Communiqué - Société de la Tour Eiffel - Résultats semestriels 2026 : la fin du premier cycle de livraisons, ouvrant la voie à la prochaine phase de transformation

Résultats semestriels 2026 - La fin du premier cycle de livraisons, ouvrant la voie à la prochaine phase de transformation

Le Conseil d'Administration de la Société de la Tour Eiffel, réuni le 22 juillet 2026, a arrêté les comptes semestriels au 30 juin 2026. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été réalisées et le rapport correspondant est en cours d'émission.

« Au premier semestre 2026, le marché immobilier français est resté marqué par une forte polarisation : la sélectivité accrue des utilisateurs comme des investisseurs continue de creuser les écarts entre actifs selon leur emplacement, leur qualité et leur performance environnementale. Dans ce contexte exigeant, la solidité et la diversification du patrimoine s'imposent plus que jamais comme des leviers déterminants. Avec la livraison du Syrah à Bobigny et celle, à venir en septembre, de Rivage à Puteaux, la Société de la Tour Eiffel mène à son terme un premier cycle de développement engagé en 2022, qui confirme la pertinence de son positionnement et de sa gestion d'actifs de long terme. Forte d'une structure financière renforcée et du soutien d'un actionnaire majoritaire solide, la Foncière fait de la commercialisation de son patrimoine sa priorité, dans un marché locatif qui demeure tendu, et engage une nouvelle phase de transformation articulée autour d'un cycle renouvelé de développements, de redéveloppements et d'arbitrages, dans une logique de valorisation durable et responsable. » déclare Christel Zordan, Directrice Générale de la Société de la Tour Eiffel.

La Société poursuit la mise en œuvre ajustée de sa feuille de route…

• Offre publique de retrait suivie d'un retrait obligatoire par le Groupe SMABTP à un prix de 8,20 € par action
• Valeur du patrimoine à périmètre constant en baisse de -2,9 % à 1,6 Md€
• 11 M€ de développements dans des actifs bénéficiant de fondamentaux solides
• Ratio d'endettement (LTV) à 24,4 % (covenant : inférieur à 50 %) et LTV EPRA à 31,9 %
• Ratio ICR (EBE/Frais financiers) à 2,5x (covenant : supérieur à 2x)
• 440 M€ de capacité de tirage résiduelle
• ANR EPRA de continuation (NTA) de 7,72 €/action
• Taux de rendement EPRA topped-up : 4,4 %

… essentielle à la transformation durable de son patrimoine face aux enjeux du marché immobilier

• Revenus locatifs bruts de 38,0 M€, en hausse de 4,3 % (-1,1 % à périmètre constant)
• 96 % des loyers collectés début juillet 2026
• Taux d'occupation EPRA en baisse à 71,0 % (vs. 73,1 %) et taux d'occupation sécurisé à 72,4 %
• Coût de la dette à 3,64 %
• Résultat net consolidé de - 23,0 M€ (vs. - 46,0 M€)
• Résultat EPRA de 8,7 M€, ou 0,07 €/action (vs. 0,04 €)
• Cash-Flow Courant à 10,1 M€ (vs. 5,1 M€)

Poursuite des arbitrages d'immeubles inadaptés aux enjeux du Groupe

Au cours de la période, le Groupe a poursuivi la mise en œuvre de sa stratégie d'arbitrage en signant des promesses de vente sur 3 actifs situés en périphérie parisienne pour un montant total de 21,4 M€. La réitération d'une de ces promesses de vente a été réalisée début juillet 2026 et est prévue fin septembre 2026 pour les deux autres.

Si un des actifs est en cours de vente pour un montant en ligne avec sa valeur d'expertise, les deux autres sortent avec de fortes décotes. Au global, les cessions se font avec une décote de 43 % par rapport à leur valeur d'expertise de fin 2025 et démontrent la volonté de la Société de poursuivre la rationalisation de son patrimoine dans un contexte de marché de l'investissement toujours sclérosé.

Évolution des développements et redéveloppements

A Puteaux, sur les quais de Seine, au pied du Pont de Neuilly, le groupe finalise le redéveloppement de Rivage, un immeuble de bureaux en structure mixte bois béton (non IGH) développant une surface de 9 850 m². Lancé fin 2023, le projet vise un haut niveau de certifications et labels environnementaux : HQE BD Excellent, BREEAM NC Excellent, E+C- niveau E2C1, BBCA standard, Osmoz Bâti, Wiredscore Gold et Label Biosourcé niveau 3. L'offre de service complète comprendra notamment un Skybar au 8^ème/9^ème étage et bénéficie de nombreuses terrasses avec une vue dégagée sur tout Paris pour certaines d'entre elles. La livraison est prévue en septembre 2026.

Dans la ZAC des Vignes à Bobigny, la Société a livré en juin 2026 le Syrah, un hôtel d'activités à étages de 8 000 m² sous sa marque LILK (Light Industrial Last Kilometer). Second projet de ce type livré après le Nanturra, ce concept d'immeuble polyvalent permet de répondre aux besoins de surfaces d'activités et de logistique du dernier kilomètre à proximité des centres urbains tout en préservant au maximum la désartificialisation des sols. Le Syrah se démarque notamment par sa performance environnementale (chauffage par géothermie sur sondes, matériaux bas carbone, agriculture urbaine, etc…) et vise également la certification BREEAM Excellent.

Avec le Nanturra, EvasYon, le Jade et le Saphir livrés en 2024 et 2025, ces six projets (Rivage, Syrah) incarnent la stratégie lancée en 2022 de création de valeur, de diversification et d'engagement environnemental de la Foncière et représentent jusqu'à 11,0 M€ de loyers potentiels, dont 4,1 M€ sont sécurisés par des baux signés.

Application des engagements durables de la Foncière

La stratégie ESG de la foncière s'inscrit dans une démarche globale conciliant performance environnementale, résilience des actifs et responsabilité sociale. Déployée à l'échelle du patrimoine comme des nouveaux développements, elle privilégie des solutions concrètes visant à réduire l'empreinte environnementale des projets et à renforcer leur durabilité.

Les projets développés par la foncière illustrent cette ambition, comme récemment avec Syrah à Bobigny, nouvel hôtel d'activités à étages conçu pour limiter l'artificialisation des sols grâce à la verticalité et intégrant des matériaux bas-carbone, des énergies renouvelables et des dispositifs favorisant la biodiversité. Ces réalisations traduisent la volonté de concilier innovation immobilière, performance environnementale et création de valeur durable.

Un patrimoine en cours de transformation

Au 30 juin 2026, la valeur du patrimoine s'élève à 1 563 M€, pour 75 % de bureaux (1 166 M€), 12 % de locaux d'activité / logistique (189 M€), 11 % à usage mixte (175 M€) et de manière encore marginale du résidentiel géré. Ce patrimoine se situe en totalité en France, dont 75 % dans le Grand Paris (1 169 M€). Dans une démarche d'amélioration permanente de la qualité du patrimoine, 85 % de celui-ci fait l'objet d'une certification attestant de sa performance environnementale à fin 2025.

Une activité locative reflet d'un patrimoine avec moins d'options de sortie à court terme

Au premier semestre 2026, 3,8 M€ de loyers annualisés ont fait l'objet d'accords avec les locataires, comprenant 1,3 M€ de nouveaux baux signés et 2,5 M€ renouvelés.

Après prise en compte des départs annoncés, le solde net de l'activité locative ressort à -2,1 M€ en loyers annualisés.

Cette évolution intègre notamment :

• des renégociations avec Transactis (2 310 m²) et Europ Net (2 120 m²) à Nanterre, Greenbig (1 140 m²) à Puteaux et Hirsch Secure (1 260 m²) sur le parc d'Aix-en-Provence ;
• des signatures de nouveaux baux avec Schneider Electric (1 290 m²) sur le Nanturra dans le parc Nanterre Seine, Future Electronics (870 m²) à Vélizy et Simoldes Plasticos (810 m²) à Guyancourt ;
• ainsi que les départs annoncés d'IBM (5 400 m²) à Orsay, Inetum (2 320 m²) à Lyon, Poush (11 228 m²) à Aubervilliers et Eqiom (370 m²) à Nanterre.

Au 30 juin 2026, le taux d'occupation financier (EPRA) est en baisse à 71,0 % (vs. 73,1 % à fin 2025). En prenant en compte la signature de Lyon EvasYon, dont le bail prend effet postérieurement au 30 juin 2026, le taux d'occupation sécurisé ressort à 72,4 %. Retraité de la vacance provoquée (opérations de redéveloppements : 6,9 %), le taux d'occupation financier (EPRA) ressort à 78,0 % (vs. 79,9 %). Par ailleurs, la durée moyenne des baux et leur période ferme ressortent respectivement à 5,5 ans et 3,3 ans (vs. 5,7 et 3,4 ans à fin 2025). Compte tenu d'un nombre de baux avec options de sortie plus faible dans les 12 prochains mois, cette activité de sécurisation des baux est mécaniquement plus faible en 2026, ce qui permet aux équipes de renforcer leurs efforts sur la recherche de nouveaux locataires, dans un contexte encore plus complexe que les années précédentes.

96 % des loyers du S1 2026 encaissés

Début juillet, sur un total de 39,0 M€ de loyers quittancés au S1 2026, 96,2 % ont été encaissés (vs. 96,0 % l'an dernier).

Cette performance est le fruit du modèle de gestion immobilière et locative internalisée conjuguant sélection rigoureuse et proximité des locataires pour construire une base locative de qualité. Dans une économie fragile, la Société reste particulièrement vigilante en maintenant la proximité et le dialogue avec ses clients.

Le suivi du risque locatif sur la base des notations Coface et Credit Safe continue d'indiquer que plus de 85 % de la base locative est constituée de locataires appartenant aux deux meilleures catégories (risque faible ou très faible), témoignant de la résilience du modèle de gestion de la Société.

Résultat EPRA en hausse à 8,7 M€

Les revenus locatifs bruts progressent de 4,3 % pour s'établir à 38,0 M€, tirés par l'impact des livraisons (+ 2,0 M€). À périmètre constant, les loyers diminuent de 1,1 %, l'effet des départs et des négociations (- 0,7 M€) étant en partie absorbé par celui des indexations (+ 0,3 M€, + 0,8 %). Les revenus locatifs nets augmentent de 7,1 %, intégrant l'effet favorable de régularisations de charges locatives sur la période.

Le résultat d'exploitation courant ressort à 18,0 M€ (vs. 16,8 M€), reflétant pour partie la hausse des frais de fonctionnement de 1,1 M€ passant à 8,4 M€ (vs. 7,3 M€). Cette hausse est liée pour moitié au titre de l'évolution des outils métiers et du déploiement de la facture électronique, et pour l'autre moitié au titre du reclassement du loyer du siège (auparavant traité en IFRS 16). Ce reclassement est neutre sur le résultat EPRA et le résultat net, l'alourdissement des frais de fonctionnement étant compensé essentiellement par la diminution corrélative des dotations aux amortissements.

Les frais financiers s'établissent à 7,6 M€ (vs. 6,4 M€), faisant ressortir un coût moyen de la dette de 3,6 % (vs. 1,9 % au S1 2025, minoré par des produits non récurrents détaillés ci-après). Cette hausse de 1,2 M€ recouvre deux effets de sens opposés. Le premier semestre 2025 avait bénéficié de 5,9 M€ de produits financiers non récurrents issus du placement d'une partie du produit de l'augmentation de capital réalisée en janvier 2025 (dont 1,8 M€ liés au placement des 180 M€ affectés au remboursement du TSDI 2020). En miroir, l'utilisation du produit résiduel de cette augmentation de capital a ramené la dette moyenne de 661 M€ à 420 M€ et généré une économie d'intérêts de 4,7 M€ sur le semestre.

A la suite de la mise à jour du guide sur les mesures de performance de l'EPRA (EPRA BPR) en septembre 2024, le Résultat EPRA intègre désormais les autres coûts liés à la structure financière (tels que les TSDI) ainsi que les ajustements liés aux éléments non opérationnels et exceptionnels. Le coût des TSDI représente 2,2 M€ au premier semestre 2026 contre 6,2 M€ pour la même période en 2025, reflet du remboursement le 19 juin 2025 des 180 M€ du TSDI 2020, et de la baisse des taux sur les 75 M€ du TSDI 2007, indexé sur l'Euribor 3 mois.

Après prise en compte de ce changement de méthode, des autres produits et charges, impôts et résultats des sociétés mises en équivalence, le Résultat EPRA (résultat net courant ajusté des autres coûts de la structure financière) ressort à 8,7 M€ contre 4,3 M€ en 2025, soit respectivement par action 0,07 € et 0,04 €.

En réintégrant l'ensemble des ajustements de retraitements EPRA (dotations, reprises, résultat de cession, autres coûts liés à la structure financière, variations de valeur des instruments financiers), le résultat net consolidé s'élève à - 23,0 M€ contre - 46,0 M€ en 2025.

Le Cash-Flow Courant s'établit pour la période à 10,1 M€ contre 5,1 M€ en 2025 reflétant l'évolution du résultat EPRA calculé selon la nouvelle méthode.

Actif Net Réévalué en recul sous l'effet de l'ajustement de valeur du patrimoine

L'évaluation au 30 juin 2026 du patrimoine de la Société est en baisse de 2,9 % à périmètre constant par rapport à fin 2025. Cette diminution résulte notamment de la poursuite de la remontée des taux de capitalisation (6,20 % vs. 6,18 %), de la baisse des loyers et de la hausse des retraitements retenus dans les expertises. Après prise en compte des éléments de périmètre, le patrimoine s'élève à 1 563,0 M€ (cessions : 0 M€, moins-values de cessions : 0 M€, variation de juste valeur : -45,7 M€, capex : +5,6 M€, développements : +11,2 M€ et acquisition : 0 €).

L'Actif Net Réévalué EPRA de continuation (NTA) par action évolue de 8,16 € à 7,72 € à fin juin 2026, essentiellement en raison de l'ajustement de la valeur du patrimoine (-0,34 € par action) et de la prise en compte de 50 % des impôts différés liés aux plus-values latentes (-0,16 € par action) depuis la sortie du Régime SIIC. L'Actif Net Réévalué EPRA de liquidation (NDV) par action, qui intègre la juste valeur des instruments de financement (dette à taux fixe, instruments de couverture, TSDI) et l'intégralité des impôts différés liés aux plus-values latentes, passe de 8,13 €[1] à 7,65 €.

Offre publique de retrait suivie d'un retrait obligatoire par le Groupe SMABTP

Le 2 juillet 2026, l'AMF a déclaré conforme le projet d'offre publique de retrait visant les actions de la Société de la Tour Eiffel, déposé le 17 avril 2026 par la SMABTP et la SMAvie BTP (les « Initiateurs ») au prix de 8,20 € par action (cf. documents et communiqués dans la section « Offre publique de retrait » du site internet de la Société www.societetoureiffel.com et sur le site de l'AMF www.amf-france.org).

L'offre, qui a été ouverte du 6 juillet 2026 au 17 juillet 2026 inclus, a conduit le Groupe SMABTP, après assimilation des 14 926 actions auto-détenues, à détenir 128 923 602 actions représentant 128 908 676 droits de vote, soit 97,01 % du capital et 97,00 % des droits de vote théorique de la Société. L'offre sera suivie d'un retrait obligatoire, moyennant une indemnisation en numéraire égale au prix de l'offre de 8,20 € par action, entraînant la radiation des actions de la Société d'Euronext Paris. Conformément à l'avis publié par l'AMF le 21 juillet 2026 le retrait obligatoire interviendra le 3 août 2026.

Situation financière

Au 30 juin 2026, la dette brute s'élève à 424,0 M€ (vs. 422,5 M€ à fin 2025). Avec une position de trésorerie à 42,1 M€ (vs. 50,0 M€), la dette nette ressort à 381,9 M€, en légère hausse par rapport aux 372,5 M€ enregistrés à fin 2025.

Cette évolution résulte essentiellement des dépenses liées aux développements réalisés sur la période et de la baisse de juste valeur du patrimoine. Le ratio LTV (dette nette / valeur du patrimoine hors droits) s'établit ainsi à 24,4 % au 30 juin 2026, contre 23,4 % fin 2025. Le LTV EPRA ressort à 31,9 %.

Le ratio de couverture des charges financières (ICR : EBE/Frais financiers), dont le covenant est fixé contractuellement à un minimum de 2,0x dans la documentation de financement de la Société, s'élève à 2,5x au 30 juin 2026, contre 3,0x à fin 2025.

Ce niveau reste conforme aux engagements contractuels, bien qu'inférieur aux standards généralement observés dans le secteur (4x-6x). Il donne à la Société la marge de manœuvre juste nécessaire pour reconstituer son EBE et restaurer progressivement sa flexibilité financière à moyen terme.

Dans un contexte de marché immobilier demeurant très complexe, et compte tenu du décalage subséquent de différents calendriers (livraison, commercialisation et cession d'immeubles), la Société anticipe que le Ratio ICR (EBE/Frais financiers) puisse s'établir très proche, voire en dessous de son covenant de 2x au 31 décembre 2026.

Dans une approche de gestion proactive des risques, et compte tenu du niveau de l'ICR attendu proche de 2,0x, la Société a obtenu la modification des contrats de financement concernés pour le 31 décembre 2026.

Ce contexte confirme que le calibrage de l'augmentation de capital de 2025 a été réalisé de manière mesurée par les organes sociaux, sur la base d'hypothèses raisonnables de montée en puissance des actifs récemment livrés ou en cours de livraison, et de poursuite des cessions.

Les échéances 2026 comprennent le refinancement de la ligne de 330 M€ en octobre ainsi que la prorogation de la ligne SMABTP de 350 M€ en novembre. A ce jour, la Société a obtenu un premier accord de principe portant sur la totalité du montant de 330 M€ à refinancer dans le cadre du rachat à 100 % par le Groupe SMABTP via l'offre publique de retrait suivie d'un retrait obligatoire.

Une gestion active et prudente du patrimoine

Avec une structure financière renforcée, la Société de la Tour Eiffel aborde une nouvelle phase de la transformation de son patrimoine engagée depuis 2022. Dans un environnement immobilier toujours exigeant, sa priorité opérationnelle porte sur la commercialisation, afin de résorber la vacance et de sécuriser les revenus locatifs des actifs récemment livrés, dans un marché locatif qui demeure sélectif. Elle privilégie à cet effet une gestion active et disciplinée de ses actifs, orientée vers leur adaptation aux évolutions des usages et le renforcement de leur résilience.

Cette nouvelle phase, en cours de définition, s'articulera autour d'un cycle renouvelé de développements, de redéveloppements et d'arbitrages. Déjà identifiés, l'essentiel des projets feront l'objet d'ajustements en fonction des conditions de marché et des priorités du Groupe. La Société entend l'inscrire dans une logique de maîtrise de son levier financier, en s'appuyant prioritairement sur la rotation de son patrimoine : les cessions d'immeubles inadaptés aux enjeux du Groupe alimentent la valorisation des actifs les plus en phase avec les attentes des utilisateurs et des territoires. Les projets livrés et les opérations engagées ces dernières années illustrent cette évolution vers un portefeuille diversifié, à usage mixte, mieux adapté aux enjeux urbains contemporains.

Les équipes poursuivent en parallèle leurs efforts de performance environnementale (réduction de l'empreinte carbone, amélioration de la performance énergétique et maintien d'un haut niveau de certification du patrimoine) avec l'ambition d'allier performance économique et responsabilité durable.

Calendrier

• 23 juillet 2026 : Conférence analystes (SFAF)
• 3 Aout 2026 : Mise en œuvre du retrait obligatoire

La présentation des résultats sera disponible sur le site internet du Groupe le jeudi 23 juillet avant bourse : Information financière - Société Tour Eiffel (societetoureiffel.com).

[1] Pour rappel, avec la sortie du régime SIIC en 2026, l'ANR EPRA de Liquidation (NDV) devra être ajusté des impôts différés estimés à environ 46 M€ ou 0,35 € par action au 31 décembre 2025.

Contacts

Relations Presse et Investisseurs

Alexandre Daudin

Directeur Général - Agence Shan

+ 33 6 34 92 46 15

alexandre.daudin@shan.fr

Relations Presse et Investisseurs

Claire Hilbert

Consultante Senior - Agence Shan

+33 6 15 80 91 30

claire.hilbert@shan.fr

A propos de la Société de la Tour Eiffel

La Société de la Tour Eiffel, avec un patrimoine de 1,6 Md€, est une foncière intégrée à forte culture de services. Agile, elle opère sur différentes classes d'actifs (bureaux, logistique urbaines, résidentiel géré, commerces) dans le Grand Paris et dans les grandes métropoles régionales. Active sur l'ensemble du cycle immobilier, elle accompagne ses locataires, des entreprises de toutes tailles et de tous secteurs, par une pratique exigeante de gestion directe de ses actifs. En matière de RSE, la Société de la Tour Eiffel déploie une démarche volontaire et transverse qui s'inscrit pleinement dans ses orientations stratégiques.

La Société de la Tour Eiffel est cotée sur Euronext Paris (compartiment B) – Code ISIN : FR0000036816 – Reuters : TEIF.PA – Bloomberg : EIFF.FP

www.societetoureiffel.com

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