BORGOSESIA - Bilancio 30.06.26

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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BILANCIO

CONSOLIDATO

SEMESTRALE ABBREVIATO

AL 30 GIUGNO 202 6

Sede Legale Viale Luigi Majno 10 – 20129 Milano Capitale Sociale Euro 9.896.380,07 i.v.

Registro Imprese di Milano n. 00554840017 R.E.A. di Milano n. 2587835 C.F. – P.IVA : 00554840017

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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INDICE

ORGANIGRAMMA ................................ ................................ ................................ ................................ . 3 CARICHE SOCIALI ................................ ................................ ................................ ................................ . 5

RELAZIONE SULLA GESTIONE AL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30

GIUGNO 2026 ................................ ................................ ................................ ................................ ....... 7 1. PREMESSA ................................ ................................ ................................ ................................ .......... 8 2. SETTORE DI ATTIVITÀ E MODELLO DI BUSINESS ................................ ................................ ................ 9

3. CONDIZIONI OPERATIVE E SVILUPPO DELL’ATTIVITÀ ................................ ................................ . 9

4. ACCADIMENTI SOCIETARI ................................ ................................ ................................ ............. 17

5. ANDAMENTO DELLA GESTIONE DEL GRUPPO E POSIZIONE FINANZIARIA .............................. 18

6. ANDAMENTO DEI TITOLI ................................ ................................ ................................ .............. 19

7. ANDAMENTO DELLA GESTIONE DELLA CAPOGRUPPO ................................ .............................. 20

8. ANDAMENTO DELLE SOCIETÀ CONTROLLATE E COLLEGATE ................................ .................... 20

9. GESTIONE DEI RAPPORTI CON GLI ESPERTI INDIPENDENTI ................................ .................... 22

10. STRUMENTI FINANZIARI ................................ ................................ ................................ ........... 22 11. PRINCIPALI RISCHI ED INCERTEZZE ................................ ................................ ........................ 22

12. OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE E INFRAGRUPPO ................................ ........................ 26

13. PROSPETTO DELLE PARTECIPAZIONI RILEVANTI AL 31.12.25 AI SENSI DELL’ART. 38.2 DEL

D.LGS N. 127/91 ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 28

14. FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DEL PERIODO ................................ ......... 29

15. EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE ................................ ................................ ........ 30

PROSPETTI BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO E NOTE ESPLICATIVE ................ 31

SITUAZIONE PATRIMONIALE – FINANZIARIA CONSOLIDATA ................................ ............................ 32

CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO E CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO CONSOLIDATO .................. 33

RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO ................................ ................................ ...................... 36

NOTE ESPLICATIVE AL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO ................................ 37

1. INFORMAZIONI GENERALI ................................ ................................ ................................ .................... 37

2. STRUTTURA E CONTENUTO DEL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO ................................ ... 37

3. UTILIZZO DI VALORI STIMATI ................................ ................................ ................................ ............... 40 4. PERFORMANCE ................................ ................................ ................................ ................................ .. 41 5. ATTIVITÀ REAL ESTATE E ATTIVITÀ ALTERNATIVE ................................ ................................ .................... 45 6. CREDITI FINANZIARI ................................ ................................ ................................ ........................... 46

6.2 PROVENTI /(ONERI) DERIVANTI DA CREDITI FINANZIARI ACQUISTATI PER RIPOSSESSO IMMOBILIARE .............. 47

7. PARTECIPAZIONI ................................ ................................ ................................ ................................ 47 8. IMMOBILIZZAZIONI ................................ ................................ ................................ ............................. 48 9. ALTRE ATTIVITÀ E PASSIVITÀ ................................ ................................ ................................ ................ 48 10. FONDI RISCHI ................................ ................................ ................................ ................................ 50 11. PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO ................................ ................................ ................................ .. 50 12. INDEBITAMENTO FINANZIARIO ................................ ................................ ................................ ......... 51 13. FISCALITÀ ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 56 14. GESTIONE DEI RISCHI FINANZIARI E STRUMENTI FINANZIARI ................................ ................................ 58 15. MISURAZIONE DEL FAIR VALUE ................................ ................................ ................................ ........ 58

16. INFORMATIVA SULLA TRASPARENZA DELLE EROGAZIONI PUBBLICHE ................................ ..................... 62

17. ALTRE INFORMAZIONI ................................ ................................ ................................ ..................... 63

ATTESTAZIONE AI SENSI DELL’ART. 154 -BIS TUF E 81 -TER REG. CONSOB N.11971/99 .................... 66

ELENCO DELLE PARTECIPAZIONI AL 30 GIUGNO 2026 ................................ ................................ ......68

RELAZIONE SOCIETÀ DI REVISIONE CONTABILE LIMITATA DEL BILANCIO CONSOLIDATO

SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30 GIUGNO 2026 ................................ ................................ ............... 71

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ORGANIGRAMMA

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ORGANIGRAMMA DEL GRUPPO AL 30 GIUGNO 202 6

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CARICHE SOCIALI

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In conformità a quanto raccomandato dalla Consob, Vi rendiamo noto che il Consiglio di Amministrazione ed il Collegio Sindacale della Società sono così composti:

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Nominato dall’Assemblea del 2 9 giugno 2026 in carica sino all’approvazione del bilancio che chiuderà al 31.12.202 8 Presidente del consiglio di amministrazione Faroni Maurizio Amministratore Delegato Filippello Dante Vice Presidente Franceschi Giorgio Consigliere Tommasi Dario Consigliere Tommasi Pierangelo Consigliere Girardi Mauro Consigliere indipendente Forno Ivonne Consigliere Toniolo Ketty Consigliere indipendente Pasquali Francesca Consigliere indipendente Zanoni Manuela Consigliere Pedrini Stefano Consigliere indipendente Rossini Stefania

COLLEGIO SINDACALE

Nominato dall’Assemblea del 2 7 maggio 202 5 con durata in carica fino all’ approvazione del bilancio che chiuderà al 31 dicembre 202 7 Presidente Segnana Marilena Sindaco Effettivo Mattei Marco Sindaco Effettivo Ripa Raffaele Sindaco Supplente Pedrinola Marta Maria Sindaco Supplente Andreatta Antonella

SOCIETÀ DI REVISIONE

Incarico conferito dall’Assemblea del 7 aprile 2020 per gli esercizi scadenti dal 31 dicembre 2019 al 31 dicembre 2027.

Deloitte & Touche S.p.A.

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RELAZIONE SULLA

GESTIONE AL BILANCIO

CONSOLIDATO

SEMESTRALE

ABBREVIATO AL 30

GIUGNO 202 6

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1. PREMESSA

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato (di seguito il “ Bilancio ”) al 30 giugno 202 6 viene redatto dal Gruppo Borgosesia (anche il “ Gruppo ”) in osservanza di quanto previsto dall’art.

154-ter del D.Lgs. 24 febbraio 1998 n. 58 (Testo Unico della Finanza – TUF) e successive modifiche e integrazioni e nel rispetto dell’ International Accounting Standard 34 (IAS 34) – Interim Financial Reporting – adottato secondo la procedura di cui all’art. 6 del regolamento (CE) n. 1606/2002 . Il suddetto bilancio non comprende, pertanto, tutte le informazioni richieste dal bilancio consolidato annuale e deve essere letto unitamente allo stesso predisposto per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 202 5, redatto nel rispetto dei Principi Contabili Internazionali (“IFRS”) emessi dall’International Accounting Standards Board (“IASB”) e omologati dall’Unione Europea.

I prospetti contabili consolidati (conto economico consolidato, conto economico complessivo consolidato, situazione patrimoniale -finanziaria consolidata, rendiconto finanziario consolidato e prospetto delle variazioni del patrimonio netto consolidato) sono redatti in forma estesa e sono gli stessi adottati per il Bilancio consolidato al 31 dicembre 202 5.

Le note esplicative, come previsto dallo IAS 34, sono invece redatte in forma sintetica, e si riferiscono esclusivamente alle componenti del conto economico, della situazione patrimoniale finanziaria e del rendiconto finanziario, la cui composizione o vari azione, per importo o natura, siano significative e quindi individuino informazioni aggiuntive, per una corretta comprensione della situazione economico -finanziaria del Gruppo al 30 giugno 202 6.

Il bilancio consolidato semestrale abbreviato del Gruppo Borgosesia al 30 giugno 202 6 è stato predisposto nel presupposto della continuità aziendale.

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2. SETTORE DI ATTIVITÀ E MODELLO DI BUSINESS

In conformità alle previsioni del piano strategico vigente (“Piano”) riferito al triennio ’24 -’26 approvato nel dicembre ’23 e successivamente aggiornato nel gennaio ’25 estendendone l’efficacia al 2027 – il business model del Gruppo risulta focalizzato sulla gestione di una piattaforma di investimenti aperta ad una pluralità di asset class selezionate nell’ambito sia delle special situation , ossia situazioni di crisi - aziendali e non – già conclamate o a ciò prossime, che delle special opportunities , ovvero situazioni nelle quali - per varie circostanze quali passaggi generazionali critici o in concreto non attuabili, dissidi familiari o societari, ecc.

– risulti utile il coinvolgimento di un partner finanziario e, in entrambi i casi, con lo scopo di recuperare il valore che è ancora a queste associato .

In tale contesto è previsto che l’attività di investimento - in passato esercitata, nel medesimo settore, in modo unicamente “diretto” e totalitario, venga sempre di più svolta , in partnership con terzi, attraverso ”veicoli” di volta in volta a tale scopo allestiti, gestiti dal Gruppo e da questo partecipati in misura minoritaria Il Piano quindi si prefigge di generare un Gross Asset Value “gestito” sempre più significativo di modo da far sì , in ultima analisi, che il conto economico benefici non solo, come in passato, dei proventi “da capitale” derivanti, nel contesto descritto, dalla partecipazione a processi di co -investimento ma anche, ed in misura auspicabilmente crescente rispetto ai primi, da quelli “da se rvizi” .

A seguito del lancio dell’Offerta Pubblica di Acquisto (“OPA”) totalitaria promossa nel febbraio scorso da Alba S.r.l. e del conseguente avvicendamento nei ruoli apicali del Gruppo, è stato avviato un processo di revisione delle linee guida del Piano, orie ntato, da un lato, alla progressiva dismissione del portafoglio immobiliare diretto, preservando all’interno del Gruppo il relativo know -how ma riducendo l’assunzione diretta del rischio immobiliare e di execution, e, dall’altro, al rafforzamento dell’area Alternative. In tale ambito, il perimetro di investimento è stato più puntualmente indirizzato verso l’acquisto di crediti UTP (Unlikely to Pay), prevalentemente assistiti da garanzie reali, e la successiva loro ristrutturazione, nonché verso la concessio ne di nuova finanza nell’ambito di processi di ristrutturazione, anche immobiliari, e, in via selettiva, verso operazioni di turnaround e attivi concordatari, privilegiando, ove possibile, strutture nelle quali il rischio imprenditoriale rimanga in capo all’equity. Resta fermo il modello di coinvestimento e gestione già avviato.

3. CONDIZIONI OPERATIVE E SVILUPPO DELL’ATTIVITÀ

Nonostante le inevitabili ricadute operative derivanti dall’OPA e dal conseguente riordino della struttura organizzativa, in linea con quanto esposto al precedente paragrafo “ Settore di Attività e Modello di Business ”, il Gruppo ha intensificato l’attività di investimento in crediti, anche grazie alle prime sinergie derivanti dall’integrazione di OneOSix, intermediario finanziario regolato dalle disposizioni dell’articolo 106 del TUB il cui controllo è stato acquisito nel dicembre del precedente esercizio. Tale attività ha avuto ad oggetto, per la maggior parte, crediti UTP.

Sotto il profilo più propriamente quantitativo, nel semestre sono stati acquistati crediti per un Gross Book Value di Euro 18 mln e ciò verso un corrispettivo di Euro 8 ,8 mln mentre il monte crediti intermediato per conto terzi, attività svolta esclusivamente attraverso OneOSix, è risultato pari ad Euro 6,6 mln.

L’investimento in crediti è stato per lo più conclus o per il tramite di due nuovi veicoli di cartolarizzazione ( Eudora e Poseidon ) che sono andati ad incrementare il numero di quelli promossi e gestiti dal Gruppo , od oggetto di suo investimento, le cui caratteristiche so no desumibili dalla tabella qui di seguito riportata:

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Denominazione Emissioni

in corso di

semestre Rimborsi

in corso

di semestre Valore nominale delle notes in circolazione a l 30.06.202 6 % di

partecipazione

del Gruppo Sottostanti

NPL Italian

Opportunities II 0 0 13.288 100 Crediti e

titoli

AssetCo 8.246 0 22.893 5,08 Crediti e

titoli

Archimede 0 4.569 26.822 8,47 Crediti e

titoli

Total Return 0 0 9.200 2,17 Crediti e

titoli

Janus 0 0 5.250 23,81 Titoli Eudora 4.550 0 4.550 100,00 Crediti Poseidon 3.700 0 3.700 100,00 Crediti Velo Ripamonti 219 0 0 1.900 0 Immobili Lainàa 0 0 19.500 48,72 Immobili Totale 16.496 4.569 107.103 Incidenza % sul

nominale in

circolazione 15,40% 4,27% 100,00% Con riferimento al settore Real Estate, al netto dell’operazione che ha interessato Green Soluzioni Immobiliari e di cui si darà in seguito conto, nel periodo non sono stati avviati nuovi investimenti diretti. Sono invece proseguite le attività relative ag li interventi già in essere e quelle finalizzate a definire un ordinato processo di valorizzazione e dismissione del portafoglio. In particolare, con riferimento alle strutture alberghiere, sono state avviate, con il supporto di operatori specializzati, an alisi volte a individuare le modalità di valorizzazione più idonee in vista dell’exit. Tali analisi, che proseguiranno nella seconda parte dell’esercizio, hanno tra l’altro condotto, con riferimento al compendio facente capo a Fattorie Santo Pietro S.r.l., a valutare un percorso di riqualificazione più ampio rispetto all’originaria ipotesi di realizzo dell’esistente.

Come anticipato, nel corso del semestre, a seguito della rinegoziazione degli accordi con il Gruppo Frascari, il Gruppo ha integralmente ceduto la partecipazione detenuta in Green Soluzioni Immobiliari S.r.l. per Euro 7,8 milioni , trasformando la natura della propria esposizione da partecipativa a prevalentemente finanziaria. A seguito dell’operazione, il Gruppo vanta un credito pari a Euro 4 milioni relativo alla componente differita del corrispettivo di cessione e ha assunto imp egni di sottoscrizione di titoli di debito emessi dalla società per complessivi Euro 16 milioni, di cui Euro 10,7 milioni non convertibili ed Euro 5,3 milioni convertibili in partecipazioni dell’emittente. Tale ultima componente è stata prevista anche al f ine di rafforzare il presidio dell’investimento finanziario realizzato. Alla data odierna risultano liberati titoli per complessivi Euro 15 milioni .

Sempre con riferimento all’area alternative , nel semestre il Gruppo :

- nell’ambito del processo di riassetto finanziario di Meglio Questo S.p.A. - società quotata su Euronext Growth Milan (EGM) di Borsa italiana, attiva nel settore dei servizi phygital ad a favore della quale, nel passato eserc izio, era stato già assunto , tra l’altro, l’impegno di garantire l’intero eventuale inoptato del l’ aumento di capitale sociale di Euro 5 milioni - da deliberarsi in tale contesto e da realizzarsi mediante l’emissione, per Euro 3 milioni, di azioni ordinarie e, per Euro 2 milioni, da azioni a voto multiplo - ha altresì assunto verso la stessa quello di intervenire nel processo di dismissione delle aziende operative di proprietà delle diverse controllate , attualmente attratte al procedura di concordato semplificato, per pe rmetterne poi l’ac quisto all a capogruppo.

La struttura contrattuale del nuovo impegno prevede pera ltro che lo stesso non vada a sommarsi col precedente stante la possib ilità di compensare il cred ito che in

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dipendenza dello stesso il Gruppo verrebbe a va ntare v erso MeglioQuesto S .p.A. con il debito verso la stessa derivante dall a sottoscr izione delle azioni emesse nell’ambito del richiamato aumento di ca pitale;

- ha dismesso, ad un va lore in linea con quello di iscr izione a fair va lue nel bilancio del precedente eserc izio, la partec ipazione detenuta in EasyGo S.r.l., search fund dedicato agli investimenti in società interessate da passaggi generazionali complessi, pr omosso in passato unitamente a Mare Group S.p.A. , in veste di partner industriale , e della divisione Fur stenberg di Banca IFIS in qualità di advisor finanziario ;

Infine, con riferimento al richiamato processo di dismissione del portafoglio immob iliare diretto, nel trascorso semestre risultano concluse vendite, anche in forma di preliminari, proposte irrevocabili ed incassi di crediti acquistati con strategia collection , per Euro 11,3 milioni , importo che comprende anche quello derivate da un'operazione avviata con l’acquisto di un credito non performing , proseguita con l’assunzione delle attività fallimentari del debitore e culminata nella rivendita, a favore di un primario investitore, di un complesso immobiliare di pregio sito sulle sponde del Lago di Garda e ciò verso un corrispettivo di Euro 3,7 milioni, determinato al netto di passività verso cartolarizzazioni promosse dal Gruppo per Euro 5,1 mln e contestualmente rimborsate .

Per quanto attiene all’ aspetto più prettamente finanziar io, nel semestre si è pro ceduto al rimborso inte grale del pres tito obbligaziona rio “Borgosesia S.p.A. 2021 -2026” di nominali Euro 20 milioni e della prima tranche d i quello “Borgosesia S.p.A. 2024 -29 TV” per nominali Euro 7,5 milioni, nonché alla distribuzione di dividendi e riserve dell’ul timo “comparto” di BGS Club SPAC S.p.A. (convenzionalmente denominato Multiloans) per complessivi Euro 9,36 mln. Tali operazioni, unitamente al rimborso della quota capitale dei mutui bancari per Euro 5,38 mln ed ai capex sosten uti sui vari cantieri sono stati finanziati sia grazie ai flussi derivanti dal disinvestimento del patrimonio immobi liare s opra ric hiamato che alle disponibilità frutto del collocamento del prestito obb ligazionario “Borgosesia 6,30%”, – di complessivi Euro 65 mln, conc lusosi nel febbraio del corrente anno e assistito da garanzia costituita, nel rapporto 100:167, sui titoli di debito emessi da Cessionaria S.r.l. per un valore nominale complessivo di Euro 108,65 milioni, a fronte del trasferimento alla stessa di partecipazioni, titoli e crediti riconducibili pr evalentemente al perimetro immobiliare del Gruppo . Sempre al fi ne di dotare il Gruppo di mezzi finanziari ritenuti adeguati al business sviluppa to, nel sem estre l a Capogruppo ha dato avvio ad una u lteriore emiss ione per m assimi 35 milioni, regolata la tasso del 6,5% e della durata di 3 anni, che al la data della presente relazione ris ulta collocata in misura pari ad Euro 24,25 mln.

In termini più prettamente quantitativi, alla fine del semestre e specie grazie al contributo offerto da OneOSix S.p.A.:

- Le masse gestite e intermediate dal Gruppo risultano pari a Euro 653 milioni (Euro 693 al 31 dicembre 2025) e comprendono sia attivi oggetto di attività di management sia crediti oggetto di gestione e servicing, come di seguito rappresentato :

Fondi di

investimenti

alternativi1 Società di scopo2 Veicoli di

cartolarizzazione3 Patrimoni

gestiti Crediti in

gestione

0,2 7,2 184,9 148,3 312,2

1 Importo calcolato sul valore degli immobili e/o delle partecipazioni immobiliari tratto dall’ultimo rendiconto approvato per il fondo BGS Opportunities I a favore del quale il Gruppo presta servizi di management immobiliare.

2 Importo calcolato rapportando al fair value degli asset immobiliari di Mecenate S.r.l. e Fattorie Santo Pietro S.r.l. – a favore o nell’interesse delle quali il Gruppo presta servizi di management immobiliare – la partecipazion e in quest a detenut a da soci di minoranza , nella prima, e di maggioranza, nella seconda.

3 Importo riferito al fair value degli attivi sottostanti alle operazioni di cartolarizzazione NPL Italian Opportunity II, Archimede , Asset CO, VeLo Ripamonti , Total Return , Janus , Eudora e Poseidon – a favore delle quali il Gruppo svolge attività di management immobiliare e/o portfolio manager .

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- I ricavi maturati dall’attività di gestione delle predette masse, calcolati secondo i medesimi criteri utilizzati per la loro quantificazione e al lordo delle elisioni derivanti dal processo di consolidamento, sono pari a Euro 1,14 milioni .

- Nel corso del semestre sono state promosse due ulteriori operazioni di cartolarizzazion e (Eudora e Poseidon) oggetto di consolidamento integrale, stante la detenzione da parte del Gruppo di tutt i i titoli emessi nell’ambito delle stesse – al pari del comparto NPL Italian Opportunities II , in forza degli ulteriori acquisti conclusi nel semestre - e la conseguente assunzione del ruolo di Principal dei relativi investimenti - a differenza delle restanti operazioni dallo stesso promosse nelle quali, sulla base dei relativi assetti contrattuali, lo stesso ricopre il solo ruolo di Agent , segnalandosi peraltro come la maggioranza dei titoli riferiti alla cartolarizzazione Poseidon sia stata ceduta nello scorso mese di luglio col che la stessa è fuoriuscita dal perimetro di consolidamento

- Il portafoglio di crediti riferibile alle operazioni di investimento del Gruppo, rappresentato secondo la strategia gestionale sottostante e indipendentemente dalla relativa classificazione nelle singole voci del bilancio consolidato, è desumibile dalla tabella di seguito riportata :

Strategia Valore contabile delle posizioni al

30.06.2026

(Euro/milioni) Valore contabile delle posizioni al 31.12.2025

(Euro/milioni)

Valore contabile Valore contabile Crediti acquisiti con strategia Repossess 11,3 3,7 Crediti con strategia Collection 4,6 0,8 Totale 15,9 4,5

- Gli investimenti diretti del Gruppo, comunque rientranti nell’area di consolidamento a prescindere dalla partecipazione agli stessi di terzi co -investitori, risultano pari ad Euro 247 milioni (Euro 216 milioni al 31 dicembre 2025) e, sulla base del valore di iscrizione nel bilancio in commento, sono così suddivisi:

Immobili Partecipazioni Titoli4 Crediti 158,6 7,6 17,8 62,9

- La posizione finanziaria consolidata – che sconta, per l’importo netto in linea capitali di Euro 16 milioni , invariato rispetto a dicembre 25 , l’effetto generato dai co -investimenti conclusi con comparti di cartolarizzazione Archimede e Total Return in precedenza richiamati e che non tiene conto, per contro, di quello portato dalla cessione, a favore di quest’ultimo, di crediti futuri per origi nari Euro 5,5 milioni (connessi al processo di valorizzazione di un immobile sito in Santa Margherita Ligure, di proprietà del Gruppo) non essendosi verificate , rispetto a tale cessione , le condizioni per procedere alla relativa derecognition - è dettagliata nel prospetto di seguito riportato precisandosi al riguardo come (i) la stessa sia riproposta secondo lo schema contenuto nell’Orientamento 39 dell’Esma - European Securities and Mark etsAuthority; (ii) anche in linea con i covenants previsti in sede di emissione dei diversi prestiti obbligazionari, della stessa sia fornita anche una versione adjusted al fine da ricomprendervi i crediti a medio -lungo termine; (iii) fermo quanto precede, questa sia influenzata dal particolare tipo di attività, allo stato prevalente, esercitata dal Gruppo e dal relativo ciclo produttivo nel cui ambito l’acquisto degli immobili destinati ad un successivo processo di valorizzazione può essere preceduto da qu ello di crediti non performanti, garantiti da ipoteca iscritta su questi, utilizzati per assolvere la più parte del relativo prezzo, crediti che, in quanto riclassificati fra quelli finanziari correnti, finiscono, per definizione, con l’influenzare positiv amente la “posizione netta” e in specie la sua componente “a breve”

4 L’importo include quello delle notes sottoscritte nell’ambito delle operazioni di cartolarizzazione non oggetto di consolidamento

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ancorché il loro successivo incasso si traduca per la più parte in un incremento del patrimonio immobiliare del Gruppo senza un concreto effetto sulla liquidità immediata dello stesso. Quanto all’indebitamento indiretto, si rimanda al paragrafo “Impegni e rischi non risultanti dallo stato patrimoniale” ricompreso nelle note esplicative.

Posizione Finanziaria Netta Consolidata (in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 A Disponibilità liquide 6.543 26.993 B Mezzi equivalenti a disponibilità liquide 0 0 C Altre attività finanziarie correnti 79.901 44.924 D Liquidità (A + B + C) 86.444 71.918

E Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito, ma esclusa la parte corrente del debito finanziario non corrente) 37.996 59.562 F Parte corrente del debito finanziario non corrente 13.503 13.538 G Indebitamento finanziario corrente (E+F) 51.499 73.100

H Indebitamento finanziario corrente netto (G - D) (34.945) 1.182

I Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli strumenti di debito) 12.790 18.206 J Strumenti di debito 132.948 82.614 K Debiti commerciali e altri debiti non correnti 4.606 4.406

L Indebitamento finanziario non corrente (I + J + K) 150.344 105.226

M Totale indebitamento finanziario (H + L) * 115.399 106.408

* Determinazione del Totale indebitamento finanziario allineata alle disposizioni pubblicate da ESMA in relazione al Regolamento Prospetto (Regulation (EU) 2017/1129 e Regolamenti Delegati EU 2019/980 e 2019/979) entrate in vigore 4 marzo 2021.

Posizione Finanziaria Netta Consolidata adjusted (in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 M Totale indebitamento finanziario (H + L) * 115.399 106.408 N Crediti finanziari non correnti 774 3.973 O Totale indebitamento finanziario adjusted (M - N) 114.625 102.435

Sempre in termini quantitativi, l’andamento economico dell’esercizio è desumibile dalla tabella sotto riportata che mette in evidenza, in chiave prettamente gestionale e con confronto col pari periodo dell’anno precedente , l’effetto derivante dall’attività operativa, dalla gestione finanziaria nonché quello al lordo e al netto delle imposte

(in euro migliaia) 1° semestre 2026 1° semestre 2025

MARGINE LORDO DELLE ATTIVITA' REAL ESTATE 5.255 9.060

Plusvalenza cessione Green Soluzioni 3.351

MARGINE LORDO DELLE ATTIVITA' REAL ESTATE Riclassificato 8.606 9.060

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MARGINE LORDO DELLE ATTIVITA' ALTERNATIVE 744 553

Adeguamento note di cartolarizzazione 200 (848) Interessi attivi 251

MARGINE LORDO DELLE ATTIVITA' ALTERNATIVE Riclassificato 1.195 (295)

MARGINE LORDO DELLE ATTIVITA' OPERATIVE Riclassificato 9.801 8.765

COSTI GENERALI (2.718) (2.318)

EBITDA Riclassificato 7.084 6.447

AMMORTAMENTI E ACCANTONAMENTI (223) (210)

MARGINE NETTO DELLE ATTIVITÀ OPERATIVE 6.861 6.237

RISULTATO DELLA GESTIONE FINANZIARIA (6.648) (4.724)

RISULTATO ANTE IMPOSTE 213 1.513

IMPOSTE SUL REDDITO (66) 566

RISULTATO DI GRUPPO (al lordo di quello delle minorities) 147 2.079

A commento dei dati sopra riportati si evidenzia come:

- Il Margine Lordo delle attività operative riclassificato - significativo Kpi del Gruppo, alla cui formazione contribuiscono tutti gli oneri ed i proventi comunque connessi al processo di investimento – registri un incremento rispetto al primo semestre 202 5 imputabile al consolidamento integrale di O neOSix. Tale incremento , rispetto al passato, risulta peraltro non proporzionale alla crescita dell’indebitamento e ciò a ragione del mix di investimenti realizzati nel semestre che, per un a parte comunque significativa di questi , risulta perfezionat a sul finire dello stesso e contabilizzat a al costo ammortizzato (e non già al fair value , non ricorrendone le condizioni). Tale effetto riflette anche il mix temporale degli investimenti realizzati nel semestre, alcuni dei quali perfezionati nella parte finale del periodo e contabilizzati al costo ammortizzato. Tali investimenti hanno pertanto assorbito liquidità nel semestre contribuendo solo parzialmente al margine del periodo e potranno generare proventi nei successivi esercizi in funzione dell’andamento e dei tempi di recupero delle relative posizioni ;

- l Risultato della gestione finanzi aria registra un peggioramento rispetto al precedente esercizio a ragione sia del primo consolidamento integrale di OneOSix che dell’aumento dell’indebitamento netto, funzionale sia ai nuovi investimenti conclusi nel semestre che all’avanzamento di quelli dell ’area immobiliare realizzati in passato.

Al fine poi di permettere una valutazione in ordine alla dinamica fatta registrare dagli adeguamenti a fair value dei vari assets, si evidenzia come, sulla base dei criteri individuati nella policy adottata dal Gruppo, di quelli rilevati anche in precedent i periodi, l’importo di Euro 3,5 milioni debba considerarsi realizzato nell’esercizio.

Quanto all’andamento degli investimenti immobiliari “diretti” realizzati in passato la cui gestione è proseguita nel trascorso esercizio, di seguito se ne riporta un sintetico

aggiornamento:

Milano Via Mecenate Nell’ambito di una special situation il Gruppo si è reso acquirente , in più rip rese, di una partecipazione pari all’intero capitale di Mecenate S.r.l. – verso il corrispettivo di Euro 2,2 milioni - nonché, unitamente all’operazione di cartolarizzazione Archimede – di tutti i crediti finanziari vantati verso questa dal socio cedente e ciò a fronte di un investimento di ulteriori Euro 6,7 milioni (di cui Euro 4 milioni sostenuti dalla cartolarizzazione). Alla società acquisita è riferita la proprietà di un immobile ad uso uffici abbandonato da anni, sito in via Mecenate (zona sud -est di Milan o), della superficie di circa 5.500 mq suddivisa fra sei piani fuori terra ed uno interrato, per il quale è in corso di completamento il cambio di destinazione ad uso turistico -ricettivo considerata la sua collocazione strategica rispetto al centro cittadi no e all’aeroporto di Linate.

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Santa Margherita Ligure Sempre nell’ambito di una special situation il Gruppo ha acquisito, verso un corrispettivo di Euro 5,5 milioni una prestigiosa villa fronte mare di circa 500 mq, sita in Santa Margherita Ligure (Genova) sulla strada che porta a Portofino e a poche centinai a di metri dalla baia di Paraggi. Nel semestre sono pro seguite le attiv ità volte alla valoriz zazione delle porzioni immob iliari residu anti dopo le vendit e concluse nel precedente esercizio i cui flussi netti saranno destinati a favore della cartolarizzazione Total Return .

Stintino

Nell’ambito di una articolata operazione che implicherà anche il trasferimento alle controparti di taluni assets in portafoglio al Gruppo, questo ha rilevato in passato, per Euro 4,5 milioni, l’intero capitale, oltre all’indebitamento verso i cedenti, dell a Pentagono 2000 S.r.l., società proprietaria di un villaggio turistico composto da circa 50 unità ubicato in Stintino (Sassari), a poche centinaia di metri dalla famosa spiaggia della Pelosa. Il cespite è poi risultato oggetto di un restyling degli intern i e delle aree esterne che ha portato alla sua apertura al pubblico nel sem estre scorso.

Fattorie Santo Pietro Nel dicembre ’24 il Gruppo ha acquisito per Euro 0,1 milioni il 49% del capitale di Fattorie Santo Pietro S.r.l. società agricola (FSP) e ciò nell’ambito di un processo di ristrutturazione finanziaria in cui la cartolarizzazione Archimede risulta aver acqu istato tutti i crediti vantati verso la stessa dai precedenti soci (di nominali Euro 4,3 milioni) mentre la cartolarizzazione AssetCo risulta aver acquistato l’intero indebitamento bancario (pari ad Euro 4,2 milioni). L’operazione è preordinata, grazie all a gestione della società condivisa coi restanti soci, al rilancio ed alla valorizzazione della tenuta di proprietà di questa, situata a circa 7 km a nord di San Gimignano (Siena), della superficie complessiva di circa 250 ettari e sulla quale insistono edi fici di pregio per complessivi circa 6.200 mq , attività pe la quale e come in precedenza ricordato , nel semestre è stato coinvolto un primario opera tore internazionale.

Business Park Bologna Con riferimento all’investimento realizzato nell’ambito del Business Park Bologna - complesso a destinazione direzionale ubicato nel quartiere Nord del capoluogo emiliano a brevissima distanza dalla Fiera di Bologna e dal Fiera District – rappresentato da tre edifici “cielo terra” della superficie commerciale di circa 13.200 mq oltre ad un terreno edificabile con analoga destinazione, nel semestre si è proceduto alla stipula di un contra tto di locazione relativo ad un superfice resasi libera a ragio ne della disdetta del precedente conduttore, circosta nza che ha permesso il ritorno ad una piena occupazione di quelle complessive.

Hybrid Tower Mestre Nel semestre è stato dato avvio ad un processo di rivisitazione dell’intero impianto locativo della Hybrid Tower Mestre (“HTM”) - grattacielo sorto sulle aree del vecchio deposito dell'azienda di trasporto pubblico della città lagunare, dalla superficie commerciale di circa 6 mila metri quadri oltre all’area parcheggi coperta, sviluppato su 19 piani che ospitano uffici, 38 suite di varie metrature completamente arredate e pensate per il mercato delle locazioni brevi, in specie turistiche, nonché, agli ultimi piani, un ristorante panoramico ed una terrazza con vista a 360° sulle Prealpi e la laguna veneta – e ciò in dipendenza della risoluzione del contratto relativo al citato ristorante e nella prospe ttiva di individuare un conduttore in grado di assicurare un servizio ricettivo unitario , circostanza questa che permetterebbe un incremento della rel ativa redditività.

Centro commerciale Vertemate con Minoprio (Co) Il centro commerciale della superficie di circa 5.300 mq., ubicato sulla statale dei Giovi, nel comune di Vertemate con Minoprio (Co), detenuto attraverso AGA S.r.l. in forza di un contratto di locazione finanziaria di natura traslativa e a sua volta da qu esta concesso in locazione ad una pluralità di conduttori, genera nel semestre ricavi per complessivi euro 0,2 milioni.

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Torrita di Siena - Tenuta Petriolo Nel semestre sono proseguite le attività volte alla valorizzazione della Tenuta Petriolo -

prestigiosa proprietà sita in Val d’Orcia, costituita da un bellissimo edificio settecentesco, alcuni volumi accessori e da una azienda agricola, dotata di 14 ettari di terreno s eminativo e 15 ettari di vigneto destinato alla produzione di Chianti DOCG, allo stato gestita direttamente attraverso Tenimenti di Petriolo Società Agricola S.r.l. - che hanno permesso di concretizzare una manifestazione di interesse da parte di un operatore terzo e ciò verso un corrispettivo superiore a quello di libro.

Tremosine

Nel semestre sono pros eguite le attività di valorizzazione dell’ intervento residenziale/turistico ubicato nei pressi della famosa “strada della Forra” - considerata una delle strade panoramiche più belle del mondo - all’interno di una vasta area verde a sbalzo sul lago di Garda, che hanno con dotto, a lla fine del semestre, alla stipula di preliminari di vendita per un importo pari al 42% dei ricavi complessivamente attesi.

Luino

Le attiv ità di commercializzazione di un’area già urbanizzata, sita sulle sponde del lago Maggiore a ridosso del confine svizzero, sono proseguite nel semestre seppur in forma esplorativa nell’attesa di poter valutare, alla luce delle considerazioni esposte al paragrafo “2.

Settore di attività e modello di business” , un partner interessato a condividere l’intervento.

Valmontone

Nel semestre sono proseguite le attività volte a dare concreto avvio alla valorizzazione, nello stato di fatto, del diritto di superficie su alcune aree site in Valmontone (Roma) - adiacenti al Valmontone Outlet e al Parco Magicland – per le quali lo strumento urbanist ico consente ancora destinazioni ricettive e commerciali.

Castrezzato

Nell’esercizio è proseguita l’attività di gestione diretta del campo da golf e, tramite contratto di affitto d’azienda, del ristornate -albergo ubicati nell’abito del complesso “Colombera Golf Resort” e ciò nell’attesa di dar corso alla relativa valorizzazione unitamente ai terreni edificabili di compendio a questi con riferimento ai quali si registra un progredire delle interlocuz ioni con le competenti autorità comunali .

Gardone Riviera - “Pensione Bellaria” Con riferimento immobile in stile tardo liberty, situato a pochi passi dal Vittoriale di Gabriele d’Annunzio, della superficie di circa 1.200 mq, inserito in un parco di 4.500 mq. e meglio conosciuto come “Ex Pensione Bellaria”, nel semestre il Gruppo non ha svolto parti colari attività operative nell’attesa di conoscere l’inte ndimento del nuovo socio di maggioranza in ordine all’esercizio del diritto di opzione all’acquisto della re sidua partecipazione detenuta dal Gruppo nel veicolo proprietario dell’intervento.

Roma EUR

Con ri ferimento all ’intervento facente capo a Doria S.r.l., e rappresentato da un immobile da demolirsi per dar vita a un progetto di riqualificazione urbana a destinazione residenziale, nel semestre è stato conferito apposito incarico ad un nuovo consulente allo scopo di redigere un progetto di valorizzazione basato sulle superfici esistenti.

Bergamo

Nel semestre è giunta a completamento l’attiv ità di valorizzazione di tutte le superfi ci residenziali del complesso immob iliare sito in Bergamo città, acquisito all’esito del processo di repossess avviato in dipendenza dell’acquisto di un credito assistito da ipoteca sullo stesso , mettendo al contempo le basi per la valorizzazione della residua e minoritaria superfice commerciale.

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Brescia

Nel corso del semestre sono proseguiti i lavori di ristrutturazione di un immobile storico sito nel centro di Brescia, denominato convenzionalmente “Piccolo Vittoriale” e posto a garanzia di un credito in precedenza acquisito, la cui commercializzazione è attualmente ancora in corso.

Portafoglio New Lake Con riferimento al portafoglio immobiliare già di proprietà di Lake Holding - ubicato per la più parte sulla sponda lombarda del Lago Maggiore e comprendente tanto unità immobiliari già edificate che terreni suscettibili di valorizzazione –nel semestre non si registrano realizzi.

Portafoglio Borgosesia Real Estate Circa il portafoglio acquisito in passato nell’ambito di taluni processi aggregativi e composto da immobili ubicati in Sardegna, Lombardia e Piemonte, nel corso del semestre non si registrano vendite .

Colmurano

Per quanto attiene al l’investimento avente ad oggetto un importante compendio immobiliare ubicato nella provincia di Macerata, nel semestre non si registrano realizzi.

4. ACCADIMENTI SOCIETARI

Circa gli accadimenti societari interessanti il Gruppo nel corso del semestre si segnala quanto

segue:

In data 21 gennaio Borgosesia, nell’ottica di rafforzare il percorso di transizione strategica della Società, ha annunciato il potenziamento del team di gestione dando il benvenuto al Dott. Dante Filippello – già Managing Director della divisione Corporate Finance immobilia re di Mediobanca – chiamato ad affianc are il management nella definizione e implementazione del nuovo modello operativo e dell’assetto organizzativo -funzionale

della piattaforma;

In data 30 gennaio il prestito obbligazionario “Borgosesia S.p.A. 2021 -2026” – ISIN IT0005436172 è stato rimborsato in via parziale e anticipata rispetto alla data di scadenza prevista dal relativo regolamento (9 marzo 2026) nella misura di Euro 10.000.000 (pari al 50% del valore nominale outstanding);

In data 30 gennaio ha preso avvio il collocamento della seconda tranche, inizialmente prevista per un ammontare pari a Euro 25 milioni e successivamente ampliata , a seguito dell’elevato interesse dimostrato dal mercato, ad Euro 40 milioni, del prestito obbligazionario denominato “Borgosesia 6,30%”, che è risultata interamente sottoscritta in data 3 febbraio ;

In data 16 febbraio il prestito obbligazionario “Borgosesia S.p.A. 2021 -2026” – ISIN IT0005436172 è stato integralmente rimborsato in via anticipata rispetto alla data di scadenza prevista dal relativo regolamento (9 marzo 2026);

Sempre in data 16 febbraio Alba S.r.l. ha reso nota la propria intenzione di promuovere un’offerta pubblica di acquisto volontaria avente ad oggetto la totalità delle azioni ordinarie di Borgosesia riconoscendo un corrispettivo unitario pari ad Euro 0,710 per ciascuna azione portat a in adesione ( cum dividendo );

In data 4 marzo il Gruppo ha comunicato – unitamente a Mare Group - l’esercizio da parte di quest’ultima dell’offerta irrevocabile di acquisto delle partecipazioni di minoranza corrispondenti al 49% del capitale sociale di EasyGo S.r.l.;

In data 9 marzo Alba S.r.l. ha reso noto di aver depositato presso Consob il prescritto

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documento relativo all’offerta pubblica di acquisto volontaria avente ad oggetto la totalità delle azioni ordinarie di Borgosesia S.p.A.;

In data 19 marzo è stata costituita, fino a concorrenza dell’importo di Euro 108.650.000, la garanzia in favore dei portatori del bond “Borgosesia 6,30%” e ciò mediante un mandato irrevocabile ai sensi dell’art. 1723, 2° Cod. Civ. conferito a Compagnia Fiduciaria Lombarda S.p.A. avente ad oggetto i titoli di debito emessi da Cessionaria S.r.l. a corrispettivo del trasferimento a questa, da parte di Borgosesia Real Estate S.r.l., di partecipazioni in società, controllate e non, a cui risultano riferiti interventi immobiliar i nonché titoli e crediti a questi correlati;

In data 30 marzo si è estinto per scadenza del termine il patto parasociale sottoscritto in data 30 marzo 2023 tra Dama S.r.l. e Istituto Atesino di Sviluppo S.p.A. volto a disciplinare, inter alia, taluni diritti e obblighi in relazione all’assetto proprietario e al gove rno societario di Borgosesia.

In data 11 maggio il Consiglio di Amministrazione ha approvato un’evoluzione dell’assetto di governance e della struttura manageriale del Gruppo, funzionale al rafforzamento del presidio diretto della capogruppo sulle attività di investimento e all’avvio di una nuova fase di sviluppo della piattaforma di investimenti attiva nell’ambito delle special situations & opportunities . In tale contesto il Vice Presidente Mauro Girardi ha rinunciato alle deleghe al tempo conferitegli e l’Amministratore Delegato Davi de Schiffer ha rassegnato le proprie dimissioni . Il Consiglio ha quindi proceduto alla cooptazione di Dante Filippello conferendogli l’incarico di Chief Executive Officer .

In data 11 giugno Borgosesia ha deliberato l’emissione in via scindibile di un prestito obbligazionario senior, non subordinato, non garantito, non convertibile e della durata di 3 anni per un ammontare massimo fino a Euro 35 milioni , il cui collocamento ha preso avvio in data 19 giugno e che alla data del 30 giugno è stato sottoscritto per Euro 20 milioni . Le obbligazioni maturano un tasso di interesse lordo annuo fisso pari al 6,5% .

In data 24 giugno si è conclus a un'operazione immobiliare avviata con l’acquisto di un credito non performing, proseguita con l’assunzione delle attività fallimentari del debitore e culminata nella rivendita, a favore di un primario investitore, di un complesso immobiliare di pregio sito sulle sponde del Lago di Garda. L’operazione, non destinata produrre effetti significativi a livello di bilancio consolidato, si è conclusa attraverso la cessione di un veicolo societario verso il corrispettivo di Euro 3,7 milioni, determinato al netto di passività verso cartolarizzazioni promosse dal Gruppo per Euro 5,1 mln e contestualmente rimborsate.

Ancora in data 24 giugno Alba S.r.l. ha reso noto l’avveramento della condizione relativa alle autorizzazioni preventive riferite (i) all’acquisto di una partecipazione indiretta di controllo in OneOSix S.p.A. (ii) il nulla osta all’acquisto di una partecipazione qualificata indiretta in Borgosesia Gestioni SGR S.p.A. in liquidazione.

5. ANDAMENTO DELLA GESTIONE DEL GRUPPO E POSIZIONE FINANZIARIA

Nel semestre il Gruppo consegue un utile netto consolidato di Euro 0, 15 milioni (Euro 2,1 milioni nel primo semestre 2025), interamente attribuibile al Gruppo .

Rinviando al paragrafo “3. Condizioni operative e sviluppo dell’attività” per ogni considerazione in ordine alle circostanze che hanno influito sul risultato del semestre, a lla formazione dello stesso, tra gli altri, concorrono:

- un volume della produzione consolidata Adjusted (ovvero comprensivo della Plusvalenza di Euro 3,4 milioni realizzata dalla cessione partecipazione in Green Soluzioni Immobiliari) di Euro 16,6 milioni (Euro 14,4 milioni nel primo semestre 2025 );

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- proventi derivanti da crediti finanziari acquistati con strategia repossess pari a Euro 3,1

milioni;

- costi per acquisto di beni per Euro 2,2 milioni ;

- costi per acquisto di servizi per complessivi Euro 9,1 milioni rappresentati principalmente da servizi industriali e commerciali connessi allo sviluppo dei vari interventi immobiliari (Euro 6,5 milioni);

- oneri finanziari netti per Euro 3 milioni (Euro 4, 7 milioni nel primo semestre 202 5);

- rettifiche di partecipazioni e titoli finanziari per Euro 0, 2 milioni;

- imposte sul reddito per Euro 0, 1 milioni .

Il Cash Flow consolidato risulta negativo per Euro 20,5 milioni (positivo per Euro 21,2 milioni nell’esercizio 2025), mentre l’EBITDA risulta positivo per Euro 6,7 milioni (Euro 7,3 milioni nel primo semestre 2025).

Le tabelle sotto riportate espongono i componenti di ciascuna delle predette grandezze.

Risultato

Netto Attività

Operativa Attività

d'investimento Attività di finanziamento CASH FLOW

RN A B C (RN+A+B+C)

1° semestre 202 6 147 (23.016 ) (11.049) 13.468 (20.450) 1° semestre 2025 2.079 (50) (12.160 ) 12.609 2.487

EBITDA

Riclassificato Ammortamenti

Accantonamenti Risultato

Gestione

Finanziaria Imposte Risultato

Netto Risultato

Netto

Gruppo

1° semestre 2026 7.084 (223) (6.648) (66) 147 147 1° semestre 2025 6.447 (210) (4.724) 566 2.079 1.839

6. ANDAMENTO DEI TITOLI

La quotazione delle azioni emesse dalla Capogruppo, quotate su Euronext Milan (EXM) di Borsa Italiana nonché dei prestiti obbligazionari non convertibili (PO), quotati su Euronext Access Milan di Borsa Italiana nonché sul Third Market di Borsa Vienna, regi stra nell’esercizio l’andamento desumibile dal prospetto sotto riportato:

Titolo ISIN Mercato di Quotazione 31/12/2025 30/06/2026 Variazione % Azioni Ordinarie IT0003217335 EXM 0,56 0,716 27,86% PO 2021 -26 5,5 % (1) IT0005436172 Euronext Access Milan 100,06 - N.A.

PO 2022 -27 Twice step up IT0005504821 Vienna 100,00 100,00 0,00% PO 2024 -29 TV(2) IT0005595076 Euronext Access Milan 100,9 100,05 -0,84% PO 2025 -28 TV IT0005643280 Euronext Access Milan 100,24 98,85 -1,39% PO 2025 -30 6,3% IT0005683476 Euronext Access Milan 100,25 99,3 -0,95% PO 2026 -29 6,5% (3) IT0005717001 Euronext Access Milan - - N.A.

(1) Prestito rimborsato il 16/02/2026 (2) Rimborsata tranche da Euro 7,5 milioni in data 30/06/2026 (3) Prestito emesso il 30/06/2026 con inizio negoziazioni 01/07/2026

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7. ANDAMENTO DELLA GESTIONE DELLA CAPOGRUPPO

Nel corso del primo semestre dell’esercizio la capogruppo Borgosesia, come per il passato, ha essenzialmente limitato le proprie attività a quelle di gestione delle partecipazioni detenute nelle diverse società e di supporto finanziario a queste.

A fronte della prima la stessa non ha incassato dividendi e, della seconda, ha maturato interessi netti per Euro 1 ,7 milion i.

8. ANDAMENTO DELLE SOCIETÀ CONTROLLATE E COLLEGATE

In forza del processo avviato nel corso del 2023, il Gruppo risulta articolato su due divisioni:

quella Real Estate e quella Alternative.

Alla prima fanno capo tutti gli investimenti immobiliari diretti nonché le attività di servizi in tale campo prestati dalla sub holding di settore – Borgosesia Real Estate S.r.l. - a favore delle proprie controllate, dei fondi di investimento alternativi i mmobiliari gestiti da Borgosesia Gestioni SGR S.p.A., delle operazioni di cartolarizzazione promosse dal Gruppo in relazione agli immobili da queste acquisiti, anche all’esito del processo di recupero dei crediti in precedenza rilevati, o posti a garanzia degli stessi nonché, in misura residuale, di terzi.

Alla seconda, al cui vertice è posta la sub holding Borgosesia Alternative S.r.l., fanno per contro capo, oltre alla gestione dei crediti acquistati nell’ambito delle operazioni di cartolarizzazione realizzate dal Gruppo, la più parte degli investimenti in queste, quelli conclusi nell’ambito di special situation e opportunities laddove risulti assente o scarsamente rilevante la componente immobiliare e, in caso contrario, le attività di strutturazione degli investimenti realizzati dall’altra divisione nonch é, anche in questo caso in misura allo stato residuale, i servizi di advisory prestati a terzi, principalmente, nell’ambito di processi di ristrutturazione finanziaria. Dal trascorso esercizio alla stessa fanno altresì capo le attività esercitate da OneOSi x S.p.A.

La tabella sotto riportata fornisce un quadro di sintesi delle società rientranti in ciascuna delle due divisioni, nonché delle attività e/o degli investimenti descritti al precedente paragrafo “Condizioni operative e sviluppo dell’attività” che alle stess e fanno capo rinviandosi all’apposito allegato per le informazioni reddituali e patrimoniali di queste:

Divisione Real Estate Borgosesia Real Estate Sub holding/servizi immobiliari/Portafoglio New Lake/Portafoglio Borgosesia Real Estate/Intervento Brescia Piccolo Vittoriale/Intervento in Luino (VA)/Intervento in Tremosine (BS)/ Intervento in Bergamo Trust liquidazione Cosmo Seri Intervento in Colmurano (MC) Living The Future Intervento in Lainate (MI) BGS Club Spac Special purpose acquisition company focalizzata su investimenti alternativi di carattere prevalentemente immobiliare Doria Intervento in Roma Cobe Società d’appoggio regolata dall’articolo 7.1 della Legge 13071999 a cui è riferito tra l’altro l’intervento in Cernobbio (CO) Belvedere Intervento in Gardone Riviera (BS) Alfa Park Partecipazione in Alfa 4 Alfa 4 Intervento in Valmontone (Roma) I Giardini della Colombera Intervento in Castrezzato (BS) Colombera 4.0 Gestione del Colombera Golf Club

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New HTM Proprietà e gestione della Hybrid Tower

Mestre (VE)

AGA Disponibilità, in forza di leasing traslativo, e gestione di un centro commerciale in Vertemate (CO) e sua locazione a terzi Tenimenti di Petriolo Società Agricola Gestione dell’azienda agricola ricompresa nella Tenuta di Petriolo Petriolo Proprietà della Tenuta di Petriolo in Torrita di Siena (SI) Città Scambi Proprietà e gestione di immobili facenti parte del Business Park Bologna Pentagono 2000 Intervento in Stintino (SS) Mecenate Intervento in Milano Via Mecenate Tourism Investment & Management Inattiva all’esito del riscatto e vendita nel semestre di immobili in in Moniga del Garda

(BS)

Fattorie di Santo Pietro Proprietà dell’omonima tenuta nei pressi di

San Gimignano

Eden Villas Intervento in Milano Marittima (RA) Cortona Resort Proprietà di un ampio compendio immobiliare in Cortona (AR) Pisa SR Proprietà del “Residence San Rossore“ in

Pisa

BGS Agency Agenzia immobiliare Cessionaria Veicolo costituito nell’ambito dell’emissione obbligazionaria Bond CLO

Divisione Alternative

Borgosesia Alternative Sub Holding BGS Fiduciaria Amministrazione fiduciaria statica di

patrimoni

BGS REC Gestione e acquisto di crediti non performing in conformità alle disposizioni di cui all’articolo 115 TULPS e del DM 53/2015/ portfolio manager nell’ambito delle operazioni di cartolarizzazione promosse dal Gruppo nonché investimenti nell’ambito di

queste

BGS Securities Veicolo di cartolarizzazione regolato dalla legge 130/1999 a cui fanno capo le operazioni NPL Italian Opportunities II, AssetCo, Archimede, Total Return, Janus , Eudora e Poseidon BGS Securities RE Veicolo di cartolarizzazione immobiliare regolato dalla legge 130/1999 a cui è riferita l’operazione VeLo Ripamonti5 e Lainàa OneOSix Intermediario finanziario iscritto nell’Albo di cui all’articolo 106 TUB specializzato nell’acquisto e gestione di crediti deteriorati

Ancora con riferimento alle partecipazioni detenute dal Gruppo si precisa come:

- Le partecipazioni totalitarie in Lei S.r.l. e Immobiliare Foscolo S.r.l. detenute per il tramite di Borgosesia Real Estate S.r.l., pur funzionalmente parte della divisione a

5 Operazione i cui titoli sono integralmente detenuti da investitori terzi

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questa facente capo, non sono oggetto di consolidamento atteso che i risultati utili ed onerosi delle operazioni immobiliari alle stesse riferite sono di esclusiva competenza, rispettivamente, delle operazioni di cartolarizzazione Archimede e AssetCo;

- Borgosesia S.p.A., oltre a talune partecipazioni minori per le quali si ipotizzata a breve una loro dismissione, detenga quelle di collegamento (50%) in Borgosesia Gestioni SGR S.p.A. – società per la quale nel semestre è stato avviato il processo di liquidazione volontaria - ed in Borgosesia 1873 & Partners in liquidazione.

9. GESTIONE DEI RAPPORTI CON GLI ESPERTI INDIPENDENTI

Con riferimento alle raccomandazioni emanate dalla Consob si forniscono le seguenti informazioni relativamente all'incarico conferito, nell’interesse della Società e del Gruppo, agli esperti indipendenti nel processo di valutazione periodica degli investim enti immobiliari, ivi inclusi quelli a cui è correlata la valutazione delle note di cartolarizzazione.

Esperto Indipendente PRAXI S.p.A.

Natura incarico Stima portafoglio al 3 0.06.26 Società oggetto di Perizia Borgosesia S.p.A. e sue partecipate Immobili periziati Immobili siti in Italia Criteri di valutazione Metodo comparativo (o del Mercato) e DCF,

10. STRUMENTI FINANZIARI

Né Borgosesia S.p.A. né le società da questa controllate nell’ambito della propria attività hanno fatto uso, nel trascorso esercizio, di strumenti finanziari derivati n é esistono, con riferimento alle attività di queste, specifici rischi finanziari, di prezzo, di credito e di liquidità diversi da quelli che ne connotano il rispettivo “core business”.

11. PRINCIPALI RISCHI ED INCERTEZZE

Lo sviluppo dell’attività di investimento che il Gruppo si prefigge di realizzare postula la disponibilità di risorse finanziarie significative, per buona parte acquisite grazie al collocamento di taluni prestiti obbligazionari. Tenuto conto dell’orizzonte temporale delle operazioni di investimento realizzate – in astratto anche non collimante con quello dei predetti prestiti – il Gruppo potrebbe trovarsi costretto a ritornare sul mercato dei capitali per reperire nuove risorse. Qualora ciò non dovesse risultare possibile, lo stesso potrebbe essere richiamato a rivedere i propri progetti di sviluppo con possibili ricadute sulla redditività.

La specifica attività posta in essere dal Gruppo non consente di determinare con sufficiente grado di certezza i tempi di realizzo degli investimenti che saranno effettuati e ciò a causa di fattori in parte non controllabili né influenzabili dallo stesso. Le previsioni sull’entità del ritorno dagli investimenti e/o sui tempi Rischio liquidità Rischi connessi alle attività di investimento

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di realizzazione possono pertanto risultare non in linea con gli obiettivi di rendimento programmati. I risultati del Gruppo e la sua redditività possono essere peraltro condizionati dal sostenimento di oneri indipendentemente dall’effettivo perfezionament o delle operazioni analizzate, traducendosi in c.d. abort costs.

Il Gruppo si propone di realizzare investimenti alternativi e ciò specie nell’ambito delle c.d. special situations. Benché il Gruppo preveda di perseguire una specifica politica di diversificazione del rischio, i mezzi patrimoniali a disposizione e le cond izioni di mercato potrebbero non consentire di effettuare un numero elevato di investimenti. Conseguentemente, nel caso in cui fosse effettuato un numero limitato di operazioni, la redditività potrebbe essere influenzata dall’andamento sfavorevole di anche una sola di queste.

Con specifico riferimento agli investimenti in crediti e alla concessione di nuova finanza, il Gruppo è esposto al rischio di credito e di recupero, connesso alla capacità dei debitori di adempiere agli accordi di ristrutturazione e al valore e alla realiz zabilità delle garanzie che assistono le relative esposizioni.

La concentrazione su singole special situations può inoltre amplificare l’impatto economico e finanziario di eventuali ritardi o scostamenti rispetto ai piani di recupero. La natura degli inves timenti può infine determinare un disallineamento temporale tra la durata degli impieghi e quella delle fonti di finanziamento, con conseguente esposizione al rischio di liquidità e rifinanziamento.

Il Gruppo intrattiene rapporti di natura commerciale e amministrativa con parti correlate ed in particolare quello derivante dalla fornitura di servizi amministrativi e di consulenza da parte dello studio “Girardi & Tua”, di cui è parte Mauro Girardi che, sino alla data del 11 maggio 2026 , ha ricoperto la carica di Amministratore Delegato della Capogruppo .

Nonostante il Gruppo si sia dotato di procedure e policy per la gestione dei conflitti di interesse, non è possibile escludere la sussistenza di conflitti di interesse in capo a taluni componenti degli organi amministrativi ovvero a soggetti che a vario ti tolo partecipano al processo di investimento. Tali rapporti riguardano in particolare le attività di consulenza fornite dallo studio “Girardi & Tua”, che risulta anche parte correlata al Gruppo. Il potenziale rischio di conflitto di interessi che sorge in capo al predetto studio professionale deriva dalle attività e dai servizi professionali che lo stesso potrebbe trovarsi a svolgere sia a vantaggio del Gruppo sia per conto della propria clientela .

In considerazione del fatto che il Gruppo svolge un’attività ampiamente condizionata dalle disposizioni normative e regolamentari vigenti applicabili in materia, quali quelle contenute nella Legge Fallimentare (ora “Codice della Crisi”), eventuali modifich e o evoluzioni del quadro normativo e/o regolamentare di riferimento potrebbero condizionarne i risultati economici.

Tenuto conto del particolare settore di operatività, non è possibile allo stato escludere in radice il possibile Rischi connessi alla

concentrazione degli

investimenti

Rischi connessi alle operazioni con parti

correlate

Rischi connessi a potenziali conflitti di

interesse

Rischi connessi al quadro normativo in cui opera il

Gruppo

Rischi connessi al mercato di riferimento

del Gruppo

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

24

coinvolgimento del Gruppo e/o del management in eventuali procedimenti giudiziali e contenziosi connessi al target di investimento. Ancorché il Gruppo si concentri su situazioni già confluite in ambito concorsuale – e, quindi, assoggettate, a seconda dei c asi, al controllo dell'autorità giudiziaria o di una pubblica autorità – o comunque normalmente adotti le cautele previste in materia dalla vigente normativa (facendo ad esempio precedere l’acquisto di immobili dai diversi debitori dall’asseverazione, quan tomeno, di un piano di risanamento ai sensi dell’articolo 67 della Legge Fallimentare o, ora, articolo 56 del Codice della Crisi) non è possibile inoltre escludere del tutto che i beni che formeranno oggetto dell'attività di investimento possano essere ass oggettati ad azioni revocatorie da parte di soggetti a ciò legittimati con conseguente incertezza sui tempi e sull'entità del ritorno degli investimenti effettuati L’operatività del Gruppo postula una serie di specifiche conoscenze, professionali e tecniche, oggi nella disponibilità di questo grazie alle attività prestate da alcune figure chiave il cui rapporto, ove interrotto non assicurando la dovuta continuità, potrebbe comportare ripercussioni sullo stesso.

In conformità ai principi contabili di riferimento la Società ed il Gruppo procedono alla valutazione degli investimenti immobiliari, di quello delle partecipazioni, dei titoli sottoscritti nell’ambito di operazioni di cartolarizzazione e dei crediti non performing acquistati da terzi anche sulla base del loro fair value. Il processo di valutazione delle predette attività, anche sulla base di perizie predisposte da esperti indipendenti, è complesso e deriva da variabili e assunzioni influenzate da condizion i economiche e di mercato di difficile previsione.

Pertanto, non può essere escluso che in esercizi successivi alla loro iscrizione, detti fair value debbano essere oggetto di adeguamento in peius con effetti negativi sui risultati di queste.

Il Gruppo risulta parte di taluni contenziosi il cui esito avverso potrebbe incidere sulla sua struttura patrimoniale, finanziaria ed economica. In particolare, quanto a quelli più significativi:

A. Borgosesia Gestioni SGR S.p.A. risulta essere destinataria di una richiesta risarcitoria avanzatale da Banca del Fucino S.p.A. - nella sua qualità di creditrice di un quotista di un fondo gestito - per Euro 3,5 mln e basata, in ultima analisi, sul danno as seritamente da questa patito a ragione della liquidazione del fondo mediante l’assegnazione in natura di assets direttamente al quotista debitore. Detta richiesta è ritenuta ad oggi palesemente infondata – risultando peraltro la modalità di liquidazione del fondo preventivamente notificata alla banca senza che questa nulla avesse eccepito in merito - se non strumentale tant’è che la SGR ha promosso in via preventiva un giudizio nei confronti della Banca del Fucino e dell’ex quotista diretto ad ottenere l’accertamento dell’assenza di qualsiasi debito e/o obbligazione in capo alla stessa. Banca del Fucino si è costituita in giudizio con propria comparsa di costituzione e risposta del 20 luglio 2018 nella quale, tra le altre, ha formulato una domanda riconvenzi onale nei confronti Rischi connessi al

management

Rischi connessi alla valutazione dei crediti finanziari , dei titoli sottoscritti nell’ambito di

operazioni di

cartolarizzazione, delle

partecipazioni e degli

immobili

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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della SGR al pagamento in solido col quotista della somma di Euro 3.8 milioni oltre interessi e spese e con richiesta di ingiunzione di pagamento della predetta somma ai sensi dell’articolo 186 bis, ovvero dell’articolo 186 ter c.p.c. Con sentenza del Trib unale di Roma del 3 aprile 2023, le richieste di ambo parte sono state rigettate ed attualmente il giudizio è pendete presso la competente Corte di Appello con prossima udienza fissata a novembre 2026. Al riguardo si evidenzia peraltro come la SGR, alla luce delle pretese avanzate da Banca del Fucino, abbia richiesto a carico dell’ex quotista il sequestro conservativo di tutti i beni assegnatigli in sede di liquidazione del fondo e ciò anche in dip endenza della dichiarazione di manleva da quest’ultimo rilasciata in passato dalla SGR. A seguito della fissazione, il 31 luglio 2018, dell’udienza di comparizione delle parti innanzi al Giudice adito e della rituale notifica del relativo provvedimento, è stato raggiunto un accordo col convenuto che ha assunto l’impegno di costituire - e far costituire anche dai restanti ex quotisti – idonea garanzia reale sulla pressoché totalità dei beni oggetto al tempo di assegnazione da parte del fondo e, comunque su t utti quelli a cui, in tale sede, era stato attribuito un qualche valore venale. L’ex quotista ha quindi puntualmente assolto all’impegno come sopra assunto che, peraltro, prevede, a discrezione della SGR, la facoltà di questa di cedere a Banca del Fucino l a garanzia ottenuta. Dato atto che sulla base dell’esito del giudizio di primo grado non risultano stanziate somme a copertura di eventuali oneri connessi al contenzioso in rassegna si evidenzia comunque come nella non creduta ipotesi di soccombenza nell’e ventuale giudizio di appello, sulla base degli accordi al tempo raggiunti col Gruppo Consultinvest all’atto della cessione a questo della partecipazione paritetica nella SGR, il relativo onere graverebbe integralmente sul Gruppo.

B. Il 27 aprile scorso Borgosesia S.p.A., in qualità di socio dell’estinta Dimore Evolute S.r.l. impugnava tre distinti avvisi di accertamento Imu/Tasi fatti notificare dal Comune di Milano al fine di rettificare, per Euro 2.305.890, la base imponibile di un terreno rilevato in passato nell’ambito di una procedura concorsuale con conseguente richiesta di maggiori imposte e di sanzioni in ragione di Euro 57 migliaia ai fini Imu e di Euro 2 migliaia ai fini Tasi. Le sentenze di primo e secondo grado hanno visto soccombere la società che ha accantonato un fondo rischi a copertura dell’imposta e delle sanzioni e ha ritenuto di soprassedere dall’impugnazione della sentenza di secondo grado in Cassazione.

Lo scenario nazionale ed internazionale è caratterizzato dalle possibili evoluzioni dell’attuale contesto economico in relazione al perdurare dei conflitti russo -ucraino, alla recente crisi mediorientale nonché dalla introduzione di dazi alle importazioni negli Stati Uniti a cui hanno fatto seguito importanti ripercussioni sui mercati finanziari mondiali. Tali Rischi connessi al conflitto tra Russia e

Ucraina e

israelopalestinese nonché

all’introduzione di dazi alle importazioni negli

Stati Uniti

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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circostanze straordinarie hanno ripercussioni, sia dirette che indirette, sull’attività economica e contribuiscono a creare un contesto di generale insicurezza la cui evoluzione risulta difficilmente prevedibile. Gli effetti di questo fenomeno sul bilancio , non a pieno oggi determinabili, generano un maggior grado di incertezza per quanto attiene alle stime contabili, alle misurazioni dei fair value, alla recuperabilità degli attivi e al rischio di liquidità. E’ quindi possibile che nei prossimi esercizi, al concretizzarsi di risultati diversi rispetto alle stime oggi effettuate, si possano rendere necessarie rettifiche ai valori in specie delle attività immobiliari oggetto di valutazione. Tali aspetti sono peraltro oggetto di costante monitoraggio da parte degli Amministratori.

L’andamento dei tassi di interesse può incidere sulla stima del fair value degli investimenti e, con riferimento alla componente di indebitamento regolata a tasso variabile, sull’ammontare degli oneri finanziari sostenuti dal Gruppo .

12. OPERAZIONI CON PARTI CORRELATE E INFRAGRUPPO

Le operazioni perfezionate fra le società del Gruppo e parti correlate sono effettuate nel rispetto della “Procedura per la disciplina delle operazioni con parti correlate” adottata dalla Società e, ove applicabile, a condizioni equivalenti a quelle di mer cato o standard . Il Consiglio di Amministrazione peraltro adotta misure volte ad assicurare che le operazioni nelle quali un amministratore sia portatore di un interesse, per conto proprio o di terzi, e quelle poste in essere, in genere, con parti correlate, vengano comp iute in modo trasparente e rispettando criteri di correttezza sostanziale e procedurale così come disposto dalla “Procedura per la disciplina delle operazioni con parti correlate” approvata dallo stesso Consiglio di Amministrazione, da ultimo, il 30 giugno 2021.

Le operazioni perfezionate nel semestre con parti correlate, su base consolidata, sono desumibili dal prospetto di seguito :

Crediti

finanziari Crediti

commerciali

e altri

crediti Debiti

finanziari Debiti

commerciali

e altri

debiti Ricavi per servizi di gestione e

amministrazione

patrimoniale

Euthalia Sas 0 0 0 2 0 Schiffer Davide 0 0 0 4 0 Girardi Mauro 0 0 0 0 0 Girardi & Tua Studio Trib. e Soc. 0 0 0 836 0 Borgosesia Sgr S.p.A. 0 0 0 0 0 Belvedere S.r.l. 1.549 0 0 0 0 Immobiliare Foscolo S.r.l. 174 167 0 0 4 Lei S.r.l. 1.070 2 974 0 2 Fattorie di Santo Pietro S.r.l. Società Agricola 1.032 108 0 0 0 Green Soluzioni Immobiliari S.r.l. 0 800 161 0 0 Faroni Maurizio 0 0 0 16 0 Franceschi Giorgio 0 0 0 22 0 Toniolo Ketty 0 0 0 7 0 Zanoni Manuela 0 0 0 7 0 Rischi connessi

all’andamento dei

tassi di interesse

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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Crediti

finanziari Crediti

commerciali

e altri

crediti Debiti

finanziari Debiti

commerciali

e altri

debiti Ricavi per servizi di gestione e

amministrazione

patrimoniale

Pedrini Stefano 0 0 0 10 0 Pasquali Francesca 0 0 0 8 0 Forno Ivonne 0 0 0 8 0 Ferrari Davide 0 0 0 12 0 De Miranda Roberto 0 0 0 5 0 Rossini Stefania 0 0 0 6 0 Filippello Dante 0 0 0 0 0 Bisioli Aldo 0 0 0 0 0 Marelli Silvia 0 0 0 3 0 Flamingo Irene 0 0 0 4 0 Segnana Marilena 0 0 0 16 0 Ripa Raffaele 0 0 0 10 0 Mattei Marco 0 0 0 10 0 Totale parti correlate 3.825 1.076 1.135 985 6 Totale complessivo 62.866 19.241 39.335 17.506 1.315 % 6% 6% 3% 6% 0%

Ricavi da

servizi di

management

immobiliare Costi

per servizi Rettifiche di

valore di

partecipazioni

e titoli Proventi finanziari Oneri finanziari Euthalia Sas 0 1 0 0 0 Schiffer Davide 0 122 0 0 0 Girardi Mauro 0 97 0 0 0 Girardi & Tua Studio Trib. e Soc. 0 192 0 0 0 Borgosesia Sgr S.p.A. 0 0 0 0 0 Belvedere S.r.l. 0 0 0 39 0 Immobiliare Foscolo S.r.l. 0 0 0 5 0 Lei S.r.l. 0 0 0 0 30 Fattorie di Santo Pietro S.r.l. Società Agricola 0 0 0 0 0 Green Soluzioni Immobiliari S.r.l. 0 0 0 0 0 Faroni Maurizio 0 39 0 0 0 Franceschi Giorgio 0 22 0 0 0 Toniolo Ketty 0 7 0 0 0 Zanoni Manuela 0 7 0 0 0 Pedrini Stefano 0 10 0 0 0 Pasquali Francesca 0 8 0 0 0 Forno Ivonne 0 8 0 0 0 Ferrari Davide 0 12 0 0 0 De Miranda Roberto 0 5 0 0 0 Rossini Stefania 0 6 0 0 0 Filippello Dante 0 132 0 0 0 Bisioli Aldo 0 1 0 0 0

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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Ricavi da

servizi di

management

immobiliare Costi

per servizi Rettifiche di

valore di

partecipazioni

e titoli Proventi finanziari Oneri finanziari Marelli Silvia 0 0 0 0 0 Flamingo Irene 0 0 0 0 0 Segnana Marilena 0 16 0 0 0 Ripa Raffaele 0 10 0 0 0 Mattei Marco 0 10 0 0 0 Totale parti correlate 0 704 0 44 30 Totale complessivo 132 1.594 2.720 4.878 7.924 % 0% 44% 0% 1% 0%

Nel corso del semestre il Comitato per le operazioni fra Parti Correlate ha rilasciato n. 1 parer e in relazione al rinnovo triennale del contratto di servizi di consulenza in essere tra lo Studio Girardi & Tua e Borgosesia s.p.a. e successivo accordo integrativo.

13. PROSPETTO DELLE PARTECIPAZIONI RILEVANTI AL 31.12.25 AI SENSI

DELL’ART. 38.2 DEL D.LGS N. 127/91

Società controllate e consolidate con il metodo dell’integrazione globale

Ragione sociale Sede

legale Capitale

Sociale Valuta Imprese partecipanti % di part. sul

capitale

sociale

BGS REC S.R.L. ITALIA 92.590 € BORGOSESIA ALTERNATIVE

S.R.L. 100

BGS FIDUCIARIA S.R.L. ITALIA 10.400 € BORGOSESIA ALTERNATIVE

S.R.L. 100

BGS SECURITIES S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA ALTERNATIVE

S.R.L. 100

BGS SECURITIES RE S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA ALTERNATIVE

S.R.L. 100

BORGOSESIA ALTERNATIVE S.R.L. ITALIA 5.000.000 € BORGOSESIA SPA 100

BORGOSESIA REAL ESTATE S.R.L. ITALIA 5.000.000 € BORGOSESIA SPA 100

DORIA S.R.L. ITALIA 19.822 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 50,45

NEW HTM S.R.L. 49,55

COBE S.R.L. ITALIA 1 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

BGS CLUB SPAC S.P.A. in liquidazione ITALIA 268.400 € BORGOSESIA SPA 0,79

BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 58,43

LIVING THE FUTURE S.R.L. ITALIA 1.750.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

ALFA PARK S.R.L. ITALIA 870.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

I GIARDINI DELLA COLOM BERA S.R.L. ITALIA 10.000 € CESSIONARIA S.R.L. 50,45

NEW HTM S.R.L. 49,55

COLOMBERA 4.0 S.R.L. ITALIA 10.000 € I GIARDINI DELLA

COLOMBERA S.R.L. 100

ALFA 4 S.R.L. ITALIA 100.000 € ALFA PARK S.R.L. 100

AGA S.R.L. ITALIA 15.837 € NEW HTM S.R.L. 100

NEW HTM S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 1

CESSIONARIA S.R.L. 99

PETRIOLO S.R.L. ITALIA 1.000 € CESSIONARIA S.R.L. 100

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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Ragione sociale Sede

legale Capitale

Sociale Valuta Imprese partecipanti % di part. sul

capitale

sociale

TENIMENTI DI PETRIOLO SOCIETA'

AGRICOLA S.R.L. ITALIA 1 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

CITTA' SCAMBI S.R.L. ITALIA 102.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

PENTAGONO 2000 S.R.L. ITALIA 10.400 € CESSIONARIA S.R.L. 100

BORGOSESIA AGENCY S.R.L. in

liquidazione ITALIA 10.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

CORTONA RESORT S.R.L. ITALIA 10.000 € CESSIONARIA S.R.L. 100

EDEN VILLAS S.R.L. ITALIA 24.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

PISA S.R. S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

CESSIONARIA S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L., tramite Compagnia Fiduciaria Lombarda SpA 100

TOURISM INVESTMENT & MANAGEMENT

S.R.L. ITALIA 10.000 € NEW HTM SRL 100

ONEOSIX S.P.A. ITALIA 3.500.000 € BORGOSESIA ALTERNATIVE

SRL 100

MECENATE S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA ALTERNATIVE

SRL 23

CESSIONARIA S.R.L. 77

Partecipazioni in società valutate al patrimonio netto Ragione sociale Sede

legale Capitale

Sociale Valuta Imprese partecipanti % di part. sul

capitale

sociale

BORGOSESIA GESTIONI SGR S.P.A. in

liquidazione ITALIA 1.200.000 € BORGOSESIA SPA 50

BORGOSESIA 1873 & PARTNERS S.R.L. IN

LIQUIDAZIONE ITALIA 10.000 € BORGOSESIA SPA 50

FATTORIE DI SANTO PIETRO SOCIETA'

AGRICOLA S.R.L. ITALIA 4.200.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 49

BELVEDERE S.R.L. ITALIA 10 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 49

Partecipazioni in altre imprese

Ragione sociale Sede

legale Capitale

Sociale Valuta Imprese partecipanti % di part. sul

capitale

sociale

IMMOBILIARE FOSCOLO S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

LEI S.R.L. ITALIA 1 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

14. FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DEL PERIODO

Dopo la chiusura dell’esercizio si segnalano gli accadimenti di rilievo di seguito riportati:

in data 2 luglio Alba S.r.l. ha reso nota l’approvazione da parte di Consob del Documento di Offerta avente ad oggetto l’acquisto della totalità delle azioni di Borgosesia e in pari data il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato il Comunicato dell’Emittente in merito all'offerta pubblica di acquisto volontaria totalitaria promossa da Alba S.r.l.

in data 9 luglio il Gruppo ha raggiunto un accordo per la sottoscrizione di una

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

30

partecipazione pari al 24,5% del capitale di Alfiere S.r.l. , veicolo di investimento riconducibile a Mauro Girardi e ad altri investitori promotri ce di EHI !, una Special Purpose Acquisition Company (SPAC) costituita con l’obiettivo di acquisire partecipazioni in società caratterizzate da solide basi industriali e significative opportunità di crescita ancora inespresse.

in data 24 luglio Alba S.r.l. ha reso noti i risultati provvisori dell’adesione all’OPA , con il raggiungimento del 7 6,636% del capitale di Bo rgosesia , risultati poi definitivi il successivo 30 luglio , data in cui Alba ha comunicato la riapertura dei termini di adesione estesi al 7 agosto ed al cui esito definitivo , reso noto in data 11 agosto , risultava raggiunt o il 79,145% del capitale di Borgosesia .

in data 7 agosto Borgosesia ha comunicato la riapertura del collocamento del prestito obbligazionario “Borgosesia 2026 – 2029 - 6,50%”. Alla data della presente relazione il prestito obbligazionario “Borgosesia 2026 -2029 - 6,50%” risulta collocato per complessivi Euro 24,25 milioni.

15. EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

Alla data della presente relazione, anche alla luce dell’esito dell’OPA e del conseguente avvicendamento nella governance, è in corso un processo di revisione delle linee strategiche del Gruppo. In tale contesto, per la restante parte dell’esercizio l’atti vità sarà orientata, da un lato, alla prosecuzione del processo di valorizzazione e progressiva dismissione del portafoglio immobiliare diretto e, dall’altro, al rafforzamento dell’area Alternative, con particolare focus sugli investimenti in crediti e sul le operazioni di special situations, secondo il modello di coinvestimento e gestione già avviato. In considerazione della fase di revisione in corso, non vengono formulate previsioni quantitative sull’andamento dell’esercizio.

Milano, 29 settembre 202 6

In nome e per conto del Consiglio di Amministrazione

l’Amministratore Delegato

Dante Filippello

(in originale firmato)

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31

PROSPETTI BILANCIO

CONSOLIDATO

SEMESTRALE

ABBREVIATO E NOT E

ESPLICATIVE

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

32

SITUAZIONE PATRIMONIALE – FINANZIARIA CONSOLIDATA

ATTIVO

(in migliaia di euro) 30.06.2026 di cui

parti

correlate 31.12.2025 di cui

parti

correlate

Avviamento e immobilizzazioni Immateriali 1.561 1.767 Immobilizzazioni materiali e diritti d'uso 1.867 1.625 Partecipazioni valutate con il metodo del patrimonio netto 7.586 4.866 Partecipazioni in altre imprese 62 62 4.671 4.671 Investimenti immobiliari 129.048 128.237 Iniziative immobiliari 29.589 29.832 Crediti finanziari 62.866 3.825 30.942 10.059 Imposte anticipate nette 4.603 4.582 Crediti commerciali e altri crediti 19.241 1.076 19.097 257 Titoli detenuti per la negoziazione 17.809 17.956 Disponibilità liquide 6.543 26.993

TOTALE ATTIVO 280.775 4.963 270.568 14.988

PASSIVO

(in migliaia di euro) 30.06.2026 di cui

parti

correlate 31.12.2025 di cui

parti

correlate

Capitale sociale 9.896 9.896 Riserve 22.214 22.193 Utili cumulati 24.542 21.813 Utile consolidato dell'esercizio 147 2.729

PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO 56.799 0 56.631 0

Patrimonio netto di terzi 3.500 11.700

PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO 60.299 0 68.331 0

PASSIVITA' 220.476 2.120 202.237 2.420

Fondi per rischi e oneri 1.128 1.156 Prestiti obbligazionari 137.177 106.762 Debiti verso banche 25.330 30.710 Debiti finanziari 39.335 1.135 40.854 1.396 Debiti commerciali e altri debiti 17.506 985 22.755 1.024

TOTALE PASSIVO 280.775 2.120 270.568 2.420

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

33

CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO E CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO

CONSOLIDATO

Conto Economico

(in migliaia di euro) 1° semestre 2026 di cui parti correlate 1° semestre 2025 di cui parti

correlate

Ricavi da vendite immobiliari 1.772 8.221 Ricavi da investimenti immobiliari 2.280 2.133 Ricavi da servizi di management immobiliare 132 284 0 Ricavi da servizi industriali 2.456 0 Costi per acquisto di beni (2.162) (619) Variazione delle rimanenze 1.136 (5.273) Costi per servizi di ristrutturazione / costi per servizi industriali (6.542) (3.566) Proventi/(Oneri) derivanti da crediti finanziari acquistati per ripossesso immobiliare 3.263 5.469 Rettifiche di valore di partecipazioni e titoli -RE 2.720 (522) (46) Altri proventi immobiliari 399 2.958 Adeguamento al fair value delle attività immobiliari (199) (26) Margine lordo delle attività Real Estate (a) 5.255 9.060 (46)

Proventi/(Oneri) derivanti da crediti finanziari acquistati per collection 196 0 Altri proventi operativi alternative 246 267 Rettifiche di valore di partecipazioni e titoli -ALT 0 Ricavi per servizi di gestione e amministrazione patrimoniale e advisory 1.315 6 392 6 Costi per servizi di gestione e amministrazione patrimoniale (1.013) (107) Margine lordo delle attività Alternative (b) 744 6 552 6

Margine lordo delle attività operative 5.999 9.612

Costi per servizi (1.594) (704) (1.158) (670) Costi per il personale (1.007) (930) Altri costi operativi (117) (229) Ammortamenti e svalutazioni (223) (210) Accantonamenti a fondi rischi 0 0 Risultato operativo 3.058 (704) 7.085 (670)

Rettifiche di valore di partecipazioni e titoli 200 (848) Proventi finanziari 4.878 44 79 0 Oneri finanziari (7.924) (30) (4.803) (35) Risultato ante imposte 213 (689) 1.513 (705)

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

34

Imposte sul reddito (66) 566 Utile consolidato dell'esercizio 147 14 2.079 (705)

di cui

Utile attribuibile al Gruppo 147 100,00% 1.839 Utile attribuibile a terzi 0 239

Altre componenti di conto economico complessivo (in migliaia di euro) 1° semestre 2026 1° semestre 2025 Utile consolidato 147 2.079 Utili (perdite) attuariali Utili/(Perdite) attuariali 19 9 Fiscalità differita su Utili/(Perdite) attuariali (5) (2) Utile complessivo (al netto delle imposte) 161 2.085

di cui

Utile attribuibile al Gruppo 161 1.846 Utile attribuibile a terzi 0 239

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

35

PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DI PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO

(in migliaia di Euro) CAPITALE

SOCIALE RISERVE UTILI

(PERDITE)

CUMULATE UTILI

(PERDITE)

D'ESERCIZIO PATRIMONIO

NETTO DI

GRUPPO ATTRIBUIBILE

A

INTERESSENZE

DI TERZI TOTALE

PATRIMONIO

NETTO

SALDO AL 31.12.2024 9.896 23.257 19.279 2.534 54.966 12.187 67.153

Destinazione

risultato 2.534 (2.534) - -

Distribuzione

dividenti (1.145) (1.145) (1.145)

Assegnazione azioni

proprie - -

Variazione Area di consolidamento - - -

Altre variazioni (90) 1 211 211

Utile consolidato

dell'esercizio 1.839 1.839 239 2.079

SALDO AL

30.06.2025 9.896 22.022 21.813 1.839 55.570 12.426 67.997

(in migliaia di Euro) CAPITALE

SOCIALE RISERVE UTILI

(PERDITE)

CUMULATE UTILI

(PERDITE)

D'ESERCIZIO PATRIMONIO

NETTO DI

GRUPPO ATTRIBUIBILE

A

INTERESSENZE

DI TERZI TOTALE

PATRIMONIO

NETTO

SALDO AL 31.12.2025 9.896 22.19 3 21.813 2.729 56.63 1 11.700 68.33 1

Destinazione

risultato 2.729 (2.729) - -

Distribuzione

dividenti - (8.200) (8.200)

Assegnazione azioni

proprie - -

Variazione Area di consolidamento - -

Altre variazioni 21 21 21

Utile consolidato

dell'esercizio 147 147 147

SALDO AL

30.06.2026 9.896 22.214 24.542 147 56.799 3.500 60.299

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

36

RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO

RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO 1° semestre

2026 1° semestre

2025

(in migliaia di euro)

GESTIONE OPERATIVA

Utile consolidato 147 2.079 Ammortamento, accantonamenti e svalutazioni 223 209 Rettifiche di valore di partecipazioni e titoli (2.921) 1.370 Adeguamento al fair value delle attività immobiliari 199 26 Proventi/(oneri) derivanti da crediti finanziari (3.263) (5.469) Altre variazioni non monetarie (357) (2.852) Variazione imposte differite/anticipate (21) (565) Variazione del capitale circolante (16.876) 7.230

- Variazione del patrimonio immobiliare (1.107) 5.272

- Variazione delle partecipazioni 3.810

- Variazione dei crediti finanziari (19.098) 1.167

- Variazione dei debiti finanziari 4.912 0

- Variazione dei crediti commerciali e altri crediti (144) (2.348)

- Variazione dei debiti commerciali e altri debiti (5.249) 3.139 Cash Flow dall'attività operativa (22.869) 2.029 Investimenti in immobilizzazioni immateriali 0 (42) Investimenti in immobilizzazioni Materiali (259) (660) Investimenti in crediti finanziari (10.046) (4.677) Investimenti in patrimonio immobiliare 0 0 Investimenti in partecipazioni e titoli (744) (6.780) Cash Flow dall'attività di investimento (11.049) (12.160 ) Variazione netta Prestiti Obbligazionari 31.227 15.592 Variazione netta debiti verso banche e debiti finanziari (11.811) (1.748) Emissioni di titoli 0 0 Dividendi distribuiti (8.200) (1.145) Altre variazioni 2.252 (90) Cash Flow dall'attività di finanziamento 13.468 12.609

Flusso di cassa netto d'esercizio (20.450) 2.478 Disponibilità liquide nette iniziali 26.993 5.771 Disponibilità liquide nette finali 6.543 8.249

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

37

NOTE ESPLICATIVE AL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO

1. INFORMAZIONI GENERALI

Il Gruppo Borgosesia fa capo a Borgosesia S.p.A. , ente giuridico organizzato secondo l’ordinamento della Repubblica Italiana. Per i dettagli circa la struttura del Gruppo, si rimanda al capitolo 2 della Relazione sulla Gestione.

Borgosesia S.p.A. (di seguito, anche “BGS”, “Società” o “Capogruppo”), nella sua qualità di holding di partecipazioni, ed il gruppo a questa facente capo (di seguito, anche il “Gruppo”, il “Gruppo Borgosesia” o il “Gruppo BGS”), operano, in proprio e per c onto di terzi, nel campo degli investimenti in asset alternativi conclusi tanto nell’ambito di special situation , ossia situazioni di crisi - aziendali e non – già conclamate o a ciò prossime, che di special opportunities , ovvero situazioni nelle quali - per varie circostanze quali passaggi generazionali critici o in concreto non attuabili, dissidi familiari o societari, ecc. – risulti utile il coinvolgimento di un partner finanziario e, in entramb i i casi, con lo scopo di recuperare il valore che ancora risulta associato a tali contesti.

2. STRUTTURA E CONTENUTO DEL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE

ABBREVIATO

2.1 Premessa

Il Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 202 6 è stato redatto ai sensi dell’art.

154-ter del Decreto Legislativo del 24 febbraio 1998 n. 58 e successive modifiche e integrazioni e recepisce, in quanto situazione semestrale, il disposto dello IAS 34 “Bilanci Intermedi”. Tale bilancio è stato redatto i n conformità a i criteri di rilevazione e misurazione previsti dagli International Financial Reporting Standards - IFRS emessi dall’International Accounting Standards Board (IASB), in base al testo pubblicato nella Gazzetta Ufficiale delle Comunità Europee (G.U.C.E.) , in particolare in conformità al principio contabile internazionale applicabile per l’informativa finanziaria infrannuale (IAS 34) emanato dall’ International Accounting Standards Board e adottato dall’Unione Europea .

Il Consiglio di Amministrazione del 29 settembre 2026 ha autorizzato la pubblicazione del presente Bilancio consolidato semestrale abbreviato che è assoggettato a revisione contabile limitata da parte di Deloitte & Touche S.p.A. in base all’incarico ai sensi del Decreto Legislativo del 27 gennaio 2010 n. 39, conferito dall’Assemblea degli Azionisti del 7 aprile 2020, che ha durata di nove esercizi (2019 -2027).

2.2 Principi contabili

2.2.1. PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS ACCOUNTING STANDARS

OMOLOGATI DALL’UNIONE EUROPEA APPLICABILI A PARTIRE DAL 1° GIUGNO 2026

Nella redazione di tale bilancio semestrale abbreviato i principi contabili, i criteri di valutazione e i criteri di consolidamento applicati sono conformi a quelli utilizzati per il Bilancio consolidato 202 5 cui si rimanda. Questo in quanto i seguenti principi applicati per la prima volta dal Gruppo a partire dal 1° gennaio 2026 – e qui di seguito riepilogati – non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo:

• In data 30 maggio 2024 lo IASB ha pubblicato il documento “A mendments to the Classification and Measurement of Financial Instruments —Amendments to IFRS 9 and IFRS 7″. Il documento chiarisce alcuni aspetti problematici emersi dalla post -implementation review dell’IFRS 9, tra cui il trattamento contabile delle attività finanziarie i cui rendimenti variano al raggiungimento di obiettivi ESG (i.e. green bonds). In particolare, le modifiche hanno l’obiettivo di:

o Chiarire la classificazione delle attività finanziarie con rendimenti variabili e

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

38

legati ad obiettivi ambientali, sociali e di governance aziendale (ESG) ed i criteri da utilizzare per l’assessment del SPPI test;

o determinare che la data di regolamento delle passività tramite sistemi di pagamento elettronici è quella in cui la passività risulta estinta. Tuttavia, è consentito ad un’entità di adottare una politica contabile per consentire di eliminare contabilmente u na passività finanziaria prima di consegnare liquidità alla data di regolamento in presenza di determinate condizioni specifiche.

Con queste modifiche, lo IASB ha inoltre introdotto ulteriori requisiti di informativa riguardo in particolare ad investimenti in strumenti di capitale designati a FVOCI.

• In data 18 dicembre 2024 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato “ Contracts Referencing Nature -dependent Electricity – Amendment to IFRS 9 and IFRS 7 ”. Il documento ha l’obiettivo di supportare le entità nel rendicontare gli effetti finanziari dei contratti di acquisto di elettricità prodotta da fonti rinnovabili (spesso strutturati come Power Purchase Agreements). Sulla base di tali contratti, la quan tità di elettricità generata ed acquistata può variare in base a fattori incontrollabili quali le condizioni meteorologiche.

Lo IASB ha apportato emendamenti mirati ai principi IFRS 9 e IFRS 7. Gli emendamenti

includono:

o un chiarimento riguardo all’applicazione dei requisiti di “own use” a questa tipologia di contratti;

o dei criteri per consentire la contabilizzazione di tali contratti come strumenti di copertura; e, o dei nuovi requisiti di informativa per consentire agli utilizzatori del bilancio di comprendere l'effetto di questi contratti sulle performance finanziarie e sui flussi di cassa di un’entità.

• In data 18 luglio 2024 lo IASB ha pubblicato un documento denominato “ Annual Improvements Volume 11 ”. Il documento include chiarimenti, semplificazioni, correzioni e cambiamenti volti a migliorare la coerenza di diversi IFRS Accounting Standards. I principi

modificati sono:

o IFRS 1 First -time Adoption of International Financial Reporting Standards;

o IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures e le relative linee guida sull'implementazione dell'IFRS 7;

o IFRS 9 Financial Instruments;

o IFRS 10 Consolidated Financial Statements; e o IAS 7 Statement of Cash Flows.

2.2.2 PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS ACCOUNTING STANDARS

OMOLOGATI DALL’UNIONE EUROPEA, NON ANCORA OBBLIGATORIAMENTE APPLICABILI E NON

ADOTTATI IN VIA ANTICIPATA DAL GRUPPO AL 30 GIUGNO 2026

Alla data di riferimento del presente documento, gli organi competenti dell’Unione Europea hanno concluso il processo di omologazione necessario per l’adozione degli emendamenti e dei principi sotto descritti, ma tali principi non sono obbligatoriamente ap plicabili e non sono stati adottati in via anticipata dal Gruppo al 30 giugno 2026:

• In data 9 aprile 2024 lo IASB ha pubblicato un nuovo principio IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements che sostituirà il principio IAS 1 Presentation of

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

39

Financial Statements . Il nuovo principio si pone l’obiettivo di migliorare la presentazione degli schemi di bilancio, con particolare riferimento allo schema del conto economico. In particolare, il nuovo principio richiede di:

o classificare i ricavi e i costi in tre nuove categorie (sezione operativa, sezione investimento e sezione finanziaria), oltre alle categorie imposte e attività cessate già presenti nello schema di conto economico;

o Presentare due nuovi sub -totali, il risultato operativo e il risultato prima degli interessi e tasse (i.e. EBIT).

Il nuovo principio inoltre:

o richiede maggiori informazioni sugli indicatori di performance definiti dal

management;

o introduce nuovi criteri per l'aggregazione e la disaggregazione delle

informazioni; e,

o introduce alcune modifiche allo schema del rendiconto finanziario, tra cui la richiesta di utilizzare il risultato operativo come punto di partenza per la presentazione del rendiconto finanziario predisposto con il metodo indiretto e l’eliminazione di alcu ne opzioni di classificazione di alcune voci attualmente esistenti (come ad esempio interessi pagati, interessi incassati, dividendi pagati e dividendi incassati).

Il nuovo principio entrerà in vigore dal 1° gennaio 2027, ma è consentita un’applicazione anticipata. Al momento gli amministratori stanno valutando i possibili effetti dell’introduzione di questo nuovo principio sul bilancio consolidato del Gruppo.

2.2.3 PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS ACCOUNTING STANDARDS

NON ANCORA OMOLOGATI DALL’UNIONE EUROPEA

Alla data di riferimento del presente documento, gli organi competenti dell’Unione Europea non hanno ancora concluso il processo di omologazione necessario per l’adozione degli emendamenti e dei principi sotto descritti.

• In data 13 novembre 2025 lo IASB ha pubblicato un documento denominato “Translation to a Hyperinflationary Presentation Currency – Amendment to IAS 21 ” che chiarisce le procedure di conversione per un’entità la cui valuta di presentazione è quella di un’economia iperinflazionata. L'entità applica le modifiche se:

o la sua valuta funzionale è quella di un'economia non iperinflazionata e sta convertendo i suoi risultati economici e la sua situazione patrimoniale -

finanziaria nella valuta di un'economia iperinflazionata; oppure, o sta convertendo nella valuta di un'economia iperinflazionata i risultati economici e la situazione patrimoniale -finanziaria di una gestione estera la cui valuta funzionale è quella di un’economia non iperinflazionata.

Le modifiche si applicheranno a partire dai bilanci degli esercizi che avranno inizio dal 1° gennaio 2027. Gli amministratori non si attendono un effetto nel bilancio consolidato del Gruppo dall’adozione di tale emendamento.

• In data 27 giugno 2026 lo IASB ha pubblicato un documento denominato “Amendments to the Fair Value Option for Investments in Associates and Joint Ventures (Amendments to IAS 28)” che chiarisce quali entità siano idonee a valutare gli investimenti in società collegate e joint venture utilizzando l'opzione di valutazione al fair value prevista dallo IAS 28. Lo IASB ha deciso di elaborare modifiche per risolvere:

o la mancanza di chiarezza sul significato di “entità simili, inclusi i fondi assicurativi collegati ad investimenti” e su come tale definizione debba essere

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

40

interpretata, in senso restrittivo o ampio; e, o le diverse interpretazioni della relazione tra l’ambito di applicazione dell’opzione del fair value nello IAS 28 e i requisiti dell’IFRS 18 relativi alle “specified main business activities” .

Le modifiche si applicheranno contestualmente all’applicazione del principio IFRS 18 e dunque, a partire dai bilanci degli esercizi che avranno inizio dal 1° gennaio 2027. Al momento gli amministratori stanno valutando i possibili effetti dell’introduzione di queste modifiche sul bilancio consolidato del Gruppo.

2.3 Schemi di bilancio adottati dal Gruppo A partire dall’esercizio 2022, al fine di privilegiare una più immediata comprensione delle performance e dei fatti intercorsi nell’esercizio, tenendo anche in considerazione il concetto di materialità e prendendo a riferimento le aspettative degli Stakeholders del gruppo Borgosesia, gli schemi di sintesi vengono così rappresentati:

- schema di stato patrimoniale: tutte le attività e passività sono ordinate in base al loro livello di liquidità (in ordine crescente di liquidità ovvero dalla più illiquida alla più liquida) ;

- schema di conto economico: struttura to al fine di permettere di valutare il concorso delle due divisioni interne al Gruppo – quella Real Estate e quella Alternative – alla formazione del Margine Lordo delle Attività Operative.

Inoltre, per una comunicazione maggiormente efficace, le note al bilancio sono suddivise in capitoli per argomenti omogenei anziché per linee di bilancio e aggregando le note illustrative in capitoli.

2.4 Principali variazioni dell’area di consolidamento rispetto al 31 dicembre 202 5 Nel semestre l’area di consolidamento è variata per effetto dela sottoscrizione integrale delle notes emesse dai due nuovi comparti di cartolarizzazione Eudora e Poseidon.

3. UTILIZZO DI VALORI STIMATI

Il Bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 202 6 e le note esplicative hanno richiesto l’utilizzo di stime e assunzioni sia nella determinazione di alcune attività e passività sia nella valutazione delle passività potenziali. I risultati a posteriori che deriveranno dal verificarsi degli eventi potrebbero pertanto differire d a tali stime. Le stime e le assunzioni considerate sono riviste su base continua e gli effetti di eventuali variazioni sono iscritti immediatamente in bilancio. In generale l’utilizzo di stime è particolarmente rilevante per la valutazione degli investimen ti immobiliari, dei crediti non performing e dei titoli sottoscritti nell’ambito di operazioni di cartolarizzazione.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

41

4. PERFORMANCE

4.1 Highlights

4.2 Investimenti immobiliari e principali eventi occorsi nel semestre Per quanto riguarda i principali eventi occorsi nel semestre, si rimanda al paragrafo 4 “Accadimenti societari” della Relazione sulla Gestione.

4.3 Margine lordo delle attività operative Il margine lordo delle attività operative ammonta a Euro 5.999 migliaia (Euro 9.612 migliaia nel primo semestre 202 5) ed è suddiviso tra

- Margine lordo delle attività operative Real Estate per Euro 5.255 migliaia (Euro 9.060 migliaia nel primo semestre 2025 ) comprensivo di un provento pari ad Euro 3,3 milioni per l’adeguamento al fair value di crediti finanziari acquistati con strategia repossess ;

- Margine lordo delle attività operative Alternative per Euro 744 migliaia (Euro 552 migliaia al 30.06.202 5) Di seguito si riporta la rappresentazione grafica della generazione del valore del business Real

Estate:

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

42

4.3.1 Ricavi Real Estate (in migliaia di euro) 1°

semestre

2026 % 1°

semestre

2025 %

Ricavi da vendite immobiliari 1.772 26,68 % 8.221 77,28% Ricavi da investimenti immobiliari 2.280 34,34% 2.133 20,05% Ricavi da servizi di management immobiliare 132 1,99% 284 2,67% Ricavi da servizi industriali 2.456 36,99% 0 0,00%

TOTALE FATTURATO 6.640 100,00% 10.638 100,00%

I ricavi da vendite conseguono, per la più parte, alla dismissione di assets immobiliari nell’ambito di operazioni di investimento realizzate in passato segnalando come il valore dell’esercizio posto a confronto risultava influenzato dalla vendita di un terreno operata a favore dell’operazione di cartolarizzazione “Lainàa” avviata nel medesimo periodo.

I “Ricavi da investimenti immobiliari” conseguono per Euro 1.553 migliaia da locazioni e per Euro 1. 247 migliaia dalla gestione diretta di taluni investimenti immobiliari avviati (i.e. alberghi, strutture sportive, ecc.).

I “Ricavi da servizi industriali” derivano dal contratto di appalto stipulato fra il Gruppo e la cartolarizzazione Lainàa .

4.3.2 Altri proventi immobiliari (in migliaia di euro) 1° semestre 2026 1° semestre

2025

Sopravvenienze attive industriali 2 82 Rilascio fondi 174 2.825 Altri proventi immobiliari vari 223 52

TOTALE 399 2.958

La voce “Rilascio fondi svalutazione ” è conseguente alla vendita di taluni immobili siti in Biella e in precedenza svalutati.

4.3.3 Costi ( diretti) Real Estate

(in migliaia di euro) 1° semestre 2026 1° semestre

2025

Costi per acquisto di beni 2.162 619 Variazione delle rimanenze -1.136 5.273 Costi per servizi industriali 6.172 3.566 Costi per il personale industriale 370 0

TOTALE 7.568 9.458

Si precisa che nell’esercizio posto a confronto il costo del personale industriale - ossia di quello impiegato nelle strutture alberghi ere e sportive direttamente gestite -, non essendo rilevante , era compreso nel costo del personale complessivo.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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4.3.4 Ricavi e altri proventi Attività Alternative (in migliaia di euro) 1° semestre 2026 1° semestre

2025

Ricavi da servizi di gestione e amministrazione patrimoniale 1.165 392 Ricavi da servizi di advisory 150 0 Ricavi da portfolio manager 246 267

TOTALE 1.561 659

I ricavi qui riepilogati derivano:

- quelli da servizi di gestione e amministrazione patrimoniale, dai servizi princip almente svolti per il tramite della controllata OneOSix S.p.A. e consolidata, a livello economico, per la prima volta al 30 giugno 2026;

- quelli da servizi di advisory, da servizi di intermediazione;

- quelli da portfolio manager, da servizi di gestione mobiliare

4.3.5 Costi ( diretti) Attività Alternative (in migliaia di euro) 1° semestre 2026 1° semestre

2025

Costi per servizi di gestione e amministrazione patrimoniale 1.013 107

TOTALE 1.013 107

I costi conseguono per la più parte alla struttura operativa della controllata OneOSix S.p.A. a fronte dello svolgimento dei servizi di gestione e amministrazione patrimoniale.

4.4 Utile netto del periodo e utile per azione 4.4.1 Dal margine all’utile netto di Gruppo del semestre Oltre a quelli “diretti” in precedenza esposti, il Gruppo ha sostenuto nel primo semestre 202 6 costi operativi “generali” per Euro 2.717 migliaia (Euro 2.317 migliaia nel primo semestre 2025 ) come di seguito dettagliati.

4.4.1.1 Costi per servizi

(in migliaia di euro) 1° semestre 2026 1° semestre

2025

Costi per servizi di struttura 1.577 1.115

- di cui verso parti correlate 703 669 Costi per godimento di beni di terzi 17 43

- di cui verso parti correlate 1 2

TOTALE 1.594 1.158

4.4.1.2 Costi del personale (in migliaia di euro) 1° semestre 2026 1° semestre

2025

Stipendi e costi assimilati 1.007 930

TOTALE 1.007 930

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

44

4.4.1.3 Altri costi operativi

(in migliaia di euro) 1° semestre 2026 1° semestre

2025

Bolli, tributi e imposte varie 20 55 Sopravvenienze e insussistenze passive 38 78 Altri oneri diversi 59 97

TOTALE 117 229

4.4.1.4 Gestione finanziaria La gestione finanziaria , proventi e oneri finanziari, ha generato oneri finanziari netti per Euro 3.045 migliaia (Euro 4.724 migliaia nel primo semestre 202 5). Si rimanda al capitolo 12.

Indebitamento finanziario

Al netto de i Proventi/(Oneri) derivanti da crediti finanziari acquistati da terzi, del le Rettifiche di valore di partecipazioni e titoli, degli Altri proventi immobiliari e dell’Adeguamento al fair value delle attività immobiliari , nonché del beneficio derivante dalla fiscalità differita, per la più parte derivante dalla proventizzazione di imposte passive iscritte in precedenti esercizi (si veda il capitolo 13. Fiscalità ), l’Utile del semestre assomma a Euro 147 migliaia (Euro 2.079 migliaia nel primo semestre 202 5) di cui Euro 147 migliaia e risulta essere integralmente di competenza del Gruppo (Euro 1.8 39 migliaia nel semestre a confronto) .

4.4.2 Utile per azione L’utile base per azione è stato calcolato su tutte le azioni emesse al 30 giugno 202 6.

Ricordato che alla chiusura del semestre non vi sono strumenti e/o diritti che possono avere effetti diluitivi l’utile per azione è desumibile dalla tabella sotto riportata:

(in euro) 1° semestre 2026 1° semestre

2025

Risultato netto di gruppo 147.437 1.839.344 di cui derivante da risultato delle attività operative 3.057.864 7.084.871 Utile/(perdita) spettante agli azionisti ordinari 147.437 1.839.344 di cui derivante da risultato delle attività operative 3.057.864 7.084.871 Numero medio ponderato azioni ordinarie in circolazione 47.717.694 47.717.694

RISULTATO BASE E DILUITO PER AZIONE ORDINARIA 0,003 0,039

di cui derivante da risultato delle attività operative 0,064 0,148

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

45

5. ATTIVITÀ REAL ESTATE E ATTIVITÀ ALTERNATIVE

5.1 Investimenti immobiliari e iniziative immobiliari (in migliaia di euro) Valore

lordo -

anno

corrente Rivalutazioni

/

Svalutazioni

- anno

corrente Valore

Netto -

anno

corrente Valore

lordo -

anno

precedente Rivalutazioni

/

Svalutazioni

- anno

precedente Valore

Netto -

anno

precedente

Investimenti immobiliari 129.075 (27) 129.04 8 123.227 5.010 128.237 Totale 129.075 (27) 129.04 8 123.277 5.010 128.237 Con riferimento agli investimenti immobiliari rientranti nel campo di applicazione dello IAS 40, si riporta qui di seguito la ripartizione geografica del lo stesso al 30 giugno 202 6:

Circa le iniziative immobiliari acquisite direttamente o all’esito del processo di repossess di crediti finanziari rilevati in precedenza – interessate per lo più da attività di costruzione o completamento propedeutiche alla successiva vendita e valutate secondo quanto previsto dal principio IAS 2 - la loro riduzione è pari alla somma algebrica degli effetti indicati nella tabella sotto riportata (importi in migliaia di Euro):

(in migliaia di euro) Iniziative

immobiliari

Valore al 3 1.12.2025 29.832 Riduzioni per vendite (1.640) Variazione rimanenze 1.599 Svalutazione per allineamento a valori di presumibile realizzo (172) Incrementi per riclassifica dalla voce “Investimenti immobiliari” 0 Altre variazioni (30) Valore al 30.06.2026 29.58 9

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

46

5.2 Adeguamento al fair value delle attività immobiliari (in migliaia di euro) 1° semestre 2026 1° semestre

2025

Rivalutazione/(Svalutazione) iniziative immobiliari (172) 0 Rivalutazione/(Svalutazione) investimenti immobiliari (27) (26)

TOTALE (199) (26)

La voce accoglie , anche sulla base della stima rassegnata dall’esperto indipendente Praxi , gli adeguamenti di valore delle attività immobiliari.

6. CREDITI FINANZIARI

6.1 Crediti finanziari (in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Crediti finanziari con strategia repossess 11.337 3.749 Crediti finanziari con strategia collection 4.570 824 Altri crediti finanziari 46.960 26.369 Totale crediti finanziari 62.866 30.94 2 I Crediti finanziari acquistati da terzi nella prospettiva di procedere al loro recupero mediante il ripossesso degli immobili posti a garanzia degli stessi per poi procedere ad una successiva loro valorizzazione – o per i quali l’entità del relativo rimborso è funzione, sulla base di uno specifico accordo raggiunto col debitore, anche dei proventi derivanti dalla dismissione degli stessi ad opera di questo - e quelli acquisiti da terzi con strategia collection – ossia con la prospettiva di loro recupero poggiata su accordi stragiudiziali coi singoli debitori o con il realizzo coattivo delle garanzie immobiliari che li assistono - sono iscritti secondo quanto previsto dall’IFRS 9. La voce si incrementa nell’esercizio a fronte dell’acquisto di due nuovi crediti (cfr. capitolo 3 della Relazione sulla Gestione). Gli investimenti in nuovi crediti finanziari fanno riferimento in particolar modo a crediti acquistati per il tramite dei comparti di cartolarizzazione Eudora (strategia repossess ) e Poseidon (strategia collection ) Gli “Altri crediti finanziari” comprendono crediti di diversa natura, per lo più derivanti dal processo di dismissione di precedenti investimenti, ed il loro incremento è legato per Euro 8.740 migliaia all’operazione Green Soluzioni Immobiliari S.r.l. (di cui Euro 7.940 migliaia quale corrispettivo della vendita della partecipazione e Euro 800 migliaia quale nuovo finanziamento a questa erogato)(cfr. capitolo 3 della Relazione sulla Gestione) , per Euro 6.700 migliaia a fronte delle sottoscrizioni prestito obbligazionario effettuate a fine semestre e non ancora accreditate su conto corrente e per Euro 2,3 milioni a incrementi inerenti operatività creditizia di OneOSix S.p.A..

Di seguito si riporta la movimentazione del periodo :

Crediti finanziari al 31.12.2025 30.941 Nuovi crediti 29.483 Adeguamento Fair Value 2.584 Plusvalenze su crediti 0

Cessioni/incassi (143)

Crediti finanziari al 30.06.2026 62.866

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

47

6.2 PROVENTI/(ONERI) DERIVANTI DA CREDITI FINANZIARI ACQUISTATI PER RIPOSSESSO

IMMOBILIARE

(in migliaia di euro) 1° semestre 2026 1° semestre

2025

Proventi/(Oneri) derivanti da crediti finanziari acquistati per strategia repossess 3.263 5.469 Proventi/(Oneri) derivanti da crediti finanziari acquistati per strategia collection 196 0 Totale proventi/(oneri) derivanti da crediti finanziari acquistati 3.459 5.469

7. PARTECIPAZIONI

7.1 Partecipazioni valutate secondo il metodo del patrimonio netto

(in migliaia di euro) % 30.06.2026 31.12.2025 D.A. Capital Spa 10% 10 10 Borgosesia Gestioni SGR SpA 50% 272 346 Immobiliare Foscolo Srl 100% 6 6 Fattorie Santo Pietro S.r.l. società agricola 49% 6.342 3.547 Belvedere S.r.l. 49% 956 956

TOTALE 7.586 4.866

La variazione consegue principalmente all’incremento di valore della partecipazione in Fattorie Santo Pietro derivante dall’adeguamento del fair value del relativo patrimonio immobiliare all’esito delle attività volte, in generale, alla definizione di una diversa valorizzazione degli asset immobiliari del Gruppo (Cfr. Relazione sulla Gestione).

7.2 Partecipazioni in altre imprese (in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Green Soluzioni Immobiliari Srl 0 3.810 Lei S.r.l.* 0 0 Consorzio Valmontone 20 20 Consorzio Business Park Città Scambi 24 24 Cosmo Seri Srl 1 1 Associazione Golf Colombera 15 15 EasyGo 0 801 Consorzio Cortona 2 0

TOTALE 62 4.671

*Il valore della partecipazione detenuta in LEI S.r.l. è pari ad Euro 1 Il decremento registrato dalla voce è conseguenza della dismissione, nel semestre, delle partecipazioni in Green Soluzioni Immobiliari S.r.l., acquisita in esercizi precedenti in un’ottica meramente finanziaria e a supporto del processo di apprezzamento del patrimonio immobiliare della società , la cui cessione ha fatto registrare una plusvalenza di Euro 3,3 milioni – ed in EasyGo ceduta al valore di carico e già oggetto di adeguamento al relativo fair value nel precedente esercizio.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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8. IMMOBILIZZAZIONI

8.1 Avviamento e immobilizzazioni immateriali Le immobilizzazioni immateriali includono il goodwill relativi a Figerbiella S.r.l (oggi BGS Fiduciaria, per Euro 49 migliaia) , a quello sorto in Borgosesia Real Estate S.r.l in dipendenza del conferimento a questa di uno specifico ramo d'azienda (Euro 90 migliaia) e a di OneOSix S.p.A. (per Euro 1.359 migliaia) a fronte dell ’allocazione del differenziale residuale del corrispettivo relativo all’acquisizione della stessa effettuata ai sensi dell’IFRS 3 – Business Combinations – provvisoriamente ad avviamento riservandosi nei dodici mesi dalla data di acquisizione di identifica re e valutare a fair value talune ulteriori attività immateriali e passività acquisite , si prevede di terminare il processo di PPA entro dicembre 2026.

Tale goodwill è considerato recuperabile sulla base delle evoluzioni operative prospettiche delle controllate stesse e del gruppo nel suo complesso

8.2 Immobilizzazioni materiali e diritto d’uso 8.2.1 Immobilizzazioni materiali Le immobilizzazioni materiali ( Euro 1,2 milioni ) sono rimaste invariate rispetto inizio anno e si riferiscono principalmente agli arredi, impianti e attrezzature ubicate all’interno della Hybrid Tower di Mestre.

9. ALTRE ATTIVITÀ E PASSIVITÀ

9.1 Crediti commerciali e altri crediti 9.1.1 Crediti commerciali

(in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Crediti verso clienti terzi 8.899 6.369 (di cui verso parti correlate) 1.076 257 Crediti "pro soluto" 29 29

TOTALE 8.828 6.398

I crediti verso clienti conseguono all’ordinaria attività del Gruppo ed il loro incremento consegue (i) alla rilevazione di crediti per prestazioni di management vantati verso i diversi comparti di cartolarizzazione per Euro 1.498 migliaia - la cui esigibilità è funzione dell’andamento delle operazioni agli stessi riferite – (ii) al consolidamento della controllata OneOSix S.p.A. che vanta crediti per la propria attività commerciale pari ad Euro 1. 848 migliaia, (iii) alla rilevazione di crediti per i servizi resi nell’ambito dell’operazione MeglioQuesto per Euro 1.233 migliaia e, per la residua parte, (iv) da crediti per la vendita di taluni immobili in fase di perfezionamento.

I crediti “Pro Soluto” rappresentano il prezzo corrisposto in passato alla Banca di Credito Cooperativo di Cherasco a fronte dell’acquisto di un pacchetto di crediti “ non performing ”.

9.2.2 Altri crediti (in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Depositi cauzionali 47 145 Altri crediti 0 0

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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TOTALE ALTRI CREDITI NON CORRENTI 47 145

Crediti Tributari 5.280 5.043 Altri crediti 4.264 6.774 (di cui verso correlate) 0 0 Ratei e risconti attivi 723 737 (di cui verso correlate) 0 0

TOTALE ALTRI CREDITI CORRENTI 10.267 12.554

TOTALE ALTRI CREDITI 10.313 12.699

Gli “Altri crediti” sono rappresentati principalmente dagli anticipi versati (in incremento di Euro 2.950 migliaia rispetto al 31 dicembre 2025) da anticipi corrisposti a fornitori nell’ambito dell’ordinario processo produttivo e dal credito d erivante dalla vendita a taluni ex manager di Advance SIM S.p.A. di azioni di tale società. Con riferimento a tale ultimo credito si rinvia al commento riportato nel Bilancio consolidato 202 5.

Debiti commerciali e altri debiti 9.2.1 Debiti commerciali (in migliaia di euro) 30.06.2026 (di cui verso correlate) 31.12.2025 (di cui

verso

correlate)

Debiti commerciali verso terzi 5.358 849 6.585 771 Caparre da clienti 4.609 0 5.471 0

TOTALE 9.967 849 12.056 771

I debiti commerciali conseguono al normale ciclo aziendale .

La voce “Caparre da clienti” deriva per massima parte dal processo di commercializzazione degli interventi immobiliari in corso.

9.2.2 Altri debiti (in migliaia di euro) 30.06.2026 (di cui verso correlate) 31.12.2025 (di cui

verso

correlate)

Debiti diversi 5.231 136 7.198 282 Debiti tributari 1.245 0 2.720 0 Debiti previdenziali e assistenziali 307 0 344 0 Ratei e risconti passivi 755 0 436 0

TOTALE 7.538 136 10.698 282

I “Debiti diversi ” comprendono, tra gli altri, la quota parte di prezzo differito per l’acquisto della partecipazione in OneOSix S.p.A. (Euro 3.072 migliaia) e delle partecipazioni in Pisa SR S.r.l. e Cortona Resort S.r.l. per complessivi Euro 1.163 migliaia , il debito per compensi ancora dovuti agli amministratori (Euro 125 migliaia ) e quelli per retribuzioni ordinarie per Euro 189 migliaia.

I debiti tributari comprendono, oltre a quelli correnti, quelli di varia natura oggetto di accollo nell’ambito di operazioni di investimento.

La voce ratei e risconti passivi è rappresentata per la massima parte, da ricavi rilevati ma di competenza dell’esercizio successivo e da costi imputati per la quota di competenza.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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10. FONDI RISCHI

10.1 Fondi per il personale Trattasi del debito verso i dipendenti per il trattamento di fine rapporto a questi spettante.

10.2 Fondo rischi e oneri (in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Fondo Rischi a fronte di operazioni di investimento 914 970 Fondo Rischi per contenziosi in essere 60 60

TOTALE 974 1.030

I Fondi rischi a fronte di operazioni di investimento rappresentano oneri connessi ad eventi futuri ed incerti stimati in sede di perfezionamento delle singole operazioni e che ancora non si sono trasformati in passività vincolanti per il Gruppo quali, ad esempio, clausole di aggiustamento prezzo, di manleva, ecc.

11. PATRIMONIO NETTO CONSOLIDATO

11.1 Patrimonio netto consolidato Il patrimonio netto consolidato, comprensivo della quota dei terzi, al 30 giugno 202 6 ammonta a complessivi Euro 60.299 migliaia. Il capitale sociale, pari ad Euro 9.896 migliaia risulta essere

così composto:

n. azioni al 30.06.2026 importo al 30.06.2026 n. azioni al 31.12.2025 importo al

31.12.2025

Azioni ordinarie 47.717.694 9.896 47.717.694 9.896 Azioni di Risparmio (non convertibili) 0 0 0 0

TOTALE 47.717.694 9.896 47.717.694 9.896

Azioni proprie

La Società non detiene azioni proprie in portafoglio.

RISERVE E UTILI CUMULATI

Si riporta qui di seguito un dettaglio della posta in rassegna:

(in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Riserva Legale 2.453 2.453 Riserva sovrapprezzo azioni 2.457 2.457 Altre riserve e utili cumulati 41.846 39.09 8

Totale "RISERVE E UTILI CUMULATI " 46.756 44.00 8

Con riferimento alla tabella sopra riportata si evidenzia come:

a) la Riserva di sovrapprezzo risulti liberamente disponibile, avendo quella legale raggiunto il limite di cui all’articolo 2430 del Codice Civile .

b) Le Altre riserve comprendono quelle straordinari a ed indisponibili al netto di quella negativa che accoglie i costi sostenuti per l’emissione nuove azioni nonché le differenze di consolidamento.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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12. INDEBITAMENTO FINANZIARIO

12.1 Titoli detenuti per la negoziazione (in migliaia di euro) 30.06.2026 (di cui verso

parti

correlate) 31.12.2025 (di cui

verso parti

correlate)

Strumenti Finanziari Partecipativi 242 0 242 0 Quote fondo BGS Opportunity Fund I 16 0 107 0 Obbligazioni Zaim Holding 8% 150 0 150 0 Obbligazioni e strumenti finanziari Trifoglio 762 0 678 0 Advance Multifund - Litigation 16 0 16 0 Note Total Return 214 0 200 0 Note Archimede 5.479 0 5.440 0 Note Janus 2.102 0 2.025 0 Note Lainaà 7.291 0 6.911 0 Note Asset Co 911 0 559 0 Note Lancelot 627 0 627 0 Titoli di debito Foscolo - 0 1.000 0

TOTALE 17.809 0 17.956 0

La voce, espressione degli investimenti mobiliari del Gruppo e per la più parte rappresentata da titoli emessi in operazioni di cartolarizzazione, rimane sostanzialmente stabile nel corso del semestre.

12.2 Disponibilità liquide (in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Cassa 18 17 Depositi bancari 6.525 26.977 Totale 6.543 26.993

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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Il saldo rappresenta le disponibilità di numerario e di valori alla data di chiusura del semestre.

Del predetto importo, Euro 231 migliaia risultano di competenza delle operazioni di cartolarizzazione promosse dal Gruppo e Euro 600 migliaia indisponibili in conformità ai contratti di finanziamento stipulati con riferimento all’intervento di Mestre. Per il decremento registrato nel semestre si rimanda al rendiconto finanziario consolidato.

Di seguito viene graficamente esposta la composizione dell’indebitamento finanziario al 30 giugno 2026 comparata con il 31 dicembre 2025, oltre che alla stratificazione della stessa per anno di scadenza

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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12.3 Prestiti obbligazionari

(in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025

PO 2022 -2027 14.763 14.665

BOND 2024 -2029 14.122 21.343

PO 2025 -2028 19.672 19.607

PO 2025 -2030 61.617 23.728

PO 2026 -2029 19.503 -

quota oltre l'esercizio 129.677 79.34 4

BOND 2024 -2029 7.500 7.500

PO BOND 2021 -2026 - 19.919

quota entro l'esercizio 7.500 27.419

TOTALE 137.177 106.762

Il prestito “Borgosesia 2021 -2026” è stato rimborsato anticipatamente nel mese di febbraio 2026 .

Il prestito “Borgosesia 2022 -2027” ha un importo nominale di Euro 15.000 migliaia, non è assistito da garanzie ma il relativo regolamento prevede taluni covenants che, alla data di ultima verifica , risultano puntualmente rispettati. Le relative obbligazioni fruttano un interesse annuo del 6% per i primi 12 mesi, incrementale negli esercizi successivi, e sono quotate sul Third Market organizzato e gestito dalla Borsa di Vienna.

Il prestito “Borgosesia 2024 -2029” ha un importo nominale residuo di Euro 22.500 migliaia, non è assistito da garanzie ma il relativo regolamento prevede taluni covenants che, alla data di ultima verifica , risultano puntualmente rispettati. Le obbligazioni costituenti l’emissione fruttano un tasso di interesse lordo annuo variabile pari all’Euribor 3 Mesi, maggiorato di 500 (cinquecento) punti base (5,00%) e sono quotate sul mercato Euronext Access Milan organizzato e gestito da Borsa Italiana.

Il prestito “Borgosesia 2025 -2028” ha un importo nominale di Euro 20.000 migliaia, non è assistito da garanzie ma il relativo regolamento prevede il rispetto di taluni covenants che, alla data di ultima verifica, risultano puntualmente rispettati. Le obbligazioni costituenti l’emissione fruttano un tasso di interesse lordo annuo variabile pari all’Euribor 3 Mesi, maggiorato di 400 (cinquecento) punti base (4,00%) e sono quotate sul mercato Euronext Access Milan organizzato e gestito da Borsa Italiana.

Il prestito “Borgosesia 2025 -2030” ha un importo nominale da ultimo elevato a Euro 65.000 migliaia, è assistito da garanzia costituita, nel marzo del corrente anno, su titoli di debito emessi da Cessionaria S.r.l. (cfr. Relazione sulla Gestione – “3. Condizioni Operative e Sviluppo dell’attività) per un importo nominale di Euro 108.650 migliaia ed il relativo regolamento prevede il rispetto di taluni covenants che, alla data di ultima verifica , risultano puntualmente rispettati. Le obbligazioni costituenti l’emissione fruttano un tasso di interesse lordo annuo fisso del 6,30% e risultano quotate sul mercato Euronext Access Milan organizzato e gestito da Borsa Italiana.

Il prestito “Borgosesia 202 6-2029” ha un importo nominale di Euro 35.000 migliaia, sottoscritto alla fine del semestre per Euro 20.000 migliaia , non è assistito da garanzie ma il relativo regolamento prevede il rispetto di taluni covenants per i quali non risulta ancora scaduto il primo periodo di osservazione. Le obbligazioni costituenti l’emissione fruttano un tasso di interesse lordo annuo fisso del 6,50%.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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12.4 Debiti v/banche (in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Finanziamenti bancari 10.119 15.454 quota oltre l'esercizio 10.119 15.454 Denaro caldo 1.300 1.300 Finanziamenti bancari 13.384 13.418 Altri debiti bancari 527 537 quota entro l'esercizio 15.21 1 15.25 5

TOTALE 25.330 30.710

Tra i “ Finanziamenti bancari ”, quelli assisiti da garanzia ipotecaria sono indicati nel prospetto sotto riportato in cui viene data indicazione dell’importo di ciascuno di questi, della loro scadenza e dell’immobile su cui la garanzia grava :

(Euro migliaia) Garanzia Scadenza Debito Residuo Ipoteca su terreni Colmurano 210 2022 120 Ipoteca su immobili Verrone 704 2026 704 Ipoteca su immobile Bergamo 3.000 2026 350 Ipoteca su immobile Mestre 12.000 2032 4.440 Ipoteca Città Scambi 9.597 2027 7.679 Ipoteca su immobile Stintino 3.000 2045 1.502 Ipoteca su immobile Tremosine 5.800 2036 1.622 Ipoteca su immobile Brescia 2.125 2030 625

TOTALE 36.436 17.042

Gli “Altri debiti bancari” sono per lo più rappresentati da quelli oggetto di accollo nell’ambito di operazioni di investimento realizzata in passato ;

Al fine di meglio valutare la dinamica dell’indebitamento bancario, il prospetto sotto riportato mette in evidenza le modifiche intervenute, anno su anno, in quello “finalizzato”, ossia specificatamente contratto per l’acquisto di beni destinati alla locazione o alla rivendita o a fronte del sostenimento di costi di costruzione (capex):

Euro €/000 30.06.2026 31.12.202 5 Indebitamento finalizzato 16.218 18.941 In particolare, si evidenzia come l’indebitamento “finalizzato” sia per lo più funzione degli investimenti realizzati in precedenti esercizi. Il rimborso dello stesso è previsto nell’ambito della gestione dei flussi finanziari consolidati contemplati dal P iano 25 -27.

12.5 Debiti finanziari (in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Debiti verso locatario IFRS16 2.671 2.752 Titoli di debito 3.271 3.270 Debito per finanziamenti diversi 4.606 4.406 quota oltre l'esercizio 10.548 10.428 Debiti verso locatario IFRS16 310 328 Ratei interessi 278 685 Debiti per depositi cauzionali 4.847 9.550 Debito per finanziamenti diversi 23.353 19.862 quota entro l'esercizio 28.853 30.427

TOTALE 39.335 40.854

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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I Debiti verso locatario conseguono alla rappresentazione secondo il principio IFRS 16 dei contratti di locazione, finanziaria e non, principalmente aventi ad oggetto beni immobili.

I Titoli di debito, integralmente sottoscritti dalla cartolarizzazione Total Return, risultano emessi nell’ambito dell’operazione avente ad oggetto l’acquisto di un immobile in Santa Margherita Ligure (Cfr. Relazione sulla Gestione).

I “Depositi cauzionali” risultano costituiti dalla clientela di OneOSix S.p.A. nell’ambito di operazioni finanziarie con questa concluse.

I “Debiti per finanziamenti diversi” sono per la quasi totalità espressione delle operazioni di coinvestimento concluse con i comparti di cartolarizzazione Archimede e Total Return dandosi atto che il Gruppo, in dipendenza di queste, vada in credit i verso gli stessi dell’importo di Euro 13,9 milioni a titolo di corrispettivi differiti legati alla performance di alcuni crediti ipotecari a questo ceduti.

Al fine di meglio valutare la dinamica dei debiti finanziari, il prospetto sotto riportato mette in evidenza le modifiche intervenute, anno su anno, in quello “finalizzato”, ossia specificatamente contratto per l’acquisto di beni destinati alla locazione o alla rivendita:

(Euro €/000) 30.06.2026 31.12.2025 Indebitamente finalizzato 28.354 28.197

12.6 Proventi e oneri finanziari (in migliaia di euro) 1° semestre 2026 1° semestre

2025

Interessi attivi bancari 1 0 Interessi riaddebitati ai clienti 768 0 Plusvalenza da cessione partecipazione 3.351 0 Interessi attivi vari e altri proventi finanziari 758 79

PROVENTI FINANZIARI 4.878 79

Interessi passivi su prestiti obbligazionari (4.998) (2.958) Interessi passivi su mutui (1.010) (1.439) Altri oneri minori (1.916) (406)

ONERI FINANZIARI (7.924) (4.803)

La plusvalenza da cessione partecipazione consegue dalla vendita della partecipazione in Green Soluzioni Immobiliari S.r.l. come infra definito.

I “Proventi finanziari” comprendo no, per la più parte, quelli connessi alla maturazione di interessi su crediti e titoli detenuti dal Gruppo . La variazione rispetto al corrispondente periodo dell’esercizio precedente è imputabile alla controllata OneOSix S.p.A. il cui conto economico è stato consolidato integralmente nel primo semestre 2026 (e patrimonialmente a partire dal 31.12.2025).

Gli oneri finanziari comprendono gli interessi passivi e gli oneri finanziari accessori maturati nel corso del periodo, sottolineando come il risultato della gestione finanziaria recepisca l’effetto negativo di adeguamento al metodo del costo ammortizzato per complessivi Euro 987 migliaia. L’incremento rispetto al primo semestre 2025 è principalmente ascrivibile ai prestiti obbligazionari emessi successivamente a tale data; si rimanda alla nota relativa ai debiti per prestiti obbligazionari.

Gli Altri oneri minori” comprendono interessi passivi derivanti da gestione di patrimoni di terzi in capo alla OneOSix S.p.A. per Euro 768 migliaia e successivamente riaddebitati ai clienti.

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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13. FISCALITÀ

13.1 Imposte

13.1.1 Imposte sul reddito Periodo corrente Periodo precedente Imposte sul reddito (66) 566

TOTALI (66) 566

13.2 Attività e passività fiscali 13.2.1 Imposte anticipate nette Al 30/06/202 6 le imposte differite attive e passive risultano così dettagliate:

30.06.2026 2025

Diff.temporanee Effetto

fiscale Diff.temporanee Effetto

fiscale

imposte differite attive Perdite pregresse 43.967 10.552 43.967 10.552 Emolumenti non corrisposti 227 54 227 54 Acc.ti diversi e altre 2.448 588 2.448 588 Effetti scritture IAS 18.942 4.546 14.929 3.583 Totale imp.differite attive 65.584 15.740 61.571 14.777 Imposte differite passive Effetto su plusvalore crediti e notes 10.785 3.009 7.408 2.067 Altri 1.273 306 1.273 306 Effetti ias immobili 28.036 7.822 28.036 7.822 Tot. Imposte differite passive 40.094 11.137 36.717 10.194 Con riferimento ai crediti per imposte differite attive, si ritiene che esista una ragionevole certezza di ottenere in futuro imponibili fiscali – anche in dipendenza del regime di consolidato fiscale a cui aderiscono la Capogruppo e le sue controllate e tra queste, a far corso dal 2026, OneOSix S.p.A. - tali da assorbire le differenze temporanee e le perdite riportabili a nuovo, il tutto in armonia anche con le previsioni formulate nel Business Plan di Gruppo 2024 -

2026 approvato dal Consiglio di Amministrazione in data 13 dicembre 2023 e da ultimo esteso al 2027 nonché in quello della sola OneOSix S.p.A. approvato dal Consiglio di Amministrazione di questa il 17 corrente mese. Fermo ciò il Gruppo si attende di poter recuperare le imposte differite iscritte, in particolare per quanto attiene a quelle ricollegate alle perdite fiscali pregresse, anche nell’ambito di operazione di acquisizione di partecipazioni in società con immobili di proprietà aventi un valore fiscale disallineato rispetto a quello a questi attribuito nell’ambito della negoziazione.

13.2.2 Crediti e debiti tributari

(in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Crediti Tributari 5.280 5.043 Debiti tributari (1.245) (2.720) Crediti tributari netti 4.035 2.323

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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I crediti tributari sono composti principalmente da acconti di imposte pagati, ritenute subite ed IVA. I debiti tributari comprendono, oltre a quelli correnti, quelli oggetto di accollo nell’ambito di operazioni di investimento.

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14. GESTIONE DEI RISCHI FINANZIARI E STRUMENTI FINANZIARI

Le attività del Gruppo BGS sono esposte a tipologie di rischi finanziari, tra i quali i rischi di mercato (rischio di prezzo), il rischio di credito (in relazione sia ai rapporti commerciali con clienti sia alle attività di finanziamento), il rischio di liquidità (legato alla disponibilità di risorse finanziarie e all’accesso al mercato del credito) ed il rischio di tasso di interesse, diversificati per ogni singola società così come diversificate risultano essere le politiche adottate per prevenirli.

Borgosesia S.p.A. - e, più in generale, le società da questa controllate - non hanno fatto uso di strumenti finanziari derivati né esistono, con riferimento all’attività di questa, specifici rischi finanziari, di prezzo, di credito e di liquidità diversi d a quelli che ne connotano il “core -

business”.

In conformità con quanto richiesto dallo IAS 32 paragrafo 74 nella tabella sotto riportata sono fornite per gruppi di attività e passività e per anno di scadenza, le informazioni relative al rischio di tasso desunte dal bilancio al 30 giugno 202 6.

Tali informazioni sono ripartite su un arco temporale di 5 anni e sono distinte in base alla modalità di maturazione dei relativi interessi.

GRUPPO BORGOSESIA – GESTIONE RISCHI FINANZIARI

Si segnala inoltre quanto segue:

30.06.2026 < 1 anno >1<2 >2<3 >3<4 >4<5 >5 Totale (in migliaia di euro)

Fruttiferi

Tasso Fisso

Prestiti obbligazionari - - (19.503) - (61.617) - (81.120) Debiti verso altri finanziatori (36.707) - (36.707)

Tasso Variabile

Debiti verso banche (15.271) (2.018) (1.925) (1.924) (886) (3.308) (25.330) Prestiti obbligazionari (7.068) (41.632) (7.357) - - - (56.057) Debiti verso altri finanziatori (310) (310) (2.009) - - - (2.628) Disponibilità liquide - -

Infruttiferi

Titoli per la negoziazione - -

TOTALE (59.355) (43.960) (30.794) (1.924) (62.502) (3.308) (201.843)

• Rischio di credito: la massima esposizione teorica al rischio di credito per il Gruppo al 30 giugno 202 6 è rappresentata dal valore contabile delle attività finanziarie iscritte in bilancio.

• Rischio di liquidità: i due fattori che determinano la situazione di liquidità del Gruppo sono da una parte le risorse generate/assorbite dalle attività operative e di investimento e, dall’altra, le caratteristiche di scadenza e rinnovo dei debiti e degli impieghi finanziari.

• Rischio di tassi di interesse e di cambio: il Gruppo è soggetto al rischio di tasso di interesse in relazione al componente di indebitamento regolata a tassi variabili (cfr. tabella precedente) mentre non è espost o al rischio cambio.

15. MISURAZIONE DEL FAIR VALUE

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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L’IFRS 13 disciplina le modalità di valutazione e misurazione del fair value delle voci di bilancio.

L’IFRS 13 definisce il fair value come il prezzo di chiusura (exit -price) ossia “il prezzo che si percepirebbe per la vendita di un’attività ovvero che si pagherebbe per il trasferimento di una passività in una ordinaria transazione posta in essere tra i partecipanti al mercato alla data dell’operazione”.

Nel processo di misurazione del fair value vengono prese in considerazione le caratteristiche dell’attività o della passività da valutare facendo riferimento alle condizioni, all’ubicazione, ai vincoli/restrizioni connessi alla vendita o all’utilizzo delle voci in oggetto. È necessario inoltre identificare un mercato principale, se esistente; qualora non fosse possibile individuarlo è imperativo fare riferimento al mercato più vantaggioso. Il mercato principale è il mercato con il più alto volume di scambi relativi all’attività o alla passività con siderata.

Il mercato più vantaggioso è quello che massimizza il corrispettivo derivante dalla vendita dell’attività o che minimizza l’esborso finanziario per estinguere una passività al netto dei costi di trasporto e accessori. Contrariamente ai costi di trasporto, i costi accessori devono essere considerati solo nell’identificazione del mercato più vantaggioso e non per la misurazione del fair value .

L’IFRS 13 dispone che:

- le attività non finanziarie debbano essere misurate secondo il metodo dell’‹‹Highest and best Use›› ovvero tenendo in considerazione il migliore utilizzo dell’attività dal punto di vista degli operatori di mercato;

- le passività (finanziarie e non) e gli strumenti rappresentativi di capitale (ad esempio azioni emesse come corrispettivo in una business combination) debbano essere valutate al prezzo che verrebbe pagato per il trasferi mento delle stesse ad un operatore di mercato alla data di valutazione. Nel processo di misurazione del fair value di una passività è necessario rilevare il rischio di inadempimento della controparte che comprende anche il rischio di credito.

Secondo l’IFRS 13, un’entità deve utilizzare tecniche di valutazione adatte alle circostanze per le quali siano disponibili dati sufficienti per valutare il fair value , massimizzando l’utilizzo di input osservabili rilevanti e riducendo al minimo l’utilizzo di input non osservabili. Il fair value è misurato sulla base delle transazioni osservabili in un mercato attivo, aggiustato se necessario, in base alle caratteristiche specifiche di ogni singolo investimento immobiliare. Se tale informazione non è disponibile, al fine della determinazione del fair value per la misurazione dell’investimento immobiliare, la società utilizza il metodo dei flussi di cassa attualizzati (per un periodo variabile in riferimento alla durata dei contratti in essere) connessi ai futuri redditi netti derivanti dall’affitto dell’immobile. Al termine di tale periodo si ipotizza che l’immobile sia rivenduto ad un valore ottenuto capitalizzando il reddito dell’ultimo anno, ad un tasso di rendimento di mercato per investimenti analoghi a quelli oggetto di stima .

L’IFRS 13 stabilisce una gerarchia del fair value che classifica in tre livelli gli input delle tecniche di valutazione adottate per misurarlo. La gerarchia del fair value attribuisce la massima priorità ai prezzi quotati (non rettificati) in mercati attivi per attività o passività identiche e la priorità minima agli input non osservabili. In alcuni casi, i dati utilizzati per valutare il fair value di un’attività o passività potrebbero essere classificati in diversi livelli della gerarchia del fair value . In tali casi, la valutazione del fair value è classificata interamente nello stesso livello della gerarchia in cui è classificato l’input di più basso livello, tenendo conto della sua importanza per la valutazione.

I livelli utilizzati nella gerarchia sono:

• gli input di Livello 1: sono prezzi quotati (non rettificati) in mercati attivi per attività o passività identiche a cui l’entità può accedere alla data di valutazione;

• gli input di Livello 2: sono variabili diverse dai prezzi quotati inclusi nel Livello 1 osservabili direttamente o indirettamente per le attività o per le passività;

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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• gli input di Livello 3: sono variabili non osservabili per le attività o per le passività.

L’IFRS 13 dispone che per la valutazione del fair value possano essere utilizzati tre metodi di

valutazione:

• Il metodo della valutazione di mercato si basa sui prezzi e altre informazioni rilevanti per gli operatori di mercato di attività e passività identiche o comparabili;

• Il metodo reddituale si ottiene dalla sommatoria attualizzata degli importi futuri che verranno generati dall’attività. Questa metodologia consente di ottenere un fair value che rifletta le attuali aspettative del mercato su tali importi futuri;

• Il metodo del costo , che riflette l’ammontare che sarebbe richiesto alla data di valutazione per sostituire la capacità di servizio dell’attività oggetto di valutazione. Il fair value sarà pari al costo che un operatore di mercato dovrebbe sostenere per acquisire o costruire un’attività di utilità comparabile rettificata (tenendo conto del livello di obsolescenza dell’attività in oggetto).

In particolare, con riferimento allo specifico ciclo operativo del Gruppo, le attività finanziarie deteriorate (“AFD”) sono rappresentate dai crediti finanziari acquisiti a fronte di specifiche negoziazioni con le diverse controparti che, a seconda dei casi, possono essere procedure concorsuali, gli stessi debitori, i creditori (e tra questi in specie il ceto banc ario). Tali crediti sono quelli acquisiti e vantati nei confronti di soggetti non in bonis e sono detenuti con strategia repossess (acquisiti al fine di recuperare il credito grazie al trasferimento dell’immobile posto a garanzia dello stesso) oppure con strategia collection (acquisiti al fine di ottenere i flussi finanziari contrattuali). Tali attività sono iscritte inizialmente al costo e successivamente rettificate per tenere conto della differenza tra il fair value stimato dell’AFD e il costo d’acquisto con rilevazione nel conto economico sulla base del criterio del costo ammortizzato pro rata temporis in accordo con quanto previsto dal principio IFRS 9.

Nella seguente tabella sono riepilogate le informazioni relativamente alle attività e passività finanziarie valutate al fair value con particolare riferimento alle tecniche di valutazione e relativi input utilizzati:

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Attività/passività

valutate al fair

value (Euro

migliaia) Fair Value

Livello

gerarchia Tecnica di valutazione e input

significativi

Input

significativi

non osservabili Relazione tra

input

significativi

non

osservabili e

fair value 30.06.2026 31.12.2025 Patrimonio netto contabile di Gruppo

Titoli disponibili

alla vendita 1 1 Livello 1 (ricorrente) Quotazione di Borsa N/A N/A

Crediti finanziari

NPL/UTP 15.907 4.573 Livello 3 (ricorrente) Stima degli utili/flussi di cassa futuri dell'investimento Stima dei

flussi di

cassa futuri Correlazione diretta tra il

valore degli

utili/flussi di

cassa futuri e il fair value degli

immobili

sottostanti

Investimenti

immobiliari 158.637 158.068 Livello 3 (ricorrente) Stima degli utili/flussi di cassa futuri

derivanti dalla

ristrutturazione e

dismissione

dell'immobile Stima dei

flussi di

cassa futuri Correlazione diretta tra il

valore degli

utili/flussi di

cassa futuri e il fair value degli

immobili

Titoli detenuti per la negoziazione 165 165 Livello 1 (ricorrente) Quotazione di Borsa N/A N/A 17.401 17.548 Livello 3 (ricorrente) Stima degli utili/flussi di cassa futuri dell'investimento N/A N/A

Strumenti

finanziari

partecipativi 242 242 Livello 3 (ricorrente) Patrimonio netto rettificato di Abitare Smart N/A N/A

La seguente tabella evidenzia la gerarchia del fair value delle Attività e Passività finanziarie che sono misurate al fair value al 30.06.202 6:

Note Livello 1 Livello 2 Livello3 Totale

Titoli disponibili

per la vendita 1 1

Crediti finanziari

NPL/UTP 15.907 15.907

Immobili 158.637 158.637 Titoli detenuti per la negoziazione 165 17.401 17.566

Strumenti

finanziari

partecipativi 242 242 Totale 166 0 192.1 87 192.3 53

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La tabella seguente riepiloga la riconciliazione delle valutazioni del livello 3 del Fair value :

(in migliaia di euro) Saldo al 31.12.2025 180.432 Incrementi / decrementi 8.294

Utili/Perdite:

-nel conto economico 3.461 -tra le altre componenti del conto economico complessivo 0 Saldo al 30.06.2026 192.187

Impegni e rischi non risultanti dallo stato patrimoniale

(Euro migliaia) Periodo corrente Periodo precedente Impegni assunti dall’Impresa 40.816 37.887 Beni dell’impresa presso terzi 1 1 Fidejussioni rilasciate e impegni di riacquisto 37.707 41.784

TOTALE 78.524 79.672

Al sistema improprio degli impegni sono riferite le attività fiduciariamente amministrate dandosi atto che la “massa fiduciaria” comprende funzionalmente anche quella dipendente dal ruolo di trustee ricoperto.

Il sistema improprio dei beni accoglie invece il valore dei titoli vincolati a mente del R.D.

531/1940 e della legge 1966/1939.

Quanto alle fidejussioni rilasciate sono rappresentate da coobbligazioni assicurative prestate nell’interesse di Eden Villas (Euro 0,01 milioni) , di Alfa 4 (Euro 0,4 milioni), di Mi.Bi. I nvestimenti (Euro 0,6 milioni), di Living The Future (Euro 2,3 milioni), di BorgoRe (Euro 1 milioni), di Mecenate (Euro 0,2 milioni) e di Green Soluzioni Immobiliari (Euro 9,8 milioni); inoltre sussitono impegni (i) al riacquisto assunti nei confronti di portatori di titoli emessi nell’ambito della cartolarizzazione Archimede e volti al rilievo di questi, nel dicembre 2026, per un controvalore di Euro 15,9 milioni; (ii) nei confronti del Gruppo MeglioQuesto per complessivi Euro 7 milioni , al netto di quanto già erogato, descritti al paragrafo 3 della Relazione sulla Gestione al 31 dicembre 2025 cui si rinvia.

Il Gruppo risulta inoltre aver rilasciato a favore di talune collegate generici impegni di sostegno finanziario al fine di assicurare la continuità aziendale nonché, nell’interesse degli istituti di credito affidanti, taluni obblighi di fare o non fare rispetto alle partecipazioni deten ute in seno a società partecipate o con riferimento agli asset di pertinenza di queste.

Quanto ai rischi connessi ai contenziosi in essere si rimanda al relativo paragrafo presente nella Relazione sulla Gestione.

16. INFORMATIVA SULLA TRASPARENZA DELLE EROGAZIONI PUBBLICHE

Ai sensi dell’articolo 1 commi 125 -129 della Legge n. 124/2017 e successive integrazioni si precisa che le società del Gruppo non hanno beneficiato nel semestre di aiuti oggetto di obbligo di pubblicazione nel Registro nazionale aiuti di Stato.

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17. ALTRE INFORMAZIONI

17.1 Informativa di settore Avuto conto del fatto che:(i) l’acquisto dei crediti non performing è strettamente connesso a quello dei beni immobili posti a garanzia degli stessi; (ii) che l’attività di valorizzazione immobiliare è quella che maggiormente identifica il business del Gruppo e che (iii) le attività di gestione e amministrazione patrimoniale nonché di prestazioni di servizi in genere devono considerarsi, allo stato, secondarie, si ritiene che l’informativa espressa dal presente paragrafo non sia significativa per il semestre.

17.2 Operazioni con parti correlate Il Consiglio di Amministrazione di Borgosesia S.p.A. nella riunione del 30 giugno 2021, in ottemperanza alle disposizioni portate dall’articolo 2391 bis del c.c., del Regolamento Consob recante disposizioni in materia di operazioni con parti correlate, ado ttato con delibera n.17221 del 12 marzo 2010 e successivamente modificato e integrato, nonché dal Codice di Autodisciplina delle Società Quotate adottato dal Comitato per la Corporate Governance di Borsa Italiana S.p.A., ha da ultimo approvato la Procedura per la disciplina delle operazioni con parti correlate.

Tale Regolamento, volto a individuare i principi e le procedure a cui la società si attiene al fine di assicurare la trasparenza e la correttezza sostanziale e procedurale delle operazioni con parti correlate realizzate dalla Società è prelevabile e consul tabile sul sito www.borgosesiaspa.com (Sezione Governance).

Ciò premesso, le operazioni perfezionate in corso d’anno con parti correlate e tali al termine dello stesso, su base consolidata, sono desumibili dal prospetto di seguito riportato:

Crediti

finanziari Crediti

commerciali

e altri

crediti Debiti

finanziari Debiti

commerciali

e altri

debiti Ricavi per servizi di gestione e

amministrazione

patrimoniale

Euthalia Sas 0 0 0 2 0 Schiffer Davide 0 0 0 4 0 Girardi Mauro 0 0 0 0 0 Girardi & Tua Studio Trib. e Soc. 0 0 0 836 0 Borgosesia Sgr S.p.A. 0 0 0 0 0 Belvedere S.r.l. 1.549 0 0 0 0 Immobiliare Foscolo S.r.l. 174 167 0 0 4 Lei S.r.l. 1.070 2 974 0 2 Fattorie di Santo Pietro S.r.l. Società Agricola 1.032 108 0 0 0 Green Soluzioni Immobiliari S.r.l. 0 800 161 0 0 Faroni Maurizio 0 0 0 16 0 Franceschi Giorgio 0 0 0 22 0 Toniolo Ketty 0 0 0 7 0 Zanoni Manuela 0 0 0 7 0 Pedrini Stefano 0 0 0 10 0 Pasquali Francesca 0 0 0 8 0 Forno Ivonne 0 0 0 8 0 Ferrari Davide 0 0 0 12 0 De Miranda Roberto 0 0 0 5 0

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Crediti

finanziari Crediti

commerciali

e altri

crediti Debiti

finanziari Debiti

commerciali

e altri

debiti Ricavi per servizi di gestione e

amministrazione

patrimoniale

Rossini Stefania 0 0 0 6 0 Filippello Dante 0 0 0 0 0 Bisioli Aldo 0 0 0 0 0 Marelli Silvia 0 0 0 3 0 Flamingo Irene 0 0 0 4 0 Segnana Marilena 0 0 0 16 0 Ripa Raffaele 0 0 0 10 0 Mattei Marco 0 0 0 10 0 Totale parti correlate 3.825 1.076 1.135 985 6 Totale complessivo 62.866 19.241 39.335 17.506 1.315 % 6% 6% 3% 6% 0%

Ricavi da

servizi di

management

immobiliare Costi

per servizi Rettifiche di

valore di

partecipazioni

e titoli Proventi finanziari Oneri finanziari Euthalia Sas 0 1 0 0 0 Schiffer Davide 0 122 0 0 0 Girardi Mauro 0 97 0 0 0 Girardi & Tua Studio Trib. e Soc. 0 192 0 0 0 Borgosesia Sgr S.p.A. 0 0 0 0 0 Belvedere S.r.l. 0 0 0 39 0 Immobiliare Foscolo S.r.l. 0 0 0 5 0 Lei S.r.l. 0 0 0 0 30 Fattorie di Santo Pietro S.r.l. Società Agricola 0 0 0 0 0 Green Soluzioni Immobiliari S.r.l. 0 0 0 0 0 Faroni Maurizio 0 39 0 0 0 Franceschi Giorgio 0 22 0 0 0 Toniolo Ketty 0 7 0 0 0 Zanoni Manuela 0 7 0 0 0 Pedrini Stefano 0 10 0 0 0 Pasquali Francesca 0 8 0 0 0 Forno Ivonne 0 8 0 0 0 Ferrari Davide 0 12 0 0 0 De Miranda Roberto 0 5 0 0 0 Rossini Stefania 0 6 0 0 0 Filippello Dante 0 132 0 0 0 Bisioli Aldo 0 1 0 0 0 Marelli Silvia 0 0 0 0 0 Flamingo Irene 0 0 0 0 0 Segnana Marilena 0 16 0 0 0 Ripa Raffaele 0 10 0 0 0

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Ricavi da

servizi di

management

immobiliare Costi

per servizi Rettifiche di

valore di

partecipazioni

e titoli Proventi finanziari Oneri finanziari Mattei Marco 0 10 0 0 0 Totale parti correlate 0 704 0 44 30 Totale complessivo 132 1.594 2.720 4.878 7.924 % 0% 44% 0% 1% 0%

17.3 Compensi spettanti agli amministratori e sindaci di Borgosesia spa Nel corso del primo semestre 202 6, i compensi maturati (anche per le attività svolte presso le società controllate del Gruppo) a favore di Amministratori ammontano a complessivi Euro 453 migliaia. I compensi maturati per il Collegio Sindacale, al 30 giugno 202 5, ammontano a complessivi Euro 45 migliaia.

17.4 Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura del semestre Dopo la chiusura dell’esercizio si segnalano gli accadimenti di rilievo di seguito riportati:

in data 2 luglio Alba S.r.l. ha reso nota l’approvazione da parte di Consob del Documento di Offerta avente ad oggetto l’acquisto della totalità delle azioni di Borgosesia e in pari data il Consiglio di Amministrazione della Società ha approvato il Comunicato dell’Emittente in merito all'offerta pubblica di acquisto volontaria totalitaria promossa da Alba S.r.l.

in data 9 luglio il Gruppo ha raggiunto un accordo per la sottoscrizione di una partecipazione pari al 24,5% del capitale di Alfiere S.r.l., veicolo di investimento riconducibile a Mauro Girardi e ad altri investitori promotrice di EHI!, una Special Purpose Acquisition Company (SPAC) costituita con l’obiettivo di acquisire partecipazioni in società caratterizzate da solide basi industriali e significative opportunità di crescita ancora inespresse.

in data 24 luglio Alba S.r.l. ha reso noti i risultati provvisori dell’adesione all’OPA, con il raggiungimento del 76,636% del capitale di Borgosesia, risultati poi definitivi il successivo 30 luglio , data in cui Alba ha comunicato la riapertura dei termini di adesione estesi al 7 agosto ed al cui esito definitivo, reso noto in data 11 agosto , risultava raggiunto il 79,145% del capitale di Borgosesia.

in data 7 agosto Borgosesia ha comunicato la riapertura del collocamento del prestito obbligazionario “Borgosesia 2026 – 2029 - 6,50%”. Alla data della presente relazione il prestito obbligazionario “Borgosesia 2026 -2029 - 6,50%” risulta collocato per complessivi Euro 24,25 milioni.

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ATTESTAZIONE AI

SENSI DELL’ART.

154-bis TUF e 81 -

TER REG. CONSOB

N.11971/99

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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ATTESTAZIONE DEL BILANCIO SEMESTRALE ABBREVIATO AI SENSI DELL ’ART. 81-TER DEL REGOLAMENTO

CONSOB N . 11971 DEL 14 MAGGIO 1999 E SUCCESSIVE MODIFICHE E INTEGRAZIONI

1. I sottoscritti Dante Filippello , in qualità di Amministratore Delegato di Borgosesia S.p.A. e Andrea Ceccarelli, nella sua qualità di Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall’art. 154 -bis, commi 3 e 4, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:

• l’adeguatezza in relazione alle caratteristiche dell’impresa, e • l’effettiva applicazione delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio semestrale abbreviato, nel corso del periodo 1° gennaio 202 6 - 30 giugno 202 6.

2. Al riguardo non sono emersi aspetti di rilievo.

3. Si attesta, inoltre, che:

3.1 Il bilancio semestrale abbreviato al 30 giugno 202 6:

a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento europeo del 19

luglio 2002;

b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;

c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria dell’emittente e dell’insieme delle imprese incluse nel consolidamento.

3.2 La relazione intermedia sulla gestione comprende un’analisi attendibile dei riferimenti agli eventi importanti che si sono verificati nei primi sei mesi dell’esercizio e alla loro incidenza sul bilancio semestrale abbreviato, unitamente a una descrizione d ei principali rischi e incertezze per i sei mesi restanti dell’esercizio. La relazione intermedia sulla gestione comprende, altresì, un’analisi attendibile delle informazioni sulle operazioni rilevanti con parti correlate.

Milano, 29 settembre 202 6

Firma organo amministrativo delegato Firma dirigente preposto alla redazione dei documenti

contabili societari

Dante Filippello Andrea Ceccarelli

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

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ELENCO DELLE

PARTECIPAZIONI

AL 30 GIUGNO

2026

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

69

Ai sensi dell’Art. 38.2 del D.Lgs. n. 127/91 e 126 Regolamento Emittenti

Società controllate e consolidate con il metodo dell’integrazione globale

Ragione sociale Sede

legale Capitale

Sociale Valuta Imprese partecipanti % di part. sul

capitale

sociale

BGS REC S.R.L. ITALIA 92.590 € BORGOSESIA ALTERNATIVE

S.R.L. 100

BGS FIDUCIARIA S.R.L. ITALIA 10.400 € BORGOSESIA ALTERNATIVE

S.R.L. 100

BGS SECURITIES S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA ALTERNATIVE

S.R.L. 100

BGS SECURITIES RE S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA ALTERNATIVE

S.R.L. 100

BORGOSESIA ALTERNATIVE S.R.L. ITALIA 5.000.000 € BORGOSESIA SPA 100

BORGOSESIA REAL ESTATE S.R.L. ITALIA 5.000.000 € BORGOSESIA SPA 100

DORIA S.R.L. ITALIA 19.822 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 50,45

NEW HTM S.R.L. 49,55

COBE S.R.L. ITALIA 1 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

BGS CLUB SPAC S.P.A. in liquidazione ITALIA 268.400 € BORGOSESIA SPA 0,79

BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 58,43

LIVING THE FUTURE S.R.L. ITALIA 1.750.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

ALFA PARK S.R.L. ITALIA 870.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

I GIARDINI DELLA COLOMERA S.R.L. ITALIA 10.000 € CESSIONARIA S.R.L. 50,45

NEW HTM S.R.L. 49,55

COLOMBERA 4.0 S.R.L. ITALIA 10.000 € I GIARDINI DELLA

COLOMBERA S.R.L. 100

ALFA 4 S.R.L. ITALIA 100.000 € ALFA PARK S.R.L. 100

AGA S.R.L. ITALIA 15.837 € NEW HTM S.R.L. 100

NEW HTM S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 1

CESSIONARIA S.R.L. 99

PETRIOLO S.R.L. ITALIA 1.000 € CESSIONARIA S.R.L. 100

TENIMENTI DI PETRIOLO SOCIETA'

AGRICOLA S.R.L. ITALIA 1 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

CITTA' SCAMBI S.R.L. ITALIA 102.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

PENTAGONO 2000 S.R.L. ITALIA 10.400 € CESSIONARIA S.R.L. 100

BORGOSESIA AGENCY S.R.L. in

liquidazione ITALIA 10.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

CORTONA RESORT S.R.L. ITALIA 10.000 € CESSIONARIA S.R.L. 100

EDEN VILLAS S.R.L. ITALIA 24.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

PISA S.R. S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

CESSIONARIA S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L., tramite Compagnia Fiduciaria Lombarda SpA 100

TOURISM INVESTMENT & MANAGEMENT

S.R.L. ITALIA 10.000 € NEW HTM SRL 100

ONEOSIX S.P.A. ITALIA 3.500.000 € BORGOSESIA ALTERNATIVE

SRL 100

MECENATE S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA ALTERNATIVE

SRL 23

CESSIONARIA S.R.L. 77

BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO AL 30/06/20 26

70

Partecipazioni in società valutate al patrimonio netto Ragione sociale Sede

legale Capitale

Sociale Valuta Imprese partecipanti % di part. sul

capitale

sociale

BORGOSESIA GESTIONI SGR S.P.A. in

liquidazione ITALIA 1.200.000 € BORGOSESIA SPA 50

BORGOSESIA 1873 & PARTNERS S.R.L. IN

LIQUIDAZIONE ITALIA 10.000 € BORGOSESIA SPA 50

FATTORIE DI SANTO PIETRO SOCIETA'

AGRICOLA S.R.L. ITALIA 4.200.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 49

BELVEDERE S.R.L. ITALIA 10 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 49

Partecipazioni in altre imprese

Ragione sociale Sede

legale Capitale

Sociale Valuta Imprese partecipanti % di part. sul

capitale

sociale

IMMOBILIARE FOSCOLO S.R.L. ITALIA 10.000 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

LEI S.R.L. ITALIA 1 € BORGOSESIA REAL ESTATE

S.R.L. 100

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71

RELAZIONE

SOCIETÀ DI

REVISIONE

CONTABILE

LIMITATA DEL

BILANCIO

CONSOLIDATO

SEMESTRALE

ABBREVIATO AL 30

GIUGNO 202 6

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