FIA Immobiliare Mediolanum Real Estate Relazione semestrale al 30 giugno 2026
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Relazione semestrale
del FIA immobiliare Mediolanum Real Estate al 30 giugno 2026
FIA Immobiliare Mediolanum Real Estate Relazione semestrale al 30 giugno 2026
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FIA IMMOBILIARE MEDIOLANUM REAL ESTATE
RELAZIONE SEMESTRALE AL 30 GIUGNO 2026
La relazione viene redatta in forma abbreviata, con formemente a quanto stabilito dal Provvedimento Banca d’Italia del 19 gennaio 2015 e successivi agg iornamenti e fornisce una rappresentazione veritier a e corretta della situazione patrimoniale e finanzia ria del Fondo al 30 giugno 2026 e del risultato economico per il semestre chiuso a tale data. Si co mpone della situazione patrimoniale e della situazi one reddituale, ed è accompagnata da una Nota Illustrat iva e dalla Relazione degli amministratori.
Nei prospetti allegati sono stati posti a confronto i dati del periodo in esame con quelli al 31 dicem bre 2025 e, per la sezione reddituale, vengono riportat i i dati relativi al semestre in esame, il secondo semestre 2025 e l’intero esercizio 2025.
Si precisa inoltre che, in conformità a quanto stab ilito dal Provvedimento di riferimento, la relazion e di gestione annuale, intesa quale documento riferito a d un periodo complessivo di dodici mesi, viene reda tta con riferimento al 31 dicembre di ogni anno.
La relazione di gestione è redatta in unità di euro .
NOTA ILLUSTRATIVA
IL FONDO IN SINTESI
Il FIA immobiliare di tipo chiuso Mediolanum Real E state (di seguito il “Fondo”), istituito e gestito da Mediolanum Gestione Fondi SGR p.A. ha iniziato la p ropria operatività il 14 febbraio 2006.
Il patrimonio del Fondo è suddiviso in quote di Cla sse "A", ad accumulazione dei proventi ed in quote di Classe "B", a distribuzione dei proventi.
La durata del Fondo è fissata con scadenza al 31 di cembre del quindicesimo anno successivo a quello in cui è avvenuto il primo richiamo degli impegni. Il Consiglio di Amministrazione di Mediolanum Gesti one Fondi SGR p.A., in data 29 settembre 2020, ha delib erato di avvalersi della facoltà prevista dall’art. 2, comma 2 del Regolamento di gestione del Fondo di pr orogare la durata del Fondo di tre anni.
Successivamente in data 26 marzo 2024, è stata deli berato di avviare la procedura di liquidazione del Fondo, per scadenza del relativo temine di durata, a far data dal 1° gennaio 2025, con conseguente cessazione di ogni attività di investimento e di pr orogare la durata del Fondo – sulla scorta delle motivazioni esposte – per un periodo di tre anni, s ino al 31 dicembre 2027, ai sensi dell’art. 2, par. 3, del Regolamento del Fondo, per il completamento dello s mobilizzo degli investimenti in portafoglio.
Il Fondo è a distribuzione semestrale dei proventi.
Il depositario è State Street Bank International Gm bH — Succursale Italia.
Il Valore Complessivo Netto del Fondo al 30 giugno 2026 è pari ad euro 96.714.887 con un incremento dall’avvio dell’operatività del 29,45% (1,27% su ba se annua), ripartito nelle due classi di quote, nel dettaglio: euro 17.907.368 Classe “A”, euro 78.807. 519 Classe “B”.
Il Fondo nel semestre ha conseguito un risultato di periodo negativo pari ad euro -15.766.255.
L’ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA
In data 1° ottobre 2012, le quote del Fondo di Clas se "A" e "B" di pieno godimento sono state ammesse da Borsa Italiana alla quotazione presso il MIV, Me rcato degli Investment Vehicles, Segmento Fondi Chiusi, di Borsa Italiana.
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3Le transazioni giornaliere nel corso del primo seme stre 2026 hanno interessato in media n. 1.678 quote di Classe “A” e n. 23.131 quote di Classe “B”, a fr onte delle rispettive n. 7.991.578 e n. 67.181.607 quote in circolazione.
Le quote di Classe “A” hanno registrato un prezzo m inimo pari ad euro 1,761 ed un prezzo massimo pari ad euro 1,9242; le quote di Classe “B” hanno regist rato un prezzo minimo pari ad euro 0,9325 ed un prezzo massimo pari ad euro 1,02.
ll valore di Borsa al 30 giugno 2026 (ultimo giorno di quotazione del semestre) è pari ad euro 1,85 pe r le quote di Classe “A” e ad euro 0,98 per le quote di Classe “B”.
Nella tabella sottostante vengono riepilogati i val ori della quota determinati a partire dalla data di avvio dell’operatività del Fondo.
Le quote del Fondo sono gestite in regime di demate rializzazione ai sensi del Decreto Legislativo del 24.06.98 n. 213 e sono quindi accentrate presso Mon te Titoli S.p.A.
Descrizione Quote Classe “A” Quote Classe “B”
Valore Numero
quote Valore
unitario Valore Numero
quote Valore
unitario
Valore di sottoscrizione 37.684.795 7.536.959 5,000 176.453.270 35.290.654 5,000 N.A.V. al 30/06/06 38.751.407 7.536.959 5,142 181.4 47.518 35.290.654 5,142 N.A.V. al 31/12/06 39.066.411 7.536.959 5,183 182.9 22.474 35.290.654 5,183 N.A.V. al 30/06/07 47.580.166 9.030.144 5,269 207.3 37.919 40.733.286 (1) 5,090 N.A.V. al 31/12/07 52.439.978 9.647.037 5,436 216.8 94.183 42.130.687 (2) 5,148 N.A.V. al 30/06/08 55.660.962 10.024.038 5,553 223. 168.399 43.277.639 (3) 5,157 N.A.V. al 31/12/08 55.967.860 10.203.084 5,485 220. 888.471 44.079.559 (4) 5,011 N.A.V. al 30/06/09 55.242.830 10.056.818 5,493 218. 364.626 44.401.041 (5) 4,918 N.A.V. al 31/12/09 56.366.698 10.182.542 5,536 233. 226.476 48.015.679 (6) 4,857 N.A.V. al 30/06/10 63.594.007 11.325.352 5,615 276. 659.359 57.331.632 (7) 4,826 N.A.V. al 31/12/10 66.857.196 11.671.184 5,728 295. 752.398 61.258.910 (8) 4,828 N.A.V. al 30/06/11 67.742.164 11.601.797 5,839 3 01.837.493 62.579.004 (9) 4,823 N.A.V. al 31/12/11 64.877.385 11.173.540 5.806 295. 030.835 62.779.353 (10) 4,701 N.A.V. al 30/06/12 60.839.378 10.601.232 5,739 2 89.555.560 63.598.231 (11) 4,555 N.A.V. al 31/12/12 60.761.716 10.601.232 5,732 282. 951.536 63.598.231 (12) 4,449 N.A.V. al 30/06/13 60.839.205 10.601.232 5,739 2 77.797.750 63.598.231 (13) 4,368 N.A.V. al 31/12/13 51.976.762 9.030.297 5,756 28 2.009.476 65.705.164 (14) 4,292 N.A.V. al 30/06/14 49.825.319 8.685.519 5,737 27 8.213.055 66.175.661 (15) 4,204 N.A.V. al 31/12/14 49.243.229 8.605.485 5,722 27 3.713.938 66.286.568 (16) 4,129 N.A.V. al 30/06/15 48.305.817 8.482.017 5,695 26 9.077.353 66.460.237 (17) 4,049 N.A.V. al 31/12/15 48.131.859 8.394.095 5,734 26 6.857.117 66.586.044 (18) 4,008 N.A.V. al 30/06/16 47.778.909 8.283.782 5,768 264.5 36.412 66.746.587 (19) 3,963 N.A.V. al 31/12/16 47.966.234 8.200.226 5,849 263.9 21.817 66.870.417 (20) 3,947 N.A.V. al 30/06/17 47.781.424 8.119.473 5,885 261.9 58.197 66.991.932 (21) 3,910 N.A.V. al 31/12/17 49.364.475 8.074.854 6,113 267.3 32.052 67.060.367 (22) 3,986 N.A.V. al 30/06/18 51.863.531 8.021.272 6,466 279.1 37.554 67.143.692 (23) 4,157 N.A.V. al 31/12/18 46.101.414 8.008.014 (1) 5,757 244.128.847 67.164.694 (24)(25)
3,635
N.A.V. al 30/06/19 46.823.158 8.007.015 5,848 244.3 03.469 67.166.300 (26) 3,637 N.A.V. al 31/12/19 47.428.447 8.007.015 5,923 243.1 89.043 67.166.300 (27) 3,621 N.A.V. al 30/06/20 46.115.756 7.965.445 5,789 234.5 51.950 67.235.288 (28) 3,489 N.A.V. al 31/12/20 45.663.075 7.951.445 5,743 229.3 97.531 67.258.862 (29) 3,411 N.A.V. al 30/06/21 43.977.049 7.950.335 (2) 5,531 218.151.485 67.260.755 (30) 3,243 N.A.V. al 31/12/21 40.777.315 7.905.335 (3) 5,158 201.361.378 67.338.389 (31)(32)
2,990
N.A.V. al 30/06/22 41.031.358 7.902.475 5,192 200.0 42.649 67.343.388 (33) 2,970 N.A.V. al 31/12/22 35.090.326 7.915.381 (4)(5) 4,433 168.167.994 67.320.480 (34)(35)
2,498
N.A.V. al 30/06/23 35.727.757 7.953.632 4,492 167.7 78.310 67.251.607 (36) 2,495 N.A.V. al 31/12/23 32.216.340 7.953.632 (6) 4,051 148.970.593 67.251.607 (37)(38 )
2,215
N.A.V. al 30/06/24 27.950.514 7.991.578 (7) 3,497 127.281.900 67.181.607 (39)(49)
1,895
N.A.V. al 31/12/24 27.413.221 7.991.578 3,430 123.166.060 67.181.607 (41) 1,833 N.A.V. al 30/06/25 26.573.520 7.991.578 (8) 3,325 119.393.856 67.181.607 (42) 1,777 N.A.V. al 31/12/25 20.826.587 7.991.578 (9) 2,606 91.654.555 67.181.607 (43) 1,364 N.A.V. al 30/06/26 17.907.368 7.991.578 2,241 78.80 7.519 67.181.607 1,173
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4Classe A Classe B (1) al netto del rimborso parziale pro-quota di eur o 0,71415 del 10/10/18 (1) al netto della distribuzione di euro 0,176 del 15/02/07 (24) al netto della distribuzione di euro 0,0750 del 01/08/18 (2) al netto del rimborso parziale pro-quota di eur o 0,26723 del 03/03/21 (2) al netto della distribuzione di euro 0,100 del 23/08/07 (25) al netto del rimborso parziale pro-quota di euro 0,45089
del 10/10/18
(3) al netto del rimborso parziale pro-quota di eur o 0,45236 del 15/12/21 (3) al netto della distribuzione di euro 0,100 del 14/02/08 (26) al netto della distribuzione di euro 0,054
del 06/03/19
(4) al netto del rimborso parziale pro-quota di eur o 0,16687 del 03/08/22 (4) al netto della distribuzione di euro 0,084 del 21/08/08 (27) al netto della distribuzione di euro 0,0628 del 31/07/2019 (5) al netto del rimborso parziale pro-quota di eur o 0,60968 del 05/10/22 (5) al netto della distribuzione di euro 0,100 del 19/02/09 (28) al netto della distribuzione di euro 0,0515 del 04/03/2019 (6) al netto del rimborso parziale pro-quota di eur o 0,47576 del 12/07/23 (6) al netto della distribuzione di euro 0,100 del 20/08/09 (29) al netto della distribuzione di euro 0,0501 del 05/08/2020 (7) al netto del rimborso parziale pro-quota di eur o 0,50308 del 10/04/24 (7) al netto della distribuzione di euro 0,100 del 18/02/10 (30) al netto della distribuzione di euro 0,0414 e del rimborso parziale pro-quota di euro 0,15871 del
05/03/121
(8) al netto del rimborso parziale pro-quota di eur o 0,08232 del 12/03/25 (8) al netto della distribuzione di euro 0,100 del 19/08/10 (31) al netto della distribuzione di euro 0,0369 del 04/08/2021 (9) al netto del rimborso parziale pro-quota di eur o 0,64081 del 06/08/25 (9) al netto della distribuzione di euro 0,0986 del 24/02/11 (32) al netto del rimborso parziale pro-quota di euro 0,26222
del 15/12/21
(10) al netto della distribuzione di euro 0,0991 del11/08/11 (33) al netto della distribuzione di euro 0,0397 del 02/03/2022 (11) al netto della distribuzione di euro 0,0942 del 23/02/12 (34) al netto della distribuzione di euro 0,0452 e del rimborso parziale pro-quota di euro 0,09401 del
03/08/22
(12) al netto della distribuzione di euro 0,100 del 09/08/12 (35) al netto del rimborso parziale pro-quota di euro 0,34349
del 05/10/22
(13) al netto della distribuzione di euro 0,0866 del 28/02/13 (36) al netto della distribuzione di euro 0,0365 del 08/03/2023 (14) al netto della distribuzione di euro 0,0886 del 01/08/13 (37) al netto del rimborso parziale pro-quota di euro 0,26417
del 12/07/23
(15) al netto della distribuzione di euro 0,0738 del 27/02/14 (38) al netto della distribuzione di euro 0,0343 del 09/08/2023 (16) al netto della distribuzione di euro 0,0646 del 07/08/14 (39) al netto della distribuzione di euro 0,0192 del 06/03/2024 (17)al netto della distribuzione di euro 0,0612 del 17/02/15 (40) al netto del rimborso parziale pro-quota di euro 0,27432
del 10/04/24
(18)al netto della distribuzione di euro 0,0682 del 05/08/15 (41) al netto della distribuzione di euro 0,0256 del 07/08/2024 (19)al netto della distribuzione di euro 0,0676 del 24/02/16 (42) al netto del rimborso parziale pro-quota di euro 0,15404
del 12/03/25
(20)al netto della distribuzione di euro 0,0716 del 03/08/16 (43) al netto della distribuzione di euro 0,0367 e del rimborso parziale pro-quota di euro 0,33541 del
06/08/25
(21) al netto della distribuzione di euro 0,0600 del 22/02/17 (22) al netto della distribuzione di euro 0,0729 del 02/08/17 (23) al netto della distribuzione di euro 0,0557 del 07/03/18
LA DISTRIBUZIONE DEI PROVENTI
L’articolo 13 del Regolamento del Fondo prevede sia l’accumulazione (per le Quote di Classe “A”) che l a distribuzione ai partecipanti (per le Quote di Clas se “B”), con frequenza semestrale, dei proventi ris ultanti dalla gestione dei beni che compongono il patrimoni o del Fondo (di seguito “Proventi”), fatta salva di versa e motivata determinazione del Consiglio di Amminist razione della SGR. I proventi realizzati, la cui distribuzione non sia stata deliberata in esercizi precedenti, al netto delle eventuali perdite, conco rreranno alla formazione dei Proventi da accumulare/distribu ire negli esercizi successivi. I proventi distribui bili sono costituiti dagli utili netti generati semestra lmente, con esclusione delle plusvalenze/minusvalen ze non realizzate nel semestre di riferimento e compre nsivi delle plusvalenze non realizzate nei semestri precedenti, ma che abbiano trovato realizzazione ne l semestre di riferimento, rispetto ai valori di acquisizione dei beni che compongono il patrimonio del Fondo. La distribuzione/accumulazione dei
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5proventi non comporterà in alcun caso un rimborso/u na attribuzione automatico/a di un determinato numero di Quote, ma avverrà sempre come diminuzione /aumento del valore unitario delle stesse.
Il Consiglio di Amministrazione ha deliberato di no n distribuire un ammontare pro quota per quote di classe “B”, avendo nell’esercizio un distribuibile del periodo di poco positivo in proporzione alle qu ote del fondo.
Nel prospetto seguente si riepilogano le modalità d i determinazione dei proventi.
Descrizione Relazione I
semestre 2026
Risultato del periodo -15.766.255,30 Plusvalenze non realizzate nel semestre precedente, che hanno trovato realizzazione nel semestre di riferimento su beni, rispetto al valore di acquisiz ione dei beni Plusvalenze non realizzate su beni Minusvalenze non realizzate su beni 15.919.350,00 Plusvalenze non realizzate su OICVM Minusvalenze non realizzate su OICVM Plusvalenze non realizzate su tit. stato quotati -1.061,38 Minusvalenze non realizzate su tit. stato quotati Totale proventi del Fondo nel semestre 152.033,32 Proventi distribuibili da esercizi precedenti al ne tto delle perdite Totale proventi distribuibili per le classi 152.033,32 Totale proventi accumulati alle quote di Classe “A” 27.478,12 Totale proventi accumulati alle quote di Classe “B” 120.926,89 Totale proventi distribuibili negli esercizi succes sivi per entrambe le classi 152.033,32
Qualora il risultato del periodo di competenza dell e quote di Classe “B” sia inferiore all'importo del provento distribuito, quest'ultimo rappresenterà un rimborso parziale del valore della quota.
CRITERI DI VALUTAZIONE
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6La Relazione di Gestione del Fondo è stata redatta sulla base del presupposto della continuità operati va del fondo. Considerato che la scadenza del Fondo, c ome prorogata, è fissata al 31 dicembre 2027, la Relazione di gestione è stata redatta secondo crite ri di funzionamento, tenendo conto, nella valutazio ne delle attività e delle passività, del limitato oriz zonte temporale residuo del Fondo e della prospetti va di completamento del processo di smobilizzo degli inve stimenti entro tale data, come meglio illustrato ne i successivi paragrafi.
I principi contabili utilizzati dalla Società di Ge stione nella predisposizione della Relazione di Ges tione del Fondo sono conformi ai criteri di valutazione f issati dalla Banca d’Italia.
Tali principi sono di seguito descritti:
Strumenti finanziari quotati Gli strumenti finanziari quotati sono valorizzati i n base all’ultimo prezzo disponibile rilevato sul m ercato di negoziazione nel giorno di riferimento del valor e della quota.
Beni immobili e diritti reali immobiliari I beni immobili e diritti reali immobiliari, detenu ti direttamente dal Fondo, sono iscritti al valore indicato dalla Relazione di stima redatta dall’esperto indip endente. Tali stime vengono aggiornate semestralmente sulla base dei criteri valutativi, g eneralmente accettati nel settore immobiliare e che prevedono l'analisi di molteplici fattori quali i f lussi finanziari generati, il valore di mercato rea lizzato per immobili di caratteristiche comparabili e altri fat tori specialistici utilizzati nel settore.
In considerazione della scadenza del Fondo, fissata al 31 dicembre 2027, e del conseguente orizzonte temporale residuo di 18 mesi rispetto alla data di riferimento della presente Relazione, l’Esperto Indipendente ha determinato, per gli immobili siti in Milano, via Montecuccoli 20, e in Corsico, via Sebastiano Caboto 1, anche il valore di mercato con tempi di commercializzazione ristretti (c.d. “Quic k Sale Value” o “QSV”), inteso come il valore che un immobile è in grado di realizzare qualora la sua vendita debba avvenire entro un termine prestabilit o, inferiore al tempo di assorbimento ordinario del mercato di riferimento, e non nell'am bito di una libera negoziazione priva di vincoli te mporali.
Le eventuali plusvalenze/minusvalenze derivanti da tale valutazione sono iscritte nella Sezione reddit uale per competenza.
Altre attività
I ratei e i risconti sono contabilizzati in base al criterio della competenza temporale.
Le altre attività e i crediti sono valutati in base al presumibile valore di realizzo.
Altre passività
I ratei e i risconti passivi sono contabilizzati in base al criterio della competenza temporale.
Le altre passività sono iscritte al loro valore nom inale, rappresentativo del valore di presumibile estinzione.
Costi e Ricavi I costi e i ricavi sono contabilizzati secondo il p rincipio della competenza economica e dell’inerenza all’attività del Fondo, coerentemente con quanto di sciplinato dal Regolamento del Fondo.
Regime fiscale
L'art. 32 del decreto legge 78 del 2010 come risult a dalle modifiche apportate dall'art. 8 comma 9 del D.L.n.70 del 2011 ha introdotto rilevanti modifiche al regime di tassazione dei partecipanti ai fondi immobiliari di diritto italiano; le modalità di att uazione delle disposizioni contenute nell'art. 32 s ono state definite dal provvedimento del direttore dell'Agenz ia delle Entrate del 16.12.2011.
È stato introdotto un regime di tassazione differen ziato dei redditi di capitale e dei redditi diversi di natura finanziaria derivanti dalla partecipazione a fondi immobiliari in ragione della tipologia dell'investi tore (investitore istituzionale o investitore non istitu zionale) e della percentuale di partecipazione al F ondo (superiore o meno al 5%).
In particolare, vengono definiti fondi non istituzi onali quelli partecipati esclusivamente da soggetti diversi da quelli indicati nel comma 3 dell'art. 32 del D.L . 78/2010, ossia partecipati dalle persone fisiche, dalle società, dagli enti, residenti e non residenti nel territorio dello Stato.
Gli investitori non istituzionali, qualora in posse sso di quote di partecipazione al Fondo in misura superiore al 5%, sono assoggettati ad un regime di tassazione più oneroso rispetto a quello ordinario
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7applicabile agli investitori istituzionali e agli i nvestitori non istituzionali che possiedono quote d i partecipazioni in misura pari o inferiore al 5% del patrimonio del Fondo.
Per gli investitori non istituzionali che detengono una quota di partecipazione al Fondo non superiore al 5% è prevista l'applicazione del regime di tassazio ne ordinario di cui all'art. 7 del D.L. 351/2001, p er quanto riguarda i redditi di capitale, che prevede l'applicazione di una ritenuta nella misura del 26% sui proventi realizzati a decorrere dal 1° luglio 2014, di cui all'art. 44 comma 1 lett g) del TUIR, ossia sull'ammontare dei redditi di capitale riferibili a ciascuna quota distribuiti in costanza di partecip azione al Fondo immobiliare e risultanti dai prospetti period ici, nonché sulla differenza positiva tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote e il costo d i sottoscrizione o acquisto.
La ritenuta è applicata dalla SGR o, in caso di quo te dematerializzate, dall'intermediario depositario delle quote medesime. Essa è operata a titolo di acconto se i proventi attengono a quote detenute nell'eserc izio di un'attività di impresa commerciale, mentre è app licata a titolo di imposta nei confronti di tutti g li altri soggetti.
Per quanto riguarda la tassazione dei redditi diver si di natura finanziaria realizzati a decorrere dal 1° luglio 2014, ai sensi dell'art. 67 comma 1 lett. c- ter) del TUIR, se conseguiti al di fuori dell'eserc izio di un’impresa commerciale, sono assoggettati ad impost a sostitutiva nella misura del 26% ai sensi delle disposizioni di cui agli art. 5,6,7 del D. lgs. 461 /1997. Si sottolinea che, a seguito delle modifiche apportate all'art. 6 del D.lgs n. 461/1997 dal D.L. n. 225/20 10, il regime del risparmio amministrato costituisc e il regime naturale di tassazione dei redditi diversi d erivanti dalla partecipazione ad OICR, compresi i f ondi immobiliari.
I suddetti redditi sono determinati confrontando il corrispettivo della cessione delle quote con il co sto di sottoscrizione delle quote medesime, al lordo dei p roventi direttamente riferibili all'incremento di patrimonio rilevato in capo al Fondo. Si consideran o redditi diversi anche le eventuali perdite realiz zate attraverso il riscatto o la liquidazione delle quot e.
Per gli investitori non istituzionali che detengono una partecipazione al Fondo superiore al 5% del patrimonio del Fondo è prevista l'applicazione di u n regime di tassazione per trasparenza dei redditi conseguiti dal Fondo medesimo, ossia i suddetti red diti concorrono alla formazione del reddito complessivo del partecipante, indipendentemente dal la percezione del provento e proporzionalmente alla quota di partecipazione.
Questi investitori, in luogo dell'applicazione dell a ritenuta di cui all'art. 7 del D.L. 351/2001, sub iscono la tassazione sui redditi conseguiti ogni anno dal Fon do, imputata in proporzione alla quota di partecipazione detenuta e indipendentemente dalla p ercezione del provento. Tali redditi rientrano nell a categoria dei redditi di capitale di cui all'art. 4 4, comma 1 lett. g) del TUIR.
Il comma 4 dell'art. 32 del D.L. 78/2010 stabilisce che ai redditi imputati per trasparenza, al fine d i evitare fenomeni di doppia tassazione dei redditi, non si a pplica la ritenuta di cui all'art. 7 D.L. n. 351/20 01.
Tale regime di tassazione per trasparenza si applic a ai proventi rilevati dai rendiconti di gestione a partire da quello relativo al 31 dicembre 2011.
Per quanto riguarda la tassazione dei redditi diver si di natura finanziaria, l'art. 32 comma 4 del D.L .
78/2010 assimila le quote detenute da un investitor e non istituzionale in misura superiore al 5% in un Fondo immobiliare alle quote di partecipazione in s ocietà e prevede l'applicazione delle disposizioni in materia di tassazione delle partecipazioni qualific ate. Pertanto, le plusvalenze o minusvalenze realiz zate in sede di cessione delle quote detenute al di fuor i dell'esercizio di un'impresa commerciale, nonché le eventuali perdite realizzate attraverso il riscatto o la liquidazione delle quote, sono soggette a imp osta sostitutiva del 26%.
ELENCO DEI BENI IMMOBILI E DEI DIRITTI REALI IMMOBI LIARI DETENUTI DAL FONDO
N. Descrizione e
ubicazione Destinazion
e d'uso
prevalente Anno di
costruzione Superficie
commercial
e
mq Canone
per
m2/m3 Tipo
contratto Scadenza
contratto Locatario Costo storico
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81 Abruzzo
Pescara
via Conte di Ruvo 74 Uffici 1960 17.987 59,18 n. 12
contratti
d'affitto Dal 31/01/2027 al
30/09/2029 Imprese
commerciali 27.285.067
2 Lombardia
Provincia Milano
Corsico
Via Caboto 1 Uffici 1980 12.892 173,62 n. 3
contratti
d'affitto Dal 31/08/2026 al
31/07/2030 Imprese
commerciali 36.839.501
3 Lombardia
Provincia Milano
Crescenzago
Via Cascia 5 Uffici Anteriore al 1967 5.097 - 0 10.110.177
4 Lombardia
Milano
Via Montecuccoli
20 Uffici 1983 23.470 69,43 n. 8
contratti
d'affitto Dal 31/08/2026 al
31/12/2036 Imprese
commerciali 48.185.145
TOTALE 122.419.890
Nella tabella che precede si è deciso di inserire l a superficie commerciale, in quanto ritenuta più significativa. Non risultano in essere ipoteche nel periodo.
La redditività del portafoglio immobiliare è dettag liata nella seguente tabella.
Importo dei
canoni
Fasce di scadenza dei contratti di locazione o data di revisione dei canoni Valore dei beni
immobili Locazione
non
finanziaria
(a) Locazione
finanziaria
(b) Importo
totale
(c)= (a) + (b) % Fino a 1 anno 3.044.276,15 542.139,28 542.139,28 10,99 Da oltre 1 a 3 anni 721.058,57 232.600,54 232.600 ,54 4,72 Da oltre 3 a 5 anni 30.900.779,34 3.982.122,97 3. 982.122,97 80.74 Da oltre 5 a 7 anni 1.195.078,44 175.439,29 175.439,29 3,56 Da oltre 7 a 9 anni
- -
Oltre 9 anni
- -
A) Totale beni immobili locati 35.861.192,50 4.932. 302,08
- 4.932.302,08 100 B) Totale beni immobili non locati 17.989.457,50
PROSPETTO DEI CESPITI DISINVESTITI DAL FONDO
Acquisto* Realizzo
Cespiti
disivestiti Quantità Data Costo
acquisto Ultima
valutazione Data Ricavo di
vendita Proventi
generati Oneri
Sostenuti Risultato
dell'investimento
Roma, Via
Tevere 1/A 1 29-dic-06
17.983.442
19.000.000 25-lug-08
20.000.000
1.365.867
1.148.980
2.233.445
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9Milano, Via
Tocqueville
13 1 20-feb-06
36.003.078
56.000.000 27-lug-18
56.000.000
30.140.458
7.979.530
42.157.850
Torino, Via
Lagrange/
Doria 1 16-feb-07
14.656.368
12.800.000 18-dic-20
12.800.000
10.639.270
4.138.032
4.644.870
Canzo -Via
Brusa 20 1 20-dic-07
8.502.632
8.690.000 23-nov-21
8.690.000
8.038.478
875.399
7.350.447
Milano -
Via Darwin
17 1 16-feb-07
12.979.843
13.480.000 23-nov-21
13.480.000
11.667.088
1.449.456
10.717.789
Basiglio -
P.zza
M.Polo 1 29-dic-06
8.762.918
7.650.000 05-lug-22
7.650.000
11.228.614
3.741.125
6.374.571
Milano -
P.zza
Missori 2 1 20-mar-09
28.906.082
27.500.000 03-ago-22
27.950.000
16.633.332
5.887.168
9.790.083
Milano -
Via
Varesina,
92 1 26-giu-07
1.007.638
820.000 10-feb-23
820.000
1.046.032
340.035
518.359
Modena -
Via Allegri,
179 1 26-giu-07
3.886.469
3.100.000 01-giu-23
3.100.000
3.946.129
606.347
2.553.313
Trevi - Via
Flaminia
KM147 1 12-giu-09
19.507.710
17.630.000 30-mag-23
17.630.000
16.923.148
1.187.737
13.857.701
Milano -
Via Val di Sole, 12/14 1 26-giu-07
1.617.502
1.300.000 27-lug-23
1.300.000
1.656.204
420.514
918.188
Milano -
Via Minerbi, 1 1 26-giu-07
2.299.910
1.450.000 28-nov-23
1.650.000
2.730.469
714.635
1.365.925
Padova -
Hotel
Mantegna 1 07-mag-07
31.786.528
19.500.000 08-feb-24
19.500.000
27.059.808
3.407.090
11.366.190
Nembro -
Via Roma,
13 1 26-giu-07
3.760.940
1.600.000 26-feb-25
1.600.000
2.746.562
532.802
52.820
Trezzo
Sull'Adda -
Via Mazzini, 42 1 26-giu-07
3.352.104
1.080.000 03-mar-25
1.080.000
2.695.705
766.563
342.962
Parma -
Centro
comm.
Eurosia 1 26-lug-11
29.298.262
23.780.000 16-giu-25
24.975.000
19.564.212
2.896.559
12.344.391
TALETE 1 12-giu-09
415.504
415.504 16-giu-25
823.833
3.528.484 .
4.352.317
Sesto San
Giovanni
Via
Carducci
1 05-ott-07
20.648.689
7.000.000 17-apr-26
7.000.000
16.966.705
10.666.039
- 7.348.024
Cernusco
sul Naviglio
Villa Fiorita
Gobetti 1 05-ott-07
13.128.694
5.700.000
30-giu-26
5.700.000
14.679.343
6.707.080
543.570
IMMOBILI
IMMOBILE IN MILANO – VIA CASCIA, 5
Localizzazione
L’immobile è ubicato a Milano, nella periferia Nord Est, in prossimità dell’imbocco delle Tangenziali.
L’edificio è raggiungibile principalmente da Via Ad riano e da Viale Palmanova, ed è in prossimità dell a fermata “Crescenzago” della linea metropolitana 2.
Il contesto urbano è discreto, gli immobili intorno sono caratterizzati da una prevalenza di residenzi ale.
Descrizione
L’immobile, di pianta rettangolare, è costituito da due piani fuori terra ad uso ufficio/centro elabor azione dati e un piano interrato ad uso centro elaborazion e dati, magazzini e locali tecnologici.
Complessivamente lo stato manutentivo dell’immobile è discreto.
Tipologia
Centro Elaborazione Dati
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10
IMMOBILE IN PESCARA - VIA CONTE DI RUVO, VIA ATTILIO MONTI, VIA DEI BASTI ONI,
E VIA CINCINNATO
Localizzazione
L’immobile è localizzato nel centro storico della c ittà di Pescara. L’edificio è facilmente raggiungib ile per mezzo dell’Asse Attrezzato; si tratta di una strada a scorrimento veloce che collega Pescara con le autostrade A14 e A25.
Il contesto urbano è ottimo; gli immobili intorno s ono di notevole pregio dal punto di vista architett onico e costituiscono il nucleo edificato storico e antico della città. Nel quartiere sono ubicati importanti edifici terziari, pubblici e privati.
Descrizione
L’edificio, delimitato da quattro fronti stradali ( Via Conte di Ruvo - Via Monti - Via dei Bastioni - Via Cincinnato) è stato realizzato intorno alla metà de gli anni ’60. È costituito da un fabbricato cielo t erra di 8 piani fuori terra di cui il piano terreno destina to ad uso commerciale. All’interno è presente un’ar ea cortilizia che ospita 50 posti auto. Le caratterist iche architettoniche sono di buon livello.
Tipologia
Direzionale, Commerciale
IMMOBILE IN CORSICO (MI) – VIA CABOTO, 1/A
Localizzazione
L’immobile è localizzato alle porte della città di Milano, nel comune di Corsico, in un contesto urban o di buon livello a destinazione principalmente terziari a e residenziale. L’accessibilità alla zona risulta buona sia con mezzi pubblici che privati.
Descrizione
L’edificio è costituito da tre fabbricati cielo-ter ra rispettivamente di 3, 5 e 6 piani fuori terra, t utti a destinazione terziaria. All’interno della recinzion e che delimita la proprietà è presente un cortile c he ospita posti auto scoperti. Le condizioni di manutenzione e conservazione degli immobili complessivamente sono ottime.
Tipologia
Direzionale, Uffici
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11
IMMOBILE IN MILANO – VIA MONTECUCCOLI, 20 e VIA NIZ ZOLI, 1/3
Localizzazione
L’immobile è ubicato in zona semi-centrale nel quad rante sud-ovest della città in un’area prevalentemente a destinazione residenziale con una discreta presenza di edifici terziari.
L’intorno urbano offre una buona disponibilità di i nfrastrutture di servizio quali sportelli bancari, ufficio postale, alberghi, bar e ristoranti.
L’accessibilità alla proprietà è buona; l’ asset risulta facilmente raggiungibile sia in automobile in quanto i vicini assi stradali di via Lorenteggio (distante c irca 1 km) e della circonvallazione esterna (distan te circa 2 km) permettono di collegarsi agevolmente al siste ma di viabilità delle tangenziali, che attraverso i mezzi pubblici; le fermate della metropolitana MM1 Primat iccio e Bande Nere, distano rispettivamente circa 1 00 e 500 metri.
Descrizione
La proprietà è stata edificata nella seconda metà d egli anni ‘90 ed è costituita da tre corpi di fabbr ica costruiti intorno a un giardino.
Il corpo centrale, basso e a forma rettangolare, è composto da un unico piano fuori terra e ospita principalmente, la reception ed altre strutture di servizio quali mensa, palestra, banca.
Sulla copertura sono stati ricavati circa 83 posti auto scoperti.
I due corpi laterali a forma di “L” sono composti d a tre piani fuori terra a destinazione uffici ognun o diviso verticalmente in tre unità con accessi indipendenti .
Completano la proprietà due piani interrati destina ti principalmente a parcheggio coperto (per un tota le di 208 posti auto) e locali ad uso archivi.
Tipologia
Direzionale, Uffici
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12 RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI
IL MERCATO
LO SCENARIO MACROECONOMICO
ll secondo trimestre del 2026 è stato caratterizzat o da un contesto geopolitico e macroeconomico articolato, nel quale hanno assunto particolare ril evanza le tensioni tra Stati Uniti e Iran e le rela tive conseguenze sui mercati energetici e sulle dinamich e inflazionistiche.
Nonostante l’elevata incertezza, l’economia globale ha continuato a mostrare una discreta capacità di tenuta, sostenuta in buona parte dalla crescita deg li investimenti tecnologici. Anche i mercati finanz iari hanno evidenziato una significativa capacità di rec upero, pur registrando nel corso del trimestre alcune fasi di volatilità, soprattutto ne l comparto tecnologico.
Sul fronte geopolitico, dopo il deterioramento osse rvato nella prima parte del periodo, il semestre ha registrato un graduale, seppur discontinuo, allenta mento delle tensioni tra Stati Uniti e Iran, accompagnato dai primi segnali di normalizzazione d ei transiti nello Stretto di Hormuz. Le precedenti interruzioni dei flussi energetici e logistici in M edio Oriente hanno tuttavia continuato a produrre e ffetti sulle filiere produttive e sui costi di approvvigio namento. Anche in presenza di una progressiva normalizzazione, la trasmissione dei benefici lungo le catene del valore potrebbe richiedere tempo, in particolare sul fronte dei prezzi.
L’economia statunitense ha confermato un quadro nel complesso resiliente. Il mercato del lavoro ha continuato a evidenziare condizioni occupazionali o rdinate, mentre gli indicatori anticipatori sono rimasti coerenti con la prosecuzione della crescita . La terza stima del PIL reale relativa al primo tr imestre ha indicato una crescita del 2,1% annualizzato, dop o lo 0,5% registrato nel quarto trimestre del 2025.
L’espansione è stata sostenuta dal contributo di co nsumi, investimenti e spesa pubblica. In prospettiv a, il significativo ciclo di investimenti legato a tec nologia, energia, infrastrutture e difesa continua a rappresentare uno dei principali fattori di sostegn o all’attività economica.
L’inflazione statunitense ha registrato una nuova a ccelerazione, riconducibile in misura rilevante all’aumento dei prezzi energetici conseguente alle tensioni geopolitiche. A maggio, l’indice dei prezz i al consumo è cresciuto del 4,2% su base annua, rispett o al 3,8% di aprile e al 3,3% di marzo. Il comparto energetico ha fornito il contributo prevalente all’ incremento dell’indice generale.
A maggio anche il deflatore dei consumi personali, indicatore maggiormente seguito dalla Federal Reserve, è salito al 4,1% annuo, mentre la componen te core si è attestata al 3,4%. L’accelerazione dell’indice generale è risultata pertanto principal mente collegata allo shock energetico; la dinamica ancora sostenuta della componente core ha tuttavia confermato la persistenza di pressioni inflazionistiche sottostanti.
In tale contesto, nella riunione di giugno la Feder al Reserve ha mantenuto invariato l’intervallo obie ttivo per il tasso sui Federal Funds al 3,50%-3,75%. La r iunione, la prima presieduta dal nuovo Chair Kevin Warsh, ha tuttavia restituito indicazioni più restr ittive rispetto ai mesi precedenti.
Nell’area euro il quadro congiunturale è rimasto de bole, sebbene i più recenti indicatori anticipatori abbiano fornito alcuni segnali di attenuazione dell a fase di rallentamento. La moderata tenuta dei ser vizi e la progressiva stabilizzazione dell’attività mani fatturiera risultano coerenti con uno scenario di c rescita contenuta, ma al momento non recessiva.
Nella riunione di giugno, precedente all’annuncio d ella tregua tra Stati Uniti e Iran, la Banca Centra le Europea ha aumentato i tassi ufficiali di 25 punti base, portando il tasso sui depositi al 2,25%, quel lo sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,40% e quello sulle operazioni di rifinanziamento margina le al 2,65%. La decisione è stata adottata in risposta al riemergere di pressioni inflazionistiche associate all’aumento dei prezzi energetici. Contestualmente, la BCE ha rivisto al rialzo le proprie previsioni di inflazione e al ribasso quelle relative alla cresci ta.
Le altre principali banche centrali hanno continuat o ad adottare orientamenti differenziati, in funzio ne delle rispettive condizioni economiche e inflazioni stiche. Nel Regno Unito, la Bank of England ha mantenuto il tasso di riferimento al 3,75%, in pres enza di una crescita moderata e di un’inflazione an cora superiore all’obiettivo. In Giappone, la Bank of Ja pan ha proseguito il processo di normalizzazione monetaria, portando il tasso di riferimento all’1%, alla luce della maggiore persistenza dell’inflazio ne, della dinamica salariale e degli effetti della debo lezza dello yen. In Cina, la People’s Bank of Chin a ha mantenuto invariati i Loan Prime Rate al 3% per la scadenza annuale e al 3,5% per quella quinquennale, confermando l’intenzione di preservare condizioni m onetarie favorevoli alla crescita.
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13
IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO
Nel primo semestre del 2026 il mercato immobiliare si è mosso all’interno di un contesto macroeconomic o complesso, segnato da persistenti tensioni geopolit iche, dal rischio di nuovi incrementi dei costi ene rgetici e delle materie prime e dal riemergere di pressioni inflazionistiche.
Nonostante il contesto, tutt'altro che rassicurante , il mercato immobiliare residenziale italiano ha continuato a crescere, proseguendo la fase di espan sione moderata avviata nella seconda metà del 2024. I dati della prima parte dell’anno registrano una crescita delle compravendite residenziali, con un andamento sostanzialmente uniforme tra i grandi cap oluoghi e i comuni delle province. La domanda residenziale risulta essere ora distribuita in modo più diffuso sul territorio rispetto agli anni pass ati, senza concentrarsi esclusivamente nei mercati più dinamic i. A tale riguardo i dati confermano segnali di rallentamento della città di Milano, nel primo seme stre dell’anno, infatti, il peggioramento del sentiment degli operatori si traduce in aspettative meno favo revoli sia sui volumi di compravendita sia sull'evoluzione dei prezzi. Si tratta di un fenomen o che, pur emergendo con maggiore intensità nel mercato milanese, potrebbe anticipare dinamiche des tinate a interessare anche altri grandi contesti urbani, in particolare quelli maggiormente esposti alla crescente distanza tra la capacità di spesa de lle famiglie e i livelli raggiunti dai valori immobilia ri.
A trainare il mercato delle transazioni residenzial i è soprattutto l'acquisto della prima casa, che or mai rappresenta quasi tre quarti di tutte le compravend ite.
Le famiglie, seppur mostrando un certo grado di cau tela, non hanno smesso di comprare casa: le intenzioni di acquisto — sia certe che probabili — sono salite dal 2,5% all'8,5% tra il primo semestre del 2025 e quello del 2026, un segnale che la domanda a bitativa resta un pilastro di stabilità del settore .
La riduzione dei tempi di vendita (sotto i 7 mesi) e degli sconti sui prezzi richiesti, conferma la te nuta del potere contrattuale dei venditori. Sul fronte dei m utui nel primo trimestre del 2026 le erogazioni complessive alle famiglie sono diminuite del 2,1%, ma questa flessione è quasi interamente riconducibi le al crollo delle surroghe e delle sostituzioni, prec ipitate del 58,7%. La componente di mercato dipende nte dal credito segna un aumento delle compravendite de ll’8,1%, superiore al tasso di crescita del mercato nel suo complesso, mentre la componente equity – ch e aveva sostenuto gli scambi nel biennio precedente – si riduce progressivamente. Le comprav endite, in questo contesto, sono guidate da chi compra per la prima volta o comunque accende un nuo vo finanziamento, non da chi rinegozia un debito esistente.
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14
Sul versante degli investimenti immobiliari corporate il primo trimestre del 2026 conferma un profilo di sostanziale tenuta del mercato, in un contesto anco ra caratterizzato da elevata selettività, costo del capitale non pienamente normalizzato e persistenti elementi di incertezza macroeconomica e geopolitica .
Dopo la ripresa osservata nel corso del 2025, che h a rappresentato un importante punto di confronto pe r la ricostruzione dei volumi e della fiducia degli o peratori, l’avvio del 2026 segnala una fase più mat ura del ciclo: gli investitori continuano a privilegiar e asset liquidi, ben localizzati e coerenti con i r equisiti ESG, mentre rimane più debole la domanda per prodotto se condario o con profili di rischio elevati. In Europ a i volumi del primo trimestre si attestano a 52,6 mili ardi di euro, in aumento del 3% rispetto al primo t rimestre 2025, mentre l’Italia, che movimenta il 5,5% degli investimenti europei, ha raggiunto i circa 2,9 mili ardi di euro nel trimestre, in crescita del 7,4% sul primo trimestre del 2025.
In Italia il mercato è sostenuto dal ritorno di int eresse per gli asset commerciali, dalla tenuta del segmento alberghiero e dall’aumento dei comparti alternativi , tra cui residenziale e studentati.
Il settore Retail si conferma la prima asset class per volumi di investimento, sostenuti da due opera zioni di rilievo nel comparto outlet , da una significativa transazione nel segmento Shopping Centre , oltre a un’operazione High Street su un immobile cielo-terra nel centro di Milano e a numerose transazioni nel comparto supermercati. Il comparto out-of-town rimane presidiato da operatori consolidati affianc ati da capitale opportunistico.
A seguire in termini di volumi di investimento, il settore Hotellerie , dopo un 2025 particolarmente dinamico le transazioni della prima parte del 2026 sono trai nate dalle operazioni owner-operator , che rappresentano circa il 35% dei volumi, affiancate d a strategie value-add e opportunistiche focalizzate su asset da riposizionare o convertire. Le transazioni evide nziano una buona diversificazione geografica e di posizionamento, con operazioni distribuite tra le principali città, destinazioni leisure e mercati secondari. Il contesto operativo favorevole del set tore alberghiero italiano continua a sostenere l'interesse di investitori e operatori specializzat i, la presenza stabile dei capitali internazionali, pari mediamente a circa il 65% dei volumi investiti, con ferma l’attrattività del Paese.
In difficoltà, almeno in avvio dell'anno, il mercat o Office .
Per quanto riguarda la location, Milano e Roma continuano a rappresentare i principa li poli di attrazione.
Milano consolida il ruolo di hub nazionale per investimenti corporate , residenziali, commerciali e nuove infrastrutture digitali, mentre la Capitale conferm a una specializzazione nel direzionale e una cresce nte diversificazione verso Hotel e grande distribuzione . Sul mercato locativo, tanto a Milano quanto a Rom a, emerge con forza il flight-to-quality : la domanda si concentra su immobili moderni, effi cienti e con elevati standard ambientali, mentre lo stock obsoleto continua a incidere sui livelli di vacancy .
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15
LE POLITICHE DI INVESTIMENTO DEL FONDO E L’ATTIVITÀ DI GESTIONE
LE POLITICHE DI INVESTIMENTO E LE LINEE STRATEGICHE FUTURE
La Società di Gestione svolge la propria funzione a ttraverso attività di coordinamento e controllo, co n l’obiettivo costante di migliorare la gestione tecn ico–amministrativa del portafoglio immobiliare, incrementare la performance reddituale e il valore patrimoniale degli immobili in portafoglio, per ced erli alle migliori condizioni di mercato.
Le attività vengono svolte coordinando i profession isti cui sono state affidati, per conto del Fondo, i servizi di property management, project management, agency e advisory per la gestione. Il Fondo, con la collaborazione di questi professionisti, gestisce l a parte amministrativa, coordina le attività di ristrutturazione e valorizzazione degli immobili, r icerca nuovi conduttori ai quali locare le porzioni sfitte e rinegoziare i contratti in essere prossimi alla sca denza, al fine del raggiungere i suddetti obiettivi .
Al 30 giugno 2026 l’effettiva asset allocation realizzata dal Fondo è quella che si rileva dai gr afici riportati di seguito.
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In data 24 marzo 2026 il Consiglio di Amministrazio ne di Mediolanum Gestione Fondi ha approvato il nuovo Piano Strategico del Fondo.
In via prioritaria le attività della Società di Ges tione SGR per il 2026 saranno incentrate sull’attiv ità di dismissione degli immobili in portafoglio, stante l a prossima scadenza del Fondo.
La gestione tecnica amministrativa del portafoglio immobiliare sarà funzionale al processo di dismissi one alle migliori condizioni di mercato, in quanto dete rminante all’incremento del valore patrimoniale e d ella performance reddituale degli immobili.
La gestione tecnica amministrativa si declina nelle seguenti attività:
- ricerca di nuovi conduttori e locazione degli spa zi attualmente sfitti;
- eventuali approfondimenti con gli attuali condutt ori circa la possibilità e disponibilità a rinegozi are anticipatamente i contratti (anche a fronte di oper e di ristrutturazione) in modo da garantire al Fondo un allungamento della durata contrattuale e p ertanto maggiori potenzialità degli immobili in termini di reddittività e commercializzazione;
- svolgimento di opere di manutenzione ordinaria e straordinaria con l’obiettivo di massimizzare il potenziale canone di locazione.
Si rende noto che il Consiglio di Amministrazione d i Mediolanum Gestione Fondi SGR p.A. ha deliberato la liquidazione del Fondo a far data dal 1 gennaio 2025 per scadenza della relativa durata. Da tale da ta è preclusa ogni ulteriore attività d’investimento.
In occasione della medesima seduta, il Consiglio di Amministrazione, con il parere conforme del Colleg io Sindacale, ha inoltre deliberato una proroga di tre anni della durata del Fondo, a far data dal 1° gen naio 2025, al solo scopo di completare lo smobilizzo deg li investimenti in portafoglio, avvalendosi così de lla facoltà riconosciuta dall’art. 2, comma 3, del Rego lamento (il “Periodo di Grazia”). La nuova data di scadenza del Fondo è fissata quindi al 31 dicembre 2027.
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17 La decisione di esercitare tale facoltà è stata ado ttata nell’esclusivo interesse dei partecipanti al Fondo ed è connessa alla sussistenza di oggettive condizi oni di mercato che non hanno consentito di completare la liquidazione del Fondo entro la scade nza del 31 dicembre 2024 senza incorrere in gravi perdite che avrebbero compromesso il rendimento fin ale del Fondo. La proroga è stata adottata al fine di massimizzare il valore di vendita degli asset, c on l’obiettivo di cogliere tutte le opportunità di mercato, tenuto conto dei relativi tempi medi di commerciali zzazione per singolo asset e delle eventuali evoluz ioni della situazione geo-politica e sociale a livello e uropeo ed internazionale.
Contestualmente al Periodo di Grazia, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha altresì approvato, su base volontaria, la modifica dell’art. 33, comma 1, lett. a), num. 1), del Regolamento relativa alla r iduzione della commissione di gestione fissa annua spettante alla SGR dall’1,50% all’1% del valore complessivo delle attività del Fondo. La modifica non è stata s ottoposta all’approvazione specifica della Banca d’ Italia, rientrando nei casi in cui l'approvazione si intend e rilasciata in via generale ed è efficace dall’avv io del Periodo di Grazia, vale a dire dal 1° gennaio 2025.
EVENTI DI RILIEVO INTERVENUTI NELL’ESERCIZIO
Si rende noto che in data 17 aprile 2026 è stata pe rfezionata la vendita dell’immobile sito in Sesto S an Giovanni (MI) via Carducci 125, ad un prezzo pari a 7.000.000 di euro.
In data 24 giugno 2026 è stato perfezionato il cont ratto preliminare di Compravendita per l’immobile s ito in Pescara via Contre di Ruvo n.74, il prezzo di ce ssione è stato fissato a 6.000.000 di euro.
In data 25 giugno 2026 è stato perfezionato il cont ratto preliminare di Compravendita per l’immobile s ito in Milano, via Cascia 5, il prezzo di cessione è st ato fissato a 3.200.000 di euro.
In data 30 giugno 2026 è stata perfezionata la vend ita dell’immobile sito in Cernusco sul Naviglio (MI ) via Gobetti 2/C, ad un prezzo pari a 5.700.000 di euro.
L’ATTIVITÀ DI GESTIONE
Nel primo semestre del 2026 la gestione del Fondo M ediolanum Real Estate si è focalizzata sull’attivit à di dismissione degli assets in portafoglio. Oltre a quanto esposto nel paragrafo eventi di rilievo int ervenuti nell’esercizio, si segnala che è stato sottoscritto un incarico in esclusiva con un broker internazion ale per la commercializzazione e la cessione dei restanti i mmobili in portafoglio. La società individuata è CB RE Spa, primaria società internazionale di servizi e d i investimenti immobiliari.
Per quanto riguarda l’attività locativa la SGR ha m antenuto e consolidato i contratti in essere e svil uppato l'attività di commercializzazione delle parti sfitt e.
In particolare, è stato sottoscritto un nuovo contr atto di locazione per immobile di Cernusco sul Navi glio (MI).
Sul fronte degli interventi manutentivi straordinar i nel corso del primo semestre 2026 si segnalano lavorazioni impiantistici presso l’immobile di Sest o San Giovanni e lavorazioni propedeutiche all’ottenimento del rinnovo del Certificato Prevenz ione Incendi presso l’immobile di Pescara; sono sta te, inoltre, effettuate lavorazioni presso l’immobile d i Cernusco sul Naviglio (MI) propedeutiche all’atti vità locativa.
Al 30 giugno 2026 il patrimonio immobiliare del Fon do è stato valorizzato per euro 53.850.650 sulla ba se delle valutazioni effettuate dall’Esperto Indipende nte. Rispetto alla valutazione al 31 dicembre 2025, a perimetro omogeneo, si registra un decremento di ci rca il 23%, riconducibile principalmente all’utiliz zo, per gli immobili siti in Milano, via Montecuccoli 2 0, e in Corsico, via Sebastiano Caboto 1, del valor e di mercato con tempi di commercializzazione ristretti (Quick Sale Value), determinato dall’Esperto Indipendente. In particolare, per entrambi gli immo bili l’Esperto Indipendente ha stimato un tempo ordinario di assorbimento pari a 24 mesi, superiore alla durata residua del Fondo, pari a 18 mesi. All a
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18 luce di tale circostanza, l’Esperto Indipendente ha determinato per i predetti immobili un QSV complessivo pari a euro 44.650.650, a fronte di un valore di mercato complessivo pari a euro 57.150.00 0.
Tenuto conto della durata residua del Fondo e dell’ obiettivo di completare lo smobilizzo degli investi menti entro la relativa scadenza, il Consiglio di Amminis trazione ha pertanto deliberato, ai fini della pres ente Relazione, di utilizzare il QSV determinato dall’Es perto Indipendente quale valore corrente dei predet ti immobili. Conseguentemente, il valore complessivo d el patrimonio immobiliare del Fondo al 30 giugno 2026 è costituito dal QSV degli immobili siti in Mi lano, via Montecuccoli 20, e in Corsico, via Sebast iano Caboto 1, e dal valore di mercato dei restanti immo bili in portafoglio.
I RAPPORTI CON SOCIETÀ DEL GRUPPO MEDIOLANUM
Il fondo ha investito la liquidità disponibile sul conto corrente, in buoni ordinari del Tesoro (“BOT” ) per tutelare gli investimenti dei sottoscrittori.
Nel corso dell’esercizio il Fondo si è avvalso dei servizi di altre Società del Gruppo Mediolanum (il ”Gruppo”) riguardanti le attività di trasmissione e /o esecuzione di ordini aventi ad oggetto strumenti finanziari. Tali operazioni sono state regolate sec ondo le normali condizioni di mercato. Il Fondo non ha aderito ad operazioni di collocamento effettuate da soggetti del Gruppo.
GLI EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL PERIODO
In data 24 luglio 2026, a seguito della suddetta ve ndita degli immobili di Sesto San Giovanni e Cernusco, il Consiglio di Amministrazione ha delibe rato ai sensi dell'art. 32 del Regolamento del Fond o, il rimborso parziale pro-quota per l'importo di eur o 12.699.424,84. Tale importo risulta essere pari a l 13,13% del valore complessivo netto del Fondo al 30 giugno 2026. La distribuzione sarà effettuata a titolo di rimborso anticipato del capitale sottoscr itto.
La deliberazione di rimborso è stata assunta nell’i nteresse dei partecipanti, considerata la vita resi dua del Fondo (la cui scadenza è prevista per il 31 dic embre 2027). Tale liquidità risulta eccedente rispe tto al fabbisogno di cassa del Fondo stesso.
L’importo di euro 12.699.424,84 sarà ripartito prop orzionalmente, in base al patrimonio di ciascuna de lle due classi di quote, come di seguito indicato:
- euro 2.351.441,91, corrispondente ad euro 0,29424 per ciascuna quota di Classe “A”;
- euro 10.347.982,93, corrispondente ad euro 0,1540 3 per ciascuna quota di Classe “B”.
Il rimborso pro-quota verrà corrisposto attraverso la piattaforma di Montetitoli S.p.A, con stacco ced ola in data 3 agosto 2026 e con valuta 5 agosto 2026 ( record date 4 agosto 2026).
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19 RELAZIONE SEMESTRALE DEL FONDO MEDIOLANUM REAL ESTA TE AL 30 GIUGNO 2026
SITUAZIONE PATRIMONIALE
ATTIVITA' Situazione al 30/06/26 Situazione al 31/12/25
Valore
complessivo In percentuale dell' attivo Valore complessivo In percentuale
dell' attivo
A. STRUMENTI FINANZIARI
Strumenti finanziari non quotati
A1. Partecipazioni di controllo A2. Partecipazioni non di controllo A3. Altri titoli di capitale A4. Titoli di debito A5. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari quotati 24.434.662 24,935% 24.509.302 21,528% A6. Titoli di capitale A7. Titoli di debito 24.434.662 24,935% 24.509.302 21,528% A8. Parti di O.I.C.R.
Strumenti finanziari derivati A9. Margini presso organismi di compensazio ne e
Garanzia
A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanz iari
derivati quotati
A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanz iari derivati non quotati
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI 53.850.650 54,955% 82.470.000 72,439%
B1. Immobili dati in locazione 50.650.650 51,689% 78.690.000 69,119% B2. Immobili dati in locazione finanziaria B3. Altri immobili 3.200.000 3,266% 3.780.000 3,320% B4. Diritti reali immobiliari
C. CREDITI
C1. Crediti acquistati per operaz.di cartol arizzazione
C2. Altri
D. DEPOSITI BANCARI
D1. A vista
D2. Altri
E. ALTRI BENI
F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' 18.680.271 19,063% 5.761.469 5,061%
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20 F1. Liquidità disponibile 18.680.271 19,063% 5.761.469 5,061% F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare F3. Liquidità impegnata per operazioni da r egolare
G. ALTRE ATTIVITA' 1.026.497 1,048% 1.106.070 0,972%
G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate G2. Ratei e risconti attivi 351.572 0,359% 359.700 0,316% G3. Risparmio di imposta 5.952 0,006% G4. Altre 668.973 0,683% 746.370 0,656%
TOTALE ATTIVITA' 97.992.080 100,00% 113.846.841 100,00%
PASSIVITA' E NETTO Situazione al 30/06/26 Situazione al 31/12/25
H. FINANZIAMENTI RICEVUTI
H1. Finanziamenti ipotecari H2. Pronti contro termine passivi e operazi oni
assimilate
H3. Altri
I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanz iari
derivati quotati
I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanz iari derivati non quotati
L. DEBITI VERSO I PARTECIPANTI
L1. Proventi da distribuire L2. Altri debiti verso i partecipanti
M. ALTRE PASSIVITA' -1.277.193 -1.365.699
M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liq uidati 127.237 79.930 M2. Debiti di imposta
-8.725
M3. Ratei e risconti passivi -14.683 -39.852 M4. Cauzioni Ricevute -97.500 -307.168 M5. Altre -1.292.247 -1.089.884
TOTALE PASSIVITA' -1.277.193 -1.365.699
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO 96.714.887 112.481.142
VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO QUOTE CLASSE
"A" 17.907.368 20.826.587
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VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO QUOTE CLASSE
"B" 78.807.519 91.654.555
Numero delle quote in circolazione quote Classe "A " 7.991.578,00 7.991.578,00
Numero delle quote in circolazione quote Classe "B " 67.181.607,00 67.181.607,00
Valore unitario delle quote Classe "A" 2,241 2,606
Valore unitario delle quote Classe "B" di godiment o regolare 1,173 1,364 Rimborsi o proventi distribuiti per quota "A" 0,7949 Rimborsi o proventi distribuiti per quota "B"
0,4544
SITUAZIONE REDDITUALE
Relazione I semestre 2026 Relazione anno 2025 Relazione II semestre 2025
A. STRUMENTI FINANZIARI
Strumenti finanziari non quotati
A1. PARTECIPAZIONI
A1.1 dividendi e altri proventi
500.000
A1.2 utili/perdite da realizzi 408.329
A1.3 plus/minusvalenze
A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI
A2.1 interessi, dividendi e altri proventi A2.2 utili/perdite da realizzi
A2.3 plus/minusvalenze
Strumenti finanziari quotati
A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI
A3.1 interessi, dividendi e altri proventi 239.092 673.395 302.990 A3.2 utili/perdite da realizzi -802 -380.639 -461.639 A3.3 plus/minusvalenze 1.061 11.857 102.351
Strumenti finanziari derivati
A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
A4.1 di copertura A4.2 non di copertura
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22 Risultato gestione strumenti finanziari 239.351 1.212.942 -56.298
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI 3.363.685 8.743.197 3.895.930
B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI -279.500 729.223
B3. PLUS/MINUSVALENZE -15.919.350 -4.400.000 -3.540.000
B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI -1.973.651 -4.407.530 -2.389.328
B5. AMMORTAMENTI
B6. IMPOSTA MUNICIPALE UNICA -497.375 -1.117.981 -529.531
Risultato gestione beni immobili -15.306.191 -453.091 -2.562.929
C. CREDITI
C1. interessi attivi e proventi assimilati C2. incrementi/decrementi di valore
Risultato gestione crediti
D. DEPOSITI BANCARI
D1. interessi attivi e proventi assimilati
E. ALTRI BENI
E1. Proventi
E2. Utile/Perdita da realizzi
E3. Plusvalenze/minusvalenze
Risultato gestione investimenti -15.066.840 759.851 -2.619.227
Relazione I semestre 2026 Relazione anno 2025 Relazione II semestre 2025
F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI
F1. OPERAZIONI DI COPERTURA
F1.1 Risultati realizzati F1.2 Risultati non realizzati
F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA
F2.1 Risultati realizzati F2.2 Risultati non realizzati
F3. LIQUIDITA'
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23 F3.1 Risultati realizzati F3.2 Risultati non realizzati
G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE
G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI CONT RO
TERMINE E ASSIMILATE
G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TI TOLI
Risultato lordo della gestione caratteristica -15.066.840 759.851 -2.619.227
H. ONERI FINANZIARI
H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEV UTI
H1.1 su finanziamenti ipotecari H1.2 su altri finanziamenti
H2. ALTRI ONERI FINANZIARI -1.071 -5.195 -3.328
Risultato netto della gestione caratteristica -15.067.911 754.656 -2.622.555
I. ONERI DI GESTIONE
I1. Provvigione di gestione SGR -514.453 -1.374.816 -645.950 Parte relativa alle quote di Classe "A" -95.254 -252.306 -119.615 Parte relativa alle quote di Classe "B" -419.199 -1.122.510 -526.335 I2. Costo per il calcolo del valore della qu ota -10.791 -29.045 -12.758 I3. Commissioni depositario -15.230 -40.992 -18.006 I4. Oneri per esperti indipendenti -1.250 -3.700 -1.850 I5. Spese pubblicazione prospetti e informat iva al pubblico -7.472 -28.020 -14.944 I6. Altri oneri di gestione -14.910 -39.133 -24.460
L. ALTRI RICAVI ED ONERI
L1. Interessi attivi su disponibilità liquid e 14.940 48.241 17.829 L2. Altri ricavi 51.795 426.752 383.509 L3. Altri oneri -200.973 -930.638 -427.018
Risultato della gestione prima delle imposte -15.766.255 -1.216.695 -3.366.203
M. IMPOSTE
M1. Imposta sostitutiva a carico dell' eserc izio M2. Risparmio di imposta M3. Altre imposte
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24 Utile/Perdita dell'esercizio -15.766.255 -1.216.695 -3.366.203
Utile/Perdita dell'esercizio - quote Classe "A" -2.919.219 -234.529 -625.850 Utile/Perdita dell'esercizio - quote Classe "B" -12.847.036 -982.166 -2.740.353
La presente relazione, approvata nel Consiglio di A mministrazione del 24 luglio 2026, si compone di nu mero 24 pagine numerate dalla numero 1 alla numero 24.
MEDIOLANUM GESTIONE FONDI SGR p.A.
F.to Lucio De Gasperis