti) (815) (1.311) 0 (60) 0 0 0 (292) (815) (1.663)
(Svalutazione)/Ripristini immobilizzazioni
in corso e rimanenze(562) 26 0 0 0 12 0 0 (562) 38 Variazione del fair value - incrementi / (decrementi)(4.034) (2.876) 0 0 0 0 0 0 (4.034) (2.876) Totale Amm.ti, accantonamenti, svalutazioni e variazioni di fair value(5.411) (4.161) 0 (60) 0 12 0 (260) (5.411) (4.501) RISULTATO OPERATIVO 48.699 50.418 1.015 875 192 (260) (6.851) (6.859) 43.055 44.174TOTALECONTO ECONOMICOATTIVITA' IMMOBILIARE
CARATTERISTICAATTIVITA'
DI SERVIZIPROGETTO
"PORTA A MARE"INDIVISO
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 113
30-giu-26 30-giu-25 30-giu-26 30-giu-25 30-giu-26 30-giu-25 30-giu-26 30-giu-25
RICAVI LOCAZIONI E AFFITTI 31.314 30.286 22.341 21.807 3.245 4.501 56.900 56.594
RICAVI UNA TANTUM 0 0 0 0 0 0 0 0
AFFITTO SPAZI TEMPORANEI 1.366 1.290 738 767 0 0 2.104 2.057
ALTRI RICAVI DA ATTIVITA' LOCATIVA 152 52 309 565 0 0 461 617
TOTALE 32.832 31.628 23.388 23.139 3.245 4.501 59.465 59.268RICAVI DA IMMOBILI
DI PROPRIETA' NORD CENTRO-SUD-ISOLE ESTERO TOTALE
30-giu-26 31-dic-25 30-giu-26 31-dic-25 30-giu-26 31-dic-25 30-giu-26 31-dic-25 30-giu-26 31-dic-25 Investimenti immobiliari 1.679.734 1.687.320 0 0 0 0 0 0 1.679.734 1.687.320 Immobilizzazioni in corso 2.522 2.512 0 0 0 0 0 0 2.522 2.512 Attività immateriali 4.558 5.571 1.156 1.215 0 0 512 498 6.226 7.284 Altre attività Materiali 1.522 1.404 16 58 0 0 6.477 6.830 8.015 8.292 Crediti vari e altre attività non correnti 0 0 0 0 0 0 167 166 167 166 Partecipazioni 103.286 103.291 0 0 0 0 22 22 103.308 103.313
CCN (12.464) (17.542) (150) 2.695 17.309 18.840 (3.289) (3.513) 1.406 480
Fondi (3.322) (3.828) (2.676) (1.966) 0 0 (1.792) (3.176) (7.790) (8.970) Debiti e altre passività non correnti (5.867) (5.577) 0 0 (4.039) (4.039) (610) (1.314) (10.516) (10.930) Imposte differite passive/(attive) nette (6.346) (8.025) 0 0 0 0 0 0 (6.346) (8.025) Capitale investito netto 1.763.623 1.765.126 (1.654) 2.002 13.270 14.801 1.487 (487) 1.776.726 1.781.442TOTALESTATO PATRIMONIALEATTIVITA' IMMOBILIARE
CARATTERISTICAATTIVITA'
DI SERVIZIPROGETTO
"PORTA A MARE"INDIVISO
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 114 2.6.5. Note al Bilancio consolidato Nota 1) Ricavi e proventi operativi
Al 30 giugno 202 6, il Gruppo IGD ha realizzato ricavi totali pari a Euro 69.165 migliaia, inclusi Euro 1.453 migliaia di ricavi da trading, riferiti alla vendita di tre unità abitative e tre box auto relativi al sub -ambito residenziale delle Officine Storiche.
Il decremento complessivo rispetto allo stesso periodo dell’esercizio precedente, pari a Euro 360 migliaia è principalmente riconducibile agli effetti delle cessioni degli asset in Romania e alla cessione del ramo d’azienda relativo alla Galleria Commerciale del Centro “Fonti del Corallo” , solo parzialmente compensat i dall’incremento degli “Altri ricavi ” e “Ricavi da trading”.
Nota 1.1) Ricavi
I ricavi totali registrano un decremento pari a Euro 699 migliaia rispetto all’analogo periodo dell’esercizio precedente.
Nota 30/06/2026 30/06/2025 Variazione 1 63.145 63.844 (699) 56.960 57.386 (426) 6.185 6.458 (273) 2.1 4.567 4.430 137 2.240 2.488 (248) 2.327 1.942 385 2.2 1.453 1.251 202 69.165 69.525 (360) Altri proventi verso parti correlate Ricavi vendita immobili da tradingRicavi verso parti correlate
Altri proventi
Altri proventi verso terziRicavi Ricavi e proventi operativiRicavi verso terzi Nota 30/06/2026 30/06/2025 Variazione Ipermercati di proprietà - Locazioni e affitti d'azienda verso parti correlate a.1 5.288 5.127 161 Ipermercati di proprietà - Locazioni e affitti d'azienda verso parti terzi a.2 936 892 44 a 6.224 6.019 205 b.1 50.710 51.042 (332) 8.720 9.666 (946) 399 190 209 8.321 9.476 (1.155) 41.990 41.376 614 307 935 (628) 41.683 40.441 1.242 b.2 3.347 4.250 (903) 202 234 (32) 0 0 0 202 234 (32) 3.145 4.016 (871) 88 103 (15) 3.057 3.913 (856) b.3 2.864 2.533 331 2.761 2.430 331 103 103 0 b 56.921 57.825 (904) a+b 63.145 63.844 (699) 6.185 6.458 (273) 56.960 57.386 (426) di cui terziVerso terzi Ricavi contatti Diversi e locazioni temporanee Ricavi contatti Diversi e locazioni temporanee vs correlate di cui correlateRicavi contatti Diversi e locazioni temporanee
TOTALE GALLERIE
TOTALE GENERALEVerso parti correlateVerso parti correlate
Verso terzi
Verso parti correlate
Verso terziLocazioni
Affitti d'aziendaAffitti d'azienda Gallerie di proprietà di terziVerso terziVerso parti correlateTOTALE IPERMERCATI/SUPERMERCATI Gallerie di proprietà, uffici e city center
Locazioni
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 115 In particolare, i ricavi derivanti dalle locazioni degli ipermercati e supermercati risultano in incremento di Euro 205 migliaia , mentre i ricavi da locazioni e affitti d’azienda relativi a gallerie di proprietà, uffici e city center risultano in calo per Euro 904 migliaia, sia delle cessioni delle gallerie commerciali da parte della società controllata rumena Win Magazin che del ramo d’azienda relativo alla Galleria Commerciale del Centro “Fonti del Corallo” . Gli effetti economici di tali operazioni risultano solo parzialmente compensati dagli adeguamenti ISTAT e dalle nuove aperture registrate nel corso del semestre.
Per maggiori informazioni si rimanda al paragrafo 1.4 “Analisi economica ” inserito nella Relazione intermedia sulla Gestione.
Nota 2.1) Altri proventi
Al 30 giugno 2026, gli “Altri proventi” si attestano a Euro 4.567 migliaia, in incremento di Euro 137 migliaia rispetto al 30 giugno 2025. La variazione positiva è principalmente riconducibile ai maggiori ricavi derivanti dall’attività di direzione centri, avviata dal Gruppo a partire dal 2024, nell’ambito dello sviluppo dei servizi di gestione immobiliare prestati a favore di immobili di proprietà e di terzi.
Nota 2.2) Ricavi vendita immobili da trading I ricavi da vendita immobili da trading nel primo semestre 202 6, riferibili all’Iniziativa Porta a Mare, sono pari ad Euro 1.453 migliaia e derivano d alla vendita di 3 unità abitative e 3 box auto relativi al sub ambito Officine. A seguito di tali operazioni, per il sub -ambito Officine Storiche Residenziale risulta completata la vendita dell’intero comparto.
30/06/2026 30/06/2025 Variazione 21 147 (126) 1.529 1.686 (157) 418 332 86 137 212 (75) 128 111 17 48 0 48 2.281 2.488 (207) 1.977 1.620 357 6 0 6 32 27 5 271 295 (24) 2.286 1.942 344 4.567 4.430 137Ricavi per direzione Centri verso parti correlateAltri proventi verso terziRicavi per commercializzazione Altri proventi verso parti correlateAltri ricavi diversi Altri proventiAltri ricavi verso parti correlateRicavi per Pilotage e oneri di cantiere verso parti correlate Ricavi per commercializzazione verso parti correlateRicavi per Pilotage e oneri di cantiereSopravvenienze attive Ricavi per direzione Centri Ricavi per mandato di gestione patrimoniale e gestione affitti
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 116 Nota 3) Costi per servizi
Al 30 giugno 202 6 i costi per servizi ammontano complessivamente a Euro 8.853 migliaia , contro Euro 8.925 migliaia del 30 giugno 2025, con una riduzione complessiva di Euro 72 migliaia che deriva dall’effetto combinato di una riduzione di Euro 234 migliaia dei costi per servizi verso terz i, parzialmente compensata da un incremento di 162 migliaia dei servizi verso parti correlate. L’incidenza sui ricavi e proventi operativi è linea con quella dello stesso periodo dell’anno precedente .
Per quanto riguarda i costi per servizi verso terzi , il decremento di Euro 234 migliaia è principalmente dovuto a una riduzione di Euro 500 migliaia delle spese per gestione centri per sfitti e da un decremento delle spese per consulenze di Euro 152 migliaia .
Per quanto riguarda i costi per servizi verso parti correlate , l’incremento di Euro 162 migliaia è principalmente dovuto a un incremento di Euro 189 migliaia delle spese per gestione centri conseguente al tetto alle spese degli operatori , parzialmente compensato da una riduzione di Euro 104 migliaia delle spese di gestione dei centri per sfitti e un incremento di Euro 71 migliaia delle spese per contributi commerciali e co -marketing.
30/06/2026 30/06/2025 Variazione 6.358 6.592 (234) 191 134 57 27 81 (54) 828 1.328 (500) 787 800 (13) 83 89 (6) 553 548 5 219 86 133 578 574 4 103 86 17 257 248 9 59 0 59 510 662 (152) 226 169 57 79 91 (12) 1.858 1.696 162 2.495 2.333 162 6 0 6 6 0 6 750 854 (104) 1.447 1.258 189 19 19 0 30 45 (15) 11 0 11 2 0 2 Contributi commerciali e co-marketing 224 153 71 0 4 (4) 8.853 8.925 (72) Compensi ad organi sociali Selezione, formazione, distacchi e altre speseCosti per servizi verso parti correlate NoleggiSpese per lavori, manutenzioni e riparazioniServizi amministrativi gestione centriSpese gestione centri per tetto alle spese degli operatori
Consulenze
Compensi per valutazioni immobiliariCompensi società di revisione Costi investor relations, Consob, Monte Titoli Costi per serviziAffitti passivi Altri costi per serviziSpese promozionali e per inserzioni/pubblicità Spese gestione centri per sfitti Onorari e compensiAssicurazioni Compensi ad organi sociali Costi per pilotage e oneri di cantiere Centri CommercialiCosti per servizi verso terzi Spese gestione centri per sfittiService ConsulenzeSpese gestione centri per tetto alle spese degli operatori
Assicurazioni
Altri costi per servizi
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 117 Nota 4) Costo del Personale
Al 30 giugno 202 6 i costi del personale ammontano complessivamente a Euro 6.475 migliaia, sostanzialmente in linea con gli Euro 6.549 migliaia dello scorso 30 giugno 2025. L’incidenza sui ricavi e proventi operativi è linea con quella dello stesso periodo dell’anno precedente
Nota 5) Altri costi operativi
Al 30 giugno 2026, gli altri costi operativi ammontano a Euro 4.012 migliaia, in decremento di Euro 1.209 migliaia rispetto al primo semestre 2025, che risultavano pari a Euro 5.220 migliaia.
La variazione è principalmente riconducibile alla presenza, nel primo semestre 2025, di una penale pari a Euro 1 milione corrisposta da IGD SIIQ S.p.A. al fondo proprietario della Galleria Fonti del Corallo, a fronte dell’esercizio dell’op zione di risoluzione anticipata del contratto di locazione sottoscritto nel 2014, la cui scadenza era prevista per febbraio 2026.
Nota 6) Variazione delle rimanenze dei lavori in corso di costruzione e costi di
realizzazione
La variazione negativa delle rimanenze dei lavori in corso, pari a Euro 1.261 migliaia al 30 giugno 202 6, è riferita al complesso multifunzionale situato nel comune di Livorno. Tale decremento è principalmente attribuibile alla vendita di tre unità abitative e altrettanti box 30/06/2026 30/06/2025 Variazione 4.891 4.889 2 1.215 1.305 (90) 234 202 32 136 153 (17) 6.475 6.549 (74) Salari e stipendi
Oneri sociali
Trattamento di fine rapporto Costi del personaleAltri costi 30/06/2026 30/06/2025 Variazione 3.348 3.491 (143) 42 68 (26) 146 127 19 22 49 (27) 53 76 (23) 157 200 (43) 188 151 37 Penale risoluzione anticipata contratto locazione 0 1.000 (1.000) 57 58 (1) 4.012 5.220 (1.208) IMU/TASI/Tax Property Altre imposte e tasse
Registrazione contratti
Sopravvenienze attive/passive ordinarie Perdite su crediti Costi carburanti e pedaggiQuote associative
Altri costi
Altri costi operativi 30/06/2026 30/06/2025 Variazione 102 78 24 (1.363) (1.304) (59) (1.261) (1.226) (35) Costi di realizzazione Variazione rimanenze per vendite Variazione delle rimanenze
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 118 auto, riferiti al sub -ambito residenziale "Officine", solo parzialmente compensata dai lavori eseguiti nel periodo, pari a Euro 102 migliaia.
Per ulteriori dettagli si rimand a alla nota 22.
Nota 7) Totale Ammortamenti, accantonamenti, svalutazioni e variazioni di fair value
Gli ammortamenti delle immobilizzazioni immateriali sono in decremento principalmente per la conclusione del periodo di ammortamento dei primi costi sostenuti legati all’implementazione del sistema contabile, gestionale e di tesoreria integrato.
Gli ammortamenti delle immobilizzazioni materiali risultano in incremento a seguito degli investimenti dell’anno precedente principalmente relativi ad attrezzatura .
La voce accantonamenti per rischi e oneri diversi al 30 giugno 2026 riflette principalmente l’accantonamento, effettuato dalla Capogruppo, di Euro 400 migliaia relativo alla svalutazione del credito residuo vantato nei confronti di una controparte nell’ambito dell’accordo transattivo sottoscritto nel 2025. Dopo il versamento della prima tranche di Euro 100 migliaia, avvenuto in data 16 luglio 2025, la controparte non ha provveduto al pagamento dell e successiv e rate previst e entro il 31 dicembre 2025 e, nel 2026, ha comunicato di avere depositato istanza di omologazione di una proposta di concordato semplificato presso il Tribunale, con richiesta di misure protettive sul proprio patrimonio.
La voce include inoltre accantonamenti a fronte di tre contenziosi IMU in essere riguardanti alcuni centri commerciali per un ammontare complessivo di Euro 327 migliaia.
Tali effetti sono parzialmente compensati dal rilascio positivo, da parte della controllata Win Magazin S.A., del fondo stanziato per lavori di adeguamento a carico della società per complessivi Euro 707 migliaia, di cui Euro 200 migliaia da realizzarsi su ll’asset situato a Turda, oggetto di cessione nel mese di marzo 2026.
L’accantonamento al fondo svalutazione crediti nel semestre è pari ad Euro 360 migliaia, in lieve decremento rispetto al periodo precedente , quando e ra pari ad Euro 375 migliaia .
Tutti gli accantonamenti sono stati effettuati valutando analiticamente le singole posizioni dei clienti al fine di adeguare il valore degli stessi al presumibile valore di realizzo.
Si rimanda alla nota 23 ) per la movimentazione del fondo svalutazione crediti.
30/06/2026 30/06/2025 Variazione (154) (200) 46 (584) (541) (43) (77) (389) 312 (815) (1.130) 315 (360) (375) 15 (201) 38 (239) (4.034) (2.876) (1.158) (5.410) (4.343) (1.067) Variazione del fair value investimenti immobiliari e immobilizz. in corso Ammortamenti, accantonamenti, svalutazioni e variazioni di fair valueAmmortamenti immobilizzazioni materialiAmmortamenti immobilizzazioni immateriali Accantonamento per rischi ed oneri diversi Ammortamenti e Accantonamenti Svalutazioni/ripristini immobilizzazioni in corso e rimanenzeSvalutazione crediti
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 119 La variazione del fair value, negativa per Euro 4.034 , migliaia è così formata:
• svalutazione pari ad Euro 2.268 migliaia relativa ai diritti d’uso derivanti dall’applicazione
dell’IFRS 16;
• svalutazione pari ad Euro 6.000 migliaia relativa alle manutenzioni straordinarie svolte su immobili di proprietà ed in affitto delle società italiane del Gruppo IGD;
• svalutazione pari ad Euro 285 migliaia relativa a manutenzioni straordinarie effettuate su immobili di proprietà della società controllata di diritto rumeno Win Ma rkt S.A.;
• rivalutazione pari ad Euro 8.985 migliaia relativa all’adeguamento a fair value degli investimenti immobiliari di proprietà delle società italiane del Gruppo IGD in base alle risultanze delle perizie al 30 giugno 202 6 effettuate su tali investimenti da esperti
indipendenti;
• svalutazione pari ad Euro 4.820 migliaia relativa all’adeguamento a fair value degli investimenti immobiliari di proprietà dell a società controllata di diritto rumeno Win Magazin S.A. in base alle risultanze delle perizie al 30 giugno 202 6 effettuate su tali investimenti da esperti indipendenti .
La svalutazione delle rimanenze, pari ad Euro 201 migliaia è alla svalutazione dei sub -ambiti Officine residenziale, Molo, Lips ed Arsenale in base alle risultanze delle perizie al 30 giugno 202 6 effettuate su tali investimenti da esperti indipendenti.
Nota 8) Risultato gestione partecipazioni e cessione immobili
In data 2 marzo 2026 la controllata Win Magazin S.A., ha sottoscritto un contratto per la vendita di un asset situato a Turda, città di circa 50.000 abitanti. L’immobile è stato acquisito dal Comune di Turda a seguito dell’esercizio di un diritto di prelazione, nell’ambito di un progetto di conversione e riqualificazione dell’area da parte dell’Amministrazione della città, per un controvalore complessivo di circa Euro 550 migliaia . L’operazione ha comportato un impatto economico positivo di Euro 1 47 migliaia, comprensivo dei costi accessori connessi alla transazione.
Nota 9) Saldo della gestione finanziaria Nelle tabelle sottostanti viene riportata la composizione dell e voci proventi ed oneri finanziari al 30 giugno 2026, raffrontata con il pari periodo dell’esercizio precedente.
30/06/2026 30/06/2025 Variazione 147 (496) 643 147 (496) 643 Risultato cessione immobili Risultato gestione partecipazioni e cessione immobili
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 120
Il saldo della gestione finanziaria registra un miglioramento di Euro 8.98 3 migliaia passa ndo da Euro 31.652 migliaia al 3 0 giugno 2025 a Euro 22.6 69 migliaia al 3 0 giugno 2026 , per effetto della riduzione degli oneri finanziari di Euro 8.47 8 migliaia e dell’incremento dei proventi finanziari di Euro 505 migliaia.
La diminuzione degli oneri finanziari per complessivi Euro 8.47 8 migliaia è principalmente
dovuta:
• al decremento degli interessi passivi su mutui e prestiti obbligazionari, inclusi i differenziali IRS, conseguente alla riduzione del tasso medio del debito legata alle operazioni di rifinanziamento poste in essere nel 2025 e nel primo trimestre 2026;
• al decremento del costo ammortizzato dei prestiti obbligazionari, che nel 2025 era stato significativamente influenzato dagli effetti del rimborso anticipato dei prestiti esistenti effettuato nell'ambito dell'ampia operazione di rifinanziamento completata nel mese di marzo 2025;
• all'incremento del costo ammortizzato dei mutui ipotecari conseguente al rimborso anticipato di un mutuo ipotecario rifinanziato nel mese di marzo 2026 .
Proventi finanziari
30/06/2026 30/06/2025 Variazione 149 81 68 289 25 264 302 143 159 740 249 491 6 0 6 8 0 8 14 0 14 754 249 505 Interessi attivi bancari Interessi attivi e proventi diversi Proventi finanziari verso terziUtili su cambi Interessi attivi verso parti correlate Proventi da parti correlate Proventi finanziari verso parti correlate
Proventi finanziari
Oneri finanziari
30/06/2026 30/06/2025 Variazione 35 47 (12) 71 - 71 106 47 59 1 14 (13) 12.488 19.534 (7.046) Costo ammortizzato dei mutui 2.495 2.065 430 684 1.435 (751) 6.510 2.993 3.517 575 4.826 (4.251) 318 551 (233) Oneri finanziari su leasing 0 37 (37) 246 399 (153) 23.317 31.854 (8.537) 23.423 31.901 (8.478) Interessi mutui Differenziali IRSOneri finanziari verso parti correlate Interessi passivi bancariInteressi passivi tesoreria Coop AlleanzaInteressi passivi per depositi cauzionali Oneri finanziari prestiti obbligazionari Oneri finanziari IFRS 16Costo ammortizzato dei prestiti obbligazionari Interessi, commissioni e oneri diversi Oneri finanziari verso terzi
Oneri finanziari
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 121 Al 30 giugno 202 6 il tasso medio del debito , senza considerare gli oneri accessori ai finanziamenti (sia ricorrenti che non), risulta pari al 4,83%, da confrontarsi con un Costo medio del debito per l’esercizio 202 5 del 5,09 %. Il costo medio effettivo del debito del primo semestre 202 6 risulta pari al 5,24 %, in decremento rispetto al 6,33% dell’esercizio 202 5.
L’indice di interest coverage ratio (ICR) calcolato come rapporto tra Ebitda e “Gestione finanziaria” è pari a 2,1x , in miglioramento rispetto al 1.6X con il dato del 31 dicembre 2025 .
L’indice di interest coverage ratio adjusted calcolato come rapporto tra Ebitda e “Gestione finanziaria adjusted”, gestione finanziaria al netto dell’IFRS 9, oneri di scambio non ricorrenti e negative carry, è pari a 2 ,3x, al 31 dicembre 2025 era pari al 2x.
Nota 10) Imposte sul reddito del periodo
Al 30 giugno 202 6, l’effetto fiscale complessivo, comprensivo di imposte correnti e differite, è positivo per Euro 80 migliaia, in miglioramento rispetto a quanto rilevato al 30 giugno 202 5 per Euro 516 migliaia.
Le imposte correnti ammontano a Euro 1.695 migliaia, con un decremento di Euro 157 migliaia rispetto al primo semestre 202 6. Tale voce è riconducibile principalmente alle imposte che la controllata rumena Win Magazin S.A., dovrà versare in relazione alla cessione degli immobili siti a Turda e Plojesti .
Le imposte differite, positive per Euro 2.138 migliaia, registrano un incremento del beneficio fiscale pari a Euro 720 migliaia rispetto al periodo di confronto. Tale dinamica è principalmente attribuibile (i) all’adeguamento delle imposte differite passive conseguente alla variazione del fair value degli investimenti immobiliari detenuti dalla società controllata Win Mag azin S.A., operante in regime fiscale ordinario, nonché alle cessioni degli immobili di Turda e Plojesti e (ii) alla contabilizzazione, secondo IFRS 16, del contratto di locazione relativo alla galleria commerciale all’interno del Centro Commerciale “Centro Nova”.
Le sopravvenienze passive ammontano ad Euro 363 migliaia e si riferiscono al rilascio delle imposte anticipate effettuato in seguito alla chiusura del contratto d’affitto di ramo d’azienda relativo alla Galleria Commerciale del Centro “Fonti del Corallo” d i Livorno avvenuto a febbraio 2026.
30/06/2026 30/06/2025 Variazione 1.695 1.852 (157) (2.138) (1.418) (720) 363 2 361 (80) 436 (516) Imposte correnti Sopravvenienze attive/passive- Accantonamenti Imposte sul redditoImposte differite passive
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 122 Si ricorda che il Gruppo, essendo controllato dalla società Coop Alleanza (di seguito anche “UPE” o Ultimate Parent Company), a livello dimensionale rientra tra le entità interessate all’applicazione del nuovo modello fiscale “Pillar Two Model Rules”. La U PE, con il supporto dei propri consulenti, in base ai dati del 202 5, hanno svolto le analisi si fini del bilancio 31 dicembre 202 5, per identificare il perimetro di applicazione e l’impatto della normativa sulle giurisdizioni del perimetro di consolidamento della UPE, anche avvalendosi dei cosiddetti transitional Safe Harbours applicabili nel triennio 2024 -2026 (c.d. periodo transito rio) come previsto dalle linee guida OCSE. In base a tali analisi effettuate su i bilanci al 31 dicembre 20 25 l’introduzione della nuova normativa non ha effetti sulla Società e sul Gruppo di cui fa parte, in quanto trovano applicazione integralmente i Safe harbours. Al 30 giugno 2026 non sono emersi elementi novativi, di conseguenza le conclusioni raggiunte al 31 dicembre 2025 risultano confermate.
Di seguito si fornisce la riconciliazione delle imposte sul reddito applicabile all’utile ante imposte, utilizzando l’aliquota in vigore, rispetto all’aliquota effettiva per i periodi chiusi al 30 giugno 20 26 e al 30 giugno 20 25.
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 123 Riconciliazione delle imposte sul reddito applicabile all'utile ante imposte30/06/2026 30/06/2025 Risultato prima delle imposte 20.529 11.036 Variazione reddito Gestione Esente (17.126) (8.645) Risultato prima delle imposte imponibile 3.403 2.391 Onere fiscale teorico (aliquota 24%) 817 574 Utile risultante da Conto Economico 20.529 11.036 Variazioni in aumento:
IMU 3.081 107
Fair value negativo 17.634 18.280 Svalutazioni immobilizzazioni in corso e rimanenze 201 0 Altre variazioni in aumento 10.166 14.809 Variazioni in diminuzione:
Variazione reddito Gestione Esente (17.126) (8.645) Ammortamenti deducibili (341) (433) Fair value positivo (13.601) (16.588) Altre variazioni varie (8.065) (6.577) Imponibile fiscale 12.478 11.989 Utilizzo perdite pregresse 362 318 Utilizzo beneficio Ace 1.770 1.164 Imponibile fiscale al netto delle perdite e del beneficio ACE 10.346 10.507 Minori Imposte correnti iscritte direttamente a patrimonio netto 0 0 Imposte correnti sull'esercizio 1.577 1.717 Provento da consolidato fiscale (22) 0 Ires correnti totali sull'esercizio (a) 1.555 1.717 Differenza tra valore e costi della produzione 51.401 50.331 Variazione reddito Gestione Esente (42.071) (39.528) Differenza tra valore e costi della produzione imponibile 9.330 10.803 IRAP teorica (3,9%) 364 421 Differenza tra valore e costi della produzione 51.401 50.331
Variazioni:
Variazioni in aumento 3.651 5.025 Variazioni in diminuzione (2.853) (6.453) Variazione reddito Gestione Esente (42.071) (39.528) Altre deduzioni (6.744) (6.212) Imponibile IRAP 3.384 3.163 Minori imposte per Irap iscritte direttamente a patrimonio netto 0 0 IRAP corrente per l'esercizio (b) 140 135 Totale imposte correnti (a+b) 1.695 1.852
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 124 Nota 11) Utile /(Perdita ) per azione Come richiesto dallo IAS 33 (par. 66) si espone nel conto economico l’utile /(perdita ) base e l’utile /(perdita ) diluito per azione relativamente al risultato economico da ordinarie attività attribuibile ai possessori di strumenti ordinari di capitale dell’entità capogruppo. Le informazioni sono presentate solo sulla base dei dati consolidati come previsto dallo IAS sopra richiamato .
Nota 12) Attività immateriali a vita definita
Le attività immateriali a vita definita sono rappresentate dagli oneri sostenuti per la progettazione e la registrazione di marchi aziendali utilizzati dal Gruppo, da software gestionali, licenze e certificazioni pluriennali . Nel corso del semestre non sono state registrate perdite o ripristini di valore delle attività immateriali. Gli incrementi, pari ad Euro 96 migliaia, si riferiscono principalmente all’implementazione di software gestionali.
Nota 13) Avviamento
L’avviamento è stato attribuito alle singole unità generatrici di flussi di cassa (Cash Generating Units o CGU).
Valori in Euro
30/06/2026 30/06/2025
20.608.920 10.600.000
20.608.920 10.600.000
110.341.903 110.341.903
110.341.903 110.341.903
0,187 0,096
0,187 0,096 Utile/(Perdita) diluito per AzioneUtile/(Perdita) netto attribuibile agli azionisti della capogruppo Utile /(Perdita) netto diluito attribuibile agli azionisti della capogruppo Numero medio ponderato di azioni ordinarie ai fini dell'utile base per azione Numero medio ponderato di azioni ordinarie ai fini dell'utile diluito per azione Utile/(Perdita) base per Azione 01/01/2025 Incrementi Decrementi Ammortamenti 31/12/2025 833 281 0 (396) 718 01/01/2026 Incrementi Decrementi Ammortamenti 30/06/2026 718 96 0 (155) 659 Attività immateriali a vita definitaAttività immateriali a vita definita 01/01/2025 Incrementi Riduzioni di valoreVariazione
area/operazioni straord.31/12/2025
6.648 0 (82) 0 6.566 01/01/2026 Incrementi Riduzioni di valoreVariazione
area/operazioni straord.30/06/2026
6.566 0 (999) 0 5.567 AvviamentoAvviamento
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 125 Il Gruppo ha indicato, per ogni avviamento presente in bilancio, la CGU di appartenenza,
distinguendo tra:
i. avviamento generato da acquisto di Società con investimenti immobiliari;
ii. avviamento generato dall’acquisto di rami di azienda.
Rientrano nella prima categoria (i) l’avviamento relativo all’acquisto di Win Magazin S.A., mentre nella seconda (ii) gli avviamenti relativi ai rami d’azienda Winmarkt Management S.r.l., Centro Nova, San Donà, Darsena, Service e Fonti del Corallo.
Di seguito è indicata la ripartizione per CGU dell’avviamento al 30 giugno 202 6 e 31 dicembre
202 5:
La diminuzione d ell’avviamento di Fonti del Corallo per 1 milione di Euro è conseguente alla cessione del ramo d’azienda relativo alla Galleria Commerciale del Centro “Fonti del Corallo” di Livorno, in attuazione degli impegni assunti con BNP Paribas Real Estate Investment Management Italy SGR p.A. (“BNP”), gestore del Fondo immobiliare “Immobiliare Negri”, nell’ambito dell’Accordo Quadro del 13 febbraio 2014 e del Contratto Preliminare di cessione del ramo d’azienda sottoscritto il 27 giugno 2019.
La cessione è stata perfezionata a seguito dell’esercizio da parte di IGD del diritto contrattuale di recesso anticipato dal contratto di locazione della Galleria, la cui scadenza era prevista al 25 febbraio 2026, e in conformità alle previsioni contenute nel Contratto Preliminare, che stabiliva la conclusione del trasferimento entro la data di scioglimento del contratto di locazione.
L’avviamento Win Magazin è relativo alla purcha se price allocation del differenziale tra il prezzo pagato e il fair value delle attività e passività acquisite della società Win Magazin S.A.
Per l’analisi di recuperabilità dell’avviamento attribuito a tale CGU sono state utilizzate le perizie di valutazione degli investimenti immobiliari, predisposti da CBRE Valuation S.p.A. e Kroll S.p.A., secondo i criteri descritti nelle note di commento ai prospetti contabili “Uso di stime”. In particolare, tale avviamento esprime la possibilità di cedere gli immobili di proprietà della società controllata (tramite la partecipazion e) senza sostenere oneri fiscali; pertanto, la recuperabilità dell’avviamento deriva dal risparmio fiscale ottenibile dalla cessione della partecipazione ed è misurato sulla base del fondo imposte differite, stanziato nel passivo, relativo al maggior valor e dell’immobile contabilizzato, rispetto a quanto fiscalmente deducibile.
Avviamento 30/06/2026 31/12/2025 Win Magazin S.A. 3.891 3.891 Winmarkt Management s.r.l. 1 1 RGD Ferrara 2013 s.r.l. 123 123 Fonti del Corallo 0 1.000 Centro Nova 546 546 Service 1.005 1.005 Avviamento 5.567 6.566
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 126 Gli avviamenti relativi alle CGU Centro Nova, Service e Winmarkt Management consistono nell’attività di gestione dei rami di azienda degli immobili non di proprietà del Gruppo, nonché nell’attività di service (direzione centri) svolta all’interno dei centr i commerciali di proprietà e non. Per questi ultimi il Gruppo effettua il test di impairment annualmente (al 31 dicembre) o quando le circostanze indicano la possibilità di una riduzione del valore recuperabile dell’avviamento. Al 30 giugno 202 6 il Gruppo non ha rilevat o segnali dagli indicatori quantitativi e/o qualitativi tali da richiedere di eseguire nuovamente i test.
Per quanto concerne l’eventualità di svolgere anche al 30 giugno 202 6 un test di secondo livello, sul perimetro consolidato del Gruppo, tenuto conto del fatto che il Gruppo presenta anche al 30 giugno 202 6 una capitalizzazione di borsa a forte sconto , al fine di verificare la recuperabilità del Capitale Investito Netto, comprensivo di Goodwill, iscritto nel bilancio consolidato gli amministratori , in considerazione del fatto che:
• il Gruppo ha chiuso il 30 giugno 202 6 in linea ri spetto al le previsioni del budget 202 6;
• il test di impairment effettuato al 31 dicembre 202 5 presentava una cover positiva pari ad Euro 225.888 migliaia ;
• il tasso di attualizzazione, risulta sostanzialmente stabile, come dimostrato dalle valutazioni peritali e dalla dinamica delle componenti principali del tasso;
ha valutato, per la situazione semestrale al 30 giugno 202 6, che non sussistano indicatori quantitativi/qualitativi che mostrino la necessità di effettua re un nuovo test di impa irment di secondo livello.
Come già evidenziato nella relazione finanziaria al 31 dicembre 202 5, in merito alla differenza tra valore recuperabile e capitalizzazione di mercato, gli Amministratori hanno considerato l’effetto dei seguenti fattori:
• management view e assumptions rispetto a broker consensus;
• input utilizzati per il calcolo del valore d’uso, in termini di flussi di risultato, di tassi di sconto, di eventuali variabili chiave;
• presenza di asimmetrie di informazione fra mercato e management;
• diversi orizzonti temporali (il mercato ha un orizzonte di investimento e quindi di breve
periodo);
• diversi metodi di valutazione (value in use e fair value );
• liquidità del titolo;
• eccessiva reazione del mercato a notizie o informazioni.
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 127 Nota 14) Investimenti immobiliari
Nel primo semestre 202 6, rispetto al 31 dicembre 202 5, gli investimenti immobiliari registrano un decremento netto pari a Euro 8.249 migliaia, risultante da una combinazione di variazioni di diversa natura.
Gli incrementi di Euro 6.285 migliaia sono riferiti ai lavori di restyling presso i centri commerciali Leonardo di Imola e Lungo Savio di Cesena, entrambi di prossima finalizzazione. Nel corso del primo semestre 2026 sono inoltre proseguiti gli interventi sul portafoglio immobiliare, riferiti principalmente ad attiv ità di fit -out commerciale presso i centri Katané di Gravina di Catania, Punta di Ferro di Forlì, Le Maioliche di Faenza, Tiburtino di Guidonia Montecelio e Casilino di Roma.
I decrementi per complessivi Euro 10.500 migliaia si riferiscono al le cession i perfezionate da parte della controllata Win Magazin S.A. . In particolare:
- in data 2 marzo 2026 la controllata è stato sottoscritto un contratto per la vendita di un asset situato a Turda . L’immobile era iscritto a un valore Euro 400 migliaia .
- In data 21 aprile 2026 è stato sottoscritto un contratto per la cessione di due asset situati a Plojesti. Gli immobil i erano iscritt i a un valore complessivo di Euro 10.100 migliaia .
Con riferimento agli adeguamenti al fair value, gli immobili hanno subito rivalutazioni per Euro 13.601 migliaia e svalutazioni per Euro 15.366 migliaia, con un impatto netto negativo pari a Euro 1.765 migliaia.
Infine, si segnala la svalutazione de l diritti d’uso relativ o alle gallerie situate n el centr o commercial e Centro Nova , determinata sulla base delle perizie effettuate da un valutatore indipendente, per un importo pari a Euro 2.269 migliaia.
Si rimanda ai paragrafi 1.8 “Eventi rilevanti del semestre” e 1.9 “Il portafoglio immobiliare” della Relazione intermedia sulla Gestione per l’analisi di dettaglio.
01/01/2025 Incrementi Acquisizioni Decrementi Rivalutazioni Svalutazioni Riclassifiche 31/12/2025 1.661.542 13.947 11.015 (12.900) 33.951 (24.716) 39 1.682.877 10.293 0 0 0 0 (5.850) 0 4.443 1.671.835 13.947 11.015 (12.900) 33.951 (30.566) 39 1.687.320 01/01/2026 Incrementi Acquisizioni Decrementi Rivalutazioni Svalutazioni Riclassifiche 30/06/2026 1.682.877 6.280 0 (10.500) 13.601 (15.366) 0 1.676.892 4.443 5 0 0 0 (2.269) 0 2.179 1.687.320 6.285 0 (10.500) 13.601 (17.635) 0 1.679.071 Diritti d'uso IFRS16Investimenti immobiliariInvestimenti immobiliari Diritti d'uso IFRS16
Investimenti immobiliari
Investimenti immobiliari
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 128 Nota 15) Fabbricato
Al 30 giungo 2026 la voce fabbricati accoglie per Euro 6.283 migliaia il valore netto contabile del fabbricato che ospita la sede operativa della società a Bologna acquisito tramite contratto di leasing finanziario e per 663 miglia il valore del diritto d’uso del contratto di locazione degli uffici di Milano iniziato a febbraio 2026.
Nota 16) Impianti e macchinari, attrezzature e altri beni, migliorie su beni di terzi
Nota 17) Immobilizzazioni in corso e acconti
01/01/2025 Incrementi Decrementi Ammortamenti 31/12/2025 10.260 40 0 0 10.299 (3.697) 0 0 (248) (3.944) 6.563 40 0 (248) 6.355 01/01/2026 Incrementi Decrementi Ammortamenti 30/06/2026 10.299 52 0 0 10.351 (3.944) 0 0 (124) (4.068) 6.355 52 0 (124) 6.283 Diritto d'uso IFRS 16 Uffici Milano 0 663 0 0 663 Fabbricati 6.355 715 0 (124) 6.946 Fondo ammortamento Valore netto contabile fabbricato sede Bologna
Costo storico
Fondo ammortamento
Valore netto contabile fabbricato sede BolognaCosto storico 01/01/2025 Incrementi Decrementi Ammortamenti Riclassifiche 31/12/2025 3.315 213 (28) 0 0 3.500 (3.229) 0 27 (190) 0 (3.392) 86 213 (1) (190) 0 108 8.906 81 (260) 0 0 8.728 (6.518) 0 177 (555) 0 (6.897) 2.388 81 (83) (555) 0 1.831 2.202 1.550 (1.535) 0 13 2.229 (2.202) (28) 0 0 0 (2.229) 0 1.522 (1.535) 0 13 0 01/01/2026 Incrementi Decrementi Ammortamenti Riclassifiche 30/06/2026 3.500 41 0 0 0 3.541 (3.392) 0 0 (44) 0 (3.436) 108 41 0 (44) 0 105 8.727 96 (66) 0 0 8.757 (6.896) 0 183 (416) 0 (7.129) 1.831 96 117 (416) 0 1.627 2.229 0 0 0 2.229 (2.229) 0 0 0 0 (2.229) 0 0 0 0 0 0 Migliorie su beni di terziFondo ammortamento Attrezzature e altri beni
Costo storico
Fondo ammortamentoCosto storicoCosto storico
Fondo ammortamento
Impianti e macchinariFondo ammortamento Attrezzature e altri beni
Costo storico
Fondo ammortamento
Migliorie su beni di terziCosto storicoCosto storico
Fondo ammortamento
Impianti e macchinari 01/01/2025 Incrementi DecrementiVariazione di Fair
ValueRiclassifiche 31/12/2025
2.478 0 0 27 0 2.505 6 39 0 0 (39) 6 2.484 39 0 27 (39) 2.511 01/01/2026 Incrementi DecrementiVariazione di Fair
ValueRiclassifiche 30/06/2026
2.505 0 0 0 0 2.505 7 17 (7) 0 0 17 2.512 17 (7) 0 0 2.522 AccontiImmobilizzazioni in corso e acconti Immobilizzazioni in corso e accontiImmobilizzazioni in corso Immobilizzazioni in corsoAcconti
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 129 Le immobilizzazioni in corso e acconti al 30 giugno 2026 sono pari a Euro 2.522, con un incremento di Euro 17 migliaia rispetto al 31 dicembre 2025 riconducibile ad acconti rilevati nel semestre.
La voce immobilizzazioni in corso non ha subito variazioni rispetto allo scorso 31 dicembre 2025 ed in essa sono rilevati:
• l’importo del terreno di Porto Grande per lo sviluppo di medie superfici, valutato al fair value per un importo pari ad Euro 2,2 milioni;
• i costi sostenuti per il progetto del restyling del centro commerciale Gran Rondò di Crema per Euro 228 migliaia;
Nota 18) Attività per imposte anticipate nette e Passività per imposte differite In applicazione dello IAS 12, par. 74, sono state compensate le attività per imposte anticipate con le passività per imposte differite in quanto: (i) l’entità ha il diritto di compensare le attività fiscali correnti con le passività fiscali correnti e (ii) le attività e le passività fiscali differite sono relative a imposte sul reddito applicate dalla medesima giurisdizione fiscale.
Di seguito si forniscono i dettagli delle attività per imposte anticipate e delle passività per imposte differite delle società italiane :
Le imposte anticipate e/o differite si riferiscono principalmente:
• ai fondi tassati, quali il fondo svalutazione crediti e quello relativo al salario variabile;
• all’effetto della svalutazione per adeguamento al valore di mercato delle rimanenze;
• agli effetti dell’applicazione dell’IFRS 16;
• all’imposta anticipata stanziata sulle perdite fiscali.
30/06/2026 31/12/2025 Variazione Fondi tassati 245 413 (168) Svalutazione rimanenze 2.559 2.559 0 Svalutazione partecipazioni e crediti finanziari 289 289 0 Perdita consolidato fiscale 741 741 0
IFRS 16 1.872 2.101 (229)
Totale attività per imposte anticipate 5.706 6.103 (397) 30/06/2026 31/12/2025 Variazione Investimenti immobiliari (3.021) (2.937) (84) Altri effetti 329 420 (91) Passività per imposte differite (2.692) (2.517) (175) 30/06/2026 31/12/2025 Variazione Attività per imposte anticipate 5.706 6.103 (397) Passività per imposte differite (2.692) (2.517) (175) Totale attività per imposte anticipate nette 3.014 3.586 (572)
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 130 A seguito di valutazione positiva circa l’esistenza di futuri redditi imponibili positivi del Gruppo si ritiene che le perdite evidenziatesi negli esercizi precedenti saranno utilizzate. Per tale motivo si ritiene recuperabile il credito per imposte antici pate stanziato.
Relativamente alle società italiane il saldo al 30 giugno 202 6 dei crediti per imposte anticipate, pari ad Euro 5.706 migliaia, e delle passività per imposte differite, pari ad Euro 2.692 migliaia, ammonta ad Euro 3.014 migliaia ( credito per imposte anticipate nette).
Nella voce Passività per imposte differite, esposte in bilancio nel passivo della situazione patrimoniale -finanziaria, risulta iscritt a la fiscalità differita sugli investimenti immobiliari della società rumena Win Magazin S.A. . Il decremento del debito per imposte differite relativo alle società rumene è dovuto alla variazione negativa di fair value degli investimenti immobiliari registrata nel periodo nonché alle cessioni degli immobili di Turda e Plojesti .
30/06/2026 31/12/2025 Variazione Investimenti immobiliari Romania 9.360 11.611 (2.251) Attività per imposte anticipate nette società italiane 3.014 3.586 (572)
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 131 Nota 19) Crediti vari e altre attività non correnti
Al 30 giugno 202 6, la voce “Crediti vari e altre attività non correnti” non ha subito variazioni significative di valore rispetto al 31 dicembre 2025 e si attesta a d Euro 167 migliaia.
Nota 20) Partecipazioni
Al 30 giugno 202 6, la voce “Partecipazioni” non ha subito variazioni rispetto al valore rilevato al 31 dicembre 202 5.
Il Fondo Juice, di cui la Società detiene una quota del 40%, è stato costituito nel corso dell’esercizio 2021 mediante l’apporto da parte di IGD di cinque ipermercati e un supermercato, con l’obiettivo di valorizzare parte del portafoglio immobiliare deten uto.
Il Fondo Food, anch’esso partecipato da IGD SIIQ con una quota del 40%, è stato costituito nel corso del 2024 tramite l’apporto di otto ipermercati, tre supermercati e due gallerie commerciali, con finalità analoghe di valorizzazione del portafoglio.
Il portafoglio immobiliare dei due fondi è valutato semestralmente, da periti indipendenti, che con riferimento ai dati del 30 giugno 2026, hanno sostanzialmente confermato i valori al 31 dicembre 2025, quindi gli Amministratori hanno valutato che non suss istano indicatori quantitativi/qualitativi che mostrino la necessità di effettuare il test di impairment.
La valutazione della partecipazione ai fondi, effettuata con il metodo del patrimonio netto, risulta al 30 giugno 2026 in linea con il valore iscritto al 31 dicembre 2025.
30/06/2026 31/12/2025 Variazione 126 125 1 41 41 (0) 167 166 1 Crediti verso altri Crediti vari e altre attività non correntiDepositi cauzionali 01/01/2026 Incrementi Decrementi 30/06/2026 Consorzio propr. del compendio comm. del Commendone (GR) 6 0 0 6 Consorzio propr. Fonti del Corallo 7 0 0 7 Consorzio i Bricchi 4 0 0 4 Consorzio Punta di Ferro 6 0 0 6 Partecipazioni in società controllate 23 0 0 23 Millenium Center 4 0 0 4 Fondo Juice 22.817 0 0 22.817 Fondo Food 80.470 0 0 80.470 Partecipazioni in società collegate 103.291 0 0 103.291 Partecipazioni in altre imprese 22 0 (5) 17 Partecipazioni 103.313 0 (5) 103.308
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 132 Nota 21) Attività finanziarie non correnti
La voce registra un decremento di Euro 250 migliaia rispetto al 31 dicembre 2025 per effetto della riclassifica tra i crediti finanziari correnti del finanziamento concesso al Consorzio Porta a Mare .
Il saldo al 30 giugno 2026, si riferisce al finanziamento infruttifero concesso a Iniziative Bologna Nord s.r.l. in liquidazione .
Nota 22) Rimanenze per lavori in corso e acconti
Le rimanenze per lavori in corso relativi alle aree, ai fabbricati (ultimati e in corso di costruzione) e alle opere di urbanizzazione in corso di costruzione del complesso multifunzionale sito nel comune di Livorno, hanno subito: (i) un incremento in relazione agli interventi realizzati principalmente nel sub ambito residenziale di Officine Storiche, per un importo complessivo pari a circa Euro 102 migliaia; (ii) un decremento di Euro 1.363 migliaia in relazione alla vendita di 3 unità abitative e 3 box auto relativamente al sub ambito residenziale di Officine Storiche e (iii) una svalutazione effettuata al fine di adeguare il valore contabile al minore tra il costo e il valore equo espresso dalla perizia per un importo pari ad Euro 201 migliaia.
Nota 23) Crediti commerciali e altri crediti
Al 30 giugno 2026 i crediti commerciali al netto del fondo svalutazione crediti ammontano a Euro 6.861 migliaia, in decremento di Euro 93 migliaia contro gli Euro 6.954 del 31 dicembre 2025.
Di seguito si riporta la suddivisione dei crediti lordi per fascia di scaduto al 30 giungo 2026:
30/06/2026 31/12/2025 Variazione 176 426 (250) Attività finanziarie non correnti 01/01/2026 Incrementi DecrementiRivalutazioni/
(Svalutazioni)Riclassifiche 30/06/2026
19.716 102 (1.363) (201) 0 18.254 49 0 0 0 0 49 19.765 102 (1.363) (201) 0 18.303 Rimanenze e accontiProgetto Porta a Mare
Acconti
30/06/2026 31/12/2025 Variazione 16.514 16.998 (484) (9.653) (10.044) 391 6.861 6.954 (93) Crediti commerciali e altri crediti Fondo svalutazione crediti Crediti commerciali e altri crediti
Saldo a
scadereScaduto
0-30Scaduto
31-60 ggScaduto
61-90 ggScaduto
91-120 ggScaduto
121-180 ggScaduto
oltre 180 ggTotale
Crediti
1.587 1.085 451 2.061 272 790 10.268 16.514 1.587 1.085 451 2.061 272 790 10.268 16.514 Crediti commerciali lordi Crediti commerciali lordi
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 133 L’accantonamento complessivo (al netto degli utilizzi a conto economico) nel semestre è stato pari ad Euro 360 migliaia ed è dovuto agli accantonamenti specifici effettuati per riflettere le criticità manifestatesi sui singoli crediti.
Gli accantonamenti netti Italia sono pari a Euro 330 migliaia e sono costituiti da accantonamenti lordi per Euro 493 migliaia e da utilizzi a conto economico pari a d Euro 163 migliaia .
Gli accantonamenti lordi Italia sono così suddivisi:
• Euro 302 migliaia sono relativi al fondo svalutazione crediti in contenzioso Italia;
• Euro 191 migliaia sono relativi al fondo svalutazione crediti in procedura Italia.
Nel periodo le società r omene hanno effettuato un accantonamento a fondo svalutazione crediti per Euro 30 migliaia.
Di seguito si riporta la movimentazione del fondo svalutazione crediti:
Nella tabella seguente viene riportato il dato dei crediti per area geografica:
30/06/2026 31/12/2025 Variazione 10.044 11.191 (1.147) (37) (7) (30) (908) (1.782) 874 554 642 (88) 9.653 10.044 (391) Fondo svalutazione crediti di fine esercizioFondo svalutazione crediti di apertura
Effetto cambio
Utilizzo
Accantonamento
30/06/2026 31/12/2025 Variazione 15.804 15.944 (140) (9.289) (9.673) 384 6.515 6.271 244 710 1.054 (344) (364) (371) 7 346 683 (337) 6.861 6.954 (93) Crediti Italia Fondo svalutazione crediti Crediti Netti Italia Fondo svalutazione crediti Crediti Netti Romania Totale Crediti NettiCrediti Romania
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 134 Nella tabella sottostante si riporta l’ammontare dei crediti commerciali e altri crediti in essere verso parti correlate al 30 giu gno 2026.
Si rimanda a quanto riportato nella Nota 3 7) per maggiori informazioni.
30/06/2026 31/12/2025 Variazione Viaggia con noi s.r.l. 0 0 0 Errichten S.r.l. 1 0 1 Campania Distribuzione Moderna 0 0 0 Consorzio Clodì 3 0 3 Consorzio Lame 3 0 3 Consorzio La Torre 9 2 7 Distribuzione Centro Sud s.r.l. 0 0 0 Iniziative Bo Nord 0 0 0 Coop Sicilia 0 0 0 Rgd Ferrara 2013 0 0 0 IGD Property SIINQ s.p.a. 0 0 0 Distribuzione Lazio Umbria s.r.l. 0 0 0 Mercato Coperto Ravenna 0 0 0 Coop Alleanza 3.0 16 97 (81) Librerie Coop s.p.a. 0 3 (3) Alleanza Luce e Gas 1 0 1 Unicoop Tirreno s.c.a.r.l. 3 3 0 Cons. propr. del compendio com. del Commendone (GR) 14 1 13 Vignale Comunicazioni s.r.l. 3 3 0 Consorzio prop. Fonti del Corallo 0 0 0 Consorzio Cone' 14 0 14 Consorzio Leonardo 2 0 2 Consorzio Crema (Gran Rondò) 39 1 38 Consorzio I Bricchi 2 1 1 Consorzio Katané 86 86 0 Consorzio Porta a Mare 492 336 156 Consorzio Sarca 44 0 44 Consorzio Le Maioliche 8 1 7 Consorzio Punta di Ferro 6 0 6 Punta di Ferro 2 1 1 Millennium Center 12 2 10 Consorzio Proprietari Centro Luna 14 18 (4) Consorzio Esp 9 1 8 Fondo Juice 57 0 57 Consorzio La Favorita 8 2 6 Consorzio Le Porte di Napoli 9 6 3 Consorzio Casilino 2 1 1 Consorzio del centro commerciale Nuova Darsena 0 34 (34) Fondo FOOD 240 119 121 Food SPV 0 0 0 Consorzio shopping center Mondovicino & Retail Park 3 1 2 1.102 719 383 Crediti commerciali e altri crediti verso parti correlate
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 135 Nota 2 4) Altre attività correnti
Al 30 giugno 202 6, la voce “Altre attività correnti” ammonta a Euro 4.828 migliaia contro Euro 4.703 migliaia del 31 dicembre 2025, con un incremento di Euro 12 5 migliaia.
Per quanto riguarda i crediti tributari la diminuzione rispetto allo scorso 31 dicembre è principalmente dovuta alla riduzione del credito IVA aperto a quella data e utilizzato in compensazione nelle liquidazioni IVA dei primi mesi dell’esercizio 2026.
Al 30 giugno 2026 la voce Erario c/Ires ed Erario c/ Irap rileva gli acconti di imposta versati in relazione all’annualità 2026 , e crediti per versamenti di imposta effettuati negli anni scorsi in relazione ad avvisi di accertamento oggetto di ricorso da parte del Gruppo .
Per quanto concerne i ratei e risconti attivi si segnala un incremento di Euro 1.498 migliaia riconducibile ai maggiori risconti attivi rilevati su polizze assicurative e altri costi di competenza dell’esercizio, ma sostenuti nel primo semestre del 202 6.
Per quanto riguarda gli altri crediti si segnala rispetto allo scorso 31 dicembre 2025 un decremento di Euro 400 migliaia come descritto all’interno del paragrafo “Ammortamenti, accantonamenti, svalutazioni e variazioni di fair value”.
Nota 2 5) Crediti finanziari e altre attività finanziarie correnti verso parti correlate
La voce si riferisce alla riclassifica tra i crediti finanziari correnti del finanziamento concesso al Consorzio Porta a Mare, precedentemente iscritto tra i crediti finanziari non correnti al 31 dicembre 2025 . Nel corso del primo semestre 2026 il finanziamento è stato inoltre parzialmente rimborsato.
30/06/2026 31/12/2025 Variazione 1.392 2.151 (759) 365 1.530 (1.165) 857 556 301 130 65 65 Altri crediti tributari 40 0 40 3.436 2.552 884 25 25 0 2.995 1.497 1.498 127 106 21 289 924 (635) 4.828 4.703 125 Altri crediti Altre attività correntiErario C/IVACrediti tributari Crediti verso altri e ratei e risconti attiviErario C/IRES
Erario C/IRAP
Crediti v/assicurazioni
Ratei e risconti
Costi sospesi
30/06/2026 31/12/2025 Variazione 235 0 235 235 0 235 Crediti finanziari verso parti correlate Crediti finanziari e altre attività finanziarie correnti verso parti correlate
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 136 Nota 2 6) Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti
La voce cassa e altre disponibilità liquide al 30 giungo 2026 ammontano a Euro 22.26 6 migliaia in incremento di Euro 12.97 5 migliaia rispetto allo scorso 31 dicembre 2025, in cui erano pari a Euro 9.291 migliaia.
Per una migliore comprensione della dinamica di tale voce si rimanda al prospetto di Rendiconto finanziario.
Nota 2 7) Patrimonio Netto Nella tabella sottostante si fornisce il dettaglio delle voci che compongono il patrimonio netto al 30 giugno 2026 in raffronto con il 31 dicembre 2025.
Il Patrimonio netto di Gruppo, al 30 giugno 202 6, si è attestato a Euro 999.091 migliaia , in incremento di Euro 6.546 migliaia rispetto allo scorso 31 dicembre.
Le principali movimentazioni che hanno interessato il semestre sono state:
• la distribuzione di dividendi nel periodo per Euro 16.551 migliaia;
• l’adeguamento positivo della riserva relativa ai contratti derivati di copertura in essere, contabilizzati con il metodo del Cash Flow Hedge per Euro 2.717 migliaia ;
• la movimentazione della riserva di traduzione relativa alla conversione dei bilanci espressi in una valuta diversa da quella funzionale del Gruppo per Euro 2 29 migliaia ;
• l’utile del periodo di competenza del Gruppo, pari a Euro 20.609 migliaia.
30/06/2026 31/12/2025 Variazione 22.250 9.276 12.974 16 15 1 22.266 9.291 12.975 Cassa e altre disponibilità liquide equivalentiCassaDisponibilità liquide e altre disponibilità liquide equivalenti 30/06/2026 31/12/2025 Variazione 650.000 650.000 0 362.534 345.362 17.172 130.000 130.000 0 (6.865) (6.636) (229) 1.886 1.886 0 455 455 (0) 4.472 1.755 2.717 167.008 152.010 14.998 413 413 (0) 65.154 53.408 11.746 0 12.071 (12.071) (13.443) (2.817) (10.626) (34.052) (34.819) 767 20.609 32.002 (11.393) 999.091 992.545 6.546 0 0 0 999.091 992.545 6.546 Capitale sociale
Altre riserve
Riserva legale
Riserva da differenze di traduzione Riserva FTA IFRS 16 Rideterminazione dei piani a benefici definiti Riserva di cash flow hedge Riserva fair value Rideterminazione dei piani a benefici definiti società controllate Altre riserve disponibili Riserva disponibile ( derivante da riduzione del capitale) Capitale e riserve attribuibili agli azionisti di minoranza Patrimonio netto totaleUtili (perdite) netto esercizio Utile (perdite) a nuovo del gruppo Utile (perdita) dell'esercizio Patrimonio netto di gruppo
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 137 Nota 2 8) Passività finanziarie non correnti La voce comprende la quota non corrente dei finanziamenti a tasso variabile contratti col sistema bancario, dei prestiti obbligazionari e delle passività verso altri finanziatori, di cui si fornisce il dettaglio:
Di seguito riportiamo la movimentazione delle passività finanziarie non correnti:
Debiti per finanziamenti bancari
In data 24 febbraio 2026 IGD SIIQ S.p.A ha firmato un contratto di finanziamento secured per un importo pari a 165 milioni di Euro con un pool di primarie banche e istituzioni finanziarie nazionali e internazionali che comprende, in qualità di Mandated Lead Arrangers, Intesa Sanpaolo – Divisione IMI CIB (che agisce inoltre come Agent, Security Agent e Green Loan Coordinator), Banca M onte dei Paschi di Siena S.p.A., Banco BPM S.p.A., BNL BNP Paribas. Il finanziamento è a tasso variabile, ha una durata di 6 anni ed è classificato come green in base al “Green Financing Framework” della Società. L’importo netto erogato è stato destinato principalmente al rimborso integrale del finanziamento green ipotecario stipulato in data 09 maggio 2023 . Il finanziamento consent e, inoltre, di allungare la durata media del debito del Gruppo a 5,5 anni, spostando le prime significative scadenze al 2030. Il nuovo finanziamento presenta un margine inferiore di 135 punti base rispetto a quello del finanziamento esistente e questo consente di ridurre ulteriormente il tasso di interesse medio pagato dal Gruppo sul proprio debito.
Passività finanziarie non correnti Durata 30/06/2026 31/12/2025 Variazione Finanziamenti bancari 478.764 457.891 20.873 Matuo Mps - SACE 2022 15/12/2022 - 30/09/2028 6.492 8.930 (2.438) Mutuo Intesa 250 Milioni 15/05/2023 - 09/05/2028 0 144.076 (144.076) Mutuo Intesa Facility B 315 Milioni 03/03/2025 - 31/12/2031 304.088 304.885 (797) Mutuo Intesa 165 Milioni Helmet III 05/03/2026 - 24/02/2032 159.247 0 159.247 Finanziamento Intesa 10 Milioni unsecured 12/03/2026 - 10/03/2031 8.937 0 8.937 Prestiti obbligazionari 295.665 293.781 1.884 Bond 300 Milioni 28/10/2025 - 28/10/2030 295.665 293.781 1.884 Passività per leasing finanziari e contratti locazione IFRS 16 594 1.702 (1.108) Sardaleasing per sede Bologna 30/04/2009 - 30/04/2027 0 928 (928) Locazione IFRS 16 Nova 01/01/2019 - 28/02/2027 0 774 (774) Locazione IFRS 16 uffici Milano 01/01/2026 - 31/01/2038 594 0 594 Passività finanziarie non correnti 775.023 753.375 21.648
PASSIVITA' FINANZIARIE NON CORRENTI 31/12/2025 INCREMENTIRIMBORSI/
RINEGOZIAZIONICOSTO
AMMORTIZ.RICLASSIFICHE 30/06/2026
Debiti per mutui 457.891 170.700 (147.844) 635 (2.619) 478.764 Debiti per prestiti obbligazionari 293.781 0 0 1.883 295.665 Debiti per IFRS 16 1.702 594 0 0 (1.702) 594
TOTALI 753.374 171.294 (147.844) 2.518 (4.320) 775.023
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 138 In data 16 marzo 2026 IGD SIIQ S.p.A ha inoltre sottoscritto un contratto per una linea di credito unsecured fino a 10 milioni di Euro , con durata di 5 anni, destinata a finanziare progetti di investimento volti a migliorare l’adattamento e la resilienza degli asset immobiliari ai cambiamenti climatici. Il finanziamento, messo a disposizione dalla Divisione IMI Corporate & Investment Ban king di Intesa Sanpaolo, sarà utilizzato da IGD per sostenere interventi finalizzati a rafforzare la capacità degli asset del Gruppo di fronteggiare i rischi connessi al cambiamento climatico, tra cui eventi meteorologici estremi e variazioni significative delle condizioni climatiche, contribuendo a garantire la continuità operativa e la funzionalità degli immobili interessati.
Debiti per Prestiti obbligazionari In data 28 ottobre 2025, la Società ha completato il collocamento di un nuovo prestito obbligazionario senior unsecured green pari a 300 milioni di euro, con durata quinquennale, cedola annua del 4,45% e rimborso bullet nel novembre 2030.
Di seguito si riporta la tabella con il dettaglio dei prestiti obbligazionari:
Debiti per leasing finanziari e contratti di locazione IFRS 16 La voce accoglie la quota a medio lungo termine delle passività derivanti da contratti di leasing finanziario e contratti di locazione operativa contabilizzati secondo il principio contabile internazionale IFRS 16. In particolare:
• contratto di leasing finanziario avente ad oggetto i locali della sede operativa della
società ;
• contratto di locazione operativa , con decorrenza febbraio 2026, degli uffici di Milano;
• contratt o di affitto avent e ad oggetto l a galleri a del centr o commercial e Centro Nova .
Covenants
Nella seguente tabella sono esposti i covenants relativi ai finanziamenti in essere. Alla data del 30 giugno 20 26 tutti i covenants risultano rispettati.
QUOTA NON
CORRENTEQUOTA
CORRENTEQUOTA NON
CORRENTEQUOTA
CORRENTE
31/12/2025 31/12/2025Emissione/
Rimborso
prestito
obbligazionarioAmm. costi
accessori al
30/06/2026Oneri finanziari al 30/06/2026 30/06/2026 30/06/2026Tasso di
interesse
nominaleTasso di
interesse
effettivo
Bond 300 ML 300.000 0 0 0 0 300.000 0 costi accessori all'operazione (6.219) 0 0 575 0 (4.336) (1.308) Rateo cedola 31.12.25 0 2.280 0 0 0 0 2.280 Rateo cedola 30.06.26 0 0 0 0 6.510 0 6.510 Interessi pagati 0 0 0 0 0 0 0 Totale Bond 300 ML 293.962 2.280 0 575 6.510 295.664 7.482 4,45% 4,94% Totale prestiti Obbligazionari 293.962 2.280 0 575 6.510 295.664 7.482 Totale oneri finanziari 575 6.510Debiti per prestiti
obbligazionari
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 139
Nota 29) Fondo Trattamento di fine rapporto Si riporta nella tabella sottostante la movimentazione del fondo TFR intervenuta tra il 1 gennaio 2026 e il 30 giugno 2026.
Il Fondo Trattamento di Fine Rapporto rientra nei piani a benefici definiti. In particolare, il tasso annuo di attualizzazione utilizzato per la determinazione del valore attuale dell’obbligazione è stato desunto, coerentemente con il par. 83 dello IAS 19, dall’indice Iboxx Corporate A con duration 10+ rilevato alla data della valutazione. L’applicazione di un tasso annuo di
Riferimento
prodottoGaranzie prestateNatura del prodottoData di fine "Covenant" finanziariCalcolo
indicatore i)Calcolo
indicatore ii)Calcolo
indicatore iii)Calcolo
indicatore iv)Calcolo
indicatore v)
Finanziamento
secured in pool Centro Commerciale Katanè (gall. + iper) Centro Commerciale Le Porte di Napoli (gall. + iper) Centro Commerciale Centro d'Abruzzo (gall. + iper) Centro Commerciale Casilino (gall.) Porta a Mare Waterfront (gall.) Centro Commerciale La Favorita (gall.) Centro Commerciale La Torre (gall. + iper) Centro Commerciale Borgo (gall.) Centro Commerciale Il Millenium (gall.) Centro Commerciale I Bricchi (gall.) Centro Commerciale Sarca (gall.)Contratto di
finanziamento in
pool secured31/12/2031
(Facility B)i) Rapporto Total Asset - Intangible Asset su Total Debt (escluse passività per strumenti derivati e netto Cassa e Disponibilità liquide equivalenti) non superiore al 65%;
ii) Interest Cover Ratio non inferiore a 1,5;
iii) Rapporto Debito Garantito su Total Asset -
Intangible Asset inferiore o uguale al 50%;
iv) Rapporto Immobili liberi da gravami su Debito non garantito non inferiore a 1,0 [esclusi effetti principio
IFRS16];
v) Loan To Value, su immobili oggetto di ipoteca:
v.1) non superiore al 60% fino al 31 dicembre 2026 v.2) non superiore al 55% per le rilevazioni comprese tra il 31 dicembre 2027 e 31 dicembre
2028
v.3) non superiore al 50% per le rilevazioni successive fino al 31 dicembre 203241,99% 2,42 25,67% 2,06% 51,58% 4.450 per cent.
Fixed Rate Green Notes due 4
November 2030unsecuredPrestito
obbligazionario04/11/2030i) Rapporto Total Asset - Intangible Asset su Total Debt (escluse passività per strumenti derivati e netto Cassa e Disponibilità liquide equivalenti) inferiore al
60%;
ii) Interest Cover Ratio (poste ricorrenti secondo principio di cassa) > 1,7;
iii) Rapporto Debito Garantito su Total Asset -
Intangible Asset inferiore al 45%;
iv) Rapporto Immobili liberi da gravami su Debito non garantito (netto Cassa e Disponibilità liquide equivalenti) > 1,25 [esclusi effetti principio IFRS16]41,99% 2,42 25,67% 2,06 n.a.
Finanziamento
secured in pool Centro Commerciale Punta di Ferro (gall.) Centro commerciale Tiburtino ( gall.) Centro commerciale Porto Grande ( gall.) Centro Luna (gall.) Centro commerciale Gran Rondò (gall.) Centro Commerciale Mondovicino (gall. + RP) Centro commerciale Città delle Stelle ( gall.)Contratto di
finanziamento in
pool secured24/02/2032i) Rapporto Total Asset - Intangible Asset su Total Debt (escluse passività per strumenti derivati e netto Cassa e Disponibilità liquide equivalenti) non superiore al 65%;
ii) Interest Cover Ratio non inferiore a 1,5;
iii) Rapporto Debito Garantito su Total Asset -
Intangible Asset inferiore o uguale al 50%;
iv) Rapporto Immobili liberi da gravami su Debito non garantito non inferiore a 1,0 [esclusi effetti principio
IFRS16];
v) Loan To Value, su immobili oggetto di ipoteca non superiore la 50% 41,99% 2,42 25,67% 2,06 38,81%
Finanziamento
unsecured A&R
IntesaunsecuredContratto di
finanziamento
unsecured10/03/2031i) Rapporto Total Asset - Intangible Asset su Total Debt (escluse passività per strumenti derivati e netto Cassa e Disponibilità liquide equivalenti) non superiore al 65%;
ii) Interest Cover Ratio non inferiore a 1,5;
iii) Rapporto Debito Garantito su Total Asset -
Intangible Asset inferiore o uguale al 50%;
iv) Rapporto Immobili liberi da gravami su Debito non garantito non inferiore a 1,0 [esclusi effetti principio IFRS16]; 41,99% 2,42 25,67% 2,06 n.a.
Fondo trattamento di fine rapporto Saldo al 1 gennaio 2026 2.666
Accantonamenti 214
Utilizzi (59)
Riclassifica quote di competenza Fondo Tesoreria INPS (145) Curtailment per variazione piano (120) Interest cost ( IAS 19) 52 Saldo al 30 giugno 2026 2.608
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 140 attualizzazione desunto dall’indice Iboxx Corporate AA con duration 10+ non avrebbe comportato effetti significativi.
Si evidenza che la valutazione attuariale del trattamento di fine rapporto, come permesso dai principi contabili internazionali viene svolta annualmente da un esperto indipendente alla chiusura della situazione patrimoniale e finanziaria annuale.
Si riportano di seguito le ipotesi demografiche e finanziarie utilizzate:
Per effetto delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 (art. 1, commi 203 -205, della Legge 30 dicembre 2025, n. 199), le società italiane del Gruppo, IGD SIIQ S.p.A. e IGD Service S.r.l., sono divenute soggette all’obbligo di versamento al Fondo di Tesoreria INPS delle quote di TFR maturate e non destinate dai dipendenti a forme di previdenza complementare, precedentemente accantonate presso le società.
Al 30 giugno 2026, il debito verso il Fondo di Tesoreria INPS, iscritto nella voce “Altre passività correnti”, ammonta complessivamente a Euro 145 migliaia , ed è stato versato in data 16 luglio 2026.
Nota 3 0) Fondi per rischi e oneri
Fondo imposte e tasse Il fondo imposte e tasse accoglie accantonamenti effettuati a fronte di oneri derivanti da accertamenti tributari e da altre passività fiscali ritenute probabili. Gli incrementi del periodo, pari a Euro 327 migliaia, si riferiscono principalmente all’ulteriore accantonamento effettuato per fronteggiare i potenziali esiti di contenziosi in corso relativi all’IMU/ICI, aventi ad oggetto nuove determinazioni catastali e rendite riferite a tre centri commerciali.
01/01/2026 Accantonamento Utilizzo Effetto cambi 30/06/2026 2.145 327 (157) 0 2.314 2.621 57 (704) (9) 1.965 1.538 685 (1.320) 0 903 6.304 1.069 (2.181) 0 5.182 Fondo rischi ed oneri diversi Fondo salario variabile Fondi per rischi e oneri futuriFondo imposte e tasseIPOTESI DEMOGRAFICHE PERSONALE
DIPENDENTE
Probabilità di decesso ISTAT 2022 Probabilità di i nabilità Tavole Inps distinte per età e sesso Probabilità di pensionamento 100% al r aggiungimento
requisiti Assicurazione
Generale Obbligatoria
Probabilità di dimissioni 2% Probabilità di ricevere
all'inizio dell'anno
un'anticipazione del TFR accantonato pari al 70% 1% IPOTESI FINANZIARIE anno 202 6 Incremento del costo della vita 2,00%
Tasso di attualizzazione 3,96%
Incremento retributivo
complessivo Dirigenti 2,5%
Impiegati/Quadri 1,0%
Operai 1,0%
Incremento TFR 3,0000 %
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 141 Gli utilizzi registrati nel semestre, pari a Euro 157 migliaia, riguardano il pagamento di alcuni avvisi di accertamento e costi di consulenti.
Fondo salario variabile Il fondo per salario variabile rappresenta l’accantonamento effettuato a fronte della componente variabile della retribuzione spettante ai dipendenti, la cui erogazione è prevista nel corso del 202 7. Tale importo è stato stimato sulla base dei risultati attesi del Gruppo per l’esercizio 202 6. L’utilizzo registrato nel periodo è riferito, invece, all’erogazione effettuata nel mese di giugno 202 6 della quota di salario variabile maturata dai dipendenti con riferimento all’esercizio 202 5.
Fondo rischi ed oneri diversi Tale fondo accoglie accantonamenti per rischi connessi a contenziosi in essere e accantonamenti per probabili oneri futuri .
Nel corso del primo semestre non sono stati effettuati accantonamenti in quanto il fondo è risultato congruo rispetto al rischio da coprire . Nel corso del semestre si è registrat o il rilascio del fondo per Euro 507 migliaia da parte della società controllata Win Magazin SA , in quanto è diventato certo che non occorrerà procedere a lavori per i cui costi era stato previsto.
In data 25 ottobre 2024, il Dott. Claudio Albertini ha notificato a IGD SIIQ un atto di citazione, presso il Tribunale civile di Bologna, con il quale ha chiesto il riconoscimento di compensi in correlazione alla cessazione del suo mandato di Amministrato re Delegato della Società. Il Giudice ha fissato per il 27 maggio 2027 l’udienza per la remissione della causa in decisione.
In ragione di ciò, ferma la posizione della Società in ordine al disconoscimento della somma richiesta, nel rispetto dei principi con tabili relativi ai contenziosi pendenti, il Gruppo ritiene i fondi accantonati al 3 0 giugno 202 6 adeguati a coprire eventuali passività che dovessero emergere dal contenzioso.
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 142 Nota 3 1) Debiti vari e altre passività non correnti
Al 30 giugno 202 6, i debiti vari e altre passività ammontano complessivamente a Euro 6.003 migliaia, in diminuzione di Euro 521 migliaia rispetto al saldo di Euro 6.465 migliaia rilevato al 31 dicembre 202 5.
La voce Impegni verso il Comune di Livorno e Porta a Mare include, per un importo complessivo di Euro 4.039 migliaia, gli obblighi previsti in convenzione a carico di IGD per la realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria aggiuntiva, pari a Euro 587 migliaia, nonché gli interventi da eseguire a favore della società Porta a Mare S.p.A., pari a Euro 3.452 migliaia.
Come dettagliato nella tabella sopra all’interno della voce altre passività non correnti sono classificati anche i costi da pervenire in relazione alla sottoscrizione dei finanziamenti e garanzie.
Nella tabella sottostante si riportano i debiti verso parti correlate in essere al 30 giugno 2026 .
I depositi cauzionali si riferiscono agli importi versati a garanzia dei contratti di locazione relativi agli ipermercati e alle gallerie. Tali depositi sono produttivi di interessi, calcolati secondo i tassi previsti dalla normativa vigente e già liquidati nel semestre.
30/06/2026 31/12/2025 Variazione Impegni verso il Comune di Livorno e Porta a Marte 4.039 4.039 0 Extension fees Intesa 0 305 -305 Debiti per costi da pervenire Intesa Helmet II 865 1.008 -143 Debiti per costi da pervenire Intesa Helmet III 336 0 336 407 813 -406 Debiti garanzia SACE 59 0 59 297 300 (3) 6.003 6.465 (462) Debiti per imposta sostitutiva
Altre passività
Debiti vari e altre passività 30/06/2026 31/12/2025 Variazione Coop Alleanza 3.0 4.410 4.410 0 Librerie Coop s.p.a. 48 0 48 Alleanza Luce e Gas 55 55 0 4.513 4.465 48 Debiti vari e altre passività verso parti correlate
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 143 Nota 32) Passività finanziarie correnti
Di seguito riportiamo la movimentazione delle passività finanziarie correnti:
Le passività finanziarie correnti verso terzi comprendono la quota corrente del contratto di leasing finanziario stipulato per l’acquisto della sede operativa, le quote a breve termine dei mutui bancari e dei prestiti obbligazionari in essere, comprensive dei ratei di interessi maturati, nonché il valore corrente delle passività finanziarie derivanti dall’applicazione dell’IFRS 16.
Per maggiori informazioni in merito ai finanziamenti accesi nel periodo si rimanda a quanto riportato alla Nota 28.
Nota 33) Indebitamento finanziario netto Nella tabella che segue è presentato l’indebitamento finanziario netto al 30 giugno 202 6 e al 31 dicembre 202 5, predispost o sulla base degli orientamenti ESMA. Si precisa inoltre che la posizione finanziaria netta, anche in termini comparativi, non contiene la valorizzazione dei derivati funzionali all’attività di copertura i quali, per loro natura, non rappresentano valori monetari.
Inoltre , come nei precedenti esercizi, non sono considerati gli altri debiti non correnti costituiti principalmente dai debiti per depositi cauzionali verso terzi e verso parti correlate per le Passività finanziarie Durata 30/06/2026 31/12/2025 Variazione Finanziamenti bancari 16.952 27.369 (10.417) BNL - Hot money 0 30 (30) Mps sace 20,9 Milioni 13/12/2022 - 27/06/2028 5.128 5.236 (108) Fin Intesa 250 Milioni 15/05/2023 - 09/05/2028 0 15.466 (15.466) Mutuo Intesa Facility B 315 Milioni 03/03/2025 - 31/12/2031 5.768 6.637 (869) Mutuo Intesa 165 Milioni Helmet III 05/03/2026 - 24/02/2032 5.074 0 5.074 Finanziamento Intesa 10 Milioni unsecured 12/03/2026 - 10/03/2031 982 0 982 Passività per leasing finanziari e contratti locazione IFRS 16 4.269 5.574 (1.305) Leasing Sede Igd 30/04/2009 - 30/04/2027 1.139 420 719 Pass IFRS 16 Livorno 01/01/2019 - 31/03/2026 0 580 (580) Pass IFRS 16 Nova 01/01/2019 - 28/02/2027 3.061 4.574 (1.513) Locazione IFRS 16 uffici Milano 01/01/2026 - 31/01/2038 69 0 69 Prestiti obbligazionari 7.482 2.280 5.202 Bond 300 Milioni 28/10/2025 - 28/10/2030 7.482 2.280 5.202 Finanzamento Coop Alleanza 3.0 10/12/2025 - 10/03/2026 0 10.500 (10.500) Passività finanziarie correnti verso parti correlate 0 10.500 (10.500) Passività finanziarie 28.703 45.722 (17.019)
PASSIVITA' FINANZIARIE CORRENTI 31/12/2025 INCREMENTI RIMBORSI RATEI INTERESSI
30.06.2026RICLASSIFICHECOSTO
AMMORTIZ.30/06/2026
Finanziamenti bancari 27.369 4.300 (24.750) 8.768 2.619 (1.353) 16.953 Prestiti obbligazionari 2.280 0 0 6.510 0 (1.308) 7.482 Passività per leasing finanziari e contratti locazione IFRS 16 5.574 69 (3.075) 0 1.702 0 4.269 Debiti verso altri finanziatori 10.500 0 (10.500) 0 0 0 0
TOTALI 45.722 4.369 (38.325) 15.278 4.320 (2.661) 28.703
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 144 locazioni attive di ipermercati e delle gallerie e sui depositi a garanzia, i debiti per i costi che il Gruppo dovrà sostenere nei prossimi esercizi per il mantenimento dei finanziamenti secured in essere e da debiti di natura fiscale, in quanto non presentano una significativa componente di finanziamento implicito o esplicito.
L’indebitamento finanziario netto al 30 giugno 2026 evidenzia un miglioramento di circa Euro 8,3 milioni rispetto al 31 dicembre 2025. Tale andamento è principalmente riconducibile alla generazione di cassa del periodo e al beneficio derivante dalla riduzione degli oneri finanziari, conseguente alle operazioni di accensione, rimborso e rifinanzia mento di finanziamenti e prestiti obbligazionari realizzate tra la fine dell’esercizio 2025 e il primo trimestre 2026.
Le disponibilità liquide al 30 giungo 2026 sono pari a Euro 22.266 migliaia, rispetto a gli Euro 9.291 migliaia del 31 dicembre 2025, con un incremento di Euro 12.975 migliaia. Tali disponibilità liquide riflettono l’ammontare di disponibilità liquide residue generate dalla gestione operativa caratteristica nel primo semestre 2026, dopo aver liquidat o dividendi per Euro 16.510 migliaia, sostenuto investimenti per Euro 6.400 migliaia , incassato Euro 10.650 migliaia dalla cessione degli immobili rumeni e pagato rate di finanziamento per Euro 164.642 migliaia.
Per quanto riguarda le sottoscrizioni di nuovi contratti di finanziamento che hanno interessato il primo semestre , come già descritto in Nota 28, si registrano:
- la sottoscrizione in data 24 febbraio 2026 da parte della capogruppo di un contratto di finanziamento secured per un importo pari a 165 milioni di Euro con un pool di primarie banche e istituzioni finanziarie nazionali e internazionali ;
- la sottoscrizione in data 16 marzo 2026 da parte della capogruppo di un contratto per una linea di credito unsecured fino a 10 milioni di Euro , con durata di 5 anni, destinata a 30/06/2026 31/12/2025 Variazione (22.266) (9.291) (12.975) (22.266) (9.291) (12.975) (235) 0 (235) 0 10.500 (10.500) 16.952 27.369 (10.417) 4.269 5.574 (1.305) 7.482 2.280 5.202 28.468 45.722 (17.254) 6.202 36.431 (30.229) (176) (426) 250 594 1.702 (1.108) 478.764 457.891 20.873 295.665 293.781 1.884 774.847 752.948 21.899 781.049 789.379 (8.330) Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti Passività finanziarie correnti verso parti correlate Passività per leasing finanziari e contratti locazione IFRS 16 quota non corrente Passività finanziarie non correnti Prestiti obbligazionari quota non corrente
INDEBITAMENTO FINANZIARIO NON CORRENTE NETTO
Posizione finanziaria nettaCrediti finanziari e altre attività finanziarie correnti verso parti correlateLIQUIDITA' Attività finanziarie non correntiFinanziamenti bancari quota corrente Passività per leasing finanziari e contratti locazione IFRS 16 quota corrente Prestiti obbligazionari quota corrente
INDEBITAMENTO FINANZIARIO CORRENTE
INDEBITAMENTO FINANZIARIO CORRENTE NETTO
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 145 finanziare progetti di investimento volti a migliorare l’adattamento e la resilienza degli asset immobiliari ai cambiamenti climatici .
Per quanto riguarda la composizione dell’indebitamento finanziario tra quota corrente e non corrente, si evidenzia come, nel raffronto con la situazione al 31 dicembre 2025 , l e operazioni di accensione e rimborso dei finanziamenti realizzate nel primo semestre 2026 , hanno comportato una riduzione della quota corrente dell’indebitamente finanziario per Euro 17.254 miglia ia a fronte di un incremento della quota non corrente di Euro 21.899 migliaia .
Per maggiori informazioni in merito alle variazioni dell’Indebitamento finanziario netto si rimanda al paragrafo “Analisi patrimoniale e finanziaria” e al rendiconto finanziario.
Il gearing ratio è dato dal rapporto tra la Posizione Finanziaria Netta e il Patrimonio netto, comprensivo delle interessenze di terzi, e al netto delle riserve di Cash Flow Hedge. Il dato registrato al 30 giugno 202 6, pari a 0,79 risulta in linea con il dato registrato al 31 dicembre 202 5.
Alla data del 30 giugno 202 6, il Gruppo dispone di linee di credito a revoca per un importo complessivo pari a Euro 24,6 milioni, interamente inutilizzate.
Le linee di credito a scadenza (Committed Revolving Credit Facilities) concesse ammontano complessivamente a Euro 65 milioni, di cui Euro 15 milioni messi a disposizione dal sistema bancario e Euro 50 milioni concessi dalla Controllante Coop Alleanza 3.0. Anche tali linee risultano interamente inutilizzate alla data del 30 giugno 202 6.
Nota 34) Debiti commerciali e altri debiti I debiti commerciali risultano in decremento rispetto all o scorso 31 dicembre 2025 principalmente per effetto di una diversa tempistica dei pagamenti.
Nella tabella sottostante è riportato il saldo dei debiti commerciali e gli altri debiti verso parti correlate in essere al 30 giugno 2026 e al 31 dicembre 2025.
30/06/2026 31/12/2025 Variazione 12.776 14.427 (1.651) 12.776 14.427 (1.651) Debiti commerciali e altri debitiDebiti commerciali e altri debiti
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 146 Si rimanda a quanto riportato nella nota 3 7) per ulteriori informazioni.
Nota 3 5) Passività per imposte
Al 30 giungo 2026 la voce Debiti per IRAP e Debiti per I RES rilevano l’ammontare del debito connesso alle imposte calcolate per competenza al 30 giugno 2026.
Il decremento voce Debiti per imposta sostitutiva deriva dal pagamento da parte di IGD SIIQ dalla quota del periodo relativa all’imposta sostitutiva sull’affrancamento, effettuato ai sensi dell’art. 14 del D.Lgs. 192/2024, dell’avanzo di fusione generato dall’operazione di incorporazione, avvenuta nel corso del 2023, della società interamente controllata IGD Management SIINQ S.p.A. Tale avanzo era stato d estinato alla ricostituzione di una riserva di rivalutazione in sospensione d’imposta, ai sensi dell’art. 110 del D.L. n. 104/2020.
30/06/2026 31/12/2025 Variazione Coop Alleanza 3.0 505 306 199 Unicoop Etruria Società Cooperativa 0 73 (73) Cons. propr. del compendio com. del Commendone (GR) 24 0 24 Consorzio prop. Fonti del Corallo 0 2 (2) Consorzio Cone' 33 27 6 Consorzio Leonardo 16 47 (31) Consorzio Crema (Gran Rondò) 15 1 14 Consorzio I Bricchi 16 0 16 Consorzio Katané 48 27 21 Consorzio Porta a Mare 472 65 407 Consorzio Sarca 138 493 (355) Consorzio Le Maioliche 12 85 (73) Consorzio Punta di Ferro 8 0 8 Millennium Center 81 134 (53) Consorzio Esp 19 71 (52) Consorzio Casilino 0 19 (19) Consorzio dei proprietari Mondovicino 0 67 (67) Fondo FOOD 98 0 98 Consorzio shopping center Mondovicino & Retail Park 1 0 1 1.486 1.417 69 Debiti commerciali e altri debiti verso parti correlate 30/06/2026 31/12/2025 Variazione 890 786 104 144 4 140 1.365 575 790 149 578 (429) 5 3 2 407 688 (281) 2.960 2.634 326 Altri debiti tributari Debiti per imposta sostitutiva Passività per imposteDebiti verso l'Erario per ritenute Debiti per IRAP Debiti per IRES Debiti per IVA
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 147 Nota 3 6) Altre passività correnti
Al 30 giugno 2026, le altre passività correnti ammontano complessivamente a Euro 12.466 migliaia, in diminuzione rispetto al saldo di Euro 13.183 migliaia rilevato al 31 dicembre 2025.
La variazione negativa , pari a Euro 717 migliaia, riflette principalmente la riduzione della voce acconti conseguente alla cessione del ramo d’azienda Fonti del Corallo, la riduzione dei ratei passivi, nonché l’estinzione del debito per costi accessori legati ad alcuni finanziamenti.
Come dettagliato nella tabella sopra all’interno della voce altre passività correnti sono classificati anche i costi da pervenire in relazione alla sottoscrizione dei finanziamenti e garanzia.
Al 30 giugno 2026, la voce “Altre passività” include il debito verso il Fondo di Tesoreria INPS relativo alle quote di TFR maturate nel periodo 1° gennaio 2026 - 30 giugno 2026 e non destinate dai dipendenti a forme di previdenza complementare, precedentem ente accantonate presso le società del Gruppo. Tale debito ammonta complessivamente a Euro 145 migliaia ed è stato versato alla Tesoreria INPS in data 16 luglio 2026.
Per maggiori informazioni in merito agli effetti sul trattamento di fine rapporto derivanti dalle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 (art. 1, commi 203 -205, della Legge 30 dicembre 2025, n. 199), si rinvia a quanto riportato nella Nota 29) “Fon do trattamento di fine rapporto”.
30/06/2026 31/12/2025 Variazione 512 472 40 1.066 1.406 (340) 1.438 1.186 252 8.438 8.057 381 43 2 41 0 970 (970) 149 195 (46) 0 24 (24) Debiti garanzia SACE 153 430 (277) Costi finanziamento Helmet II 206 171 35 Costi finanziamento Helmet III 85 0 85 Altre passività 376 270 106 12.466 13.183 (717) Altre passivitàExtension fees Intesa Helmet IDebiti verso azionisti per dividendi Debiti verso amministratori per emolumentiAcconti esigibili entro esercizioDebiti previdenziali e assicurativi Ratei e risconti passivi Debiti verso personale per retribuzioni correnti
Depositi cauzionali
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 148 Nota 3 7) Informativa sulle parti correlate Di seguito si forniscono le informazioni richieste dallo IAS 24 par.18.
Crediti e altre attivita' correntiCrediti finanziariDebiti e altre
passivita'
correntiDebiti e altre
passivita' non
correntiDebiti finanziariCrediti vari e altre attivita' non
correntiImmobilizzazion
i IncrementiImmobilizzazion
i Decrementi
Errichten S.r.l. 1 0 0 0 0 0 0 0 Consorzio Clodì 3 0 0 0 0 0 11 0 Consorzio Lame 3 0 0 0 0 0 4 0 Consorzio La Torre 9 0 0 0 0 0 250 0 Distribuzione Centro Sud s.r.l. 0 0 0 0 0 0 15 0 Coop Alleanza 3.0 16 0 505 4.410 0 0 345 0 Librerie Coop s.p.a. 0 0 0 48 0 0 14 0 Alleanza Luce e Gas 1 0 0 55 0 0 0 0 Unicoop Etruria Società Cooperativa 3 0 0 0 0 0 0 0 Cons. propr. del compendio com. del Commendone (GR) 14 0 24 0 0 0 83 0 Vignale Comunicazioni s.r.l. 3 0 0 0 0 0 0 0 Consorzio prop. Fonti del Corallo 0 0 0 0 0 0 204 0 Consorzio Cone' 14 0 33 0 0 0 123 0 Consorzio Leonardo 2 0 16 0 0 0 211 0 Consorzio Crema (Gran Rondò) 39 0 15 0 0 0 343 0 Consorzio I Bricchi 2 0 16 0 0 0 18 0 Consorzio Katané 86 0 48 0 0 0 408 0 Consorzio Porta a Mare 492 235 472 0 0 0 191 0 Consorzio Sarca 44 0 138 0 0 0 928 0 Consorzio Le Maioliche 8 0 12 0 0 0 36 0 Consorzio Punta di Ferro 6 0 8 0 0 0 282 0 Punta di Ferro 2 0 0 0 0 0 0 0 Millennium Center 12 0 81 0 0 0 130 0 Consorzio Proprietari Centro Luna 14 0 0 0 0 0 44 0 Consorzio Esp 9 0 19 0 0 0 189 0 Fondo Juice 57 0 0 0 0 0 0 0 Consorzio La Favorita 8 0 0 0 0 0 11 0 Consorzio Le Porte di Napoli 9 0 0 0 0 0 230 0 Consorzio Casilino 2 0 0 0 0 0 85 0 Fondo FOOD 240 0 98 0 0 0 0 (262.505) Food SPV 0 0 0 0 0 0 0 (66) Consorzio shopping center Mondovicino & Retail Park 3 0 1 0 0 0 3 0 1.102 235 1.486 4.513 0 0 4.157 (262.570) 31.094 411 26.728 10.516 803.726 167
6.508 (984)
3,54% 57,18% 5,56% 42,92% 0,00% 0,00%Totale verso parti correlate Totale per voce Totale incremento/decremento del periodo
Incidenza %
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 149 Il Gruppo intrattiene rapporti finanziari ed economici con la controllante Coop Alleanza 3.0 Soc. Coop., con altre società del gruppo Coop Alleanza 3.0 con Unicoop Tirreno Soc. Coop .
Le operazioni intercorse con parti correlate sono poste in essere alle normali condizioni di mercato e valutate al valore nominale.
Rapporti con Coop Alleanza 3.0 Soc. Coop. e società ad essa facent i capo Le operazioni poste in essere con la controllante Coop Alleanza 3.0 Soc. Coop. sono relative a:
• locazioni attive di immobili del Patrimonio Immobiliare con destinazione a uso Ipermercato e supermercato; al 30 giugno 20 26 l’importo dei corrispettivi dei contratti di locazione, compresi i rapporti di locazione di spazi commerciali, è pari a circa Euro
5,5 milioni;
• debiti per depositi cauzionali su contratti di locazione.
Le operazioni poste in essere con Librerie Coop S.p.A. sono relative a rapporti commerciali ed economici attivi relativi all’assegnazione in affitto d’azienda di unità immobiliari all’interno di centri commerciali e alla locazione del terzo piano dello stabile in cui IGD ha la propria sede operativa. Al 30 giugno 20 26, l’importo dei corrispettivi percepiti dal Gruppo con riferimento a tale contratto di locazione è pari a circa Euro 427 migliaia.
Ricavi Altri proventiCosti operativi -
per serviziProventi
finanziariOneri finanziari
Consorzio Clodì 0 34 0 0 0 Consorzio Lame 0 111 0 0 0 Consorzio La Torre 0 125 153 0 0 Coop Alleanza 3.0 5.517 18 180 8 106 Librerie Coop s.p.a. 427 6 0 0 0 Alleanza Luce e Gas 129 0 0 0 0 Unicoop Etruria Società Cooperativa 6 0 0 0 0 Cons. propr. del compendio com. del Commendone (GR) 0 101 0 0 0 Consorzio Cone' 0 113 94 0 0 Consorzio Leonardo 0 119 61 0 0 Consorzio Crema (Gran Rondò) 0 63 67 0 0 Consorzio I Bricchi 0 70 255 0 0 Consorzio Katané 0 133 158 0 0 Consorzio Porta a Mare 50 75 361 6 0 Consorzio Sarca 0 145 241 0 0 Consorzio Le Maioliche 0 110 202 0 0 Consorzio Punta di Ferro 3 100 112 0 0 Millennium Center 4 57 0 0 0 Consorzio Proprietari Centro Luna 20 63 34 0 0 Consorzio Esp 1 131 114 0 0 Consorzio La Favorita 0 78 0 0 0 Consorzio Le Porte di Napoli 21 138 231 0 0 Consorzio Casilino 0 96 232 0 0 Consorzio del centro commerciale Nuova Darsena 0 56 0 0 0 Fondo FOOD 0 196 0 0 0 Food SPV 0 128 0 0 0 Consorzio shopping center Mondovicino & Retail Park 0 21 0 0 0 6.178 2.286 2.495 14 106 63.145 4.567 8.853 754 23.423 9,78% 50,06% 28,19% 1,86% 0,45%Totale verso parti correlate Totale per voce
Incidenza %
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 150 Rapporti con Unicoop Etruria Soc. Coop.
Le operazioni poste in essere con Unicoop Etruria Soc. Coop. si riferiscono a:
• debiti per depositi cauzionali sui contratti di locazione;
• rapporti commerciali ed economici attivi relativi all’assegnazione in locazione di immobili con destinazione ad uso Ipermercato. Al 3 0 giugno 202 6 l’importo dei corrispettivi percepiti con riferimento a tali contratti di locazione è pari a circa Euro 6 migliaia .
Nota 38) Gestione del rischio finanziario Il Gruppo, nello svolgimento delle proprie attività, risulta esposto a diversi rischi finanziari. Al fine di rilevare e valutare i propri rischi IGD SIIQ S.p.A. ha sviluppato un modello integrato di gestione dei rischi, che si ispira ai principi internazio nali dell’Enterprise Risk Management. Il Consiglio di Amministrazione riesamina e concorda le politiche per gestire detti rischi.
Rischio di mercato Il rischio di mercato consiste nella possibilità che variazioni dei tassi di cambio, dei tassi di interesse o dei prezzi possano influire negativamente sul valore delle attività, delle passività o dei flussi di cassa attesi.
Rischio di tasso d’interesse I principali eventi connessi al rischio riguardano la volatilità dei tassi e il conseguente effetto sull'attività di finanziamento delle attività operative, oltre che di impiego della liquidità disponibile. La Società si finanzia tramite linee a breve term ine, finanziamenti ipotecari e chirografari a medio/lungo termine a tasso variabile ed emissioni obbligazionarie a tasso fisso, pertanto, individua il proprio rischio nell’incremento degli oneri finanziari in caso di rialzo dei tassi di interesse ed in caso di operazioni di rifinanziamento con tassi di interesse più elevati.
Il monitoraggio del rischio di tasso è costantemente effettuato dalla Direzione Finanziaria in coordinamento con il Top Management, anche attraverso strumenti di analisi e misurazione del rischio sviluppati nell’ambito dell’Enterprise Risk Management di gr uppo. La Direzione Finanza monitora costantemente l’evoluzione dei principali indicatori economico -finanziari che potrebbero avere impatti sulle performance aziendali. In tale ambito, la politica di copertura del rischio di tasso ha previsto la stipula di contratti di tipo I nterest Rate Swap (IRS), che hanno consentito al Gruppo di coprire, alla data di redazione della presente nota integrativa, circa il 69,06% dell’esposizione alle oscillazioni dei tassi d’interesse riferita ai finanziamenti a medio -lungo termine, inclusivi dei prestiti obbligazionari (copertura pari a 85,04 % al 3 1 dicembre 2025).
La Direzione è inoltre impegnata in attività continuative di analisi e misurazione del rischio di tasso e di liquidità, valutando sistematicamente possibili evoluzioni e ottimizzazioni del modello di gestione del rischio. Vengono altresì svolte attività periodiche di scouting sui mercati bancari e dei capitali, con l’obiettivo di individuare opportunità utili alla riduzione del costo dell’indebitamento finanziario.
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 151 Si rimanda alla successiva nota 39) per le informazioni quantitative sui derivati.
Rischi di cambio Il Gruppo è, per le attività presenti in Romania, soggetto al rischio di cambio. Le variazioni della valuta rumena Ron potrebbero produrre effetti su possibili svalutazioni di immobili in portafoglio ed insostenibilità nell’adempimento ai doveri contrattua li per gli operatori presso il Paese Romania, relativamente ai canoni di affitto denominati in Euro, ma incassati in valuta rumena. Al momento la politica di mitigazione del rischio adottata da IGD è rappresentata da un costante lavoro di ottimizzazione del merchandising mix, tenant mix e dalla gestione del portafoglio immobili finalizzata a sostenerne il valore, anche attraverso interventi di miglioria.
La società effettua meeting settimanali di coordinamento e di controllo della situazione creditizia dei diversi centri commerciali e tenant al fine di individuare l’azione commerciale da adottare. La Società monitora mensilmente l’incidenza del canone di locazione sul fatturato del tenant. Le politiche commerciali sono definite con attenzione e con la ricerca della massima cura alle esigenze dei mercati e degli stili di consumo locali. A tal fine il Gruppo impiega un team di professionisti specializzati composto da risorse della corporate e risorse locali, al fine di ricercare il giusto trade -off fra il know -how acquisito e sviluppato a livello corporate e la conoscenza della realtà locale.
Rischio prezzo
Il Gruppo è esposto al rischio di variazione dei canoni di locazione relativi alle unità oggetto di locazione immobiliare. Il mercato immobiliare sia nazionale che internazionale ha un andamento ciclico ed è condizionato da una serie di variabili macroecon omiche, collegate, tra l’altro, alle condizioni generali dell’economia, alle variazioni dei tassi di interesse, all’andamento dell’inflazione, al regime fiscale, alla liquidità presente sul mercato e alla presenza di investimenti remunerativi alternativi.
Rischio di credito Il rischio credito si determina nel caso di insolvenza dei clienti e di criticità nel recupero del relativo credito. Al fine di mitigare tali rischi gli operatori sono sottoposti ad attività di selezione precontrattuale, sulla base di parametri collegati all’affidabilità patrimoniale e finanziaria e alle prospettive economiche legate all ’attività svolta .
Le analisi condotte sui potenziali clienti sono eseguite anche attraverso il supporto di professionisti esterni specializzati e sono finalizzate ad identificare eventuali indicatori di rischio per la Società. Sono previste analisi mensili strutturate al fi ne di analizzare il livello di rischio associato a ciascun operatore e monitorarne lo stato di solvibilità.
A tutti i clienti sono richieste fidejussioni e/o depositi cauzionali a garanzia degli impegni contrattuali presi. Nel corso del rapporto contrattuale la Società monitora costantemente il rispetto degli impegni come da contratto e, qualora si riscontrasser o anomalie, la Società fa riferimento alle procedure interne per la gestione dei crediti; in alcuni casi possono essere adottate eventuali misure a sostegno di operatori, sulla base di rapporti consolidati. Viene inoltre effettuato un monitoraggio costante della situazione creditizia complessiva e viene
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 152 utilizzato un programma ad hoc che consente di effettuare analisi circa la storicità dei rapporti di credito de gli operator i e il livello di rischio associato a ciascuno di essi individuan done il grado di solvibilità; tale analisi viene sviluppata formalmente ogni trimestre ma monitorata quotidianamente per una costante gestione delle azioni intraprese/da intraprendere per il recupero dei crediti.
Il rischio di credito riguardante le altre attività finanziarie del Gruppo, che comprendono disponibilità liquide e mezzi equivalenti e alcuni strumenti derivati, presenta un rischio massimo pari al valore contabile di queste attività in caso di insolvenza della controparte.
L’esposizione massima è esposta al lordo, ovvero prima degli effetti di mitigazione mediante l’uso di strumenti di copertura di varia natura.
Rischio liquidità
I principali eventi connessi a tale rischio riguardano la criticità nella gestione della liquidità, risorse inadeguate al finanziamento dell’attività aziendale e criticità nel mantenimento dei finanziamenti e nell’ottenimento di nuovi finanziamenti. Il mon itoraggio della liquidità si basa sulle attività di pianificazione dei flussi di tesoreria ed è mitigato dalla disponibilità di capienti linee di credito (committed e non committed).
La Direzione Finanza monitora, attraverso uno strumento di previsione finanziaria, l'andamento dei flussi finanziari previsti con un orizzonte temporale di almeno 12 mesi (con aggiornamento rolling) e verifica che la liquidità sia sufficiente alla gestione delle attività aziendali, stabilendo inoltre il corretto rapporto fra debito bancario e debito verso il mercato.
I finanziamenti di medio/lungo periodo ed i prestiti obbligazionari in essere sono prevalentemente subordinati al rispetto di covenant; tale aspetto è costantemente monitorato anche attraverso il coordinamento con il management aziendale per la verifica, attraverso il sistema di Enterprise Risk Management adottato, del potenziale i mpatto sulla violazione dei covenant dei rischi mappati a livello strategico, operativo, di compliance e finanziario.
Gli impegni finanziari sono coperti da disponibilità confermate dagli istituti finanziari e sono disponibili linee di credito non utilizzate.
La prassi di gestione di tale rischio è improntata su un criterio di prudenza per evitare, al verificarsi di eventi imprevisti, di sostenere oneri eccessivi che potrebbero comportare un ulteriore impatto negativo sulla reputazione di mercato e sulle capaci tà economico -
finanziarie del Gruppo .
Gestione del capitale L’obiettivo primario della gestione del capitale del Gruppo è garantire che sia mantenuto un solido rating creditizio ed adeguati livelli degli indicatori di capitale in modo da supportare l’attività e massimizzare il valore per gli azionisti. Tale obiettivo viene perseguito attraverso:
1. il mantenimento nel medio periodo del rapporto tra la posizione finanziaria netta e il patrimonio netto non superiore all’1x. Al 31 dicembre 20 25 era pari 0.80x. mentre al 30 giugno 2026 tale rapporto è pari allo 0,79x;
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 153 2. il mantenimento del rapporto tra Posizione finanziaria netta (al netto dei debiti per leasing finanziario contratto per l’acquisto dell a sede aziendale) e valore del patrimonio immobiliare inferiore al 50% ( Loan to Value). Al 30 giugno 20 26 tale rapporto , non comprensivo de l debito derivante dall’applicazione dell’ IFRS16 , è pari al 43,2 %, rispett o al 43,5% del 31 dicembre 20 25.
Nota 39) Strumenti derivati Il Gruppo IGD ha stipulato contratti di finanza derivata per l’utilizzo di strumenti finanziari denominati “interest rate swap”. Gli strumenti finanziari derivati in relazione ai quali non è possibile individuare un mercato attivo, sono iscritti in bilancio al valore equo determinato attraverso tecniche quantitative basate su dati di mercato, avvalendosi nello specifico di appositi modelli di pricing riconosciuti dal mercato, alimentati sulla base dei parametri rilevati alle singole date di valutazione. Tale metodologia riflette pertanto una significatività dei dati di input utilizzati nella determinazione del fair value coerente con il Livello 2 della gerarchia dei fair value definita dall’IFRS 7: pur non essendo disponibili quotazioni rilevate su un mercato attivo per gli strumenti (livello 1), è stato possibile rilevare dati osservabili direttamente o indirettamente sul mercato su cui b asare le valutazioni.
Fair value - gerarchia 30/06/2026 31/12/2025 Variazione Livello Attività per strumenti derivati 3.414 2.057 1.357 2 Passività per strumenti derivati 0 (1.575) 1.575 2 IRS effetto netto 3.414 482 2.932 Durata del Finanziamento 07-Feb-25 31-Dec-31 315.000.000 Semstrale H 3,200Spread
(p.p.)
Intesa Sanpaolo S.p.A., Banca Nazionale del Lavoro
S.p.A.,
Banca Monte dei Paschi di
Siena S.p.A.,
BPER Banca S.p.A., Banco BPM S.p.A.,
UniCredit S.p.A.,
Deutsche Bank S.p.A. Controparte Avvio FineNozionale
Iniziale
(€)Liquidazione
InteressiTasso di
riferimento
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 154
Nota 4 0) Eventi successivi alla data di bilancio Non si rilevano eventi significativi successivi alla data di chiusura di bilancio.
Si segnala che permane l’incertezza e l’instabilità geopolitica persiste anche sul fronte dei conflitti in corso in Ucraina e Medio Oriente con ripercussioni sui mercati energetici, sui tassi di cambio, sull’inflazione, sulle catene di approvvigionamento e sulla fiducia degli operatori economici. Sebbene il Gruppo non abbia mercati di sbocco o di fornitura nelle zone dei conflitti, viene mantenuta elevata l’attenzione sui possibili impatti negativi macroeconomici che potrebbero determinarsi.
Nota 4 1) Contenzioso fiscale Il 23 dicembre 2015 la Direzione Regionale dell’Emilia -Romagna - Ufficio Grandi Contribuenti
- ha notificato alla IGD SIIQ S.p.A., due avvisi di accertamento con i quali ha contestato alla società l’indeducibilità, ai fini IRES ed IRAP, di costi dell’impor to di Euro 240.625,00 sostenuti nel periodo d’imposta 2010, nonché l’indetraibilità della relativa IVA assolta, pari ad Euro 48.125,00. Tali avvisi di accertamento sono stati notificati a seguito di una segnalazione che la Direzione Provinciale di Ravenna ha ricevuto dalla Direzione Regionale della Sicilia - Ufficio Controlli Fiscali. Nelle premesse di questa segnalazione la Di rezione Regionale della Sicilia ha comunicato alla Direzione Provinciale di Ravenna di aver notificato alla società Coop Sicilia S.p.A., con sede in San Giovanni La Punta (CT), un avviso di accertamento per il recupero a tassazione di costi sostenuti da ta le società per prestazioni di servizi ritenute non sufficientemente documentate. Sulla base di tale premessa la Direzione Regionale della Sicilia ha proposto alla Direzione Provinciale di Ravenna il recupero a tassazione della parte dei predetti costi che è stata riaddebitata da Coop Sicilia S.p.A. a IGD SIIQ S.p.A. per effetto di un accordo contrattuale stipulato tra le due società. Dopo aver esaminato il contenuto degli avvisi di accertamento e dopo aver fatto le opportune verifiche, la Società, anche con il supporto dei suoi consulenti, ha ritenuto infondati tali atti impositivi e ha presentato per ciascuno di essi istanza di accertamento con adesione alla competente Agenzia delle Entrate
- Direzione Regionale dell’Emilia -Romagna.
Nel corso del contraddittorio svoltosi in relazione alle predette istanze di adesione la Società, a sostegno dell’illegittimità e dell’infondatezza dei predetti atti impositivi, ha esposto le Durata dela copertuiraControparti:
Strumento
CopertoLiquidazioneIRS
Tasso Fisso
(p.p.)Intesa
Sanpaolo
S.p.A. Banca
Nazionale
del Lavoro
S.p.A. Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. BPER Banca S.p.A. Banco BPM
S.p.A. UniCredit
S.p.A. Deutsche
Bank S.p.A.
Facility B 04-Apr-25 07-Aug-25 07-Feb-31 50.000.000 50.000.000 Amortizing Semestrale 2,317 14.633.274 11.627.907 8.050.089 7.155.635 5.366.726 3.166.369 0 Facility B 07-Apr-25 07-Aug-25 07-Feb-31 50.000.000 50.000.000 Amortizing Semestrale 2,349 14.633.274 11.627.907 8.050.089 7.155.635 5.366.726 3.166.369 0 Facility B 15-Apr-25 07-Aug-25 07-Feb-31 50.000.000 50.000.000 Amortizing Semestrale 2,329 7.924.866 11.627.907 8.050.089 7.155.635 5.366.726 3.166.369 6.708.408 Facility B 17-Apr-25 07-Aug-25 07-Feb-31 100.000.000 100.000.000 Amortizing Semestrale 2,284 24.794.276 23.255.814 16.100.179 14.311.270 10.733.452 6.332.737 4.472.272Nozionale
iniziale
(€)Importo
Nominale al
30/06/2026 (€)Tipologia
Data di
sottoscrizioneAvvio Fine
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 155 proprie argomentazioni alla Direzione Regionale dell’Emilia -Romagna, la quale ha manifestato la sua intenzione di valutare l’eventuale autotutela della contestazione sollevata ai fini IRES ed IRAP, mantenendo invece ferma quella avanzata ai fini IVA. Nell’ approssimarsi della scadenza dei termini per l’impugnazione dei due avvisi di accertamento, non essendo pervenuti i provvedimenti di autotutela da parte della Direzione Regionale dell’Emilia -
Romagna, la Società, al fine di evitare che i predetti atti divenissero definitivi, li ha tempestivamente impugnati dinnanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Bologna depositando i due ricorsi in data 6 giugno 2016.
Il 30 novembre 2016 la Direzione Regionale dell’Emilia -Romagna ha provveduto al totale annullamento dell’avviso di accertamento ai fini IRES, mentre per l’accertamento ai fini IRAP ed IVA, ha annullato l’atto impositivo solo per la parte relativa all’IRAP, confermando la violazione ai fini IVA.
Nel corso dell’udienza del 25 gennaio 2017, la Commissione Tributaria Provinciale di Bologna ha preso atto delle richieste della Società: quindi, con sentenza 253/17 depositata il 28 febbraio 2017 ha dichiarato l’estinzione del procedimento per intervenuta cessazione della materia del contendere per quanto riguarda l’IRES e l’IRAP e con sentenza 254/17 depositata il 28 febbraio 2017 ha accolto il ricorso in materia IVA e, per l’effetto, ha annullato l’atto che in data 14 giugno 2018 è passato in giudicato.
Per entrambi i procedimenti, la Commissione ha condannato l’Agenzia delle Entrate alla rifusione delle spese di lite in 6.000,00 Euro totali.
Il 29 settembre 2017 l’Agenzia delle Entrate – Direzione Regionale dell’Emilia -Romagna – è ricorsa in appello contro la sentenza 254/17 in materia IVA e in data 28 novembre 2017 la Società ha depositato le proprie controdeduzioni al ricorso.
In data 09 gennaio 2020, l’Agenzia delle Entrate – Direzione Regionale dell’Emilia -Romagna – ha depositato memoria difensiva in replica alle controdeduzioni della Società.
Con sentenza depositata il 23 novembre 2020, la Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia -Romagna, in conferma della sentenza di primo grado, ha rigettato l’appello dell’Ufficio e condannato lo stesso al pagamento delle spese del doppio grado di giudizi o liquidate complessivamente in Euro 7.000,00 (rimborsate nel corso di questo semestre).
Nel mese di maggio 2021 la Direzione Regionale dell’Emilia -Romagna ha presentato ricorso per cassazione e, ritenendolo infondato, la Società ha presentato controricorso.
In merito agli altri contenziosi fiscali si rimanda a quanto rappresentato all’interno della nota 30.
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 156 2.7 // Attestazione del b ilancio consolidato semestrale abbreviato
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 157 2.8 // Relazione della Società di Revisione sulla revisione contabile limitata del bilancio consolidato semestrale abbreviato
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GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6
159 3. GLOSSARIO
AGENCY MANAGEMENT
Attività svolta per l’individuazione del Tenant Mix e per la negoziazione dei contratti di locazione dei Negozi presenti all’interno delle Gallerie.
CENTRO COMMERCIALE
Immobile composto da un Ipermercato e da una Galleria, con infrastrutture e spazi di servizio comuni, all’interno di una superficie coperta, riscaldata e condizionata.
COSTO MEDIO DEL DEBITO
Indica il costo medio del debito, senza considerare gli oneri accessori ai finanziamenti (ricorrenti e non), sostenuti dalla società per i capitali presi a prestito. Il calcolo prende in considerazione il rapporto tra: la somma degli interessi passivi matu rati nel periodo di riferimento (riguardanti finanziamenti a breve termine, mutui ipotecari , mutui chirografari, differenziali IRS, bond e oneri finanziari su leasing) e la media del valore nominale dei finanziamenti a lungo e a breve termine rilevati ad ogni chiusura trimestrale e all’inizio dell’esercizio.
COSTO MEDIO EFFETTIVO DEL DEBITO
Indica il costo medio del debito, considerando gli oneri accessori ai finanziamenti (ricorrenti e non), sostenuti dalla società per i capitali presi a prestito. Il calcolo prende in considerazione il rapporto tra: la somma degli interessi passivi maturati nel periodo di riferimento (riguardanti finanziamenti a breve termine, mutui ipotecari, mutui chirografari, differenziali IRS, bond e oneri finanziari su leasing) e la media del valore nominale dei finanziamenti a lungo e a breve termine rilevati ad ogni c hiusura trimestrale e all’inizio dell’esercizio.
COSTI DIRETTI
Costi direttamente imputabili ai centri commerciali.
DEVELOPMENT PIPELINE
Programma di investimenti di sviluppo.
DIVIDEND YIELD
Il dividend yield, o rapporto dividendo -prezzo, corrisponde al rapporto tra l'ultimo dividendo annuo per azione corrisposto agli azionisti o annunciato e il prezzo in chiusura dell'anno di un'azione ordinaria .
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6 160 EBIT (Risultato operativo) L’EBIT, letteralmente Earnings before Interest and Taxes, è un saldo che, rispetto all’EBITDA, incorpora informazioni sull’andamento degli ammortamenti, sulla variazione del Fair Value degli immobili in portafoglio e gli accantonamenti per ris chi.
EBITDA (complessivo e della gestione caratteristica) L’EBITDA, letteralmente Earnings before Interests, Taxes, Depreciation & Amortization, é la misura più significativa della performance operativa della Società. Indica infatti gli utili conseguiti prima degli interessi, delle imposte, della gestione partecipazioni/straordinaria, degli ammortamenti e accantonamenti per rischi, oltre alle Svalut azioni e adeguamenti al Fair Value. L’Ebitda della gestione caratteristica si riferisce alla Gestione caratteristica del conto economico consolidato, che non include le risultanze del “Progetto Porta a Mare”.
EBITDA MARGIN (complessivo e della gestione caratteristica) L’indicatore è calcolato rapportan do l’Ebitda ai ricavi gestionali.
EPRA
European Public Real Estate Association.
EPRA Cost Ratios Sono indicatori che intendono rendere più comparabili i costi di struttura e di funzionamento rilevanti del Gruppo. Sono calcolati come percentuale dei costi operativi e generali, al netto di management fee e di altre limitate voci non riconducibili all’attività caratteristica della società, sui ricavi lordi da locazione. Gli EPRA Cost Ratios sono due: al lordo e al netto dei costi diretti di vacancy.
EPRA EARNINGS
Rappresenta la performance operativa del Gruppo al netto dell’adeguamento di fair value, delle plusvalenze e minusvalenze derivanti da cessioni di immobili e di altre limitate voci non riconducibili all’attività caratteristica del Gruppo.
EPRA NET INITIAL YIELD o NIY
L’EPRA Net Initial Yield è un indice di misurazione delle performance ed esprime il rapporto tra i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei), al netto dei costi operativi non recuperabili, e il valore di mercato del Pat rimonio Immobiliare, al netto degli immobili in via di sviluppo.
EPRA “TOPPED -UP” NIY
L’EPRA Topped -up NIY è un indice di misurazione delle performance ottenuto rettificando l’EPRA Net Initial Yield con i redditi da locazione di fine periodo annualizzati (comprensivi di ricavi variabili e temporanei) e a regime, ossia escludendo eventuali incentivi temporanei (quali riduzioni del canone e step up).
GRUPPO IGD Bilancio consolidato semestrale Abbreviato al 30 giugno 202 6
161 EPRA LOAN TO VALUE
È un indicatore di performace ed esprime il rapporto tra la posizione finanziaria netta (che include il debito finanziario per leasing relativo alla sede e il saldo tra debiti e crediti) e il valore di mercato del Patrimonio immobiliare. Nel calcolo vengono incluse le posizioni finanziarie nette e il valore degli assets delle società in cui il Gruppo possiede una partecipazione rilevante.
EPRA VACANCY RATE
Misura il tasso di sfitto (vacancy) del portafoglio come rapporto tra il presumibile canone di mercato (ERV) dei locali non occupati e l’ERV dell’intero portafoglio. Date le diverse caratteristiche del portafoglio e del mercato italiano rispetto a quello r umeno, il vacancy rate è stato calcolato separatamente per asset class e per i due paesi.
EPS / EARNINGS PER SHARE
Utile netto diviso per il numero medio di azioni che compongono il capitale sociale nell’anno.
ESTIMATED RENTAL VALUE / ERV
Il valore stimato degli affitti a prezzi di mercato degli spazi affittabili, secondo la perizia indipendente che costruisce la stima sulla scorta dei dati rilevati in strutture simili situate in aree geografiche comparabili.
FACILITY MANAGEMENT
Fornitura di servizi specialistici legati ai Centri Commerciali, quali la vigilanza, le pulizie e la manutenzione ordinaria.
FFO gestione caratteristica L’FFO (Funds From Operations) è un indice di misurazione delle performance ampiamente utilizzato nelle analisi del settore real estate (Siiq e REITS).
L’FFO della gestione caratteristica definisce i flussi generati dalla gestione ricorrente e caratteristica del Gruppo ed è composto dall’Ebitda, dalla Gestione finanziaria, dalla gestione partecipazioni/straordinaria e dalle imposte correnti. Tali componen ti vengono rettificat i da poste non ricorrenti.
FINANCIAL OCCUPANCY
Calcolato come rapporto tra mq affittati valorizzati a canoni di mercato su mq totali affittabili valorizzati a canoni di mercato.
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162 GEARING
Il gearing ratio è dato dal rapporto tra la Posizione Finanziaria Netta e il Patrimonio netto, comprensivo delle interessenze di terzi, e al netto delle riserve di Cash Flow Hedge. Esprime il grado di solidità e di efficienza della struttura patrimoniale in termini di incidenza relativa delle fonti di finanziamento tra mezzi di terzi e mezzi propri, oltre a consentire analisi di benchmark con gli standard del settore.
GROSS EXIT CAP RATE
Calcolato come rapporto tra ricavi lordi (canoni, temporanei e variabili) dell’ultimo anno del DCF su valore di uscita.
GROSS INITIAL YIELD
Rendimento iniziale lordo dell’investimento calcolato come rapporto tra il totale dei ricavi relativi al primo anno considerato ai fini dell’applicazione del metodo reddituale dei flussi di cassa attualizzati (c.d. Discounted Cash Flow) e il Fair Value del relativo immobile.
GALLERIA
Immobile che comprende un’aggregazione di Negozi di vendita, nonché gli spazi comuni su cui gli stessi insistono.
GLA / GROSS LEASABLE AREA
Superficie lorda affittabile.
HEDGING
È il rapporto tra il totale dei mutui bancari coperti da irs e bond e tutti i mutui bancari e bond.
INTEREST COVER RATIO (ICR)
L’indice di interest coverage ratio indica il numero di volte in cui l’Ebitda copre gli interessi netti. È un indicatore di solvibilità e della capacità di indebitamento dell’impresa. Il calcolo prende in considerazione il rapporto tra Ebitda e “Gestione finanziaria”.
IPERMERCATO
Immobile avente area di vendita superiore a mq. 2.500, adibito alla vendita al dettaglio di prodotti alimentari e non alimentari.
INTEREST RATE SWAPS / IRS
Strumento finanziario nel quale due parti si accordano per scambiare un’obbligazione a pagare un certo tasso d’interesse a una data prestabilita. Utilizzato per convertire debito a tasso variabile in debito a tasso fisso.
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163 LIKE -FOR -LIKE PORTFOLIO
Immobili presenti nel portafoglio per l’intero anno corrente e per l’intero anno precedente.
LOAN TO VALUE (LTV)
Rapporto tra la posizione finanziaria netta (che non include il debito finanziario per leasing relativo alla sede di IGD) e il valore di mercato del Patrimonio Immobiliare.
MALL / SHOPPING MALL
Spazio comune condiviso dagli operatori presenti all’interno del Centro Commerciale. Per Shopping Mall usualmente si intende la Galleria.
RICAVI DA ATTIVITA’ LOCATIVA NETTI FREEHOLD (NET RENTAL INCOME FREEHOLD)
È il margine che si ottiene sottraendo ai ricavi locativi degli immobili di proprietà (Freehold) i relativi costi diretti.
RICAVI DA ATTIVITA’ LOCATIVA NETTI LEASEHOLD (NET RENTAL INCOME LEASEHOLD)
È il margine che si ottiene sottraendo ai ricavi locativi degli immobili di terzi (Leasehold) i relativi costi diretti.
MEDIA SUPERFICIE
Immobile avente area di vendita compresa tra mq 250 e mq 2.500 adibito alla vendita al dettaglio di prodotti di largo consumo non alimentari.
NEGOZIO
Immobile destinato alla vendita al dettaglio di prodotti di largo consumo non alimentari.
NET ASSET VALUE METRICS
Sono i principali indicatori di performance che forniscono agli stakeholders informazioni sul Fair Value delle attività e delle passività della società.
NET REINSTATEMENT VALUE (NRV)
Questo scenario ha come obiettivo di rappresentare il valore delle attività nette nel lungo periodo. Rappresenta il valore di riacquisto della società, assumendo che la società non venda immobili. E’ calcolato partendo dal patrimonio netto di pertinenza de l Gruppo (come riportato in bilancio secondo i principi IFRS) escludendo il Fair Value degli strumenti derivati di copertura e le imposte differite sulle valutazioni a mercato degli immobili e degli strumenti derivati di copertura.
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164 NET TANGIBLE ASSETS (NTA)
Assume che la società compra e venda immobili, con impatti sulla fiscalità differita della società. Rappresenta uno scenario dove alcuni immobili potrebbero essere oggetto di vendita.
A differenza del NRV vengono esclusi dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo anche il valore dell’avviamento e delle immobilizzazioni immateriali inclusi nel bilancio.
NET DISPOSAL VALUE (NDV)
Rappresenta il valore per gli stakeholders in uno scenario di vendita della società, dove la fiscalità differita, gli strumenti finanziari e altri aggiustamenti sono calcolati nella misura massima della loro passività al netto dell’effetto fiscale relativo . In questo scenario di vendita è escluso dal patrimonio netto di pertinenza del Gruppo l’avviamento iscritto a bilancio e incluso il Fair Value del debito finanziario.
OVER -RENTED
Spazio che è affittato a un livello superiore al suo ERV.
PATRIMONIO IMMOBILIARE
Immobili di proprietà del Gruppo.
PORTAFOGLIO IMMOBILIARE
Portafoglio degli immobili la cui locazione è gestita dal Gruppo IGD sia con riferimento agli immobili di proprietà del Gruppo, sia con riferimento agli immobili di proprietà di terzi.
POSIZIONE FINANZIARIA NETTA (PFN)
La PFN (Indebitamento Finanziario Netto) rappresenta un indicatore della struttura finanziaria ed è determinato dai “finanziamenti a lungo termine” e dai “finanziamenti a breve termine e quote correnti dei finanziamenti a lungo termine”, inclusi nelle voci “Passività finanziarie correnti e non co rrenti” (verso terzi e verso parti correlate), al netto della “Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti”, delle “Attività finanziarie non correnti” e dei “Crediti finanziari e altre attività finanziarie correnti” (verso terzi e verso parti correlate ).
PRE -LET
Contratto di affitto firmato con un operatore prima del completamento dello sviluppo immobiliare.
REIT
Real Estate Investment Trust. Cfr. SIIQ nel caso italiano.
RENDIMENTO INIZIALE /INITIAL YIELD
È il ricavo da locazione annualizzato generato da un immobile, espresso come percentuale della valutazione dello stesso al momento dell’acquisto.
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165 RETAIL PARK
Gruppo di tre o più superfici che aggregano più di 4 .500 m2, con parcheggio condiviso.
REVERSIONARY POTENTIAL YIELD
Affitto netto annualizzato che dovrebbe essere generato da un immobile se fosse completamente affittato a livelli di mercato espresso come percentuale del valore dell’immobile.
RICAVI LIKE FOR LIKE (PERIMETRO OMOGENEO)
Sono i ricavi da attività locativa di competenza relativi al perimetro omogeneo (asset presenti per l’intero periodo dell’anno in corso e dell’anno precedente). Sono calcolati distintamente per il portafoglio Italia e Romania ed escludono:
• i ricavi degli immobili acquisiti, dismessi o oggetto di significativi interventi di rimodulazione che non producono redditi per l'intero periodo analizzato;
• i mancati ricavi derivanti dalla vacancy strumentale attuata a vario titolo (ad esempio per lavori relativi alla creazione di nuovi layout);
• i ricavi rilevati in via eccezionale e non ripetibile che renderebbero il confronto meno attendibile.
SIIQ
Società di Investimento Immobiliare Quotata. Modello di investimento immobiliare ispirato ai REIT. La normativa di riferimento attribuisce il regime di esenzione ai fini delle imposte dirette alle società per azioni quotate che svolgono “in via prevalente” , soddisfacendo perciò una serie di requisiti di tipo reddituale e patrimoniale, attività di locazione di immobili e assimilati.
SUPERMERCATO
Immobile avente area di vendita compresa tra mq 250 e mq 2.500 adibito alla vendita al dettaglio di prodotti alimentari e non alimentari.
SUPERFICIE UTILE LORDA
Superficie degli immobili che comprende le mura esterne.
SPESE GENERALI
Costi indivisi, non imputabili ai singoli centri commerciali, si intendono con tale definizione i costi corporate.
TASSO DI OCCUPAZIONE / OCCUPANCY RATE
Superficie Lorda concessa in locazione espressa in percentuale sul totale della superficie degli immobili.
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166 TASSO MEDIO DEL DEBITO
Indica la media ponderata dei tassi applicati alla data di reporting ai finanziamenti a breve medio e lungo termine, mutui ipotecari, mutui chirografari e alle operazioni di leasing in essere, considerando il tasso di riferimento e i margini in vigore a tale data nonché le operazione di copertura attive.
TENANT MIX
Insieme degli operatori e delle insegne commerciali presenti all’interno delle Gallerie.
UNDER -RENTED
Spazio che è affittato a un livello inferiore al suo ERV.
WACC / WEIGHTED AVERAGE COST OF CAPITAL
Costo medio ponderato del capitale di credito e del capitale di rischio nozionale, impiegato come riferimento per valutare i ritorni attesi sugli investimenti.