ICADE – CP – RESULTATS SEMESTRIELS 2026

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

Paris, le 21 juillet 2026 à 18h

RÉSULTATS SEMESTRIELS 2026

Exécution disciplinée de la stratégie de rotation d’actifs
Bonne dynamique opérationnelle des métiers
Perspectives 2026 confirmées

• Poursuite disciplinée du plan de cession d’actifs
  • Nouvelle avancée dans le processus de désengagement de l’immobilier de Santé : signature par Praemia Healthcare et l’OPPCI IHE Healthcare Europe d’une promesse de vente portant sur l’intégralité des parts d’un fond détenant les actifs situés au Portugal, représentant c. 75 M€ en quote-part Icade
  • Finalisation de la cession de l’immeuble Marignan sur les Champs-Elysées (Paris 8ème) pour 402 M€
• Acquisition de la pleine propriété de la Tour Eqho à la Défense : rachat de la participation minoritaire de 49% dans la SAS Tour Eqho détenue par l’OPPCI Eqho Property Holdings
• Bonne dynamique opérationnelle dans les deux métiers dans un environnement toujours volatil
  • Foncière : c. 94 000 m² loués, taux d'occupation financier à c. 90% sur les bureaux, LfL des revenus à -1,1% dont +0,8% sur les bureaux
  • Promotion : performance solide de l’activité résidentielle (réservations en hausse de +11,9% en volume et de +6,4% en valeur)
  • CFNC Groupe à fin juin 2026 de 1,80 € par action et résultat net Groupe à -156 M€ intégrant une baisse de valeur du patrimoine de -3,1% à périmètre constant
• Structure financière solide avec un niveau de liquidité à 2,5 Md€ : émission de 150 M€ d’obligations à échéance 2035 et renouvellement de 450 M€ de lignes de crédit revolving
• Assemblée Générale du 10 juin 2026 : Nomination de Raphaël Appert à la présidence du Conseil d’administration
• Confirmation de la guidance annuelle 2026 avec un CFNC Groupe attendu entre 2,90 € et 3,10 € par action, dont 2,25-2,45 € issus des activités stratégiques, ce qui devrait marquer un point bas¹, et c. 0,65 € issus des activités non stratégiques

Nicolas Joly, Directeur général : « Au premier semestre, Icade a démontré sa capacité à exécuter avec discipline sa stratégie, en poursuivant son plan de rotation d’actifs et en s’appuyant sur une bonne dynamique opérationnelle dans ses deux métiers. Dans un environnement immobilier toujours marqué par l’incertitude sur le rythme de la reprise et l’évolution des marchés, nous restons prudents et mobilisés. Nous poursuivons cette année notre plan ambitieux de réduction des coûts conjugué à une gestion prudente et optimisée de notre liquidité. Dans ce contexte, nous confirmons nos perspectives pour 2026 ».

DONNÉES GROUPE

DONNÉES MÉTIERS

CONFÉRENCE TÉLÉPHONIQUE

Nicolas Joly, Directeur général, et Bruno Valentin, Directeur financier du Groupe, présenteront le mercredi 22 juillet les résultats semestriels 2026 à 10h (CET).

Cette conférence téléphonique sera suivie d’une session de questions-réponses.

Le support de la présentation sera disponible sur le site https://www.icade.fr/finance.

Lien d'enregistrement pour le webcast : https://icade.engagestream.euronext.com/2026_half_year_results/register

Lien d'enregistrement pour la conférence téléphonique (afin de poser des questions oralement à l'issue de la présentation) : https://engagestream.euronext.com/icade/2026_half_year_results/dial-in

Ce communiqué ne constitue pas une offre, ou une sollicitation d’offre de vente ou d’échange de titres, ni une recommandation, de souscription, d’achat ou de vente de titres d’Icade. La distribution de ce communiqué peut être limitée dans certains pays par la législation ou la réglementation. Les personnes entrant par conséquent en possession de ce communiqué sont tenues de s’informer et de respecter ces restrictions. Dans les limites autorisées par la loi applicable, Icade décline toute responsabilité ou tout engagement quant à la violation d’une quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.

CALENDRIER FINANCIER

Information financière du 3ème trimestre 2026 : mardi 20 octobre 2026 après bourse

Les commissaires aux comptes ont émis leur rapport sur l’information financière semestrielle le 21 juillet 2026 après avoir procédé à :

• L’examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la société Icade SA, relatifs à la période du 1er janvier au 30 juin 2026, qui ont été établis sous la responsabilité du Conseil d’administration du 21 juillet 2026,
• La vérification des informations données dans le rapport semestriel d’activité.

Le rapport financier semestriel 2026 peut être consulté ou téléchargé sur le site Icade (www.icade.fr).

A PROPOS D’ICADE

Icade est un acteur immobilier qui œuvre pour rendre la ville plus agréable à vivre pour chacun. A la fois foncière (patrimoine au 30/06/2026 de 5,6 Md€ - à 100% et en quote-part des co-entreprises) et promoteur (CA économique 2025 de 1,1 Md€), Icade accompagne partout en France les clients, élus et partenaires qui veulent bâtir dès aujourd’hui la ville que nous voulons pour demain. Une ville plus respectueuse de la nature, plus en ligne avec nos façons de vivre, de travailler, de nous déplacer. Cotée (SIIC) sur Euronext Paris, Icade a pour actionnaire de référence le groupe Caisse des Dépôts.

Le texte de ce communiqué est disponible sur le site internet d’Icade : www.icade.fr

CONTACTS

Anne-Violette Faugeras
Directrice Corporate Finance
+33(0)7 88 12 28 38
anne-violette.faugeras@icade.fr

Marylou Ravix
Responsable relations presse
+33 (0)7 88 30 88 51
marylou.ravix@icade.fr

ACTIVITÉS DU GROUPE

1. FAITS MARQUANTS DU PREMIER SEMESTRE 2026

1.1. Poursuite disciplinée du plan de cession d’actifs

AVANCÉE DU PROCESSUS DE VENTE DE L’IMMOBILIER DE SANTÉ AVEC UNE NOUVELLE ÉTAPE AU PORTUGAL

Icade a franchi, le 18 juillet 2026, une nouvelle étape significative dans son désengagement des actifs de santé : Praemia Healthcare² et l’OPPCI IHE Healthcare Europe³ ont conclu, avec Healthcare Activos, une promesse de vente portant sur l’intégralité des parts d’un fonds⁴ détenant un portefeuille de quatre actifs de santé situés au Portugal.

Ce portefeuille, géré par Praemia REIM France, est valorisé à 186 M€, en ligne avec la valeur de cette participation dans l’ANR d’Icade au 31 décembre 2025. La quote-part d’Icade dans ce portefeuille s’élève à c. 75 millions d’euros.

Le closing est prévu au 2ème semestre 2026, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives. Les modalités d’affectation des produits de cession à Icade seront précisées ultérieurement.

Cette opération sera sans impact sur le Cash-Flow Net Courant du Groupe⁵ en 2026. Retraitée des actifs portugais, les participations résiduelles d’Icade dans les véhicules détenant des actifs de Santé s’élèvent à 0,9 milliard d’euros, se décomposant entre 0,7 milliard d’euros pour Praemia Healthcare et 0,2 milliard d’euros pour IHE Healthcare Europe.

FINALISATION DE LA CESSION DE L’IMMEUBLE MARIGNAN SUR LES CHAMPS-ÉLYSÉES POUR 402 M€

Après la signature de la promesse en décembre 2025, Icade a finalisé en avril 2026 la cession de l’immeuble Marignan pour 402 millions d’euros à Black Swan Real Estate Capital, agissant pour le compte de fonds Bain Capital et Revcap.

Initié à l'été 2025, ce processus de vente a fait l'objet d'un appel d'offres très compétitif permettant à Icade de cristalliser une valeur de 33 000 €/m², bureaux et commerces confondus, soit une prime de plus de 20% par rapport à l’ANR du 31 décembre 2024.

Par cette transaction, Icade optimise l’allocation de son capital, renforce sa structure financière et se donne les moyens de poursuivre la mise en oeuvre de son plan stratégique ReShapE.

1.2. Acquisition de la pleine propriété de la Tour Eqho à La Défense

Le 13 juillet 2026, Icade a réalisé une acquisition opportuniste en reprenant les 49 % détenus par des investisseurs sud-coréens dans la SAS Tour Eqho : Icade détient désormais l’intégralité de cet actif emblématique au cœur du quartier d’affaires de La Défense.

Cette opération intervient à la suite du renouvellement du bail de KPMG et de la signature d’un nouveau bail avec la Préfecture des Hauts-de-Seine en 2025, concrétisant le travail mené par les équipes d’asset management.

Désormais entièrement louée, la Tour Eqho offre une forte visibilité sur ses revenus locatifs.

Réalisée à des conditions financières attractives, cette acquisition fait ressortir un rendement supérieur à 8%, y compris en tenant compte du renouvellement du bail de KPMG, et aura un effet relutif sur le Cash-Flow Net Courant du Groupe. Son impact sur le bilan d’Icade est non significatif, la dette portée par l’actif étant déjà intégralement consolidée dans les comptes du Groupe.

Bénéficiant d’une localisation et d’une accessibilité de premier plan au coeur de la Défense, la Tour Eqho déploie sur 42 étages une surface d’environ 79 000 m² et offre une large variété de services, comprenant notamment un auditorium de 330 places, quatre restaurants ou encore le plus grand espace de fitness privé de La Défense.

Enfin, la Tour Eqho bénéficie d’un très haut niveau de certifications environnementales (HQE Bâtiment Durable niveau Excellent ou encore BREEAM in-use niveau Excellent).

1.3. Mise en place de partenariats pour soutenir la stratégie d’investissement

SIGNATURE D’UN PARTENARIAT AVEC LA BANQUE DES TERRITOIRES SUR LES RÉSIDENCES ÉTUDIANTES

Au cours du mois de juillet, Icade a signé un partenariat avec la Banque des Territoires, l’une des directions opérationnelles de la Caisse des Dépôts, en vue de l'entrée de la Banque des Territoires au capital d’un véhicule d’investissement de long terme dédié aux résidences pour étudiants et jeunes actifs, sous condition de signature de la documentation de financement d’ici la fin de l’année. Ce véhicule sera détenu à hauteur de 51% par Icade et de 49% par la Banque des Territoires.

Une première période d’investissement de trois ans prévoit le déploiement de 240  millions d’euros : deux premiers projets représentant 500 lits à Ivry-sur-Seine (94) et Levallois-Perret (92) ont été lancés, pour une livraison en 2028, et trois autres opérations sont d’ores et déjà identifiées en Île-de-France et permettront de constituer un portefeuille complémentaire de 1 250 lits.

Implantées en milieu urbain, à proximité de campus, universités et écoles, les résidences étudiantes seront exploitées dans le cadre d’un contrat de gestion conclu avec l’opérateur national, Nomad Campus, agissant en marque blanche pour le compte d’Icade.

CRÉATION D’UN VÉHICULE D’INVESTISSEMENT AVEC LA BANQUE DES TERRITOIRES ET LA CAISSE D’ÉPARGNE ILE-DE-FRANCE POUR RECONVERTIR DES BUREAUX EN PROGRAMMES RÉSIDENTIELS

Répondant au double enjeu de résorber l’excédent de bureaux disponible tout en contribuant à la production de logements, Icade Promotion, la Banque des Territoires et la Caisse d’Épargne Île-de-France ont lancé en juin 2026, Evolution Habitat, un véhicule d’investissement dédié à la reconversion d’immeubles de bureaux vacants en programmes résidentiels, principalement en Île-de-France.

Prévoyant une période d’investissement de trois ans, cette initiative vise un rythme d’acquisition d’une à deux opérations par an dès la fin 2026, soit au total sur la période l’équivalent de 50 000 à 60 000 m² réhabilités en logements, résidences gérés, hôtels et commerces.

Portant des ambitions environnementales élevées, les projets viseront la certification NF Habitat HQE, les labels BBCA Rénovation et Effinergie Rénovation, ainsi que les niveaux de performance carbone RE 2028/2031. Les opérations favoriseront le réemploi des matériaux, la désimperméabilisation des sols et le développement des mobilités douces.

1.4. Des engagements durables renforcés et reconnus

DES NOTATIONS EXTRA-FINANCIÈRES BEST-IN-CLASS

• Soulignant les excellentes pratiques environnementales, sociales et de gouvernance du Groupe, l’agence MSCI Global Sustainability Index a attribué à Icade une note AAA, la plus élevée du classement « ESG Ratings », vs une note A précédemment. Icade se classe ainsi parmi les 6% d’entreprises les mieux notées de la catégorie Real Estate Management & Services au niveau mondial.
• Avec un score carbone de A, Icade fait partie de l’indice Vérité 40 composé des 40 entreprises françaises cotées présentant les meilleurs scores carbone, sur une échelle de A à F, établi par le cabinet de conseil Axylia, spécialisé en finance durable. Ce score permet d’évaluer la capacité des entreprises à s’acquitter de leur facture carbone en prenant en compte la totalité de leurs émissions de CO2 et en calculant un EBITDA ajusté du carbone.

LARGE APPROBATION DES RÉSOLUTIONS SUR LE CLIMAT ET LA BIODIVERSITÉ

Depuis 2024, Icade se démarque des autres foncières européennes en soumettant au vote de son Assemblée Générale des actionnaires, deux résolutions distinctes sur le climat et la biodiversité.

Lors de l’Assemblée Générale du 10 juin 2026, les résolutions Say on Climate et Say on Biodiversity ont été très largement approuvées, respectivement à 99,4% et à 99,5%.

• La résolution Say on Climate portait sur les progrès réalisés par le Groupe en matière de réduction de l’intensité carbone (-57% pour la Foncière et -36% pour la Promotion sur la période 2019-2025) et de réduction des émissions de CO2 (-52% en valeur absolue sur la période 2019-2025). En 2025, Icade a actualisé sa trajectoire bas carbone pour l’aligner au nouveau standard immobilier de la Science Based Targets initiative (SBTi)⁶ et s’est fixé à horizon 2030 de nouveaux objectifs plus ambitieux, conformes à une trajectoire +1,5°C sur les 3 scopes.
• La résolution Say on Biodiversity détaillait les résultats du Groupe en matière de contribution à la préservation de la biodiversité avec notamment les réalisations en matière de renaturation dans la Foncière et dans la Promotion.

1.5. Evolution de la gouvernance : nomination d’un nouveau Président du conseil d’administration

L’ensemble des résolutions soumises au vote de l’Assemblée générale du 10 juin 2026 a été adopté à une large majorité, incluant notamment :

• la ratification de la nomination provisoire en qualité d’administrateurs de Kosta Kastrinidis et de Christophe Laurent ;
• le renouvellement des mandats d’administrateurs de Christophe Laurent, d’Olivier Lecomte et de Marianne Louradour ; et
• la nomination de Raphaël Appert, en remplacement de Monsieur Frédéric Thomas, en qualité d’administrateur, pour une durée de quatre années.

Le Conseil d’administration qui s’est tenu à l’issue de ladite assemblée générale a désigné Raphaël Appert à la présidence du Conseil d’administration d’Icade. Il est toujours composé de 15 membres dont 5 indépendants et 7 femmes.

1.6. Distribution 2025

L’Assemblée Générale du 10 juin 2026 a approuvé à l’unanimité la distribution, au titre de l’exercice 2025, d’un montant de 1,92 euro brut par action qui se décompose en 2 parties :

• un montant de 0,6033 euro par action prélevé sur les bénéfices de la Société exonérés de l’impôt sur les sociétés en application du régime SIIC, non éligible à l’abattement de 40% ; et
• un montant de 1,3167 euro par action prélevé sur le sous-poste « Prime de fusion » et considéré fiscalement comme un remboursement d’apport.

Après détachement le 23 juin 2026, cette distribution a été versée en numéraire en une fois le 25 juin 2026.

2. PERSPECTIVES 2026

Le Groupe confirme son objectif de Cash-Flow Net Courant Groupe pour 2026, attendu entre 2,90 € et 3,10 € par action⁷, sur la base des résultats du premier semestre et de ses perspectives pour la seconde partie de l’exercice.

Cette prévision se décompose entre :

• une contribution des activités stratégiques comprise entre 2,25 € et 2,45 € par action, qui devrait marquer un point bas ; et
• une contribution d’environ 0,65 € par action provenant des activités non stratégiques.

Le cash-flow des activités non stratégiques est sécurisé, l’intégralité du dividende ayant déjà été payée par Praemia Healthcare à Icade au 1er semestre 2026, pour un montant de 48,5 millions d’euros.

Cet objectif intègre une approche prudente au regard des incertitudes persistantes liées au contexte international et français ainsi qu’à leurs effets potentiels sur l’activité. Sous réserve de l’absence d’une nouvelle dégradation majeure de l’environnement, le Groupe anticipe, au second semestre, une amélioration des marges de l’activité Promotion ainsi qu’une baisse des frais de structure, dont les effets devraient plus que compenser la dégradation attendue du résultat financier.

3. ANALYSE DES RÉSULTATS CONSOLIDÉS AU 30 JUIN 2026

• Cash-Flow Net Courant Groupe à 1,80 € par action, conforme aux attentes
• Résultats financiers reflétant la baisse d’activité et les ajustements de valeur

(a) Les autres produits liés à l'activité sont principalement constitués des refacturations de charges locatives.

Les revenus consolidés du Groupe sont en baisse de 4,7%, reflétant à la fois le recul des revenus locatifs de la Foncière et celui du chiffre d’affaires de la Promotion.

L’EBO est également affecté par la diminution de la marge immobilière nette de la Promotion par rapport au premier semestre 2025, qui avait bénéficié de la livraison de plusieurs opérations tertiaires importantes.

En outre, le coût de la réorganisation a un impact négatif d’environ 18 millions d’euros sur l’EBO, les économies de masse salariale associées devant se traduire progressivement à partir du second semestre.

Enfin, les baisses de valeur constatées ce semestre sur les portefeuilles de la Foncière (-3,1%) et de la Santé (c. -2%) génèrent un effet négatif non récurrent, sur le résultat opérationnel et sur le résultat financier.

Le résultat net PdG ressort à -155,9 millions d’euros au 30 juin 2026, sous l’effet combiné de ces différents éléments.

Le Cash-Flow Net Courant Groupe s’élève à 136,6 millions d’euros au 30 juin 2026, soit 1,80 euro par action.

= Le Cash-Flow Net Courant des activités stratégiques atteint 87,6 millions d’euros (1,15 euro par action), en baisse de 19,8% par rapport au 30 juin 2025. Son évolution intègre l’effet combiné de (i) la baisse des loyers nets de la Foncière (-0,13 euro par action), (ii) la diminution de la marge nette de la promotion (-0,17 euro par action) et (iii) l’évolution du résultat financier (-0,05 euro par action).

= Le Cash-Flow Net Courant des activités non stratégiques s’élève à 48,9 millions d’euros, soit 0,64 euro par action, en hausse par rapport au 30 juin 2025. Il intègre le versement par Praemia Healthcare de l’intégralité du dividende 2025 en mai 2026.

L’actif net réévalué NDV du Groupe s’élève à 4 039 millions d’euros (53,2 euros par action), en baisse de -6,7% par rapport au 31 décembre 2025, principalement sous les effets combinés suivants :

• la distribution du dividende de -146 millions d’euros, soit -1,91 euro par action ;
• la perte sur la période de -156 millions d’euros, soit -2,05 euros par action (incluant principalement l’effet de la baisse de valeur du portefeuille de la Foncière pour -215 millions d’euros) ; et
• l’évolution de la juste valeur de la dette à taux fixe pour -9 millions d’euros, soit -0,11 euro par action.

L’actif net réévalué NTA du Groupe atteint 3 775 millions d’euros (49,7 euros par action), en baisse de -6,9% par rapport au 31 décembre 2025, du fait de la distribution du dividende et de la perte enregistrée.

Enfin, l’actif net réévalué NRV du Groupe ressort à 4  120  millions d’euros (54,2  euros par action), en baisse de -6,6% sur 6 mois pour les mêmes raisons.

Au 30 juin 2026, Icade affiche un ratio LTV droits inclus à 39%, en baisse de -0,6 pp vs. fin 2025 malgré les pertes de valeur, grâce à la réduction de la dette nette, consécutive à la cession de Marignan.

4. PERFORMANCE PAR MÉTIER AU 30 JUIN 2026

4.1. Foncière : bonne dynamique opérationnelle, loyers et valeurs en baisse

• Dynamique locative solide avec c. 94 000 m² loués, incluant 58 000 m² renouvelés sur les Grands Axes
• Progression du taux d’occupation financier total à c. 86% et sur le segment des bureaux à c. 90% (vs respectivement 85% et c. 88% au 31 mars 2026)
• Loyers bruts à -1,1% en LfL, incluant +0,8% sur les bureaux
• Baisse de la valeur du portefeuille de -3,1% en LfL, dans un contexte de nouvelle hausse des taux

PRINCIPALES DONNÉES FINANCIÈRES

(a) Ces chiffres n'incluent pas les cessions internes et les actifs sous promesse.

PRINCIPALES DONNÉES OPÉRATIONNELLES

Au 1er semestre 2026, Icade a fait évoluer la segmentation de son portefeuille d’actifs.

Les actifs « to-be-repositioned » ont ainsi été réalloués dans deux catégories : soit en « bureaux », après leur reconversion ou relocation (pour c. 200 M€ de valeur d'actifs), soit en « Autres / Actifs non core » (pour c. 300 M€ de valeur d'actifs).

Par ailleurs, une nouvelle catégorie « Living » a été créée afin de refléter le développement des activités du Groupe sur le segment des résidences étudiantes. Elle intègre également des hôtels sur le parc Paris Orly-Rungis et au Pont de Flandre.

Notes

1. Sous réserve de l’absence de dégradation de l’environnement politique et macroéconomique.
2. Praemia Healthcare est détenue par Icade à hauteur de 21,6% au 31 décembre 2025.
3. OPPCI IHE Healthcare Europe est détenue par Icade à hauteur de 59,4% au 31 décembre 2025.
4. Le fonds géré par Praemia REIM France est détenu à 51% par Praemia Healthcare et à 49% par l’OPPCI IHE Healthcare Europe.
5. Guidance confirmée dans le communiqué du 16 avril 2026 : « Icade confirme viser pour l'année 2026 un Cash-Flow Net Courant Groupe entre 2,90 € et 3,10 € par action (hors éventuel impact d'une dégradation prolongée de l'environnement économique mondial liée au conflit au Moyen-Orient) qui se décompose en [2,25-2,45] € par action sur le périmètre des activités stratégiques, ce qui devrait marquer un point bas ; et c. 0,65 € par action issus des activités non stratégiques ».
6. Buildings Sector Science-Based Target-Setting Criteria.
7. Hors éventuel impact d'une dégradation prolongée de l'environnement économique mondial liée au conflit au Moyen-Orient.
8. Ces chiffres n'incluent pas les cessions internes et les actifs sous promesse.