RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 1er janvier – 30 juin 2026
La foncière spécialiste des Retail parks low cost en France
PATRIMOINE & COMMERCE
www.groupeduval.com
Sommaire
- I. RAPPORT SEMESTRIEL D’ACTIVITE
- ETATS FINANCIERS CONSOLIDES
- PRINCIPAUX EVENEMENTS SURVENUS AU COURS DU SEMESTRE
- PRESENTATION ET COMMENTAIRES DES COMPTES CONSOLIDES SEMESTRIELS RESUMES
- Bilan simplifié
- Compte de résultat simplifié
- Commentaires sur les résultats consolidés
- ACTIF NET REEVALUE
- PATRIMOINE IMMOBILIER ET EXPERTISES
- ENDETTEMENT FINANCIER
- Profil de la dette et évolution de l’endettement net
- Couverture du risque de taux
- Ratios financiers d’endettement
- TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIEES
- COTATION ET REPARTITION DU CAPITAL
- Cotation
- Capital
- RISQUES ET PERSPECTIVES
- Description des principaux risques et incertitudes pour les 6 prochains mois
- Evènements postérieurs au 30 juin 2026
- Perspectives
- II. INFORMATION FINANCIERE SEMESTRIELLE CONSOLIDEE AU 30 JUIN 2026
- ETATS CONSOLIDES DE LA SITUATION FINANCIERE
- Bilan Actif
- Bilan Passif
- Etat du résultat global
- Tableau des flux de trésorerie
- Tableau de variation des capitaux propres
- NOTES ANNEXES A L’INFORMATION FINANCIERE CONSOLIDEE RESUMEE
- Principales hypothèses retenues pour l’élaboration de l’information financière consolidée
- Evénements significatifs au 30 juin 2026
- Périmètre de consolidation
- NOTES SUR LE BILAN, LE COMPTE DE RESULTAT ET LE TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE
- Note 1 : Immeubles de placement
- Note 2 : Autres immobilisations
- Note 3 : Actifs financiers
- Note 4 : Trésorerie et équivalents de trésorerie
- Note 5 : Capital et primes liées au capital
- Note 6 : Emprunts et dettes financières
- Note 7 : Autres passifs long terme
- Note 8 : Loyers nets
- Note 9 : Transaction avec des parties liées
- Note 10 : Evénements postérieurs à la clôture
- ETATS CONSOLIDES DE LA SITUATION FINANCIERE
- III. ATTESTATION DE RESPONSABILITE DU RAPPORT
- IV. RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L'INFORMATION FINANCIERE SEMESTRIELLE
- CONCLUSION SUR LES COMPTES
- VERIFICATION SPECIFIQUE
I. Rapport semestriel d’activité
1. Etats financiers consolidés
Le présent rapport présente l’activité et les comptes consolidés semestriels résumés de l’exercice 2026 en cours ouvert le 1er janvier 2026.
2. Principaux évènements survenus au cours du semestre
a. Acquisitions du 1er semestre
Au cours du 1er semestre 2026, Patrimoine & Commerce n’a pas réalisé d’investissements sur de nouveaux actifs immobiliers.
b. Cessions du 1er semestre
Au cours du 1er semestre 2026, Patrimoine et Commerce a cédé un ensemble immobilier à Hénin-Beaumont (59) ainsi qu’un actif commercial à Piennes (54), pour un montant global de 4,2m€, en ligne avec les valeurs d’expertise.
c. Activité locative
Sur le 1er semestre 2026, Patrimoine & Commerce a poursuivi une activité locative soutenue avec la signature de 49 baux dont 21 renouvellements.
Au 30 juin 2026, le taux d’occupation des actifs commerciaux, hors vacance stratégique, s’élève à 95,6% sur la base des loyers, et le taux de recouvrement du 1er semestre 2026 atteint 99%.
d. Composition de la gouvernance
Au 30 juin 2026, la composition du Conseil de Surveillance était la suivante :
- Madame Aurélie Tristant, Présidente du CdS
- Madame Lydia Le Clair,
- Monsieur Louis-Victor Duval,
- La société BMR Holding, représentée par Madame Audrey Chatain,
- Madame Margaux Graff,
- La société Prédica, représentée par Monsieur Hugues Grimaldi,
- Monsieur Yves-Marie Thomas,
- Madame Florence Habib-Deloncle,
- La société Suravenir, représentée par Monsieur Thomas Guyot,
- La société Banque Populaire Val de France, représentée par Monsieur Mathieu Requillart.
- Monsieur Axel Bernia,
- Madame Camille Barrois,
- Madame Marie Monnet.
e. Distribution du dividende 2025
Lors de l’Assemblée Générale du 11 juin 2026, le dividende par action proposé à 1,40 euro, pour un montant global de 22,6 millions d’euros, a été approuvé par les actionnaires de la société.
Le dividende sera mis en paiement le 31 juillet 2026.
f. Intégration du secteur exonéré SIIC
Le périmètre SIIC représente 100% de la valeur du portefeuille.
3. Présentation et commentaires des comptes consolidés semestriels résumés
3.1. Bilan simplifié
Notes : (1) Immeubles de placement évalués à leur juste valeur
(2) Ce poste comprend le dividende 2025 de 22,6 millions d’euros voté en Assemblée Générale le 11 juin 2026, ainsi que les actifs destinés à être cédés pour un montant net de 16,7m€
Pour plus de détail sur l’ANR et son évolution, veuillez-vous référer au paragraphe I. 4.
| 30/06/26 | 31/12/25 | |
|---|---|---|
| En milliers d'euros | ||
| Immeubles (hors actifs destinés à être cédés) (1) | 896 282 | 889 720 |
| Impôts différés actifs et passifs | 339 | 340 |
| Endettement net | (410 844) | (385 516) |
| Autres (net) (2) | 5 033 | 3 375 |
| Minoritaires | (5 055) | (9 871) |
| Capitaux propres part du Groupe | 485 756 | 498 048 |
| Capitaux Propres | 490 811 | 507 919 |
3.2. Compte de résultat simplifié
Le compte de résultat de Patrimoine & Commerce couvre une période de 6 mois allant du 1er janvier 2026 au 30 juin 2026.
Note : (1) Le résultat financier se compose du coût de l’endettement financier net et des autres produits et charges financiers qui comprennent la variation de juste valeur des instruments financiers
| En milliers d'euros | 6 mois 30/06/26 | 6 mois 30/06/25 | Var . vs 30/06/25 | % Var . vs 30/06/25 |
|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 30 345 | 28 724 | 1 621 | 5,6% |
| Charges nettes sur immeubles | (2 868) | (2 639) | (229) | 8,7% |
| Loyers nets | 27 477 | 26 085 | 1 392 | 5,3% |
| Charges d'exploitation | (4 150) | (4 118) | (32) | n.a |
| Résultat opérationnel courant | 23 327 | 21 967 | 1 360 | 6,2% |
| Autres produits et charges opérationnels | (20) | 15 | (35) | n.a |
| Variation de juste valeur des immeubles | (4 455) | (3 443) | (1 012) | n.a |
| Résultat des sociétés mises en équivalence | (185) | (273) | 88 | n.a |
| Résultat opérationnel | 18 667 | 18 267 | 400 | 2,2% |
| Résultat financier (1) | (8 100) | (6 479) | (1 621) | 25,0% |
| Impôts sur les résultats | (88) | (36) | (52) | 144,4% |
| Résultat net | 10 479 | 11 752 | (1 273) | -10,8% |
| dont Part du Groupe | 10 646 | 12 096 | (1 450) | -12,0% |
3.3. Commentaires sur les résultats consolidés
a. Revenus locatifs et loyers nets
Les revenus locatifs comprennent les loyers facturés rattachés à la période, auxquels s'ajoutent les garanties locatives négociées avec les tiers, l'étalement des droits d'entrée et l’étalement des franchises de loyer sur la durée ferme des baux.
Les loyers nets correspondent à la différence entre les revenus locatifs et les charges directement affectables aux sites non refacturées aux locataires, ainsi que les dépréciations, reprises et pertes sur les créances des locataires.
Les loyers bruts sont en augmentation de+5,6% (ou +1,6 millions d’euros) entre le premier semestre 2025 et le premier semestre 2026. L'évolution se détaille ainsi :
| En milliers d'euros | 6 mois 30/06/26 | 6 mois 30/06/25 | Var . vs 30/06/25 |
|---|---|---|---|
| Loyers bruts | 30 339 | 28 728 | 1 611 |
| Droits d'entrée et autres | 7 | (4) | 11 |
| Revenus locatifs | 30 346 | 28 724 | 1 622 |
| Charges sur immeubles | (14 074) | (12 289) | (1 785) |
| Refacturations de charges aux locataires | 11 420 | 10 064 | 1 356 |
| Charges locatives non refacturables | (2 654) | (2 225) | (429) |
| Autres charges sur immeubles | (214) | (413) | 199 |
| Loyers nets | 27 478 | 26 086 | 1 392 |
| Loyers bruts | Variation | |
|---|---|---|
| 30/06/2025 - 6 mois | 28 728 | - |
| Impact des projets livrés et des acquisitions d'actifs | 659 | n.a. |
| Impact des cessions d'actifs | (325) | n.a. |
| Impact des variations de périmètre | 1 299 | n.a. |
| Impact à périmètre constant d'actifs | (21) | 0% |
| 30/06/2026 - 6 mois | 30 339 | 5,6% |
L’augmentation des loyers bruts s’explique par les mouvements de périmètre et une évolution du périmètre d’intégration globale (+1,6M€). A périmètre constant, les loyers restent stables, la contribution moyenne de l’indexation se situant autour de 0%.
Le taux de refacturation correspond au rapport entre les charges sur immeubles refacturées aux locataires et le montant des charges sur immeubles supportées par la société. Ainsi, au 30 juin 2026, le taux de refacturation moyen s’établit à 81% (stable vs. 30 juin 2025). Le montant des charges non refacturables s’élève ainsi à 2,7 millions d’euros.
Au cours du semestre écoulé, les pertes sur créances irrécouvrables et les dotations aux provisions sur créances clients se sont élevées à un total de 0,2 million d'euros (nettes de reprises), soit un taux de défaillance à 0,6%, attestant de la qualité de nos locataires.
b. Charges de structure
Au 30 juin 2026, les charges de structure sont en hausse à 4,0 millions d’euros, le taux de charges de structure par rapport aux loyers bruts passe ainsi de 11,8% sur le 1er semestre 2025 à 13,4% sur le 1er semestre 2026.
Elles sont détaillées ci-dessous :
| En milliers d’euros | 6 mois 30/06/26 | 6 mois 30/06/25 | var vs. 30/06/25 |
|---|---|---|---|
| Honoraires comptables et juridiques | (582) | (576) | (6) |
| Honoraires divers et services bancaires | (1 959) | (1 800) | (159) |
| Charges de personnel | (873) | (466) | (407) |
| Autres charges, impôts et taxes | (632) | (546) | (86) |
| Total Charges externes, personnel et autres taxes | (4 046) | (3 388) | (658) |
c. Résultat opérationnel courant et résultat opérationnel
Le résultat opérationnel courant augmente de 6,2% pour s’établir à 23,3 millions d’euros au 30 juin 2026.
Le résultat opérationnel s’élevant à 18,7 millions d’euros est principalement constitué :
- de la variation de juste valeur des immeubles de placement ayant un impact négatif de -4,4 millions d’euros ; et
- de la quote-part des sociétés mises en équivalence ayant un impact négatif de -0,2 million d’euros.
d. Résultat financier
Le résultat financier (charge de 8,1 millions d’euros) est composé principalement du coût de l’endettement financier net (charge de 8,1 millions d’euros).
Le coût de l’endettement financier brut est principalement composé des intérêts payés dans le cadre des opérations de financement des actifs immobiliers détenus par le Groupe (emprunts bancaires, emprunts obligataires, crédits-bails immobiliers et instruments de couverture). Celui-ci est en augmentation passant de 6,9 millions d’euros sur le premier semestre 2025 à 8,2 millions d’euros au cours du semestre écoulé. Le coût moyen des opérations de financement s’élève à 3,13 % sur le semestre (contre 2,87 % sur le 1er semestre 2025).
L’évolution de l’endettement financier sur l’exercice est détaillée dans la section 6.1 ci-après.
e. Impôts
La charge d’impôt est liée essentiellement à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.
f. Résultat net
Le résultat net consolidé au 30 juin 2026 est un bénéfice de 10,5 millions d’euros dont 10,7 millions d’euros pour la part du Groupe, soit 0,66 euro par action (contre 0,76 euro par action au 30 juin 2025).
g. Résultat net récurrent part du Groupe
Le résultat net récurrent part du Groupe de la société après impôts courants sur les actifs non SIIC, est stable par rapport à la période précédente :
| En milliers d'euros | 6 mois 30/06/26 | 6 mois 30/06/25 | Var . vs 30/06/25 |
|---|---|---|---|
| Résultat opérationnel courant retraité (1) | 23 128 | 22 596 | 532 |
| Coût de l’endettement financier net retraité | (6 882) | (6 293) | (590) |
| Impôts courants | (16) | (33) | 16 |
| Résultat net récurrent | 16 229 | 16 271 | (42) |
Note : (1) Le résultat opérationnel courant, calculé en part du Groupe, est retraité des frais de structure de l’activité de Sépric Promotion (-0,5 million d’euros au 30/06/26 et -1,2 million d’euros au 30/06/25) et de la charge liée au plan d'actions gratuites (0,5m€)
4. Actif net réévalué
L’ANR relaté par Patrimoine & Commerce est un indicateur de mesure de la juste valeur de l’actif net d’une société foncière. Cet indicateur part du prérequis suivant : la société foncière doit détenir et gérer les actifs en question sur une longue période. Le calcul tient aussi compte de la juste valeur des impôts sur plus-values latentes, de la dette et des instruments financiers.
Tous les actifs en construction destinés à être loués ont été expertisés (à l’exception des projets développés par Sépric Promotion qui n’ont pas encore atteint le seuil d’avancement requis).
L’ANR de liquidation s’établit à 485,8 millions d’euros au 30 juin 2026, en diminution par rapport à l’ANR au 31 décembre 2025. Cette variation est liée aux résultats de la période, aux ajustements de juste valeur et à la saisonnalité du dividende.
Le tableau de passage de l’ANR hors droits au 1er janvier 2026 à l’ANR hors droits au 30 juin 2026 est le suivant :
| En milliers d'euros | |
| ANR Hors Droits - 01/01/2026 | 498 048 |
| Résultat net avant ajustements de valeur | 14 976 |
| Variation de la juste valeur des immeubles | (4 455) |
| Variation de la juste valeur des instruments financiers | (42) |
| Intérêts minoritaires | 167 |
| Dividende 2025 | (22 621) |
| Rachat d'actions propres | (1 076) |
| Actions gratuites attribuées | 359 |
| Variation de périmètre | (9 600) |
| ANR Hors Droits - 30/06/2026 | 485 756 |
L’évolution de l’ANR peut également être présentée d’un point de vue bilanciel. Le tableau suivant présente les variations des postes du bilan constituant l’actif net réévalué entre le 1er janvier 2026 et le 30 juin 2026.
| En milliers d'euros | |
| ANR Hors Droits - 01/01/2026 | 498 048 |
| Immeubles (y compris actifs destinés à être cédés) | 30 192 |
| Endettement net (y compris actifs destinés à être cédés) | (25 327) |
| Dividende 2025 | (22 621) |
| Autres | 648 |
| Intérêts minoritaires | 4 816 |
| ANR Hors Droits - 30/06/2026 | 485 756 |
| En milliers d'euros | 30/06/26 | 31/12/25 |
|---|---|---|
| ANR hors droits d'enregistrement | 485 756 | 498 048 |
| ANR hors droits d'enregistrement par action (en euros) | 29,87 | 31,4 |
| ANR droits inclus (1) | 546 464 | 535 437 |
| ANR droits inclus par action (en euros) | 33,61 | 33,75 |
Note : (1) inclut les droits d’enregistrement à hauteur de la quote-part de détention des actifs par le Groupe Patrimoine & Commerce
5. Patrimoine immobilier et expertises
L’ensemble du patrimoine du Groupe a fait l’objet d’une expertise réalisée par Cushman & Wakefield.
Dans le cadre de sa mission, l’expert s’est référé aux règles préconisées par l’Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière (AFREXIM) et par la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
Pour les actifs en exploitation, Cushman & Wakefield a employé la méthode par capitalisation du revenu. Cette méthode consiste à appliquer un taux de rendement aux loyers réels ou escomptables. Le taux de rendement retenu résulte de l’observation des taux pratiqués sur le marché immobilier. A titre de recoupement, l’Expert emploie sur certains actifs la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie. Cette méthode consiste à actualiser les flux futurs attendus sur la base d’un taux d’actualisation financier.
Au 30 juin 2026, le patrimoine immobilier (hors actifs destinés à être cédés) est valorisé dans les comptes consolidés pour un total de 896,3 millions d’euros hors droits d’enregistrement, contre 889,7 millions d’euros au 31 décembre 2025. Cette évolution est présentée dans le tableau ci-dessous :
| En milliers d'euros | Variation |
|---|---|
| Solde net au 01/01/26 | 889 720 |
| Investissements(1) | 2 107 |
| Cessions | (1 000) |
| Reclassement en actifs destinés à être cédés | (26 780) |
| Variation de périmètre(2) | 36 690 |
| Effet juste valeur (résultat) | (4 455) |
| Solde net au 30/06/26(3) | 896 282 |
Notes : (1) Les montants correspondent principalement à des investissements sur des actifs en exploitation
(2) Passage en intégration globale de Cherbourg Invest
(3)dont 90,4 millions d’euros de droit d’utilisation au titre d’IFRS16 sur immeubles de placement
| 30/06/26 | 31/12/25 | |
|---|---|---|
| min. | 6,4% | 6,4% |
| max. | 12,6% | 12,5% |
| Total | 7,5% | 7,5% |
Au 30 juin 2026, le taux de capitalisation (rapport entre les loyers bruts annualisés et le loyer de marché des surfaces vacantes de l’immeuble et la valeur d’expertise hors droits) moyen du portefeuille reste stable à 7,5%.
6. Endettement financier
6.1. Profil de la dette et évolution de l’endettement net
L’endettement net du Groupe représentant 410,8 millions d’euros au 30 juin 2026 est détaillé dans le tableau ci-dessous :
| En milliers d’euros | 30/06/26 | 31/12/25 |
|---|---|---|
| Emprunts obligataires | 35 000 | 35 000 |
| Emprunts auprès des établissements de crédit | 356 587 | 357 384 |
| Passifs locatifs liés aux crédits-bails nets d'avance preneur | 41 511 | 20 270 |
| Passifs locatifs liés aux locations simples | 4 515 | 4 594 |
| Intérêts courus sur emprunts | 2 903 | 1 926 |
| Découverts bancaires | 118 | - |
| Comptes courants passifs financiers | 10 087 | 9 764 |
| Passifs liés à des actifs destinés à être cédés | 11 093 | - |
| Total des Dettes Financières | 461 814 | 428 940 |
| Trésorerie active | 49 752 | 19 486 |
| Instruments financiers actifs | 481 | 366 |
| Comptes courants actifs financiers | 739 | 23 579 |
| Total de l'Endettement Net | 410 844 | 385 508 |
Le capital restant dû sur les financements du Groupe Patrimoine & Commerce, hors actifs destinés à être cédés, au 30 juin 2026 s’élève à 438,8 millions d’euros et se compose de :
- 35,0 millions d’euros d’emprunts obligataires ;
- 361,6 millions d’euros d’emprunts bancaires ; et
- 42,2 millions d’euros de passif locatif lié au crédit-bail (nets des avances preneurs).
En prenant en compte les intérêts courus qui s’élèvent à 2,9 millions d’euros, l’échéancier des dettes financières se présente ci-après au 30 juin 2026 :
| En milliers d’euros | 30/06/2027 | 30/06/2028 | 30/06/2029 | 30/06/2030 | 30/06/2031 | Au-delà | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emprunt obligataire | 1 580 | 0 | 0 | 0 | 0 | 35 000 | 36 580 |
| Emprunts bancaires | 60 602 | 30 529 | 36 663 | 80 158 | 30 693 | 119 272 | 357 917 |
| Encours de crédit-bail | 3 526 | 3 409 | 3 062 | 3 285 | 5 084 | 23 147 | 41 511 |
| TOTAL | 65 709 | 33 937 | 39 725 | 83 443 | 35 776 | 177 419 | 436 008 |
De manière générale, les emprunts ou crédits-bails négociés par le Groupe sont amortissables et adossés à un actif immobilier et ne font donc pas l’objet de covenants. A titre d’exception, six emprunts, représentant un capital restant dû de 113,5 millions d’euros au 30 juin 2026, font l’objet de covenants :
- L’emprunt contracté par la SAS Ville-du-Bois Invest, d’un montant résiduel de 28,6 millions d’euros doit respecter un DSCR supérieur à 110%. Au 30 juin 2026, afin de respecter ce ratio, des discussions sont en cours avec le prêteur afin de réaliser un amortissement partiel du capital à hauteur d’un montant maximum de 10 millions d’euros (soit 5 millions d’euros pour la quote-part du Groupe) ;
- Un emprunt contracté par Patrimoine & Commerce auprès du LCL en février 2025, dans le cadre d’un refinancement global de sa dette, d’un montant restant dû au 30 juin 2026 de 50,0 millions d’euros, doit respecter quatre ratios : le ratio DSCR Consolidé > 1,20 - le ratio du Patrimoine Libéré > 2 – le ratio ICR Consolidé > 2 – le ratio LTV Consolidé < 60%. Ces quatre ratios sont respectés au 30 juin 2026 ;
- Un emprunt contracté auprès de la Société Générale, par Patrimoine & Commerce, pour le refinancement des actifs situés à Valence, d’un montant résiduel au 30 juin 2026 de 12,1 millions d’Euros, doit maintenir le ratio du LTV inférieur ou égal à 65%. Ce ratio est respecté au 30 juin 2026.
- Un emprunt contracté en juillet 2019 par la SCI Poitiers Invest Commerces dans le cadre de la levée d'option du crédit-bail immobilier et d'un refinancement global de l'actif. Cet emprunt, d'un montant restant dû de 7,0 millions d'euros au 30 juin 2026, doit respecter un DSCR > 110 %, ratio respecté au 30 juin 2026.
- un emprunt contracté en février 2022 par la SCI Wave Invest dans le cadre de l'acquisition d'un portefeuille d'actifs. Cet emprunt, d'un montant restant dû de 11,9 millions d'euros au 30 juin 2026, doit respecter un ratio LTV < 71 % en 2026. Ce ratio est respecté au 30 juin 2026.
- enfin, un emprunt contracté en décembre 2025 par la SCI Massieux Invest dans le cadre de l'acquisition d'un ensemble immobilier en vue d'un projet de promotion immobilière. Cet emprunt, d'un montant restant dû de 3,9 millions d'euros au 30 juin 2026, doit respecter un ratio LTV <70%. Ce ratio est respecté au 30 juin 2026.
6.2. Couverture du risque de taux
Au 30 juin 2026, 294,4 millions d’euros représentant 67,1% de l’endettement brut portent intérêt à taux fixe et 144,5 millions d’euros à taux variable (soit 32,9%). Les instruments financiers couvrent la dette variable à hauteur de 73,2 millions d’euros, générant ainsi un taux de couverture global de la dette de 83,7%.
REPARTITION DE LA COUVERTURE DE LA DETTE AU 30 JUIN 2026
6.3. Ratios financiers d’endettement
Sur la base d’une dette nette, hors valorisation des instruments de couverture, l’évolution du ratio de Loan to Value (endettement net / valorisation des immeubles hors droit) se présente ainsi :
| En milliers d'euros | 30/06/26 | 31/12/25 |
|---|---|---|
| Endettement net retraité (1) | 371 786 | 380 913 |
| dont trésorerie et découverts bancaires | (49 634) | (19 485) |
| dont dépôts de garantie projets immobiliers | - | - |
| dont instruments de couverture | (481) | (366) |
| Endettement Net Hors Instruments de Couverture | 372 267 | 381 279 |
| Valeur des immeubles (hors droits) (2) | 869 767 | 893 920 |
| Ratio Loan To Value part du Groupe | 42,8% | 42,7% |
| En milliers d'euros | 30/06/26 | 31/12/25 |
|---|---|---|
| Endettement net retraité | 356 483 | 376 713 |
| dont trésorerie et découverts bancaires | (64 938) | (23 685) |
| dont dépôts de garantie projets immobiliers | - | - |
| dont instruments de couverture | (481) | (366) |
| Endettement Net Hors Instruments de Couverture | 356 963 | 377 079 |
| Valeur des immeubles (hors droits) | 844 787 | 889 720 |
| Ratio Loan To Value part du Groupe | 42,3% | 42,4% |
Notes : (1) Endettement net retraité des passifs locatifs (4,5 millions d’euros au 30 juin 2026 et 4,6 millions d’euros au 31 décembre 2025).
(2) Incluant la valeur des actifs destinés à être cédés
Au cours du premier semestre 2026, l’ICR ("Interest Coverage Ratio") a diminué par rapport au premier semestre 2025 comme suit :
| En milliers d'euros | 6 mois 30/06/26 | 6 mois 30/06/25 |
|---|---|---|
| Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement financier net et avant impôt | 23 825 | 22 193 |
| Coût de l'endettement financier net | (8 075) | (6 528) |
| Ratio ICR | 2,95 | 3,40 |
7. Transactions avec les parties liées
Les transactions avec les parties liées sont détaillées en note 9 de l’annexe aux comptes consolidés semestriels résumés (voir chapitre II du présent rapport).
8. Cotation et répartition du capital
8.1. Cotation
Les titres de la société sont cotés sur Euronext (Compartiment B) d’Euronext (mnémonique : PAT) - Code ISIN : FR0011027135. Les titres de la société ne sont cotés sur aucun autre marché.
COURS DE L’ACTION PATRIMOINE & COMMERCE SUR LES 12 DERNIERS MOIS
Source : Euronext
8.2. Capital
Le capital au 30 juin 2026 se décompose de la façon suivante :
| Nombre d'actions | % du capital | Nombre de droits de vote | % droits de vote | |
|---|---|---|---|---|
| Duval Participations 3 | 3 899 502 | 23,95% | 6 855 821 | 24,29% |
| Groupe Duval | 281 772 | 1,73% | 562 408 | 1,99% |
| Duval Gestion | 119 511 | 0,73% | 239 022 | 0,85% |
| Pad Invest | 5 000 | 0,03% | 10 000 | 0,04% |
| Sioul Invest | 5 000 | 0,03% | 10 000 | 0,04% |
| Marie-Dominique Duval | 29 488 | 0,18% | 52 508 | 0,19% |
| Nicolas Boucon | 2 635 | 0,02% | 5 270 | 0,02% |
| Louis-Victor Duval | 3 571 | 0,02% | 7 142 | 0,03% |
| Pauline Boucon Duval | 14 224 | 0,09% | 18 448 | 0,07% |
| Eric Duval | 36 936 | 0,23% | 53 937 | 0,19% |
| Duval Investissements et Participations | 1 | 0,00% | 2 | 0,00% |
| Sous-total "Famille Eric Duval" | 4 397 640 | 27,00% | 7 814 558 | 27,69% |
| Predica | 3 091 338 | 18,98% | 6 182 676 | 21,90% |
| Banque Populaire Val de France | 1 549 105 | 9,51% | 3 098 210 | 10,98% |
| Pentagone Holding | 821 178 | 5,04% | 1 642 356 | 5,82% |
| Eurepa Dev SA | 438 644 | 2,69% | 877 288 | 3,11% |
| Philippe Vergely | 650 | 0,00% | 1 300 | 0,00% |
| Marie-Noëlle Vergely | 1 | 0,00% | 2 | 0,00% |
| Sous-total "Famille Vergely" | 1 260 473 | 7,74% | 2 520 946 | 8,93% |
| Daytona | 1 008 618 | 6,19% | 1 442 951 | 5,11% |
| Sous-total "Famille Graff" | 1 008 618 | 6,19% | 1 442 951 | 5,11% |
| Crédit Agricole Centre France | 869 565 | 5,34% | 869 565 | 3,08% |
| BMR Holding | 522 367 | 3,21% | 1 044 734 | 3,70% |
| Bernard Robbe | 116 242 | 0,71% | 232 484 | 0,82% |
| Marianne Robbe | 50 232 | 0,31% | 100 464 | 0,36% |
| Sous-total "Famille Robbe" | 688 841 | 4,23% | 1 377 682 | 4,88% |
| Suravenir | 552 607 | 3,39% | 552 607 | 1,96% |
| SMA BTP (SMA BTP / SMAVIE BTP) | 409 836 | 2,52% | 409 836 | 1,45% |
| Autres actionnaires et public | 2 456 766 | 15,09% | 3 957 433 | 14,02% |
| Total | 16 284 789 | 100,0% | 28 226 464 | 100,0% |
Note : (1) Le nombre d’actions auto-détenues par la société s’élevait à 23 950 au 30 juin 2026
A la connaissance de la société, aucun actionnaire, autre que ceux indiqués ci-dessus, ne détient plus de 5% du capital ou des droits de vote de la société au 30 juin 2026.
9. Risques et perspectives
9.1. Description des principaux risques et incertitudes pour les 6 prochains mois
Les facteurs de risques significatifs et spécifiques à Patrimoine et Commerce ont été détaillés dans le document d’enregistrement universel (URD) 2025 de la société (chapitre 4 : Facteurs de risques et gestion des risques), déposé auprès de l’AMF et consultable sur le site internet de la société.
9.2. Evènements postérieurs au 30 juin 2026
Néant.
9.3. Perspectives
Patrimoine & Commerce restera plus que jamais attentive à l’évolution de ses différents sites et de ses locataires. Le taux élevé d’occupation que connait la foncière depuis plusieurs années sur l’ensemble de son patrimoine devrait être maintenu.
II. Information financière semestrielle consolidée au 30 juin 2026
1. Etats consolidés de la situation financière
1.1. Bilan Actif
| En milliers d’euros | Notes | 30/06/26 | 31/12/25 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | |||
| Immeubles de placement | 1 | 896 282 | 889 720 |
| Immobilisations corporelles et incorporelles | 2 | 4 903 | 4 669 |
| Titres mis en équivalence | 5 171 | 6 218 | |
| Actifs financiers non courants | 3 | 1 251 | 23 408 |
| Impôt différé actif | 339 | 340 | |
| Total des Actifs Non Courants | 907 946 | 924 355 | |
| ACTIFS COURANTS | |||
| Actifs financiers courants | 3 | 185 | 745 |
| Clients et comptes rattachés | 33 866 (1) | 25 602 | |
| Autres créances et comptes de régularisation | 7 798 | 6 609 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 4 | 49 752 | 19 486 |
| Total des Actifs Courants | 91 601 | 52 442 | |
| Actifs destinés à être cédés | 1 | 27 830 | 4 200 |
| Total de l'Actif | 1 | 1 027 377 | 980 997 |
Notes : (1) La variation des créances clients s’explique en partie par les provisions pour refacturation de la taxe foncière sur le semestre en application d’IFRIC21
1.2. Bilan Passif
| En milliers d’euros | Notes | 30/06/26 | 31/12/25 |
|---|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES (Part du groupe) | |||
| Capital | 11 | 5 162 847 | 158 749 |
| Primes liées au capital | 11 | 5 34 663 | 30 916 |
| Réserve légale | 6 289 | 5 218 | |
| Réserves consolidées | 271 311 | 261 223 | |
| Résultat consolidé de l’exercice | 10 646 | 41 942 | |
| Total des Capitaux Propres (Part du Groupe) | 485 756 | 498 048 | |
| Intérêts minoritaires | 5 055 | 9 871 | |
| Total des Capitaux Propres | 490 811 | 507 919 | |
| PASSIFS NON COURANTS | |||
| Emprunts et dettes financières | 12 6 | 373 771 | 383 168 |
| Dépôts de garantie | 13 | 9 215 | 8 909 |
| Autres passifs long terme | 15 | 7 749 | 749 |
| Total des passifs non courants | 383 735 | 392 826 | |
| PASSIFS COURANTS | |||
| Emprunts et dettes financières | 12 6 | 76 951 | 45 771 |
| Dettes fiscales et sociales | 16 | 15 913 | 8 057 |
| Dettes fournisseurs | 17 | 6 356 | 7 217 |
| Autres dettes | 18 | 42 518 (1) | 19 207 |
| Total des passifs courants | 141 738 | 80 252 | |
| Passifs liés aux actifs destinés à être cédés | 6 | 11 093 | - |
| Total du Passif | 1 | 1 027 377 | 980 997 |
Notes : (1) La variation des autres dettes s’explique principalement par les dividendes à payer de Patrimoine et Commerce
1.3. Etat du résultat global
| En milliers d’euros | Notes | 6 mois 30/06/26 | 6 mois 30/06/25 |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 8 | 30 345 | 28 724 |
| Charges locatives refacturées | 8 | 11 420 | 10 064 |
| Charges sur immeubles | 8 | (14 074) | (12 290) |
| Autres produits et charges sur immeubles | 8 | (214) | (413) |
| Loyers nets | 27 477 | 26 085 | |
| Charges externes et autres taxes | (3 174) | (2 922) | |
| Charges de personnel | (874) | (466) | |
| Dotations nettes aux amortissements et aux provisions | (142) | (129) | |
| Autres produits et charges d’exploitation | 40 | (601) | |
| Total Charges et Produits | (4 150) | (4 118) | |
| Résultat Opérationnel Courant | 23 327 | 21 967 | |
| Autres produits et charges opérationnels | (20) | 15 | |
| Variation de la juste valeur sur immeubles de placement | 1 | (4 455) | (3 443) |
| Quote part des sociétés mises en équivalence | (185) | (273) | |
| Résultat Opérationnel | 18 667 | 18 266 | |
| Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie | 93 | 338 | |
| Coût de l’endettement financier brut | (8 168) | (6 866) | |
| Coût de l’Endettement Financier Net | 6 | (8 075) | (6 528) |
| Autres produits et charges financiers (1) | (25) | 49 | |
| Impôts sur les résultats | (88) | (36) | |
| Résultat Net | 10 479 | 11 751 | |
| Intérêts minoritaires | (167) | (345) | |
| Résultat Net (Part du Groupe) | 10 646 | 12 096 | |
| Résultat par action | 0,66 (1) | 0,76 (2) | |
| Résultat dilué par action | 0,66 | 0,76 | |
| Résultat Net | 10 479 | 11 751 | |
| Sous-total des éléments du résultat global recyclables en résultat | - | - | |
| Sous-total des éléments du résultat global non recyclables en résultat | - | - | |
| Résultat Global | 10 479 | 11 751 | |
| Dont : - part du groupe | 10 646 | 12 096 | |
| - part des intérêts minoritaires | (167) | (345) | |
| Nombre moyen pondéré d’actions en circulation | 16 158 278 | 15 888 339 |
Notes : (1) Sur la base du nombre d’actions moyen sur la période du 1er janvier au 30 juin 2026
(2) Sur la base du nombre d’actions moyen sur la période du 1er janvier au 30 juin 2025
1.4. Tableau des flux de trésorerie
| En milliers d’euros | Notes | 6 mois 30/06/26 | 6 mois 30/06/25 |
|---|---|---|---|
| FLUX DE TRESORERIE LIES A L'ACTIVITE | |||
| Résultat net consolidé des activités poursuivies | 10 479 | 11 751 | |
| Retraitements : | |||
| Elimination du résultat et des dividendes des sociétés mises en équivalence | 185 | 273 | |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 142 | 147 | |
| Dépréciation des écarts d'acquisition(1) | 3 525 | - | |
| Actions gratuites attribuées | 359 | 36 | |
| Solde net des ajustements de valeur des immeubles de placement | 1 | 4 455 | 3 443 |
| Profits / pertes des ajustements de valeur sur les autres actifs et passifs | 42 | (34) | |
| Résultat de cession(1) | (3 525) | 13 | |
| Coût de l’endettement financier net | 6 | 8 075 | 6 528 |
| Charge d’impôt (y compris impôts différés) | 88 | 36 | |
| Capacité d’autofinancement avant coût de l’endettement financier net et avant impôt | 23 825 | 22 193 | |
| Impôts versés | (396) | (129) | |
| Variation du besoin en fonds de roulement (net des variations de provisions) lié à l’activité | (1 260) | (2 414) | |
| Flux Net de Trésorerie Généré par l’Activité | 22 169 | 19 650 | |
| FLUX DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT | |||
| Acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles | (2 626) | (265) | |
| Cessions d’immobilisations incorporelles et corporelles (2) | 4 484 | 5 304 | |
| Variation des prêts et créances financières consentis | (8) | (22) | |
| Dividendes reçus | (0) | (0) | |
| Incidence des variations de périmètre(1) | 101 | (1 001) | |
| Variation des comptes courants de sociétés mises en équivalence | (0) | (3 132) | |
| Flux Net de Trésorerie Lié aux Opérations d'Investissement | 1 951 | 884 | |
| FLUX DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT | |||
| Augmentation de capital (3) | 10 000 | - | |
| Augmentation / diminution des actions propres | 1.5 | (1 076) | (435) |
| Souscriptions d’emprunts | 6 | 24 802 | 10 297 |
| Remboursements d’emprunts | 6 | (17 374) | (14 640) |
| Remboursement lié au passif locatif | 6 | (3 405) | (2 494) |
| Intérêts financiers nets versés | 6 | (7 129) | (6 699) |
| Variations des comptes courants | 6 | 211 | 490 |
| Flux Net de Trésorerie Lié aux Opérations de Financement | 6 029 | (13 481) | |
| Variation de Trésorerie | 30 149 | 7 053 | |
| Trésorerie d’ouverture | 19 486 | 18 807 | |
| Trésorerie de clôture | 49 635 | 25 860 | |
| Variation de Trésorerie | 30 149 | 7 053 |
Notes : (1) Opération sur le capital de Cherbourg Invest et changement de méthode de consolidation
(2) Cessions d’immeubles à Hénin Beaumont et à Piennes
(3) Augmentation de capital souscrite par le groupe SMABTP
1.5. Tableau de variation des capitaux propres
| En milliers d’euros | Capital | Primes | Réserve légale | Réserves consolidées et autres réserves | Résultat de l’exercice | Total part Groupe | Intérêts minoritaires | Total Capitaux propres consolidés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Situation nette consolidée au 01/01/26 | 158 749 | 30 916 | 5 218 | 261 223 | 41 942 | 498 048 | 9 871 | 507 919 |
| Résultat de la période | - | - | - | - | 10 646 | 10 646 | (167) | 10 479 |
| Résultat global de la période | - | - | - | - | 10 646 | 10 646 | (167) | 10 479 |
| Affectation résultat | - | - | 1 071 | 40 871 | (41 942) | - | - | - |
| Distribution de dividendes | - | (2 155) | - | (20 466) | - | (22 621) | (125) | (22 746) |
| Augmentation de capital par création de titres | 4 098 | 5 902 | - | - | - | 10 000 | - | 10 000 |
| Actions gratuites attribuées | - | - | - | 359 | - | 359 | - | 359 |
| Actions propres | - | - | - | (1 076) | - | (1 076) | - | (1 076) |
| Variation de périmètre(1) | - | - | - | (9 600) | - | (9 600) | (4 524) | (14 124) |
| Situation nette consolidée au 30/06/26 | 162 847 | 34 663 | 6 289 | 271 311 | 10 646 | 485 756 | 5 055 | 490 811 |
| En milliers d’euros | Capital | Primes | Réserve légale | Réserves consolidées et autres réserves | Résultat de l’exercice | Total part Groupe | Intérêts minoritaires | Total Capitaux propres consolidés |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Situation consolidée au 01/01/25 | 159 724 | 37 496 | 4 352 | 235 951 | 40 965 | 478 488 | 11 043 | 489 531 |
| Résultat de la période | 41 942 | 41 942 | (998) | 40 944 | ||||
| Affectation résultat | 866 | 40 099 | (40 965) | - | - | |||
| Dividendes versés | (5 431) | - | (16 403) | (21 834) | (174) | (22 008) | ||
| Réduction de capital par annulation d'actions | (975) | (1 149) | 2 124 | - | - | |||
| Actions gratuites attribuées | 404 | 404 | 404 | |||||
| Actions propres | (952) | (952) | (952) | |||||
| Situation consolidée au 31/12/25 | 158 749 | 30 916 | 5 218 | 261 223 | 41 942 | 498 048 | 9 871 | 507 919 |
(1) Opération sur le capital de Cherbourg Invest et changement de méthode de consolidation
2. Notes annexes à l’information financière consolidée résumée
2.1. Principales hypothèses retenues pour l’élaboration de l’information financière consolidée
a. Référentiel comptable
Les comptes consolidés semestriels résumés ont été préparés en conformité avec la norme IAS 34, norme du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union Européenne, relative à l’information financière intermédiaire. S’agissant de comptes résumés, ils n’incluent pas toute l’information requise par le référentiel IFRS et doivent être lus conjointement avec les états financiers du Groupe pour l’exercice clos le 31 décembre 2025.
Les comptes consolidés semestriels résumés ont été arrêtés par la Gérance en date du 21 juillet 2026, et présentés pour observations au Conseil de Surveillance du 22 juillet 2026.
L’ensemble des textes adoptés par l’Union européenne est disponible sur le site internet de la Commission européenne à l’adresse suivante :
https://ec.europa.eu/commission/index en
b. Normes comptables
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés semestriels sont conformes aux normes et interprétations IFRS telles qu'adoptées par l’Union Européenne et en vigueur au 30 juin 2026.
Ce référentiel comprend les normes IFRS 1 à 17 et les normes IAS 1 à 41, ainsi que leurs interprétations telles qu'adoptées dans l'Union Européenne.
Les principes et méthodes comptables retenus pour les comptes consolidés semestriels au 30 juin 2026 sont identiques à ceux utilisés dans la présentation des comptes consolidés annuels pour l'exercice clos le 31 décembre 2025, à l’exception des normes ayant une incidence spécifique sur les comptes intermédiaires et l’entrée en vigueur des normes et interprétations suivantes applicables au 1er janvier 2025 :
- Les amendements à IFRS 7 et IFRS 9 sont sans incidence sur la période.
Les normes et interprétations adoptées par l'IASB ou l'IFRIC mais non encore adoptées par l'Union Européenne au 30 juin 2026, n'ont pas donné lieu à une application anticipée.
c. Estimations déterminantes
Les estimations qui sont continuellement mises à jour par les experts ou les salles de marché, sont fondées sur les informations historiques et sur d’autres facteurs, notamment les anticipations d’événements futurs jugés raisonnables au vu des circonstances. Ces estimations et hypothèses portent notamment sur les éléments suivants :
- Evaluation des immeubles
L’ensemble du patrimoine du Groupe a fait l’objet d’une expertise réalisée par la société Cushman & Wakefield (C&W).
Dans le cadre de sa mission, l’expert s’est référé aux règles préconisées par l’Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière (AFREXIM) et par la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
L’expert utilise des hypothèses de flux futurs et de taux qui ont un impact direct sur les valeurs et a retenu les taux de capitalisation moyen suivants :
| 30/06/26 | 31/12/25 | |
|---|---|---|
| min. | 6,4% | 6,4% |
| max. | 12,6% | 12,5% |
| Total | 7,5% | 7,5% |
Note : Le taux de capitalisation présenté ci-dessus est calculé sur la base des loyers bruts annualisés au 30 juin 2026 et 31 décembre 2025 (ou de la valeur locative de marché en cas de vacance).
- Juste valeur des dérivés et des autres instruments financiers
La juste valeur des instruments financiers qui ne sont pas négociés sur un marché actif (tels que les dérivés négociés de gré à gré) a été évaluée par des actuaires.
La mesure des instruments dérivés est réalisée à partir de données dérivées de prix observables directement sur des marchés actifs et liquides (second niveau de la hiérarchie des justes valeurs).
2.2. Evénements significatifs au 30 juin 2026
a. Cessions du 1er semestre
Au cours du 1er semestre 2026, Patrimoine et Commerce a poursuivi sa politique de rotation d’actifs non stratégiques avec la cession d’un ensemble immobilier à Hénin-Beaumont (59) ainsi qu’un actif commercial à Piennes (54), pour un montant global de 4,2m€, en ligne avec les valeurs d’expertise.
b. Distribution du dividende 2025 de 1,40€ par action
L’Assemblée Générale, qui s’est tenue le 11 juin 2026, a approuvé le versement d’un dividende de 1,40€ par action.
Ce dividende sera mis en paiement le 31 juillet 2026.
c. Augmentation de capital
Le groupe SMABTP a souscrit en date du 16 février 2026 aux deux augmentations de capital réservées décidées par l’assemblée générale extraordinaire réunie le 11 février 2026, pour un prix total de souscription de 10 millions d’euros. Le capital social de Patrimoine et Commerce s’élève désormais à 162.847.890 euros divisé en 16.284.789 actions.
2.3. Périmètre de consolidation
Le périmètre établi au 30 juin 2026 correspond au périmètre de la consolidation du Groupe Patrimoine & Commerce au 31 décembre 2025, à l’exception des entités Cherbourg Invest Holding et Cherbourg Invest dont les méthodes de consolidation sont passées de mise en équivalence à intégration globale.
3. Notes sur le bilan, le compte de résultat et le tableau des flux de trésorerie
3.1. Note 1 : Immeubles de placement
Variation des immeubles de placement
| En milliers d'euros | Variation |
|---|---|
| Solde net au 01/01/26 | 889 720 |
| Investissements | 2 107 |
| Cessions(1) | (1 000) |
| Reclassement en actifs destinés à être cédés | (26 780) |
| Variation de périmètre(2) | 36 690 |
| Effet juste valeur (résultat) | (4 455) |
| Solde net au 30/06/26 | 896 282 |
| En milliers d'euros | Variation |
|---|---|
| Solde net au 01/01/25 | 883 076 |
| Investissements | 18 162 |
| Cessions | (6 050) |
| Reclassement en actifs destinés à être cédés | (3 150) |
| Effet juste valeur (résultat) | (2 318) |
| Solde net au 31/12/25 | 889 720 |
Notes : (1) Cession de l’actif de Piennes
(2) Passage en intégration globale de Cherbourg Invest
Variation des actifs destinés à être cédés
| En milliers d'euros | Variation |
|---|---|
| Solde net au 01/01/26 | 4 200 |
| Cessions (1) | (3 150) |
| Reclassement en actifs destinés à être cédés (2) | 26 780 |
| Solde net au 30/06/26 | 27 830 |
| En milliers d'euros | Variation |
|---|---|
| Solde net au 01/01/25 | 6 250 |
| Cessions | (5 200) |
| Reclassement en actifs destinés à être cédés | 3 150 |
| Solde net au 31/12/25 | 4 200 |
Notes : (1) Cession d’un ensemble immobilier à Hénin Beaumont
(2) Ensembles immobiliers en Martinique, à Saint Priest, à Chenove et à Frouard
3.2. Note 2 : Autres immobilisations
| En milliers d’euros | Droits d'utilisation | Autres immobilisations corporelles | Autres immobilisations incorporelles | Immobilisations en cours | Amortissement / droit d'utilisation | Amortissement / autres immo. | Amortissement / autres immo. Incorp. | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 01/01/26 | 4 873 | 158 | 78 | 2 | (376) | (35) | (31) | 4 669 |
| Augmentations | - | 76 | 346 | - | - | (46) | - | 376 |
| Reclassement | - | 2 | - | (2) | - | (0) | - | (0) |
| Amortissements | - | - | - | - | (120) | (5) | (17) | (142) |
| Solde Net au 30/06/26 | 4 873 | 236 | 424 | (0) | (496) | (86) | (48) | 4 903 |
| En milliers d’euros | Droits d'utilisation | Autres immobilisations corporelles | Autres immobilisations incorporelles | Immobilisations en cours | Amortissement / droit d'utilisation | Amortissement / autres immo. | Amortissement / autres immo. Incorp. | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 01/01/25 | 5 118 | 304 | 27 | (0) | (515) | (221) | (27) | 4 686 |
| Augmentations | 416 | - | 65 | 66 | - | - | - | 547 |
| Reclassement | - | (146) | (14) | (64) | - | 210 | 14 | (0) |
| Diminutions | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Réévaluation | (661) | - | - | - | 389 | - | - | (272) |
| Amortissements | - | - | - | - | (250) | (24) | (18) | (292) |
| Solde Net au 31/12/25 | 4 873 | 158 | 78 | 2 | (376) | (35) | (31) | 4 669 |
3.3. Note 3 : Actifs financiers
| En milliers d’euros | Cautionnements, prêts et autres créances immobilisées | Comptes courants | Imputation de la quote-part négative des sociétés mises en équivalence | Intérêts courus sur comptes courants | Instruments financiers | Total des actifs financiers |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde net au 01/01/26 | 208 | 22 996 | - | 583 | 366 | 24 153 |
| Augmentations | - | (0) | - | (0) | - | (0) |
| Variation de périmètre(1) | - | (22 173) | (583) | - | - | (22 756) |
| Variation des actions propres | 8 | - | - | - | - | 8 |
| Diminutions | (0) | - | - | - | - | (0) |
| Autres variations non cash | - | (84) | - | - | - | (84) |
| Solde au 30/06/26 | 216 | 739 | - | 0 | 481 | 1 436 |
| En milliers d’euros | Cautionnements, prêts et autres créances immobilisées | Comptes courants | Imputation de la quote-part négative des sociétés mises en équivalence | Intérêts courus sur comptes courants | Instruments financiers | Total des actifs financiers |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde net au 01/01/25 | 108 | 19 899 | (9 621) | 0 | 206 | 10 592 |
| Augmentations | 4 | 3 183 | - | 0 | - | 3 187 |
| Variation des actions propres | 97 | - | - | - | - | 97 |
| Diminutions | (1) | - | - | - | - | (1) |
| Autres variations non cash | - | (86) | 9 621 | 583 | - | 10 118 |
| Effet juste valeur (résultat) | - | - | - | - | 160 | 160 |
| Solde au 31/12/25 | 208 | 22 996 | - | 583 | 366 | 24 153 |
(1) Passage en intégration globale de Cherbourg Invest Holding
3.4. Note 4 : Trésorerie et équivalents de trésorerie
| En milliers d’euros | 30/06/26 | 31/12/25 |
|---|---|---|
| Valeurs mobilières de placement | - | - |
| Disponibilités | 49 752 | 19 486 |
| Trésorerie et équivalents (actifs) | 49 752 | 19 486 |
| Concours bancaires courants | (117) | - |
| Total (net actif / passif) | 49 635 | 19 486 |
3.5. Note 5 : Capital et primes liées au capital
| En milliers d’euros | Nombre d’actions ordinaires | Valeur nominale de l’action (€) | Montant du capital | Valeur de la prime d’émission | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 31/12/24 | 15 972 458 | 10,00 | 159 724 | 37 496 | 197 220 |
| Distribution de dividendes | - | - | (5 431) | (5 431) | |
| Solde au 30/06/25 | 15 972 458 | 10,00 | 159 724 | 32 065 | 191 789 |
| Réduction de capital par annulation d'actions propres | (97 505) | 10,00 | (975) | (1 149) | (2 124) |
| Solde au 31/12/25 | 15 874 953 | 10,00 | 158 749 | 30 916 | 189 665 |
| Augmentation de capital | 409 836 | 10 | 4 098 | 5 902 | 10 000 |
| Distribution de dividendes | - | - | (2 155) | (2 155) | |
| Solde au 30/06/26 | 16 284 789 | 10,00 | 162 847 | 34 663 | 197 510 |
3.6. Note 6 : Emprunts et dettes financières
Emprunts et dettes financières (courant et non courant)
| En milliers d’euros | Emprunts obligataires | Emprunts auprès des établissements de crédit | Passif locatif lié au crédit-bail | Passif locatif | Concours bancaires courants | Comptes courants | Total dettes financières |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 01/01/26 | 35 563 | 358 748 | 20 270 | 4 594 | - | 9 764 | 428 939 |
| Variations "Cash" | |||||||
| Augmentations | - | 24 802 (1) | - | - | - | 211 | 25 013 |
| Diminutions | - | (17 374) (2) | (3 326) (2) | (79) | - | - | (20 779) |
| Variations "non Cash" | |||||||
| Augmentations | 1 018 | 186 | - | - | 1 125 | 1 330 | |
| Diminutions | - | (245) | - | - | - | (13) | (258) |
| Juste valeur | - | 91 | 66 | - | - | - | 157 |
| Variation de périmètre | - | 2 796 (3) | 24 500 (3) | - | 117 (3) | - | 27 413 |
| Reclassement en passifs liés à des actifs destinés à être cédés | - | (11 093) | - | - | - | - | (11 093) |
| Solde au 30/06/26 | 36 581 | 357 911 | 41 510 | 4 515 | 118 | 10 087 | 450 722 |
Notes : (1) Correspond aux nouveaux financements de Bourg en Bresse, Lempdes, Istres, Witten et Massieux
(2) Correspond à l’amortissement de la dette et du passif locatif lié au crédit-bail
(3) Passage en intégration globale de Cherbourg Invest
La poursuite de l'arbitrage d'actifs non stratégiques ou le refinancement d'un ou plusieurs actifs permettront de faire face aux échéances de financement.
Instruments financiers
Le Groupe Patrimoine & Commerce a contracté des instruments financiers (SWAP ou autres) pour un montant global couvert de 73,2 millions d’euros au 30 juin 2026. Ils ne sont pas considérés sur le plan comptable comme des instruments de couverture, l’option pour la comptabilité de couverture restant optionnelle avec l’application d’IFRS 9.
La variation de juste valeur entre le 31 décembre 2025 et le 30 juin 2026 se traduit par un produit de 115 milliers d’euros, enregistré au compte de résultat.
Coût de l’endettement financier net
| En milliers d’euros | 6 mois 30/06/26 | 6 mois 30/06/25 |
|---|---|---|
| Total des Produits de Trésorerie et Equivalents | 93 | 338 |
| - Intérêts sur opérations de financement | (7 966) | (6 945) |
| - Intérêts en comptes courants | (198) | 87 |
| - Agios | (4) | (8) |
| Total des Coûts de l’Endettement Financier Brut | (8 168) | (6 866) |
| Total Endettement Financier Net | (8 075) | (6 528) |
| Intérêts courus | 946 | (171) |
| Total Intérêts Financiers Nets versés | (7 129) | (6 699) |
Le coût moyen des opérations de financement s’élève à 3,11 % sur le semestre (contre 2,87 % sur le 1er semestre 2025).
3.7. Note 7 : Autres passifs long terme
| En milliers d’euros | 30/06/26 | 31/12/25 |
|---|---|---|
| Provisions pour retraites | 66 | 66 |
| Provisions litige clients | 600 | 600 |
| Autres provisions | 83 | 83 |
| Total | 749 | 749 |
3.8. Note 8 : Loyers nets
| En milliers d’euros | 6 mois 30/06/26 | 6 mois 30/06/25 |
|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | 41 765 | 38 788 |
| Loyers bruts (1) | 30 338 | 28 728 |
| Droits d'entrée, honoraires de syndic et autres | 7 | (4) |
| Revenus locatifs | 30 345 | 28 724 |
| Charges locatives | (2 244) | (2 042) |
| Assurances | (397) | (413) |
| Entretien | (2 077) | (1 517) |
| Honoraires de gestion locative | (1 554) | (1 496) |
| Impôts et taxes | (7 802) | (6 822) |
| Charges sur immeubles | (14 074) | (12 290) |
| Refacturations de charges locatives | 4 884 | 4 132 |
| Refacturations de taxes | 6 536 | 5 932 |
| Autres produits et charges sur immeubles (2) | (214) | (413) |
| Loyers nets | 27 477 | 26 085 |
Notes : (1) La hausse des loyers bruts est portée essentiellement par les mouvements de périmètre
(2) Correspond principalement aux dépréciations, reprises et pertes sur créances
3.9. Note 9 : Transaction avec des parties liées
Monsieur Eric Duval est :
- Gérant de Patrimoine & Commerce,
- Gérant de Duval Investissements et Participations (actionnaire de Patrimoine & Commerce),
- Co-gérant de Duval Participations 3 (principal actionnaire de Patrimoine & Commerce),
- Co-gérant de Duval Participations (actionnaire de Patrimoine & Commerce),
- Associé et Président de Groupe Duval,
- et le dirigeant d’une grande majorité des sociétés filiales de Patrimoine & Commerce.
Les principales transactions avec des parties liées sont présentées ci-dessous :
a. Services rendus par Groupe Duval
Au cours du premier semestre 2026, Groupe Duval a assuré les services suivants pour le compte de Patrimoine & Commerce et de ses filiales :
- Assistance comptable pour une charge par société variable selon la complexité de la mission. La charge correspondante dans les comptes consolidés s’élève à 0,34 million d’euros (contre 0,31 million sur la période comparable allant du 1er janvier au 30 juin 2025) ;
- Assistance consolidation, pour une charge sur la période de 0,04 million d’euros (contre 0,04 million sur la période comparable allant du 1er janvier au 30 juin 2025)
- Assistance juridique, pour une charge par société variable selon la complexité de la mission. La charge correspondante dans les comptes consolidés s’élève à 0,10 million d’euros (contre 0,10 million d’euros sur la période comparable allant du 1er janvier au 30 juin 2025) ;
- Gestion locative (property management), pour les sociétés détentrices d’actifs immobiliers, pour une charge correspondant à un pourcentage des loyers. Le montant correspondant dans les comptes consolidés s’élève à 1,53 million d’euros sur le premier semestre (contre 1,50 million d’euros sur la période comparable allant du 1er janvier au 30 juin 2025). Tout ou partie de ces charges est refacturé aux locataires selon les stipulations de chaque bail ;
- Prestations techniques en matière d’asset management et d’exécution des décisions prises par les sociétés (aux termes de conventions d’assistance technique conclues avec les sociétés détenues à 100% par Patrimoine & Commerce). La rémunération correspondante a été fixée à 4% HT du montant du revenu locatif HT, soit 1,11 million d’euros sur le semestre écoulé (contre 1,08 million d’euros sur la période comparable allant du 1er janvier au 30 juin 2025).
b. Rémunération statutaire de la gérance
Conformément aux dispositions statutaires de Patrimoine & Commerce, la gérance a été rémunérée à hauteur de 0,2 million d’euros au titre de sa rémunération fixe pour le semestre.
c. Avance en compte courant d’associé
L'OPCI Predica Commerces, actionnaire de Patrimoine & Commerce et de la SAS Ville du Bois Invest, a réalisé des avances en compte courant d'associé à la SAS Ville du Bois Invest pour un montant de 9,6 millions d'euros au 30 juin 2026.
3.10.Note 10 : Evénements postérieurs à la clôture
Néant
III. Attestation de responsabilité du rapport
Attestation de la personne assumant la responsabilité du rapport financier semestriel
J’atteste, à ma connaissance, que les comptes condensés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d’activité du rapport financier semestriel ci-joint présente un tableau fidèle des évènements importants survenus pendant les six premiers mois de l’exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu’il décrit les principaux risques et les principales incertitudes pour les six mois restants de l’exercice.
Fait à Paris, le 30 septembre 2026,
Eric Duval
Gérant
IV. Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle
Patrimoine et Commerce
Période du 1er janvier 2026 au 30 juin 2026
Aux Actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l’article L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
- l'examen limité des comptes consolidés semestriels résumés de la société Patrimoine et Commerce relatifs à la période du 1er janvier 2026 au 30 juin 2026, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
- la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité.
Ces comptes consolidés semestriels résumés ont été établis sous la responsabilité de la Gérance. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d’exprimer notre conclusion sur ces comptes.
1. Conclusion sur les comptes
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d’exercice professionnel applicables en France.
Un examen limité consiste essentiellement à s’entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l’assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d’anomalie significative obtenue dans le cadre d’un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d’un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalie significative de nature à remettre en cause la conformité des comptes consolidés semestriels résumés avec la norme IAS 34 – norme du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne relative à l’information financière intermédiaire.
2. Vérification spécifique
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité commentant les comptes consolidés semestriels résumés sur lesquels a porté notre examen limité.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés semestriels résumés.
Fait à Saint-Grégoire et Paris, le 30 septembre 2026
Les Commissaires aux Comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant Thornton International
Kristell Dicharry
Associée
A4 Partners
Membre de lacyme
Florence Lenoir
Associée