Relazione finanziaria
semestrale
30 giugno 2026
IPI S.p.A .
Sede legale Via Nizza, 262/59 – 10126 Torino Capitale sociale: Euro 87.100.000 i.v.
Registro delle Imprese Ufficio di Torino e Codice Fiscale: 02685530012 REA Torino n. 582414 Società soggetta a direzione e coordinamento di MI.MO.SE. S.p.A.
Indice
Indice ________________________________ ________________________________ __________________________ 0 Organi di Amministrazione e Controllo ________________________________ __________________________ 1 Consiglio di Amministrazione ________________________________ ________________________________ _ 1 Collegio Sindacale ________________________________ ________________________________ _____________ 1 Società di Revisione ________________________________ ________________________________ ___________ 1 Struttura Societaria del Gruppo IPI al 30/06/2026 ________________________________ ____________ 2 Informazioni sulle azioni e sugli azionisti ________________________________ ________________________ 3 Azioni ________________________________ ________________________________ __________________________ 3 Azionisti ________________________________ ________________________________ ________________________ 3 Principali Dati Economico -Finanziari ________________________________ _____________________________ 5 Indicatori alternativi di performance ________________________________ __________________________ 5 Principali Dati del Bilancio Consolidato ________________________________ __________________________ 7 Relazione intermedia sulla Gestione ________________________________ _____________________________ 8 Scenario di mercato ________________________________ ________________________________ ___________ 9 Risorse Umane ________________________________ ________________________________ ________________ 13 Contenzioso ________________________________ ________________________________ __________________ 13 Contenzioso non tributario ________________________________ ________________________________ 13 Contenzioso tributario ________________________________ ________________________________ _____14 Andamento Economico – Finanziario Consolidato ________________________________ ___________ 16 Andamento Economico -Finanziario Consolidato ________________________________ ____________ 19 Conto economico consolidato riclassificato ________________________________ _______________ 19 Stato patrimoniale consolidato riclassificato ________________________________ ______________ 20 Posizione Finanziaria Netta Consolidata ________________________________ ___________________ 21 Aree di attività: informativa di settore ________________________________ ________________________ 21 Attività Immobiliare ________________________________ ________________________________ ________ 22 Servizi immobiliari ________________________________ ________________________________ __________ 24 Attività Alberghiera ________________________________ ________________________________ ________ 24 Andamento delle principali società controllate ________________________________ ______________ 25 IPI Management Services s.p.a. ________________________________ ____________________________ 25 IPI Engineering s.r.l. ________________________________ ________________________________ ________ 25 IPI Condominium S.r.l. ________________________________ ________________________________ ______ 26 IPI Agency S.r.l. ________________________________ ________________________________ _____________ 26 Lingotto 2000 S.p.A. ________________________________ ________________________________ ________ 27 Lingotto Hotels s.r.l. ________________________________ ________________________________ ________ 27
Aggiornamenti su governance e assetti proprietari ________________________________ __________ 28 Rapporti infragruppo e con parti correlate ________________________________ ___________________ 28 Rapporti con la società controllante, le controllate e le altre parti correlate ______________ 28 Azioni proprie e della Controllante ________________________________ ___________________________ 29 Piani di Stock Option ________________________________ ________________________________ _________ 29 Altre informazioni ________________________________ ________________________________ ____________ 29 Gestione del rischio finanziario: obiettivi e criteri ________________________________ ____________ 29 Modello organizzativo e codice etico ________________________________ ________________________ 30 Fatti di rilievo intervenuti dopo la chiusura dell’esercizio e prevedibile evoluzione della gestione ________________________________ ________________________________ _______________________ 30 Premessa ________________________________ ________________________________ ________________________ 32 Prospetto della Situazione Patrimoniale – Finanziaria Consolidata __________________________ 33 Prospetto della Situazione Patrimoniale – Finanziaria Consolidata __________________________ 34 Prospetto del Conto Economico Complessivo Consolidato ________________________________ _35 Prospetto delle variazioni di Patrimonio Netto Consolidato ________________________________ _36 Rendiconto Finanziario Consolidato ________________________________ _________________________ 37 Note esplicative ________________________________ ________________________________ _______________ 38 1. Informazioni generali ________________________________ ________________________________ 38 2. Forma e contenuto ________________________________ ________________________________ __38
3. ALTRE INFORMAZIONI ________________________________ ______________________________ 44
4. ATTIVITA’ NON CORRENTI ________________________________ __________________________ 46
5. ATTIVITA’ CORRENTI ________________________________ ________________________________ 50
6. PATRIMONIO NETTO ________________________________ ________________________________ 54
7. PASSIVITA’ ________________________________ ________________________________ ___________ 55
8. CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO ________________________________ ______________ 66
9. IMPEGNI E RISCHI ________________________________ ________________________________ ___69
10. INFORMATIVA SULLE PARTI CORRELATE ________________________________ ___________ 71
11. GESTIONE DEL RISCHIO FINANZIARIO: OBIETTIVI E CRITERI _______________________ 73
12. EVENTI ED OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI ________________________ 76
13. TRANSAZIONI DERIVANTI DA OPERAZIONI ATIPICHE E/O INUSUALI _____________ 76
14. EVENTI SUCCESSIVI ALLA DATA DI CHIUSURA DEL BILANCIO _____________________ 77
ALLEGATI ________________________________ ________________________________ _______________________ 78
Attestazione al bilancio consolidato ________________________________ ____________________________ 79 Relazione di revisione contabile limitata della società di revisione al bilancio consolidato semestrale abbreviato ________________________________ ________________________________ __________ 80
Struttura Societaria
1 Organi di Amministrazione e Controllo Consiglio di Amministrazione Presidente Massimo Segre Vicepresidente Vittorio Moscatelli Ammi nistratori Guido Canale
Gerardo Navazio
Noemi Mondo
Claudio Recchi
Paolo Benedetto (*) In carica sino all’Assemblea degli Azionisti per l’ approvazione del Bilancio al 31 dicemb re 2026 .
(*) nominato con assemblea del 30 gennaio 2026 per la durata dell’attuale mandato dell’Organo
Amministrativo
Collegio Sindacale
Presidente Luca Asvisio Sindaci Effettivi Alessandro Galizia
Emanuela Congedo
Sindaci Supplenti Elena Aschero
Tiziano Bracco
In ca rica sino all’Assemblea degli A zionisti per l’approvazione del Bilancio a l 31 dicembre 2026 .
Società di Revisione
Incaricata dall’Assemblea degli Azionisti in data 30 gennaio 2026 con durata in carica sino all’Assemblea degli Azionisti di approvazione del Bilancio al 31 dicembre 20 33.
DELOITTE & TOUCHE S.p.A.
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2 Struttura Societaria del Gruppo IPI al 3 0/06/2026
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3 Informazioni sulle azioni e sugli azionisti
Azioni
Capitale sociale Euro 87.100.000 Azioni ordinarie del valore nominale di 1 euro n. 87.100.000
Azionisti
IPI Domani S.p.A. è titolare di n° 86.114.183 azioni, il 98,870% del capitale sociale di IPI S.p.A.
MI.MO.SE. S.p.A., quale unico azionista di IPI Domani S.p.A., ha indirettamente il controllo di IPI S.p.A., sulla quale esercita attività di direzione e coordinamento.
Il Prof. Massimo Segre ha il controllo di MI.MO.SE. S.p.A.
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5 Principali Dati Economico -Finanziari Indicatori alternativi di performance IPI, in linea con gli orientamenti pubblicati il 5 ottobre 2015 dall a European Securities and Markets Authority (ESMA/2015/1415), presenta nella Relazione sulla Gestione del Gruppo IPI al 30 giugno 2026, in aggiunta ai dati economico -patrimoniali e finanziari previsti dagli International Financial Reporting Standards (IFRS), alcuni indicatori da questi ultimi derivati, che forniscono al management un ulteriore parametro per la valutazione delle performance conseguite dal Gruppo.
Tali grandezze sono presentate al fine di consentire una migliore valutazione dell’andamento economico e finanziario del Gruppo e non devono essere viste come sostitutive di quelle previste dagli IFRS.
Le principali grandezze utilizzate quali indicatori alternativi di performance sono:
• Margine Operativo Lordo (EBITDA): è il Risultato operativo ante ammortamenti, plus/minusvalenze e ripristini di valore/svalutazioni di attività non correnti. L’EBITDA è una grandezza economica intermedia che deriva dal Risultato Operativo (EBIT), al quale vengono sommati/sottratti alcuni costi/proventi di natura non monetaria (Ammortamenti, Svalutazioni/Ripristini di valore di attività non correnti), nonché le Minusvalenze/Plusvalenze da realizzo di attività non correnti (escluse quelle relative alle attività cessate/destinate a essere ced ute e quelle derivanti dalla cessione di partecipazioni diverse da quelle consolidate). Tale grandezza economica rappresenta un’unità di misura per la valutazione delle performance operative del Gruppo in aggiunta al Risultato Operativo (EBIT).
• Indebitamento Finanziario Netto : è l’indicatore che esprime la capacità di fare fronte alle obbligazioni di natura finanziaria. È costituito dal debito finanziario ridotto della cassa e delle disponibilità liquide equivalenti, nonché delle altre attività finanziarie.
Nell’ambito della R elazione sulla Gestione è inserita una tabella che evidenzia i valori dello stato patrimoniale utilizzati per il calcolo dell’indebitamento finanziario netto. Con l’introduzione e applicazione dell’IFRS16, a partire dal bilancio dell’esercizio 2019, nell’I ndebitamento Finanziario Netto viene incluso tra le passività finanziarie anche il valore attuale dei canoni di locazione operativi a scadere in forza di contratti di locazione stipulati.
• Capitale Investito Netto : indicatore patrimoniale rappresentato dalla somma del Capitale immobilizzato (dato dalla somma delle attività materiali, immateriali, investimenti immobiliari e da partecipazioni e crediti finanziari non correnti), del Capitale circolante netto (rapprese ntato dalla somma delle Rimanenze, dei Crediti commerciali e degli Altri crediti e attività, dei Crediti per imposte correnti, dei Debiti
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6 commerciali e Altre passività e dei Debiti per imposte correnti), delle Attività per imposte anticipate, dei Fondi per rischi e oneri e del TFR Nel presente documento, inoltre, saranno presentate alcune grandezze con la dicitura “effettiva”, intendendo con questo l’importo determinato senza considerare l’applicazione del principio contabile IFRS16 e alcune grandezze con la dicitura “contabile”, in tendendo con questo l’importo iscritto a bilancio considerando l’applicazione del principio contabile IFRS16.
Nella presentazione della “PFN effettiva” e del “ Indebitamento finanziario effettivo” sono pertanto esclusi i debiti finanziari relativi ai leasing identificati come operativi dal già menzionato principio contabile IFRS 16.
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7 Principali Dati del Bilancio Consolidato
Importi in milioni di euro
Dati Economici 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025
Ricavi e Proventi 23,5 24,9 Margine operativo lordo (EBITDA) 1,6 3,0 Risultato operativo (EBIT) (1,0) 1,2 Risultato prima delle imposte (6,2) (4,7) Risultato netto di period (6,2) (4,8) Risultato complessivo (6,4) (4,8)
Dati Patrimoniali 30.06.2026 31.12.2025 Immobili 221,5 221,6 Posizione finanziaria netta contabile (174,5) (170,9) Posizione finanziaria netta effettiva (128,2) (123,8) Indebitamento finanziario contabile 212,1 192,7 Indebitamento finanziario effettivo 165,7 145,6 Patrimonio netto 93,2 99,6 Capitale investito netto 267,8 270,5
Unità 30.06.2026 31.12.2025 Dipendenti 236 240
La differenza tra posizione finanziaria netta effettiva e posizione finanziaria netta contabile e tra indebitamento finanziario effettivo e indebitamento finanziario contabile, è data dall’applicazione del principio contabile IFRS16.
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8 Relazione intermedia sulla Gestione
Signori Azionisti,
il primo semestre 2026 del Gruppo si chiude con un risultato consolidato negativo per 6,2 milioni di euro, rispetto ad un risultato consolidato negativo per 4,8 milioni di euro nello stesso periodo del 2025 e un Patrimonio Netto di 93,2 milioni di euro ( 99,6 milioni di euro al 31
dicembre 2025),
Nel primo semestre 2026, il Gruppo ha continuato nello sviluppo delle attività in essere sia negli investimenti immobiliari che nei servizi tecnici e nell’intermediazione immobiliare. Nello specifico sono proseguiti:
• l’attività di strip -out e bonifica dell’amianto del palazzo ex RAI in Torino, via Cernaia 33, acquistato a fine 2021;
• lo sviluppo dei servizi per l’immobiliare: property & facility management, project & construction management, due diligence e progettazione integrata, advisory e
valutazioni;
• lo sviluppo e crescita nell’agency e brokerage;
• gli interventi di riqualificazione di uffici del Lingotto per nuove locazioni;
• gli investimenti negli hotel in gestione per confermare l’alto livello di qualità , ripagat a in termine di crescita dei ricavi .
• Sono stati ceduti alcuni immobili, tra cui l’area di Napoli, un ufficio a Milano in C.so Magenta e alcune unità sparse per l’Italia acquistate negli anni passati dal Gruppo Reale Assicurazioni .
• Infine, è stato emesso un nuovo prestito obbligazionario IPI TV 2026 – 2033 attraverso il quale sono stati raccolti 30 milioni di euro.
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9 Scenario di mercato Scenario macroeconomico e condizioni di mercato Il quadro macroeconomico italiano resta improntato a una crescita moderata. Nel primo trimestre del 2026 il PIL è aumentato dello 0,3% rispetto al trimestre precedente e dello 0,8% su base annua; la crescita acquisita per l’intero anno è pari allo 0,6%. L’ espansione è stata sostenuta dai consumi e dagli investimenti, mentre il contributo della domanda estera si è mantenuto positivo.
Il mercato del lavoro continua a rappresentare un elemento di sostegno, con livelli occupazionali elevati e una partecipazione in progressivo consolidamento. Il miglioramento del reddito disponibile reale delle famiglie contribuisce a rafforzare la capacit à di spesa, pur in presenza di un clima di fiducia ancora sensibile all’incertezza geopolitica e all’andamento dei prezzi.
L’inflazione, dopo il forte ridimensionamento osservato nel 2024 e nel 2025, ha mostrato una nuova accelerazione nella primavera del 2026, legata soprattutto alle componenti più volatili.
Tale dinamica suggerisce prudenza rispetto a una rapida riduzione de l costo del denaro. Per il settore immobiliare ciò si traduce in un contesto finanziario più stabile rispetto al biennio 2022 -
2023, ma non ancora assimilabile alla fase di tassi eccezionalmente bassi che aveva preceduto la correzione dei valori.
La nuova fase di mercato appare quindi meno dipendente dalla compressione dei rendimenti e maggiormente fondata sui risultati operativi degli immobili. La capacità di mantenere elevati livelli di occupazione, adeguare gli spazi alle esigenze degli utilizza tori e sostenere programmi di riqualificazione costituisce oggi una componente centrale della creazione di valore .
Investimenti immobiliari corporate Nel primo semestre del 2026 il mercato italiano degli investimenti immobiliari corporate ha raggiunto 7,24 miliardi di euro, in crescita del 31,3% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il risultato, sostenuto da 185 operazioni, segnala un rafforzamento de lla liquidità e un ritorno più deciso degli investitori istituzionali. Il secondo trimestre ha concentrato circa il 60% dei volumi semestrali, evidenziando un’accelerazione dell’attività transattiva.
Il mercato rimane tuttavia fortemente selettivo. I capitali si orientano soprattutto verso immobili prime, asset con fondamentali operativi solidi, portafogli scalabili e iniziative capaci di generare valore attraverso sviluppo, riqualificazione o cambio d i destinazione d’uso. La maggiore disponibilità di capitale non determina pertanto una crescita uniforme dei valori, ma accentua la polarizzazione tra prodotto competitivo e patrimonio obsoleto.
Il Retail si conferma la prima asset class del semestre, con investimenti per circa 2,33 miliardi di euro, pari al 32% del totale. La ripresa riguarda un insieme articolato di prodotti: immobili high street, outlet, centri commerciali dominanti, retail par k, supermercati e portafogli food. Il dato riflette il superamento della fase di maggiore incertezza post -pandemica e la crescente
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10 attenzione verso formati capaci di integrare commercio, servizi, ristorazione e funzioni di prossimità.
La Logistica, con circa 1,26 miliardi di euro, rappresenta la seconda asset class. La domanda è sostenuta non soltanto dall’e -commerce, ma anche dalla riorganizzazione delle catene di approvvigionamento, dalla manifattura avanzata, dalla distribuzione alim entare e dalla logistica urbana. L’Hospitality raggiunge circa 1,16 miliardi di euro, beneficiando della solidità dei flussi turistici e dell’interesse per operazioni di riposizionamento, conversione e upgrading qualitativo.
Il comparto Office registra circa 709 milioni di euro. Il volume più contenuto rispetto ad altri settori non riflette un venir meno dell’interesse, ma una maggiore selettività verso trophy asset, edifici efficienti e immobili suscettibili di riqualificazio ne. Il Living raggiunge circa 688 milioni di euro e si conferma una componente strutturale del mercato: la maggior parte delle operazioni riguarda student housing , build -to-rent, forward purchase , acquisizioni di aree e riconversioni di immobili non più competitivi.
Principali indicatori del mercato degli investimenti – H1 2026 .
Indicatore Valore
Volume complessivo € 7,24 miliardi Variazione su H1 2025 +31,3% Numero di operazioni 185 Quota volumi nel Q2 circa 60% Prima asset class Retail – 32%
Logistica 17%
Hospitality 16%
Office 10%
Living 10%
Mercato residenziale
Il mercato residenziale italiano conferma nel 2026 una dinamica positiva. Nel primo trimestre sono state registrate 179.654 compravendite, in aumento del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La crescita interessa tutte le macroaree, con variazioni più sostenute nel Nord Ovest e nel Mezzogiorno, e conferma il consolidamento del recupero iniziato nel 2024.
Il credito torna a sostenere la domanda: la quota degli acquisti delle persone fisiche assistiti da mutuo è salita al 47,8%. Le condizioni di finanziamento restano comunque selettive e incidono in modo diverso sui territori, favorendo i mercati nei quali i l rapporto tra redditi e prezzi risulta più equilibrato.
La struttura dell’offerta costituisce il principale limite allo sviluppo del comparto. Le abitazioni di nuova costruzione sono cresciute del 14,6%, ma rappresentano soltanto il 6% delle
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11 compravendite complessive. Il mercato continua quindi a dipendere in larga misura dallo stock esistente, spesso caratterizzato da livelli prestazionali non coerenti con le nuove esigenze energetiche, tecnologiche e funzionali.
Nelle principali città si osserva una crescente polarizzazione. Gli immobili nuovi o integralmente riqualificati, localizzati in quartieri accessibili e dotati di servizi, mantengono una domanda elevata e mostrano una maggiore tenuta dei valori. Al contrar io, il patrimonio meno efficiente incontra tempi di commercializzazione più lunghi e una crescente necessità di adeguamento del prezzo.
La scarsità di prodotto moderno sostiene l’interesse per operazioni di sviluppo e rigenerazione urbana, student housing e residenziale in locazione gestita. Il Living istituzionale assume pertanto un ruolo non soltanto finanziario, ma anche di risposta ai cambiamenti demografici, alla mobilità universitaria e professionale e alla crescente domanda di soluzioni abitative flessibili.
Mercati operativi e trasformazione delle asset class Nei mercati della locazione la domanda si concentra sui prodotti di maggiore qualità. Nel settore direzionale il ricorso a modelli di lavoro ibridi non ha eliminato il fabbisogno di uffici, ma ne ha modificato i requisiti: efficienza energetica, accessibil ità, qualità degli spazi, servizi e capacità di favorire collaborazione e attrattività dei talenti sono diventati elementi decisivi. Tale evoluzione sostiene i canoni prime nei migliori sotto -mercati, mentre amplia il divario rispetto agli edifici obsoleti .
Nella Logistica la domanda rimane orientata verso piattaforme moderne, ben collegate e compatibili con i nuovi standard ambientali. La limitata disponibilità di aree e la complessità autorizzativa nei principali corridoi infrastrutturali contribuiscono a c ontenere la nuova offerta e a sostenere la competitività degli asset più efficienti.
L’Hospitality beneficia della forza strutturale dell’Italia come destinazione turistica internazionale. Gli investimenti privilegiano strutture di fascia alta, destinazioni leisure consolidate e mercati urbani caratterizzati da domanda internazionale, con un crescente ricorso a strategie di conversione e riposizionamento.
Il Retail evidenzia una maggiore capacità di adattamento rispetto alle attese formulate negli anni successivi alla pandemia. I formati dominanti, i parchi commerciali, il food retail e gli immobili high street nelle localizzazioni più forti risultano soste nuti da una domanda selettiva.
La capacità di integrare esperienza fisica e canale digitale rappresenta un fattore chiave di resilienza.
Parallelamente cresce il ruolo delle infrastrutture digitali e degli immobili connessi ai nuovi fabbisogni tecnologici. Data center, strutture sociali, sanitarie e immobili a uso specialistico ampliano il perimetro tradizionale del real estate e richiedono competenze più elevate in fase di sviluppo, gestione e valutazione del rischio.
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12 Tendenze strutturali e prospettive Le prospettive per la seconda parte del 2026 restano complessivamente favorevoli, pur in un contesto caratterizzato da elevata incertezza geopolitica e da un costo del capitale destinato a rimanere superiore ai livelli del decennio precedente. La crescita dei volumi non deve pertanto essere interpretata come un ritorno generalizzato alla fase espansiva, ma come l’avvio di un ciclo più maturo, nel quale la qualità dell’esecuzione assume un peso crescente.
La principale trasformazione riguarda il passaggio da strategie prevalentemente basate sulla rivalutazione finanziaria a modelli di investimento fondati sulla gestione attiva. Sviluppo, riqualificazione energetica, rigenerazione urbana, riconversione e ott imizzazione degli utilizzi diventano le leve principali per sostenere i rendimenti.
In tale scenario, il patrimonio immobiliare italiano presenta opportunità significative, ma richiede un approccio selettivo. Le localizzazioni difficilmente replicabili, gli immobili in grado di rispondere a funzioni essenziali e gli asset con flessibilità di utilizzo mostrano una maggiore capacità di preservare valore. La sostenibilità non rappresenta più soltanto un requisito reputazionale, ma incide direttamente su commerciabilità, accesso al credito, costi operativi e liquidità dell’investimento.
Per IPI, il contesto di mercato amplia le opportunità lungo l’intera catena del valore immobiliare:
advisory, agency , valutazione, gestione, sviluppo e supporto alle operazioni di trasformazione.
La crescente complessità delle decisioni di investimento rafforza infatti la domanda di competenze integrate, dati affidabili e capacità di interpretare in modo congiunto dinam iche finanziarie, immobiliari e territoriali.
Conclusioni
Nel complesso, il mercato immobiliare italiano entra nella seconda metà del 2026 con fondamentali più solidi e una liquidità in recupero. La ripresa non è tuttavia omogenea: il valore si concentra sugli immobili capaci di mantenere rilevanza nel tempo, ada ttarsi ai cambiamenti della domanda e rispettare standard elevati di qualità e sostenibilità. In questo quadro, la capacità di selezionare gli asset, strutturare operazioni coerenti e guidare processi di trasformazione rappresenta il principale fattore com petitivo
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Risorse Umane
Al 30 giugno 2026 il personale del Gruppo è composto da 2 36 dipendenti così suddivisi:
Organico per tipologia di servizi 30.06.2026 31.12.2025 Attività Immobiliari 138 144 Attività Gestione parcheggi 4 4 Hotels 94 92 Totale Generale 236 240
Organico per categoria 30.06.2026 31.12.2025 Dirigenti 13 14 Impiegati 152 155 Operai/Portieri 71 71 Totale Generale 236 240
Nel semestre non sono intervenute variazioni organizzative o eventi in materia di personale tali da incidere significativamente sull’andamento del Gruppo.
Contenzioso
Contenzioso non tributario I principali contenziosi in esse sono:
• per l’area in Pavia di proprietà di Torino Uno s.r.l., era pendente innanzi al TAR Lombardia il giudizio per l’annullamento del provvedimento del Dirigente del Comune di Pavia avente per oggetto il “procedimento di bonifica Titolo IV D.lgs 152/2006 e s.m.i .
relativo all’area Snia Viscosa” , nel quale si invitavano tutte le società proprietarie dell’area alla riattivazione della barriera idraulica; provvedimento contestato per diverse motivazioni e soprattutto perché non rivolto al soggetto individuato che h a inquinato l’area. Con sentenza dell’11 dicembre 2025 il TAR Lombardia ha accolto il ricorso introduttivo e, per l’effetto, ha annullato i provvedimenti e gli atti impugnati con compensazione delle spese tra le parti. Il Comune di Pavia, nei termini previsti , ha interposto appello avanti il Consiglio di Stato per la riforma della sentenza di primo grado e Torino Uno s.r.l. provvederà ad approntare le proprie difese .
• IPI MS è ricorsa alle vie legali per il recupero di un credito di oltre 8 milioni per prestazioni professionali rese a favore di un’impresa che ha preso in appalto lavori in diversi condomini per efficientamento energetico ed adeguamento sismico che benefi ciavano dei cosiddetti eco -sisma bonus.
In forza dei titoli esecutivi ottenuti presso il Tribunale di Napoli e di un successivo atto di precetto, a parziale adempimento del proprio debito, la predetta impresa ha proposto
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14 la cessione di alcuni crediti d’imposta derivanti per l’appunto dal cd. Superbonus 110% che sono stati accettati parzialmente e solo a seguito di una positiva due diligence espletata da primaria società di consulenza. Nel frattempo, è stato disposto il Concordato preventivo dell’impresa e il giudizio proseguirà per il residuo credito da recuperare.
• IPI Engineering nel marzo del 2022 ha svolto a favore di un Condominio sito in Milano attività tecniche e professionali per l’utilizzo del cosiddetto superbonus - con lo speciale strumento dello sconto in fattura di cui al Decreto Rilancio n. 34/2020 - incaricando all’uopo un’impresa a cui demandare tutti i lavori afferenti. Sono sorte contestazioni in merito alle opere effettuate e ai tempi di realizzazione delle stesse e , di conseguenza , il Condominio ha evocato in giudizio IPI Engineering e l’impresa per accertare le rispettive responsabilità rispetto ai presunti inadempimenti sollevati e chiedendo il ristoro dei danni patiti e quantificati in via solidale nell’importo di circa 1,5 milio ni di euro. La prima udienza è prevista per la fine del 2026 .
Contenzioso tributario
In relazione al contenzioso tributario per presunte operazioni elusive nel 2005, si ricorda come la Corte Suprema di Cassazione in data 25 marzo 2022 abbia cassato la sentenza di secondo grado accogliendo i motivi di ricorso riguardanti l’asserita assenza di valide ragioni economiche ed elusività delle operazioni straordinarie di conferimento/cessione, rinviando la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di II Grado del Piemonte per un nuovo esame di merito.
Si ricorda come, allo stesso modo, anche la causa relativa all’anno 2006 (annualità interessata da una rettifica delle perdite fiscali dichiarate) sia stata rinviata alla CGT di II Grado del Piemonte per un nuovo giudizio di merito, sempre sulla base delle stesse linee guida interpretative dettate dalla Cassazione.
Si evidenzia inoltre come la Cassazione abbia rigettato il ricorso incidentale dell’Agenzia delle Entrate circa presunte irregolarità sempre nel 2005 dell’atto di cessione di contratti di leasing e nella deduzione di costi e, quanto al 2006, nella detrazio ne dell’IVA.
La Corte di Giustizia Tributaria di II Grado, dopo 14 anni di ricorsi e decisioni, ha confermato la decisione dei Giudici di prime cure di annullare gli accertamenti ai fini IRES – Imposta sul reddito delle società – per gli anni 2005 e 2006. Con le Sentenze n. 462/2024 e n. 466/2024 dell’11 giugno 2024, depositate in data 25 settembre 2024, la Corte di Giustizia di II Grado ha così rigettato gli appelli avverso le sentenze di I Grado a suo tempo presentati da controparte, escludendo ogni profilo di elusività nel comportamento adottato dalle soci età.
Si evidenzia che le operazioni in discussione degli anni 2005 e 2006 sono state poste in essere quando l’azionista di controllo non era l’attuale.
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15 Gli accertamenti hanno gravato sui conti di IPI negli anni, avendo quest’ultima accantonato in bilancio un adeguato fondo rischi e costituito una garanzia per lo Stato, iscrivendo ipoteca per circa 34 milioni di euro su alcuni immobili di proprietà.
Per effetto delle Sentenze della Corte Tributaria di II Grado, favorevoli alle società coinvolte IPI S.p.A. e ISI S.r.l., sono stati rilasciati ne i bilanci 2024 i relativi fondi rischi per oltre 13 milioni di euro.
In data 17 marzo 2025 sono stati notificati nuovi ricorsi per Cassazione da parte dell’Avvocatura Generale dello Stato; il Gruppo ha replicato con i controricorsi, depositati in data 24 aprile 2025, presso la cancelleria della Corte di Cassazione.
A seguito della pronuncia del giudice di merito del rinvio, l’Agenzia delle Entrate ha rimborsato ad IPI S.p.A. e ISI S.r.l. tutte le somme versate a titolo provvisorio in pendenza di giudizio e ha autorizzato in data 31 ottobre 2025 la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie volontariamente concesse su immobili di proprietà. Le annotazioni di cancellazione delle ipoteche sui registri immobiliari sono state effettuate nel corso del mese di novembre 2025.
Il contenzioso descritto, che si protrae da oltre 15 anni, ha generato ulteriori liti, riguardanti le annualità 2019 e 2021, aventi per oggetto l’utilizzo ai fini IRES di perdite fiscali pregresse. Si osserva come nei precedenti quattro gradi di giudizio m ai i Giudici tributari abbiano accolto la tesi dell’Agenzia delle Entrate secondo cui le operazioni intervenute nel corso del 2006 avevano carattere elusivo; pur tuttavia, la pretesa del Fisco di disconoscere il libero utilizzo delle perdite fiscali pregre sse ha condotto alla notifica di due cartelle di pagamento con la richiesta di maggiore IRES (ammontante per ciascuna delle due annualità a circa euro 325.000, oltre sanzioni ed interessi) in relazione alle quali sono stati proposti tempestivi ricorsi.
Per quanto concerne la lite riguardante l’anno 2019, con Sentenza n. 1568/2024 del 23 ottobre 2024, depositata in data 27 dicembre 2024, la Corte di Giustizia Tributaria di I Grado di Torino ha accolto il ricorso presentato dalla Società. L’Agenzia delle E ntrate ha appellato la sentenza con ricorso notificato in data 12 giugno 2025; la società si è ritualmente costituita in giudizio e si è in attesa dell’udienza di trattazione.
Quanto alla lite relativa al 2021, con Ordinanza del 1° dicembre 202 5, depositata il giorno successivo, la Corte di Giustizia Tributaria di I Grado di Torino ha disposto la sospensione dell’esecuzione dell’atto impugnato e, altresì, la sospensione del giudizio in attesa che sulla questione relativa alla legittimità dell’acc ertamento emesso per l’anno d’imposta 2006 si pronunci la Corte di Cassazione.
La lite relativa al 2022 sarà discussa nel merito nel corso del prossimo mese di novembre, dopo che la Corte Tributaria, in sede cautelare, ha sospeso l’esecuzione dell’atto impugnato.
Le altre liti tributarie hanno essenzialmente per oggetto l’applicazione delle imposte indirette in occasione di compravendite immobiliari e l’IMU dovuta su aree edificabili di proprietà e hanno ad oggetti importi, singolarmente e complessivamente considerati, non significativi .
Relazione intermedia sulla gestione al 30 giugno 2026
16 Andamento Economico – Finanziario Consolidato Il primo semestre consolidato 2026 del Gruppo IPI chiude con una perdita di 6,2 milioni di euro, rispetto a una perdita di 4,7 milioni di euro dello stesso periodo del 2025. L’andamento negativo è coerente con l’attuale fase di investimento del Gruppo, impegnato nella fase di riqualificazione e sviluppo di alcuni immobili; in tale fase del ciclo immobiliare i bilanci risultano essere appesantiti dagli oneri finanziari ed evidenziano fisiologicamente metriche negative in attesa della successiva fase di realizzo sul mercato. Peraltro il Gruppo , diversificando sul settore dei servizi immobiliari e degli hotel ha l’obiettivo di rendere maggiormente stabili le performance economiche.
In particolare, il peggioramento è riconducibile a una flessione dei ricavi accompagnata da un incremento di alcuni costi.
Il margine operativo lordo o EBITDA del primo semestre 2026 è positivo per euro 1,6 milioni rispetto a un risultato positivo di 3 milioni dello stesso periodo del 2025.
Il risultato operativo o EBIT del primo semestre 2026 è negativo di 1 milione di euro rispetto a un risultato positivo di 1,2 milioni dello stesso periodo del 2025.
Il risultato complessivo dell’esercizio e il patrimonio netto risentono, anche se marginalmente, dell’andamento degli strumenti derivati di copertura del rischio variazione dei tassi di interesse del debito finanziario, stipulati negli anni scorsi.
Il Gruppo prosegue negli investimenti a sostegno della valorizzazione del patrimonio immobiliare e del capitale umano.
I principali dati economico -patrimoniali e finanziari del primo semestre consolidato 2026 sono :
Importi in milioni di euro
Dati Economici 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025
Ricavi e Proventi 23,5 24,9 Margine operativo lordo (EBITDA) 1,6 3,0 Risultato operativo (EBIT) (1,0) 1,2 Risultato prima delle imposte (6,2) (4,7) Risultato netto di period o (6,2) (4,8) Risultato complessivo (6,4) (4,8)
Il risultato complessivo: perdita di 6,4 milioni di euro nel primo semestre 2026 (perdita di 4,8 milioni di euro nel primo semestre 2025) tiene conto – oltre che del risultato economico – anche dell’effetto dell’adeguamento dei derivati di copertura del ri schio tassi di interesse e della classificazione degli utili/perdite attuariali all’interno delle altre componenti del conto economico complessivo. I derivati di copertura hanno contribuito positiv amente per circa 40 mila euro .
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17
Dati Patrimoniali 30.06.2026 31.12.2025 Immobili 221,5 221,6 Posizione finanziaria netta contabile (174,5) (170,9) Posizione finanziaria netta effettiva (128,2) (123,8) Indebitamento finanziario contabile 212,1 192,7 Indebitamento finanziario effettivo 165,7 145,6 Patrimonio netto 93,2 99,6 Capitale investito netto 267,8 270,5
Il Gruppo IPI a fine giugno 2026 ha oltre 36 milioni di euro di disponibilità liquide. Tali disponibilità, congiuntamente con le linee di credito non utilizzate ed eventuale nuova finanza, nonché con la dismissione, già pianificata, di alcuni immobili, sar anno in grado di garantire la capacità del Gruppo a tenere fede agli impegni finanziari per i prossimi 12 mesi nonché agli investimenti immobiliari in corso e, in particolare, alla bonifica e rigenerazione del palazzo ex RAI in Torino.
Il valore della produzione consolidato è dato da :
Importi in migliaia di euro 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06 2025 Vendite immobili 195 1.790 Canoni locazione 3.856 3.974 Servizi immobiliari 5.229 5.942 Intermediazione immobiliare 3.525 3.944 Gestioni alberghiere 9.505 7.705 Altri ricavi e proventi 1.215 1.551 Valore della Produzione 23.525 24.906
Il patrimonio immobiliare del Gruppo IPI è iscritto in bilancio al 3 0 giugno 2026 per 221,5 milioni di euro rispetto ai 221, 6 milioni di euro di fine 2025. In continuità con il bilancio 2025, anche nella semestrale 2026, gli immobili non strumentali e non destinati alla vendita a breve sono valutati al “fair value” o “valore di mercato”, in accordo con il principio contabile internazionale IAS40, considerando IPI una “investment company”. Gli uffici utilizzati da IPI e le aree a parcheggio rimaste di proprietà del Gruppo sono iscritti in bilancio tra le immobilizzazioni e valutati secondo il metodo della rideterminazione del valo re che prevede il riallineamento del valore contabile al fair value, al fine di fornire una migliore rappresentazione del valore economico dei fabbricati strumentali.
Gli investimenti immobiliari valutati al fair value secondo IAS 40 sono classificati come Fair value di Livello 3 secondo l’IFRS 13; le valutazioni, supportate da ll’esperto indipendente Nomisma S.p.A. sono basate su metodologie comparative, reddituali e DCF .
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18 Sulla base dello scenario del mercato immobiliare italiano e delle analisi condotte dell’esperto indipendente si è concluso che il valore de gli investimenti immobiliari detenuti al fair value non ha subito variazioni significative nel primo semestre 2026 .
Il patrimonio immobiliare è costituito da investimenti immobiliari a reddito e da aree e immobili da sviluppare o trasformare .
La Posizione finanziaria netta effettiva, pari a negativi 128,2 milioni di euro, è peggiorata di oltre 4 milioni di euro rispetto al 31.12.2025; conseguentemente la posizione finanziaria contabile negativa di 174,5 milioni di euro, è peggiorata di circa 4 milioni. Il peggioramento è legato agli investimenti sugli immobili non supportati dal risultato economico .
L’indebitamento finanziario effettivo è pari a 165,7 milioni di euro a fine giugno 2026 (212,1 milioni di euro applicando il principio contabile IFRS16), rispetto ai 145,6 milioni di euro al 31 dicembre 2025 (192,7 milioni di euro applicando il principio contabile IFRS16), con un aumento di 20,1 milioni di euro. Tale variazione è r iconducibile alla sottoscrizione del nuovo prestito obbligazionario di 30 milioni in parte compensato dal rimborso previst o dei piani di ammortamento dei mutui/finanziamenti .
L’indebitamento è per la maggior parte a medio -lungo termine e consente al Gruppo IPI di operare per una valorizzazione degli immobili nel tempo.
Nel secondo semestre 2026 e nel primo semestre 2027 saranno da rimborsare 18,1 milioni di euro di quote capitale di mutui e finanziamenti.
Al 30 giugno 2026 i covenant finanziari applicabili ai principali finanziamenti risultano rispettati.
Alla data di chiusura del periodo non si rilevano situazioni di breach né richieste di waiver. I prestiti obbligazionari in essere non prevedono covenant finanziari.
L’indebitamento finanziario è a tasso variabile e, su circa il 32% dell’ammontare del debito, il rischio variazione tassi di interesse è coperto con adeguati contratti derivati.
l Loan to Value (debito finanziario effettivo / fair value degli immobili) a fine giugno 2026 era pari al 74,8%, rispetto al 65,7% di fine 2025. L’incremento dell’indice deriva dall’aumento dell’indebitamento per effetto della recente emissione del bond di 30 milioni. La raccolta infatti è rimasta al 30 giugno nelle disponibilità liquide del Gruppo e se considerata a riduzione dei relativi debiti finanziari, porterebbe alla conf erma dei valori del loan to value del 31.12.2025.
Il Patrimonio Netto è di 93,2 milioni di euro , rispetto a 99,6 milioni di euro del 2025. Il decremento è dato, per la quasi totalità, dall’effetto del risultato del primo semestre. Si segnala che l’Assemblea degli Azionisti della capogruppo IPI S.p.A. del 29 giugno 2026 ha approvato la riduzione volontaria del capitale sociale ai sensi e per gli effetti dell’art. 2445 del codice civile, da Euro 87.100.000 a Euro 10.452.000, per un ammontare complessivo pari a Euro 76.648.000, da imputare a Riserva Legale fino a concorrenza del quinto del capitale sociale e, per la parte
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19 restante, a Riserva Riduzione Capitale Sociale. Conseguentemente la delibera in oggetto non modifica l’ammontare complessivo del patrimonio netto della società e del Gruppo. Tale delibera , ai sensi dell’art. 2445, comma 3, del codice civile, diverrà efficace decorsi, senza opposizione, novanta giorni dall’iscrizione della suddetta deliberazione presso il Registro delle Imprese. ( si veda nota n.6 del presente fascicolo) Di seguito si riportano i prospetti contabili riclassificati.
Andamento Economico -Finanziario Consolidato Conto economico consolidato riclassificato
Importi in migliaia di euro 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06 2025 Vendite immobili 195 1.790 Canoni di locazione 3.856 3.974 Prestazione di servizi (consulenze immobiliari) 5.229 5.942 Intermediazione immobiliare 3.525 3.944 Prestazioni alberghiere 9.505 7.705 Recupero spese 764 518 Ricavi 23.074 23.873 Altro 451 1.033 Altri ricavi 451 1.033
VALORE DELLA PRODUZIONE 23.525 24.906
VALORE DELLE RIMANENZE 1.995 (1.009)
Acquisti di beni, immobili e servizi esterni 14.686 11.850 Costo del Personale 7.686 7.514 Altri costi operativ i 1.252 893 Accantonamento fondi 297 626
TOTALE COSTI 23.921 20.883
Rilascio fondi - -
Margine operativo lordo (EBITDA) 1.599 3.014 Ammortamenti 2.639 1.855 Minusvalenze (Plusvalenze) - -
Risultato operative (1.040) 1.159 Proventi (oneri) finanziari (5.137) (5.874) Risultato ante imposte (6.177) (4.715) Imposte (3) (80) Utile (perdita) di period (6.180) (4.795)
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Stato patrimoniale consolidato riclassificato
Importi in migliaia di euro 30/06/2026 31/12/2025 Rimanenze 22.823 20.835 Crediti commerciali 11.309 12.449 Debiti commerciali 11.987 13.618 Capitale Circolante Netto Operativo 22.145 19.666 Altre Attività Correnti 8.896 10.154 Altre Passività Correnti 12.301 12.169 Capitale Circolante Netto 18.740 17.651 Immobilizzazioni Materiali 43.702 44.947 Immobilizzazioni Immateriali 7.631 7.658 Investimenti Immobiliari 194.959 197.103 Attività Finanziarie 2.105 2.058 Crediti a lungo termine 2.056 2.698 Attività per imposte anticipate 2.768 2.677 Totale Attivo Immobilizzato 253.221 257.141
TFR 3.352 3.540
Fondi Rischi e Oneri 820 759 Totale Fondi 4.172 4.299 Capitale Investito Netto 267.789 270.493 Patrimonio Netto 93.245 99.613 Totale Patrimonio Netto 93.245 99.613 Cassa e Banche (36.150) (15.538) Crediti finanziari e altre attività finanziarie (1.388) (6.235) Finanziamenti a lungo termine 143.870 120.149 Debiti finanziari a breve 21.836 25.459 Indebitamento finanziario netto effettivo 128.168 123.835 Debiti finanziari per Locazioni e Noleggi IFRS16 a breve 3.179 3.031 Debiti finanziari per Locazioni e Noleggi IFRS16 a lungo termine 43.197 44.015 Indebitamento Finanziario Netto Contabile 174.544 170.881
Le voci dei prospetti riclassificati sopra riportati trovano corrispondenza con i prospetti di conto economico e di stato patrimoniale. In crediti finanziari e altre attività finanziarie sono compresi 1.069 migliaia di euro relativi a depositi vincolati su conti correnti bancari .
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21 Posizione Finanziaria Netta Consolidata La posizione finanziaria netta contabile consolidata è negativa per 174,5 milioni di euro al 3 0 giugno 2026, rispetto ai -170,9 milioni di euro al 31 dicembre 2025 .
Importi in migliaia di euro 30/06/2026 31/12/2025 A. Cassa 40 46 B. Altre disponibilità liquide:
c/c bancari e postali 36.110 15.492 C. Titoli detenuti per la negoziazione 319 5.167 D. Liquidità (A) + (B) + (C) 36.469 20.705 E. Crediti finanziari correnti - -
F. Debiti bancari correnti (4.179) (5.298) G. Parte corrente dell'indebitamento non corrente (13.703) (16.206) H. Altri debiti finanziari correnti (3.955) (3.955)
- di cui prestiti obbligazionari (3.955) (3.955)
- di cui Leasing finanziari - -
I. Indebitamento finanziario corrente ( F) + (G) + (H) (21.837) (25.459) J. Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (E) + (I) 14.632 (4.754) K. Debiti bancari non correnti (143.870) (120.149) L. Crediti finanziari non correnti 1.069 1.069 M. Altri debiti non correnti - -
N. Indebitamento finanziario non corrente (K) + (L) + (M) (142.801) (119.080) O. Posizione finanziaria netta Effettiva (J) + (N) (128.169) (123.834) P Altri debiti finanziari Locazioni IFRS 16 correnti (3.179) (3.031) Q Altri debiti finanziari Locazioni IFRS 16 non correnti (43.197) (44.016) R Posizione finanziaria netta Contabile (O) + (P) + (Q) (174.545) (170.881)
Si rimanda alla nota integrativa per lo schema ESMA. I crediti finanziari non correnti sono relativi a depositi bancari su conti correnti vincolati.
Il peggioramento è legato agli investimenti sugli immobili che allo stato non sono supportati dalla generazione da parte degli stessi d a flussi di ricavi.
Aree di attività: informativa di settore IPI è un Gruppo con un patrimonio immobiliare di proprietà e presta servizi di consulenza e gestione di patrimoni immobiliari di terzi soggetti, attraverso le seguenti linee di business:
• attività immobiliare (vendita, acquisto, sviluppo e locazione di immobili di proprietà).
• servizi immobiliari (consulenza, gestione e valorizzazione, intermediazione di immobili);
• gestione alberghiera.
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22 Si riportano le società del Gruppo suddivise per settore operativo:
Attività immobiliare Servizi Immobiliari Gestione alberghiera IPI S.p.A.
Lingotto 2000 S.p.A.
Cantier S.r.l.
I.S.I. S.r.l.
Manzoni 44 S.r.l.
Torino Uno S.r.l.
Progetto 101 S.r.l.
Progetto 1002 S.r.l.
Progetto 21 S.r.l.
Archivio S.r.l.
Progetto 102 S.r.l. IPI Management Services S.p.A.
IPI Engineering S.r.l.
IPI Condominium S.r.l.
IPI Agency S.r.l. Lingotto Hotels S.r.l.
Di seguito si riporta una sintesi delle attività dei diversi settori operativi del Gruppo nel corso del primo semestre 2026 rimandando alle note esplicative per l’informativa relativa alle attività e passività nonché ai risultati economici per settore operativo in conformità a quanto previsto dall’IFRS 8. Nel corso del semestre, il Gruppo ha alienato la quota di partecipazione in Speranza S.r.l. in precedenza classificata nel settore Attività immobiliare.
Attività Immobiliare
Patrimonio immobiliare
Il patrimonio immobiliare del Gruppo IPI è costituito da immobili strumentali, investimenti immobiliari e aree/immobili in fase di sviluppo o trasformazione, i cui valori di bilancio e di mercato sono i seguenti:
Importi in migliaia di euro 30/06/2026 31/12/2025 Mercato Bilancio Mercato Bilancio Investimenti Immobiliari e immobili strumentali 198.816 198.790 200.957 200.931 Immobili in fase di sviluppo e trasformazione 22.775 22.683 20.780 20.687 Totale 221.591 221.473 221.737 221.6 18
Gli “Investimenti immobiliari e immobili strumentali” sono valutati al “fair value” o “valore di mercato”; gli immobili in corso di sviluppo e trasformazione sono iscritti in bilancio al costo di acquisto incrementato dei costi sostenuti per gli interventi sugli stessi.
Nel primo semestre è proseguita l’attività di strip -out e la bonifica dell’amianto del palazzo ex RAI in Torino, via Cernaia – acquistato a fine 2021.
La vendita di immobili ha riguardato nel primo semestre l’area di Napoli, un ufficio in Corso Magenta a Milano e alcune unità immobiliari rivenienti dal Gruppo Reale Mutua .
La movimentazione degli immobili è rappresentata nella tabella seguente :
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Importi in migliaia di euro Investimenti immobiliari Immobili in corso di
trasformazione Totale
Saldo al 31 dicembre 2025 200.931 20.687 221.618 Acquisti - - -
Vendite (2.145) (230) (2.375) Costi incrementativi - 2.226 2.226 Riclassifiche 4 - 4 Svalutazioni - - -
Rideterminazione del valore - - -
Saldo al 30 giugno 2026 198.790 22.683 221.473
Investimenti Immobiliari e beni strumentali Gli investimenti immobiliari che sono immobili in prevalenza concessi in locazione o in procinto di esserlo e i beni strumentali (compresi quelli presi in locazione), hanno generato nel primo semestre 2026 3,9 milioni di euro di canoni e 9,5 milioni di eur o di ricavi per l’attività ricettiva.
Sono iscritti in bilancio per un valore di 198,8 milioni di euro, determinato sulla base della valutazione di un esperto indipendente, e si sviluppano per una superficie lorda di circa 101.800 mq. Sono considerati in q uesta classificazione: il complesso del Lingotto in Torino costituito da uffici per 32.550 mq e magazzini per 5.290 mq, parcheggi, quattro immobili a uso direzionale in Bologna, Torino, Padova e Marghera per una superficie lorda sviluppata di 45.079 mq, un a porzione di edificio in Milano via Manzoni di circa 2.358 mq a uso residenziale; degli immobili in Milano, Torino e Genova da riqualificare e locare e un immobile a uso logistico -produttivo a Sant’Antonino di Susa di circa mq. 1.500 completamente locato.
Tra gli investimenti immobiliari vi sono le aree di sviluppo localizzate a Pavia e Villastellone (TO), per le quali sono in corso i processi di valorizzazione sul mercato.
Aree e immobili in trasformazione.
Tra gli immobili da trasformare il più rilevante è il palazzo ex RAI in Torino, via Cernaia 33, a cui si sommano diverse unità immobiliari non occupate ad uso residenziale, uffici e commerciale, in diverse città .
Co-investimenti e Partnership IPI co -investe e partecipa a iniziative come partner industriale che mette a disposizione le competenze delle proprie società di servizi e di agency in operazioni immobiliari.
Al riguardo sono detenute le partecipazioni in Leopoldine s.r.l. e in Santa Caterina Resort S.r.l.
per la valorizzazione di casali in Toscana .
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Servizi immobiliari
Gestione patrimoni immobiliari I servizi immobiliari sono prestati da: IPI Management Services S.p.A. - IPI Engineering S.r.l. – IPI Condominium S.r.l. L’attività è la gestione globale e integrata di patrimoni immobiliari, attraverso attività di property & facility management, due diligence, project & construction management , progettazione integrata sia esecutiva che strutturale, direzione lavori, sicurezza nei cantieri e prevenzione incendi, valutazioni, amministrazioni condominiali.
Nel primo semestre 2026 i ricavi consolidati dell’attività sono stati di 5,2 milioni.
Il Gruppo è, in termini di organizzazione, dimensioni e professionalità, tra i principali operatori del mercato italiano nei servizi tecnici per l’immobiliare, perché dispone di professionalità interne specializzate che coprono un’ampia gamma di servizi vo lti a una gestione globale, continuativa e integrata degli immobili e patrimoni immobiliari sia pubblici sia privati, con l’obiettivo di monitorare lo stato, gestire gli aspetti amministrativi e di conservazione, curare la loro valorizzazione nel tempo.
Intermediazione Immobiliare
L’attività di intermediazione immobiliare è esercitata dalla controllata IPI Agency S.r.l. Opera sul territorio nazionale con proprie strutture in Roma, Milano, Napoli, Genova, Torino, Bologna, Padova, Bari e Firenze, oltre che con uffici vendita in comple ssi in costruzione o in frazionamenti.
L’intermediato nel primo semestre 2026 è stato di 78 milioni di euro rispetto ai 95 milioni dello stesso periodo del 2025. Le provvigioni maturate sono state di 3,5 milioni di euro (4 milioni di euro nel primo semestre 2025).
L’evoluzione della società prosegue nel potenziamento delle filiali, nell’investimento nel capitale umano, nella digitalizzazione, e nella presenza sui social media, mantenendo la struttura delineata in questi anni che vede personale dipendente affiancato da collaboratori professionali .
Attività Alberghiera
La controllata Lingotto Hotels S.r.l esercita l’attività alberghiera gestendo direttamente due hotels a Torino, uno sotto l’insegna NH Lingotto Congress e l’altro sotto l’insegna Double Tree by Hilton Turin. Entrambi quattro stelle, contano complessivament e 380 camere, oltre a sale riunioni, ristoranti e bar.
Nel primo semestre 2026 i ricavi si sono incrementati , mentre i margini hanno risentito delle maggiori locazioni relative agli hotels e dei margini negativi delle strutture ricettive extra alberghiere appena avviate .
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25 Andamento delle principali società controllate Di seguito si riporta per le principali società del Gruppo una sintesi delle performance relative al primo semestre 2026. Si evidenzia che i dati economici fanno riferimento ai bilanci redatti secondo i principi contabili OIC e considerano anche i rapporti infragruppo .
IPI Management Services s.p.a.
Controllata da IPI S.p.A. con una partecipazione del 8 9,11% (diretta del 8 4% e indiretta
del 5,11%)
La società presta servizi integrati per l’immobiliare: property & facility management , due diligence , project & construction management , advisory , valuation per fondi immobiliari, investitori istituzionali, operatori e anche per il Gruppo IPI.
Andamento economico del primo semestre 2026
Importi in migliaia di euro 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Delta
Ricavi per servizi immobiliari 4.052 4.882 (830) Altri Proventi 400 288 112
EBITDA (350) (155) (195)
EBIT (832) (494) (338)
Risultato ante imposte (891) (588) (303) Utile (Perdita) (891) (588) (303)
IPI Engineering s.r.l.
Unico Socio IPI MS s.p.a.
IPI Engineering, è la società di ingegneria nella quale sono state integrate le competenze tecniche e professionali di progettazione integrata, esecutiva e strutturale, progettazione di impianti, project e construction management , direzione dei lavori e monitoring , sicurezza dei cantieri e prevenzione incendi, due diligence.
Andamento economico del primo semestre 2026
Importi in migliaia di euro 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Delta
Ricavi per servizi immobiliari 809 867 (58) Altri Proventi 33 17 16
EBITDA (245) (263) 18
EBIT (247) (266) 19
Risultato ante imposte (268) (271) 3 Utile (Perdita) (268) (271) 3
Relazione intermedia sulla gestione al 30 giugno 2026
26 IPI Condominium S.r.l.
Unico Socio IPI MS s.p.a.
La società opera come amministratore condominiale e consortile e consulente nella strutturazione di condomini e super -condomini. Le strutture gestite sono 47.
Andamento economico del primo semestre 2026
Importi in migliaia di euro 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Delta
Valore della produzione 700 590 110
EBITDA 86 118 (32)
Risultato ante imposte 85 107 (22) Utile (Perdita) 61 75 (14)
IPI Agency S.r.l.
Unico Socio IPI s.p.a.
La società svolge attività di intermediazione nella compravendita e locazione di immobili e opera sul territorio nazionale attraverso filiali dirette in Torino, Milano, Roma, Genova, Bologna, Padova, Napoli, Bari e Firenze. Tra dipendenti e collaboratori l a società opera con 70 persone.
Andamento economico del primo semestre 2026
Importi in migliaia di euro 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Delta
Ricavi 3.644 3.954 (310) Altri Proventi - - -
EBITDA (41) 415 (456)
EBIT (233) 390 (623)
Risultato ante imposte (411) 365 (776) Utile (Perdita) (411) 261 (672)
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27 Lingotto 2000 S.p.A.
Controllata al 100% da IPI s.p.a. che direttamente possiede il 10,23% e tramite ISI S.r.l. il
89,77%
La società è proprietaria degli uffici e dei magazzini del “Lingotto” i n Torino, con ricavi che derivano dai contratti di locazione e dalla gestione dei parcheggi, sempre al Lingotto, di proprietà di terzi e presi in locazione.
Tra i fatti di rilievo successivi al 30 giugno 2026, si evidenzia la stipula di un accordo con una primaria controparte che permetterà la messa a reddito sostanzialmente di tutti gli spazi a uso ufficio del Lingotto. Gli effetti di tale accordo si riflette ranno pienamente a cominciare dall’esercizio 2027.
Andamento economico del primo semestre 2026
Importi in migliaia di euro 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Delta
Ricavi 2.949 2.755 194 Altri Proventi 780 513 267
EBITDA 673 459 214
EBIT 638 459 179
Risultato ante imposte 325 100 225 Utile (Perdita) 213 54 159
Lingotto Hotels s.r.l.
Unico socio IPI s.p.a.
La società gestisce due hotel al Lingotto in Torino per complessive 380 camere, avvalendosi delle catene alberghiere NH e Hilton con le quali ha in essere contratti di franchising e, dall’esercizio in corso, anche alcune case vacanza (attività extra -alberg hiera) a Milano per un totale di 37 appartamenti .
Andamento economico del primo semestre 2026
Importi in migliaia di euro 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Delta
Ricavi 9.544 7.754 1.790 Altri Proventi - - -
EBITDA 266 849 (583)
EBIT (370) 259 (629)
Risultato ante imposte (630) (16) (614) Utile (Perdita) (645) (53) (592)
Relazione intermedia sulla gestione al 30 giugno 2026
28
Aggiornamenti su governance e assetti proprietari Nel corso del primo semestre 2026 non sono intervenute modifiche significative nel sistema di governance, negli assetti proprietari, nella composizione degli organi sociali, nel sistema di controllo interno, nel sistema di controllo interno sull’informativ a finanziaria, né nel Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo ex D.Lgs. 231/2001 rispetto a quanto descritto nella documentazione annuale relativa all’esercizio chiuso al 31 dicembre 2025, cui si rinvia per maggiori dettagli.
Il Gruppo continua ad adottare un modello di amministrazione e controllo tradizionale, articolato nel Consiglio di Amministrazione, nel Collegio Sindacale e nella Società di Revisione, con attribuzioni e responsabilità coerenti con la normativa applicabile e con l’assetto organizzativo del Gruppo. Nel semestre non sono state deliberate modifiche rilevanti alle deleghe conferite agli amministratori, alle procedure interne di controllo, al sistema di gestione dei rischi, né alle procedure relative alle operaz ioni con parti correlate.
Con riferimento agli assetti proprietari, IPI Domani S.p.A. continua a detenere il controllo diretto di IPI S.p.A., mentre MI.MO.SE. S.p.A., quale unico azionista di IPI Domani S.p.A., esercita indirettamente il controllo sulla Società, che rimane soggetta ad attività di direzione e coordinamento da parte di MI.MO.SE. S.p.A. Non risultano intervenute variazioni significative nella struttura del capitale sociale o nella catena di controllo nel corso del semestre.
Il Codice Etico e il Modello di Organizzazione, Gestione e Controllo ex D.Lgs. 231/2001 restano in vigore e costituiscono parte integrante del sistema di controllo interno e presidio dei rischi del Gruppo. Nel periodo non sono emersi eventi o aggiornamenti tali da richiedere modifiche sostanziali al relativo impianto organizzativo o alle procedure di controllo già adottate.
Rapporti infragruppo e con parti correlate Le operazioni tra IPI S.p.A e le società del Gruppo e le parti correlate sono effettuate sulla base di valutazioni di reciproca convenienza economica e a regolari condizioni di mercato. In attuazione del Regolamento sulle operazioni con parti correlate approvato dalla Consob con delibera n. 17221 del 12 maggio 2010, il Consiglio di Amministrazione ha adottato la procedura attuativa che è in vigore ed è applicata per le operazioni conclus e con parti correlate.
Rapporti con la società controllante, le controllate e le altre parti
correlate
IPI Domani S.p.A. – interamente controllata da MI.MO.SE. S.p.A., di cui il Prof. Massimo Segre possiede l’intero capitale sociale – ha il controllo di IPI essendo titolare del 98, 87% del capitale sociale.
Nel corso del primo semestre 2026 IPI S.p.A. e le sue controllate non hanno intrattenuto rapporti con la controllante diretta IPI Domani S.p.A. Relativamente ai rapporti in essere con la
Relazione intermedia sulla gestione al 30 giugno 2026
29 controllante indiretta MI.MO.SE. S.p.A. e con il Prof. Massimo Segre si rimanda a quanto esposto nella nota 10 del bilancio semestrale.
Nel corso del primo semestre , ci sono stati rapporti di consulenza in materia fiscale, societaria, di amministrazione del personale, di utilizzo di piattaforme di trading on line e di tesoreria centralizzata, a condizioni di mercato, con l’azionista di controllo indiretto: Prof. Mass imo Segre e con società dallo stesso controllate, che hanno determinato per il Gruppo IPI costi per servizi pari a 91 mila euro circa e, verso gli stessi, IPI ha debiti commerciali a fine semestre per 65 mila euro circa.
A società controllate o partecipate dall’azionista Massimo Segre, IPI e IPI Agency hanno prestato alcuni servizi immobiliari di importo non materiale a condizioni di mercato.
Azioni proprie e della Controllante IPI S.p.A. e le sue controllate non posseggono azioni proprie né della controllante né sono state possedute nel corso dell’esercizio.
Piani di Stock Option La società non ha approvato piani di stock option .
Altre informazioni
La Società è soggetta alla direzione e al coordinamento della Controllante MI.MO.SE S.p.A.
La Società e il Gruppo non hanno sostenuto spese di ricerca e sviluppo nel primo semestre 2026 .
La Società non ha sedi secondarie.
Con riferimento al primo semestre 2026, si precisa che il Gruppo non ha ricevuto contributi pubblici.
Gestione del rischio finanziario: obiettivi e criteri I principali rischi identificati e gestiti dal Gruppo IPI connessi alla sua operatività sono i seguenti:
• il rischio di mercato (principalmente rischio di tasso), derivante dall’esposizione alla fluttuazione dei tassi di interesse. Si segnala che il mercato continua a essere in una condizione di incertezza a causa del complessivo quadro geopolitico caratterizzato dal la situazione di emergenza dipendente dalla guerra in Ucraina nonché, in particolare, dagli scenari di guerra in Medio Oriente i cui impatti sulle catene di approvvigionamento
Relazione intermedia sulla gestione al 30 giugno 2026
30 (soprattutto forniture di gas e petrolio) hanno cominciato a riflettersi in scenari inflattivi con conseguenti impatti anche sui tassi di interesse;
• il rischio di credito, col quale si evidenzia la possibilità di insolvenza ( default ) di una controparte o l’eventuale deterioramento del merito creditizio assegnato;
• il rischio di liquidità, che esprime il rischio che le risorse finanziarie disponibili risultino insufficienti a mantenere i propri impegni di pagamento.
Il Gruppo monitora costantemente i rischi finanziari a cui risulta esposto, in modo da valutarne gli effetti potenziali negativi con adeguato anticipo e intraprendere le conseguenti azioni correttive.
I principali strumenti finanziari del Gruppo, diversi dai derivati, comprendono i finanziamenti bancari, i leasing finanziari e i depositi bancari a vista. L’obiettivo principale di tali strumenti è di finanziare le attività operative del Gruppo. Il Gruppo ha diversi altri strumenti non finanziari, come debiti e crediti commerciali derivanti dall’attività operativa che, nel breve periodo, attraverso la crescita del capitale circolante possono garantire ulteriori flessibilità nella gestione della liquidità.
Si rimanda alle note esplicative per la descrizione dettagliata dei rischi.
Modello organizzativo e codice etico IPI ha adottato un modello di “Organizzazione, Gestione e Controllo” che prevede un insieme di misure e procedure preventive idonee a prevenire il rischio di commissione di reati all’interno dell’organizzazione aziendale.
La finalità è stata quella di diffondere all’interno del Gruppo una vera e propria cultura del “rispetto delle regole” sancita anche dal Codice Etico adottato, che rappresenta un elemento qualificante dell’attività del Gruppo IPI.
Fatti di rilievo intervenuti dopo la chiusura dell’esercizio e prevedibile evoluzione della gestione Successivamente al 30 giugno 2026 e fino al 28 settembre 2026 – data di approvazione della Relazione finanziaria semestrale da parte del Consiglio di Amministrazione – non sono intervenuti eventi di rilievo tali da influenzare la situazione economica e pat rimoniale illustrata.
Si rimanda a quanto esposto in precedenza per quello che riguarda gli altri eventi successivi al 30 giugno 2026.
Il risultato della gestione nel secondo semestre 2026 è prevedibile possa essere in linea con l’andamento del primo semestre.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
31
IPI S.p.A.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
32
Premessa
IPI S.p.A. ha sede legale a Torino, al Lingotto in Via Nizza n. 262/59.
La IPI S.p.A. e le società da questa controllate (di seguito congiuntamente “il Gruppo IPI” o “il Gruppo”) costituiscono un Gruppo immobiliare con un portafoglio di investimenti immobiliari a reddito o strumentali da aree e immobili da sviluppare e trasfor mare, nonché società di servizi tecnici e consulenza immobiliare per investitori istituzionali, aziende e/o operatori immobiliari, privati.
Una parte importante dell’attività è ancora rappresentata da immobili e aree da sviluppo con un ciclo operativo non sempre coincidente con l’anno solare, in attesa del verificarsi delle migliori condizioni di mercato per il loro realizzo e/o trasformazione e sviluppo.
IPI S.p.A. è controllata da IPI DOMANI S.p.A. che possiede complessivamente n. 86.1 14.183 azioni IPI S.p.A. pari al 98,870% del capitale sociale. Unico azionista di IPI Domani è MI.MO.SE S.p.A. il cui capitale sociale è posseduto al 100% dal dottor Massimo Segre.
La Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2026 del Gruppo IPI – approvata dal Consiglio di Amministrazione del 28 settembre 2026 che ne ha autorizzato in via definitiva, anche ai sensi dello IAS 10, la pubblicazione – comprende la Relazione intermed ia sulla gestione consolidata ed il Bilancio consolidato semestrale abbreviato ed è redatta in ottemperanza all’art. 154 ter del D.Lgs. 58/1998. Il Bilancio semestrale consolidato abbreviato si riferisce al semestre chiuso al 30 giugno 2026, ed è stato redat to in conformità allo IAS 34 – Bilanci intermedi e all’articolo 154-ter (comma 3) del Testo Unico della Finanza, nonché alle disposizioni degli articoli 2 e 3 del D.Lgs. 38/2005, nel presupposto della continuità aziendale della Capogruppo IPI delle imprese controllate e consolidate.
Il Bilancio semestrale consolidato abbreviato è corredato dall’Attestazione del Presidente del Consiglio di Amministrazione e del Dirigente Preposto ai sensi dell’art. 154 bis del D.Lgs.
58/1998 ed è sottoposto a revisione contabile limitata da parte del la società di revisione Deloitte & Touche S.p.A.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
33 Prospetto della Situazione Patrimoniale – Finanziaria
Consolidata
ATTIVITA'
(importi espressi in migliaia di euro) Note 30/06/2026 31/12/2025 Attività non Correnti
Attività immateriali
- Avviamento e altre attività immateriali a vita indefinita 7.224 7.224
- Attività immateriali a vita definita 407 434 4.1 7.631 7.658
Attività materiali
- Immobili, impianti e macchinari 4.2 43.702 44.947
- Beni in locazione finanziaria 5 0 0
43.702 44.947
Investimenti immobiliari
- Immobili di proprietà 4.3 194.959 197.103
- Beni in locazione finanziaria 0 0
194.959 197.103
Altre attività non Correnti Partecipazioni 1.018 1.013
- Partecipazioni in altre imprese 4.4.1 1.018 1.013 Crediti finanziari e altre attività finanziarie non correnti 4.4.2 2.155 2.113 Crediti vari e altre attività non correnti 4.4.3 2.056 2.647
5.229 5.773
Attività per imposte anticipate 7.9 2.768 2.677
TOTALE ATTIVITA' NON CORRENTI (A) 254.289 258.158
Attività Correnti
Rimanenze di magazzino 5.1 22.823 20.835 Crediti commerciali, vari e altre attività correnti 20.205 22.654
- Crediti commerciali 5.2 11.309 12.449 Di cui v/parti correlate 584 28
- Crediti vari e altre attività correnti 5.3 8.896 10.205 Titoli diversi dalle partecipazioni 5.4 269 5.117 Crediti finanziari e altre attività finanziarie correnti 5.5 51 51 Di cui v/parti correlate 0 1 Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti 5.6 36.150 15.538
TOTALE ATTIVITA' CORRENTI (B) 79.498 64.195
TOTALE ATTIVITA' (A+B) 333.787 322.353
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
34 Prospetto della Situazione Patrimoniale – Finanziaria
Consolidata
PASSIVITA' E PATRIMONIO NETTO
(importi espressi in migliaia di euro) Note 30/06/2026 31/12/2025
PATRIMONIO NETTO 6
Quota di pertinenza della Capogruppo
93.112 99.358
- Capitale (al netto delle azioni proprie)
87.100 87.100
- Riserve (al netto delle azioni proprie)
12.150 24.156
- Riserva di copertura flussi di cassa
(72) (80)
- Utili ( perdite ) del periodo
(6.066) (11.818)
quota di pertinenza dei terzi
133 255
TOTALE PATRIMONIO NETTO (A)
93.245 99.613
Passività non correnti Passività finanziarie non correnti
187.067 164.164
- Debiti finanziari 7.1 143.870 120.149 Di cui v/parti correlate
3.920 0
- Passività finanziarie per locazioni e noleggi (IFRS16) 7.4 43.197 44.015 TFR e altri fondi relativi al personale 7.6 3.352 3.539 Fondi per rischi ed oneri futuri 7.7 372 305 Debiti vari e altre passività non correnti 7.8 448 455
TOTALE PASSIVITA' NON CORRENTI (B)
191.239 168.463
Passività correnti
Passività finanziarie correnti
25.015 28.490
- Debiti finanziari 7.2 21.836 25.459 Di cui v/parti correlate
807 807
- Passività finanziarie per locazioni e noleggi (IFRS16) 7.4 3.179 3.031 Debiti commerciali, per imposte, vari e altre passività correnti
24.288 25.787
- Debiti commerciali 7.9 11.987 13.618 Di cui v/parti correlate
770 1.131
- Debiti vari e altre passività correnti 7.10 12.301 12.169
TOTALE PASSIVITA' CORRENTI (C)
49.303 54.277
TOTALE PASSIVITA' (E=B+C)
240.542 222.740
TOTALE PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA' (A+E)
333.787 322.353
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
35 Prospetto del Conto Economico Complessivo Consolidato
CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO
(importi espressi in migliaia di euro) Note 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025
Ricavi 8.1 23.074 23.873 Di cui v/parti correlate 16 5 Altri proventi 8.2 451 1.033 Totale ricavi e proventi operativi 23.525 24.906 Acquisti di beni immobili, materiali e servizi esterni 8.3 (14.686) (11.850) Di cui v/parti correlate 1.178 1.320 Costi del personale 8.4 (7.686) (7.514) Altri costi operative 8.5 (1.252) (893) Accantonamento fondi 8.6 (297) (626) Variazione delle rimanenze 8.7 1.995 (1.009)
RISULTATO OPERATIVO ANTE AMMORTAMENTI, PLUS/MINUSVALENZE E
RIPRISTINI/SVALUTAZIONI DI ATTIVITA' NON CORRENTI 1.599 3.014
Ammortamenti 8.8 (2.639) (1.855)
RISULTATO OPERATIVO (1.040) 1.159
Proventi finanziari 8.9 467 35 Oneri finanziari 8.10 (5.604) (5.909)
RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE DERIVANTE DALLE ATTIVITA' IN
FUNZIONAMENTO (6.177) (4.715)
Imposte sul reddito del periodo 8.11 (3) (80)
UTILE (PERDITA) DI PERIODO (6.180) (4.795)
Altre componenti del conto economico complessivo Componenti che non saranno mai riclassificati nell'utile /(perdita) dell'esercizio Rivalutazioni delle passività/(attività) nette per benefici definiti e put options 8.14 (230) -
Componenti che potra nno essere riclassificati successivamente nell'utile / (perdita) dell'esercizio Variazione netta del fair value delle coperture di flussi di cassa riclassificati nel risultato d'esercizio 8.14 52 -
Quota efficace delle variazioni nette di fair value delle coperture di flussi di cassa 8.14 (12) 11
UTILE (PERDITA) DA ALTRE COMPONENTI DEL CONTO ECONOMICO
COMPLESSIVO (190) 11
UTILE (PERDITA) COMPLESSIVO DI PERIODO (6.370) (4.784)
Utile (perdita) di periodo attribuibile a:
Soci della controllante (6.066) (4.407) Partecipazioni di terzi (114) (388)
TOTALE UTILE (PERDITA) DI PERIODO (6.180) (4.795)
Totale conto economico complessivo dell'esercizio attribuibile a:
Soci della controllante (6.256) (4.396) Partecipazioni di terzi (114) (388)
TOTALE CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO (6.370) (4.784)
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
36 Prospetto delle variazioni di Patrimonio Netto Consolidato
(valori in migliaia di euro) Note Capitale Riserva
legale Altre
riserve Utili
(Perdite)
portate a
nuovo Altre
riserve
IFRS Risultato
dell'esercizio Riserva di
copertura
flussi di
cassa Totale
Patrimonio
netto di
competenza
del gruppo Capitale di terzi Risultato di
terzi Totale
Patrimonio
netto
Saldo al 31 dicembre 2024 82.078 15.193 28.500 (21.063) 563 821 304 106.396 1.064 (231) 107.225 Destinazione del risultato d'esercizio - (15.193) - 16.014 - (821) - - (231) 231 -
Aumento di capitale 5.022 - - - - - - 5.022 - - 5.022 Altri movimenti - - - (1) - - - (1) - - (1) Utile (perdita) di periodo - - - - - (4.407) - (4.407) - (388) (4.795) Altri utili (perdite) complessivi - - - - - - - - - - -
Totale utile (perdita) complessivo - - - - - (4.407) - (4.407) - (388) (4.795) Saldo al 30 giugno 2025 87.100 - 28.500 (5.050) 563 (4.407) 304 107.010 833 (388) 107.451 Altri movimenti - - - (1) - - - (1) - - (1) Utile (perdita) di periodo - - - - - (7.411) - (7.411) - (190) (7.601) Altri utili (perdite) complessivi - - - - (513) - 278 (235) - - (235) Totale utile (perdita) complessivo - - - - (513) (7.411) 278 (7.646) - (190) (7.836) Saldo al 31 dicembre 2025 87.100 - 28.500 (5.051) 50 (11.818) 582 99.363 833 (578) 99.613 Destinazione del risultato d'esercizio 6 - - (11.818) - - 11.818 - - (578) 578 -
Altri movimenti 6 - - - 3 - - - 3 - - 3 Utile (perdita) di periodo - - - - - (6.066) - (6.066) - (114) (6.180) Altri utili (perdite) complessivi - - - - (230) - 40 (190) - - (190) Totale utile (perdita) complessivo - - - - (230) (6.066) 40 (6.256) - (114) (6.370) Saldo al 30 giugno 2026 87.100 - 16.682 (5.048) (180) (6.066) 622 93.110 255 (114) 93.245
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
37 Rendiconto Finanziario Consolidato
(in migliaia di euro) 01/01 -
30/06 2026 01/01 -
30/06 2025
A) Disponibilità liquide all’inizio dell’anno 15.538 11.067 B) Disponibilità monetarie generate (assorbite) dalle operazioni dell’esercizio:
Risultato d'esercizio (6.180) (4.795) Oneri finanziari di conto economico 5.604 5.909 Proventi finanziari di conto economico (467) (35) Ammortamenti 2.639 1.855 Rilascio fondi, accantonamento fondi 297 626 Imposte sul reddito 3 80 Oneri finanziari pagati (5.604) (5.909) Proventi finanziari incassati 415 35 Imposte pagate (94) (87)
Variazioni di:
- Variazione netta del fondo TFR e di altri fondi relativi al personale (187) 115
- Crediti commerciali, vari ed altre attività correnti e non correnti 1.140 1.372
- Rimanenze nette (1.988) 833
- Debiti commerciali, per imposte, vari ed altre passività correnti e non correnti (1.499) (2.513) Totale (5.921) (2.514) C) Disponibilità monetarie generate (assorbite) dalle attività di investimento:
Investimenti in:
- Immobilizzazioni materiali / immateriali (1.335) (1.433)
Disinvestimenti in:
- Terreni e fabbricati - 1.740
- Investimenti immobiliari 2.144 2.250 Totale 809 2.557 D) Disponibilità monetarie generate (assorbite) dalle attività di finanziamento:
Aumento di capitale - 5.022 Decremento (Incremento) dei crediti finanziari 5.624 (832) Variazione debiti finanziari Assunzione nuovi finanziamenti 31.593 500 Rimborso dei finanziamenti (11.493) (8.864) Pagamenti per leasing - (461) Totale 25.724 (4.635) E) Variazione netta delle disponibilità monetarie 20.612 (4.592) F) Disponibilità liquide a fine esercizio 36.150 6.475 Depositi bancari e cassa 30.06 36.150 6.475
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
38
Note esplicative
1. Informazioni generali Il Bilancio semestrale consolidato abbreviato al 30 giugno 2026 comprende le situazioni contabili di IPI S.p.A. e delle sue controllate ed è redatto in euro, che rappresenta la valuta funzionale di presentazione della Capogruppo e utilizzata nella totalità delle operazioni del Gruppo. Tutti i valori indicati nei prospetti contabili e nelle note illustrative, ove non diversamente indicato, sono espressi arrotondati in migliaia di euro (senza cifre decimali), salvo ove diversamente indicato. Ne consegue che l a somma degli importi arrotondati potrebbe non coincidere con i totali arrotondati.
I bilanci intermedi individuali oggetto di consolidamento integrale sono redatti al 30 giugno 2026 e, ove necessario, sono opportunamente rettificati e riclassificati per uniformarli ai principi contabili della Capogruppo .
2. Forma e contenuto Il bilancio consolidato semestrale abbreviato del Gruppo IPI è stato redatto ai sensi dell’art.
154-ter del decreto legislativo del 24 febbraio 1998 n.58 e successive modifiche e integrazioni e recepisce, in quanto situazione semestrale, il disposto dello IAS 34 “Bilanci intermedi: Tale bilancio è redatto in conformità ai principi contabili IFRS emanati dall’International Accounting Standards Board (IASB) e adottati dall’Unione Europea.
In applicazione della facoltà concessa dal principio contabile IAS 34, i contenuti informativi previsti in tale bilancio sono redatti in forma sintetica e pertanto non comprendono l’informativa completa prevista per il bilancio annuale, in quanto finalizza ti a fornire un aggiornamento sulle attività, sui fatti e sulle circostanze intercorsi nel semestre di riferimento -
se ritenuti rilevanti - oltre che su alcune informazioni integrative minime espressamente richieste dal medesimo principio, per questo moti vo, tale documento, deve essere letto congiuntamente al Bilancio consolidato del Gruppo IPI al 31 dicembre 2025.
I principi contabili e i criteri di rilevazione, valutazione e classificazione adottati, nonché i metodi di consolidamento applicati al presente Bilancio intermedio consolidato abbreviato sono uniformi a quelli utilizzati per la predisposizione del Bilanci o consolidato al 31 dicembre 2025, cui si rimanda per una loro più ampia trattazione.
Per le voci del conto economico complessivo e del rendiconto finanziario del bilancio consolidato semestrale abbreviato del Gruppo IPI sono indicati i corrispondenti valori al 30 giugno 2025. Per le voci della Situazione patrimoniale – finanziaria del bila ncio consolidato semestrale abbreviato del Gruppo IPI sono indicati i corrispondenti valori al 31 dicembre 2025.
Qualora le voci non siano comparabili, quelle relative all’esercizio precedente sono state adattate fornendo nelle note esplicative, per le cir costanze rilevanti, i relativi commenti .
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
39 2.1. Schemi di bilancio Il bilancio consolidato del gruppo IPI è costituito da:
• il prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria consolidata in base al quale le attività e passività sono classificate distintamente in correnti e non correnti. Le attività correnti includono tra le rimanenze di magazzino immobili che sono venduti nell’ambito del normale ciclo operativo, anche quando non è previsto che la vendita sia realizzata entro dodici mesi dalla data di chiusura dell’esercizio, in considerazione del fatto che per l’attività di sviluppo e trasformazione immobiliare il ciclo op erativo ha durata
pluriennale;
• il prospetto del conto economico complessivo consolidato dove i costi sono classificati per natura e gli altri componenti del conto economico complessivo sono esposti successivamente a quelli che compongono l’utile o la perdita del periodo;
• il rendiconto finanziario consolidato secondo lo schema del metodo indiretto, per il quale il risultato d’esercizio è stato depurato dagli effetti delle operazioni di natura non monetaria, da qualsiasi differimento o accantonamento di precedenti o futuri i ncassi o pagamenti operativi e da elementi di ricavi o costi connessi con i flussi finanziari derivanti dall’attività di investimento o finanziaria;
• il prospetto delle movimentazioni del patrimonio netto consolidato;
• il presente componente “note esplicative” che riporta le informazioni richieste dalla normativa e dai principi di riferimento;
2.2. Principi di nuova applicazione
PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS ACCOUNTING
STANDARDS APPLICATI DAL 1° GENNAIO 2026
I seguenti principi contabili, emendamenti e interpretazioni IFRS Accounting Standards sono stati applicati per la prima volta dal Gruppo a partire dal 1° gennaio 2026:
• In data 30 maggio 2024 lo IASB ha pubblicato il documento “Amendments to the Classification and Measurement of Financial Instruments —Amendments to IFRS 9 and IFRS 7″. Il documento chiarisce alcuni aspetti problematici emersi dalla post -
implementation review dell’IFRS 9, tra cui il trattamento contabile delle attività finanziarie i cui rendimenti variano al raggiungimento di obiettivi ESG (i.e. green bonds).
In particola re, le modifiche hanno l’obiettivo di:
• Chiarire la classificazione delle attività finanziarie con rendimenti variabili e legati ad obiettivi ambientali, sociali e di governance aziendale (ESG) ed i criteri da utilizzare per l’assessment del SPPI test;
• determinare che la data di regolamento delle passività tramite sistemi di pagamento elettronici è quella in cui la passività risulta estinta (metodologia
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
40 adottata dal Gruppo). Tuttavia, è consentito ad un’entità di adottare una politica contabile per consentire di eliminare contabilmente una passività finanziaria prima di consegnare liquidità alla data di regolamento in presenza di determinate condizioni sp ecifiche.
Con queste modifiche, lo IASB ha inoltre introdotto ulteriori requisiti di informativa riguardo in particolare ad investimenti in strumenti di capitale designati a FVOCI.
L’adozione di tale emendamento non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.
• In data 18 dicembre 2024 lo IASB ha pubblicato un emendamento denominato “Contracts Referencing Nature -dependent Electricity – Amendment to IFRS 9 and IFRS 7”. Il documento ha l’obiettivo di supportare le entità nel rendicontare gli effetti finanziari dei contratti di acquisto di elettricità prodotta da fonti rinnovabili (spesso strutturati come Power Purchase Agreements). Sulla base di tali contratti, la quantità di elettricità generata ed acquistata può variare in base a fattori incontrollabili quali le condizioni meteorologiche. Lo IASB ha apportato emendamenti mirati ai principi IFRS 9 e IFRS 7. Gli emendamenti includono:
• un chiarimento riguardo all’applicazione dei requisiti di “own use” a questa tipologia di contratti;
• dei criteri per consentire la contabilizzazione di tali contratti come strumenti di
copertura; e,
• dei nuovi requisiti di informativa per consentire agli utilizzatori del bilancio di comprendere l'effetto di questi contratti sulle performance finanziarie e sui flussi di cassa di un’entità.
L’adozione di tale emendamento non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.
• In data 18 luglio 2024 lo IASB ha pubblicato un documento denominato “Annual Improvements Volume 11”. Il documento include chiarimenti, semplificazioni, correzioni e cambiamenti volti a migliorare la coerenza di diversi IFRS Accounting Standards. I princip i modificati sono:
• IFRS 1 First -time Adoption of International Financial Reporting Standards;
• IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures e le relative linee guida sull'implementazione dell'IFRS 7;
• IFRS 9 Financial Instruments;
• IFRS 10 Consolidated Financial Statements; e • IAS 7 Statement of Cash Flows.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
41 L’adozione di tale emendamento non ha comportato effetti sul bilancio consolidato del Gruppo.
PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS ACCOUNTING
STANDARS OMOLOGATI DALL’UNIONE EUROPEA, NON ANCORA OBBLIGATORIAMENTE
APPLICABILI E NON ADOTTATI IN VIA ANTICIPATA DAL GRUPPO AL 30 GIUGNO 2026
Alla data di riferimento del presente documento, gli organi competenti dell’Unione Europea hanno concluso il processo di omologazione necessario per l’adozione degli emendamenti e dei principi sotto descritti, ma tali principi non sono obbligatoriamente ap plicabili e non sono stati adottati in via anticipata dal Gruppo al 30 giugno 2026:
• In data 9 aprile 2024 lo IASB ha pubblicato un nuovo principio IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements che sostituirà il principio IAS 1 Presentation of Financial Statements. Il nuovo principio si pone l’obiettivo di migliorare la prese ntazione degli schemi di bilancio, con particolare riferimento allo schema del conto economico.
In particolare, il nuovo principio richiede di:
• classificare i ricavi e i costi in tre nuove categorie (sezione operativa, sezione investimento e sezione finanziaria), oltre alle categorie imposte e attività cessate già presenti nello schema di conto economico;
• Presentare due nuovi sub -totali, il risultato operativo e il risultato prima degli interessi e tasse (i.e. EBIT).
Il nuovo principio inoltre:
• richiede maggiori informazioni sugli indicatori di performance definiti dal
management;
• introduce nuovi criteri per l'aggregazione e la disaggregazione delle
informazioni; e,
• introduce alcune modifiche allo schema del rendiconto finanziario, tra cui la richiesta di utilizzare il risultato operativo come punto di partenza per la presentazione del rendiconto finanziario predisposto con il metodo indiretto e l’eliminazione di alcu ne opzioni di classificazione di alcune voci attualmente esistenti (come ad esempio interessi pagati, interessi incassati, dividendi pagati e dividendi incassati).
Il nuovo principio entrerà in vigore dal 1° gennaio 2027, ma è consentita un’applicazione anticipata. Al momento gli amministratori stanno valutando i possibili effetti dell’introduzione di questo nuovo principio sul bilancio consolidato del Gruppo.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
42
PRINCIPI CONTABILI, EMENDAMENTI ED INTERPRETAZIONI IFRS ACCOUNTING
STANDARDS NON ANCORA OMOLOGATI DALL’UNIONE EUROPEA
Il Gruppo non ha adottato anticipatamente alcun principio, interpretazione o modifica che sia stata emessa ma non ancora in vigore.
Allo stato attuale risultano inoltre emessi dallo IASB ma non ancora omologati dalla Commissione Europea i seguenti principi contabili ed emendamenti:
• IFRS 19 - Subsidiaries without Public Accountability: Disclosures, reso disponibile dallo IASB per l’applicazione su base volontaria, introduce semplificazioni e riduzioni dell’informativa da fornire in Nota Integrativa nel bilancio d’esercizio di una soci età controllata. Per applicarlo al proprio bilancio d’esercizio, la società controllata:
• non deve avere “Public Accountability”, ovvero non ha strumenti finanziari quotati o diffusi presso il pubblico, e non detiene attività a titolo fiduciario per un ampio gruppo di soggetti esterni (es. banche, assicurazioni, intermediari
finanziari);
• dev’essere controllata da un Gruppo che redige un bilancio consolidato in conformità con gli IAS/IFRS.
• Amendments to IAS 21 The Effects of Changes in Foreign Exchange Rates: Translation to a Hyperinflationary Presentation Currency, che chiarisce le procedure di conversione per un’entità la cui valuta di presentazione è quella di un’economia iperinflazionata .
Entrata in vigore per le modifiche attualmente prevista per il 1° gennaio 2027.
• IFRS 20 – Regulatory Assets and Regulatory Liabilities, disciplina la contabilizzazione delle attività e passività per le imprese soggette a regolamentazione tariffaria. L’entrata in vigore di tale nuovo standard è attualmente prevista per il 1° gennaio 20 29.
• Amendments to the Fair Value Option in IAS 28 Investments in Associates and Joint Ventures, che chiarisce quali partecipazioni in collegate e joint ventures possono essere misurati sulla base della Fair Value Option fornita dallo IAS 28. L’entrata in vigor e delle modifiche è attualmente prevista per il 1° gennaio 2027.
2.3. Princip ali variazioni dell’area di consolidamento rispetto al 31 dicembre
2025
L’elenco delle società del Gruppo, incluse nel perimetro di consolidamento integrale oltre alla Capogruppo, alla data del 30 giugno 2026 è lo stesso del Bilancio consolidato 2025 ed è il
seguente:
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
43
Denominazione Sede sociale Capitale Sociale (in migliaia di euro) % di
possesso
diretto % di
possesso
indiretto
Ipi Agency S.r.l. Via Nizza 262/59 – Torino 2.272 100,00% 0,00% Cantier S.r.l. Via Nizza 262/59 – Torino 500 100,00% 0,00% IPI Management Services S.p.A. Via Nizza 262/59 – Torino 10.896 84,00% 5,36% Manzoni 44 S.r.l. Via Nizza 262/59 – Torino 2.000 0,00% 100,00% Lingotto Hotels S.r.l. Via Nizza 262/59 – Torino 17.264 100,00% 0,00% I.S.I. S.r.l. Via Nizza 262/59 – Torino 7.100 97,56% 2,44% Lingotto 2000 S.p.A. Via Nizza 262/59 – Torino 557 10,23% 89,77% IPI Engineering S.r.l. Via Nizza 262/59 – Torino 1.100 0,00% 89,36% Torino Uno S.r.l. Via Nizza 262/59 – Torino 5.273 100,00% 0,00% Progetto 101 S.r.l. Via Nizza 262/59 – Torino 1.500 100,00% 0,00% Progetto 102 S.r.l. Via Nizza 262/59 – Torino 100 100,00% 0,00% Progetto 1002 S.r.l. Via Nizza 262/59 – Torino 8.100 100,00% 0,00% Progetto 21 S.r.l. Via Nizza 262/59 – Torino 100 100,00% 0,00% IPI Condominium S.r.l. Piazza Missori 2 – Milano 50 0,00% 89,36% Archivio S.r.l. Via Nizza 262/59 – Torino 50 100,00% 0,00%
2.4. Uso di stime e valutazioni Per la redazione del presente bilancio consolidato semestrale abbreviato al 30 giugno 2026 si è fatto ricorso ad un utilizzo più esteso dei metodi di stima rispetto all’informativa annuale che ha tenuto altresì conto della volatilità dei mercati finanziari e dell’accresciuta instabilità internazionale derivante dall’attuale scenario caratterizzato dall’acuirsi dei conflitti in Medio Oriente e dal proseguimento del conflitto russo -ucraino nonché dall’incertezza derivante dai dazi statunitensi. In particolare, la redazione del bilancio consolidato abbreviato semestrale ha richiesto l’utilizzo di stime e assunzioni sia nella determinazion e di alcune attività e passività sia nella valutazione delle cosiddette passività potenziali. I risultati a posteriori che deriveranno dal verificarsi degli eventi potrebbero pertanto differire da tali stime. Le stime e le assunzioni considerate sono rivis te su base continua e gli effetti di eventuali variazioni sono iscritti immediatamente in bilancio. In generale l’utilizzo di stime è particolarmente rilevante per la
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
44 valutazione degli immobili classificati nelle varie voci dell’attivo patrimoniale. A tal proposito si segnala che il primo semestre non è stato caratterizzato da mutamenti nei criteri di stima già applicati per la redazione del bilancio consolidato al 31 d icembre 202 5 al quale si rimanda per una trattazione completa.
Le imposte sul reddito, in conformità con quanto previsto dallo IAS 34, sono state riconosciute sulla base della miglior stima dell’aliquota media ponderata attesa per l’intero esercizio 2026 .
3. ALTRE INFORMAZIONI
3.1. Informativa per Settori operativi IPI è un Gruppo con un patrimonio immobiliare di proprietà e presta servizi di consulenza e gestione di patrimoni immobiliari di terzi soggetti, attraverso le seguenti linee di business:
• attività immobiliare: vendita, acquisto e locazione di immobili di proprietà, • servizi immobiliari: consulenza, gestione e valorizzazione di immobili, intermediazione
immobiliare e
• gestione alberghiera.
Di seguito si riportano le società del Gruppo suddivise per settore operativo:
Attività immobiliare Servizi Immobiliari Gestione Alberghiera IPI S.p.A. IPI Management Services S.p.A. Lingotto Hotels S.r.l.
Lingotto 2000 S.p.A. IPI Engineering S.r.l.
Cantier S.r.l. IPI Condominium S.r.l.
Manzoni 44 S.r.l. IPI Agency S.r.l.
I.S.I. S.r.l.
Torino Uno S.r.l.
Progetto 101 S.r.l.
Progetto 1002 S.r.l.
Progetto 21 S.r.l.
Archivio S.r.l.
Progetto 102 S.r.l.
La misura economica del risultato conseguito da ogni settore è il Risultato operativo I ricavi intersettoriali sono relativi in particolare alle attività svolte da IPI Agency a beneficio delle altre società del Gruppo.
I risultati che seguono sono esposti separatamente coerentemente con la visione del Management e in ottemperanza ai principi contabili di riferimento.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
45 Dati economici per settore operativo
Primo semestre 2026 Attività
immobiliare Servizi
Immobiliari Gestione
Alberghiera Rettifiche ed
elisioni Totale
(migliaia di euro) Ricavi e proventi operativ i 5.941 9.637 9.554 (1.607) 23.525 Risultato operativo (757) (1.371 ) 359 729 (1.040) Risultato ante imposte (4.321) (1.485) (706) 335 (6.177) Utile/(perdita) dell'esercizio (4.395) (1.490) (781) 486 (6.180)
Primo semestre 2025 Attività
immobiliare Servizi
Immobiliari Gestione
Alberghiera Rettifiche ed
elisioni Totale
(migliaia di euro) Ricavi e proventi operativ i 7.705 10.886 7.754 (1.439) 24.906 Risultato operativo 91 212 856 - 1.159 Risultato ante imposte (4.298) (393) (24) - (4.715) Utile/(perdita) dell'esercizio (4.207) (527) (61) - (4.795)
Si rimanda alla nota 8.1 per quanto riguarda i ricavi per settore, al netto dei ricavi intersettoriali, al 30 giugno 202 6 nonché a quanto riportato nella Relazione intermedia sulla gestione a commento delle società del Gruppo per ulteriori informazioni sull’andamento dei diversi settori operativi. Le rettifiche ed elisioni includono la eliminazione di rapporti infragruppo.
La distinzione per area geografica non è rilevante per il Gruppo e tutti i ricavi sono generati sul territorio italiano .
3.2. Clienti rilevanti Non sono presenti Clienti che hanno generato ricavi superiori al 10% del totale del consolidato.
L’unica eccezione è rappresentata dalla vendita degli immobili ma che non determina alcun rischio Cliente in quanto l’unicità della transazione, la rilevanza d ell’importo e il contestuale incasso sono impliciti nell’attività di vendita immobiliare.
3.3. Stagionalità
I ricavi generati nel corso dell’anno dalle diverse attività operative del gruppo non presentano particolari effetti legati alla stagionalità delle vendite o delle prestazioni.
3.4. Dividendi
La capogruppo non ha distribuito né deliberato la distribuzione di dividendi nel corso del periodo.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
46
4. ATTIVITA’ NON CORRENTI
4.1 Attività immateriali
(in migliaia di euro) 31.12.2025 Incrementi (Decrementi) Ammortamenti 30.06.2026 Diritti utilizzazione opere dell'ingegno 1.121 - - 1.121 Diritti di licenza, concessioni 3.739 - - 3.739 Avviamenti 7.246 - - 7.246 Altre 1.832 32 - 1.864 Valore lordo attività immateriali 13.938 32 - 13.970 Diritti utilizzazione opere dell'ingegno (1.121) - - (1.121) Diritti di licenza, concessioni (3.372) - (59) (3.431) Avviamenti - - - -
Altre (1.787) - - (1.787) Fondo amm.to attività immateriali (6.280) - (59) (6.339) Diritti utilizzazione opere dell'ingegno - - - -
Diritti di licenza, concessioni 367 - (29) 338 Avviamenti 7.246 - - 7.246 Altre 45 32 (30) 47 Valore netto attività immateriali 7.658 32 (59) 7.631
Le attività immateriali sono costituite per la maggior parte da avviamento e licenze software, generatesi in seguito alle acquisizioni operate negli scorsi esercizi, e non includono attività generate internamente.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
47 4.2 Attività materiali 4.2.1 Immobili, impianti e macchinari di proprietà
(in migliaia di euro) 31.12.2025 Incrementi (Decrementi) Ammortam. 30.06.2026 Terreni 373 - - 373 Fabbricati 9.252 - - 9.252 Migliorie su fabbricati 434 (36) - 398 Impianti e macchinari 5.482 403 - 5.885 Arredi Hotel 5.465 111 - 5.576 Attrezzature 1.753 123 - 1.876 Altri beni 54.041 734 - 54.775 Valore lordo attività materiali 76.800 1.335 - 78.135 Fabbricati (5.793) - - (5.793) Migliorie su fabbricati (255) - - (255) Impianti e macchinari (1.709) - (32) (1.741) Arredi Hotel (1.939) - - (1.939) Attrezzature (1.254) - (120) (1.374) Altri beni (20.903) - (2.428) (23.331) Fondo amm.to attività materiali (31.853) - (2.580) (34.433) Terreni 373 - - 373 Fabbricati 3.459 - - 3.459 Migliorie su fabbricati 179 (36) - 143 Impianti e macchinari 3.773 403 (32) 4.144 Arredi Hotel 3.526 111 - 3.637 Attrezzature 499 123 (120) 502 Altri beni 33.138 734 (2.428) 31.444 Valore netto attività materiali 44.947 1.335 (2.580) 43.702
Alla data di riferimento del bilancio non vi sono indicazioni che le attività materiali possano aver subito una riduzione di valore.
Le voci terreni e fabbricati includono: gli uffici e magazzini ad uso proprio (di proprietà di Lingotto 2000 S.p.A.), un immobile in C.so Turati di proprietà di Archivio S.r.l. , nonché le aree rimaste in proprietà dopo la vendita nel 2019 dei posti auto situati nel complesso del Lingotto in Torino che sono rimasti in gestione della controllata Lingotto 2000 S.p.A. che rientrando nella classe di attivo dei fabbricati strumentali sono valutati in base al modello della rideterminazione del valore pari al suo fair value .
La voce Altri beni è composta, principalmente, in ottemperanza a quanto previsto dal principio contabile IFRS16, dal diritto d’uso derivante dall’affitto de i due hotel s vendut i dalla controllata Lingotto Hotel nel corso dell’esercizio 2023 e dell’esercizio 2025 e per i quali è stato stipulato, contestualmente all’alienazione, un contratto che ha permesso di conservare il diritto di utilizzo dello stesso in capo alla Lingotto Hotels S.r.l.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
48 4.3 Investimenti immobiliari 4.3.1 Immobili di proprietà e locazione finanziaria Il modello di business adottato dal Gruppo è volto all’attività di valorizzazione del patrimonio immobiliare, attraverso la messa a reddito o la trasformazione e valorizzazione.
Di seguito l’elenco degli immobili compresi in questa categoria con la superfice e distribuzione
nel territorio:
30.06.2026
Città Indirizzo S.L.P. in mq Villastellone (TO) via Savona 41.000 Torino via Nizza, 262 Lingotto uffici 37.725 Pavia ex Snia 28.600 Bologna via Darwin 20.669 Marentino (TO) str. Prov. Andezeno Marentino 12.200 Torino via Pianezza 10.400 Venezia Marghera via Brunacci 8.210 Padova via Uruguay 5.800 Genova via P.Chiesa 3.600 Milano via Manzoni, 44 2.358 Sant'Antonino di Susa Via Abegg, 38 1.500 Milano C.so Magenta 81 - 83 478 Torino - posti auto via Pr. Amedeo, 12 70
Nella tabella seguente è rappresentata la riconciliazione del valore contabile:
(migliaia di euro) 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Differenza
Saldo al 1° gennaio 197.103 193.936 3.167 Vendite (2.144) (149) (1.995) Investimenti immobiliari 194.959 193.787 1.172
Alla data del 3 0.06.2026 sono gravati da ipoteca a favore di banche a garanzia di mutui, i seguenti immobili: Bologna, Milano (Corso Magenta, Via Manzoni 44), Pavia , Torino via Pianezza , Padova, Marghera e gli uffici del Lingotto. Sono gravati da ipoteca di secondo grado a favore degli obbligazionisti gli uffici del Lingotto.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
49 4.4 Altre attività non correnti 4.4.1 Partecipazioni in società collegate e altre imprese
(in migliaia di euro) 31.12.2025 Incrementi Decrementi 30.06.2026 Santa Caterina Resort S.r.l. 570 200 - 770 Leopoldine S.p.A. 240 - - 240 Speranza S.r.l. 195 - (195) -
Consorzio Lingotto 3 - - 3 BCC Napoli 1 - - 1 Polaris 1 - - 1 Valsabbina 1 - - 1 Torino Convention Bureau 1 - - 1 Turismo Torino 1 - - 1 Totale partecipazioni in altre imprese 1.013 200 (195) 1.018
Nel corso del semestre, il Gruppo ha alienato la quota di partecipazione in Speranza S.r.l.
realizzando una plusvalenza di 155 mila euro ed ha sottoscritto un aumento di capitale in Santa Caterina Resort per 200 mila euro.
4.4.2 Crediti finanziari e altre attività finanziarie non correnti
(migliaia di euro) 31.12.2025 Incrementi Decrementi 30.06.2026 Opzioni 159 47 - 206 Swaps 886 - (5) 881 Conti correnti immobilizzati a pegno 1.068 - - 1.068 Totale crediti finanziari non correnti 2.113 47 (5) 2.155
4.4.3 CREDITI VARI E ALTRE ATTIVITA’ NON CORRENTI
(migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Differenza Depositi cauzionali 39 30 9 Crediti d'imposta 1.626 2.324 (698) Altri crediti 391 293 98 Totale crediti vari non correnti 2.056 2.647 (591)
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
50
5. ATTIVITA’ CORRENTI
5.1 Rimanenze di magazzino Il magazzino si compone come segue:
(migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Differenza Materie di consumo 141 148 (7) Immobili 22.682 20.687 1.995 Totale rimanenze 22.823 20.835 1.988
L’incremento della categoria Immobili è dovuto principalmente ai lavori svolti su palazzo ex RAI.
Il gruppo effettua il confronto tra il costo sostenuto ed il valore di realizzo al fine di identificare eventuali perdite di valore degli immobili. Ai fini della stima del valore netto di realizzo degli immobili sono state predisposte apposite perizie da e sperti valutatori esterni, in possesso di qualifiche professionali riconosciute.
5.2 Crediti commerciali
(migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Differenza Crediti verso clienti terzi 17.718 21.337 (3.619) Fondo svalutazione crediti terzi (6.409) (8.888) 2.479 Totale crediti verso terzi 11.309 12.449 (1.140) Crediti verso clienti correlate -
Totale crediti verso correlate - - -
Totale crediti commerciali 11.309 12.449 (1.140)
Nel corso del semestre, è stato concluso un atto di transazione con rinuncia al credito per un importo totale di 2,7 milioni di euro che ha comportato la riduzione dei crediti lordi e la corrispondente riduzione del fondo svalutazione crediti terzi per lo stesso importo, essendo il credito interamente coperto da fondo.
Il decremento residuale dei crediti lordi commerciali è imputabile ad una migliore gestione degli stessi nel corso del 202 6 rispetto all’esercizio precedente.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
51 Si riporta di seguito la movimentazione del fondo svalutazione crediti nella quale, oltre al già citato utilizzo per 2,7 milioni di euro si evidenziano ulteriori accantonamenti per 197 mila euro :
(in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Saldo inizio esercizio 8.888 4.670 Accantonamenti 197 4.408 Proventizzazioni - (101) Utilizzi nell'esercizio (2.676) (89) Saldo fine esercizio 6.409 8.888
Analisi crediti commerciali I crediti commerciali verso terzi al 3 0 giugno 2026 e al 31 dicembre 202 5 hanno le scadenze
seguenti:
(in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Differenza Totale crediti a scadere 8.159 9.428 (1.269)
Crediti scaduti:
Scaduti da meno 30 a 60 giorni 233 430 (197) Scaduti da 60 a 90 giorni 141 160 (19) Scaduti da 90 a 120 giorni 335 59 276 Scaduti da oltre 120 giorni 8.850 11.260 (2.410 ) Totale crediti scaduti 9.559 11.909 (2.350 ) Totale crediti commerciali verso terzi 17.718 21.337 (3.619)
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
52 5.3 Crediti vari ed altre attività correnti
(in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Differenza Crediti per saldo IRES/IRAP 272 272 -
Crediti vs. Agenzia Entrate 1.808 2.944 (1.136) Totale crediti tributari 2.080 3.216 (1.136) Istituti previdenziali 27 28 (1) Caparre confirmatorie 1.500 1.500 -
Caparre per acquisto partecipazioni Leopoldine 1.000 1.000 -
Crediti per saldo acquisto partecipazioni Leopoldine 1.151 1.151 -
Anticipi a fornitori 49 57 (8) Altri 635 799 (164) Totale crediti diversi 4.362 4.535 (173) Totale ratei e risconti attivi 2.454 2.454 -
Totale crediti vari e altre attività correnti 8.896 10.205 (1.309)
Come riportato alla nota 6.1 il Gruppo, tramite la controllata Lingotto Hotels S.r.l. si è impegnata a sottoscrivere un aumento di capitale di Leopoldine S.p.A. per un esborso complessivo di 2.151 migliaia di euro. Nella presente voce è indicato il credito per la quota già versata a titolo di caparra pari a 1.000 migliaia di euro e il credito residuale pari a 1.151 migliaia di euro iscritto in contropartita del debito che rappresenta l’impegno residuo del Gruppo.
5.4 Titoli diversi dalle partecipazioni I titoli posseduti per la negoziazione possono essere così riepilogati:
(in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Differenza Titoli di Stato 269 269 -
Obbligazioni societarie - 4.848 (4.848) Totale crediti finanziari correnti 269 5.117 (4.848)
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
53 5.5 Crediti finanziari e altre attività finanziarie correnti I movimenti relativi ai crediti finanziari correnti possono essere così riepilogati:
(in migliaia di euro) 31.12.2025 Incrementi Decrementi 30.06.2026 Fondi Assicurativi 51 - - 51 Totale crediti finanziari correnti 51 - - 51
Si tratta dei fondi assicurativi sottoscritti in passato dalla società Arcotecnica, incorporata da IPI Management Service S.p.A. a copertura degli impegni per il TFR di alcuni dipendenti.
5.6 Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti
(in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Differenza Depositi bancari e postali 36.110 15.492 20.618 Denaro e valori in cassa 40 46 (6) Totale cassa ed altre disponibilità liquide equivalenti 36.150 15.538 20.612
La cassa e le altre disponibilità liquide equivalenti ammontano a 36,2 milioni di euro al 30 giugno 2026 contro i 15,5 milioni di euro al 31 dicembre 2025 . L’incremento di 20,7 milioni di euro pari al 133% è giustificato dalla raccolta di ulteriori 29 milioni di euro con il prestito obbligazionario 2026 – 2033 emesso e completato nel corso del primo semestre 2026, questo importo si aggiunge ai 29 milioni di euro raccolti con il prestito obbligazionario 2025 – 2032 che era stato emesso e completato nel corso dell’esercizio 2025.
Questo apporto straordinario di cassa avvenuto nel semestre è stato solo parzialmente eroso dalle disponibilità monetarie assorbite dalle operazioni dell’esercizio per 5,9 milioni di euro e da rimborsi di finanziamenti per 11,5 milioni di euro come rappres entato nel rendiconto finanziario.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
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6. PATRIMONIO NETTO
La composizione e le variazioni intervenute nella consistenza del Patrimonio Netto sono riassunte nel prospetto di variazione del patrimonio netto consolidata esposto precedentemente.
Il patrimonio netto si riduce di 6, 4 milioni di euro rispetto al 31 dicembre 2025 per effetto della perdita di periodo 01 gennaio 2026 – 30 giugno 2026.
L’Assemblea degli Azionisti del 29 giugno 2026 ha approvato la r iduzione volontaria del capitale sociale ai sensi e per gli effetti dell’art. 2445 del codice civile, da Euro 87.100.000 a Euro 10.452.000, per un ammontare complessivo pari a Euro 76.648.000, da imputare a Riserva Legale fino a concorrenza del quinto del capitale sociale e, per la parte restante, a Riserva Riduzione Capitale Sociale. Gli effetti di tale delibera non sono riflessi nel bilancio consolidato semestrale in quanto, ai sensi dell’art. 2445, comma 3, del codice civile, la sua efficacia è subordinata al decorrere , senza opposizione, di novanta giorni dall a sua iscrizione presso il Registro delle Imprese.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
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7. PASSIVITA’
7.1 Debiti finanziari non correnti I debiti finanziari a medio -lungo termine sono così dettagliati:
(in migliaia di euro) 31.12.2025 Incr. Decr. Riclass. 30.06.2026 Prestito obbligazionario 2025 - 2032 29.070 - - - 29.070 Prestito obbligazionario 2026 - 2033 - 28.985 - - 28.985 Banco BPM (scad. 31/08/2032) 26.835 - - (830) 26.005 Banco BPM ex Credito Bergamasco (scad. 31/12/2033) 17.062 - - (427) 16.635 Prestito obbligazionario (2023 - 2028) 11.940 - - - 11.940 Mutuo banco BPM (scad. 31.12.2030) 5.586 - - (185) 5.401 Tenax 6M (scad. 30/06/20 30) 4.932 281 - (887) 4.326 Intesa San Paolo (scad.31/12/202 9) 4.000 - - (500) 3.500 Banca BCC Milano (scad. 13/11/2035) 3.151 - - (156) 2.995 Finint (scad. 30/0 6/2043) 2.746 - - - 2.746 Tenax 3M (scad. 31/12/2030) 2.526 94 - (306) 2.314 Tenax 3M (scad. 3 1/12/2030) 2.459 - - (301) 2.158 Intesa San Paolo (scad. 31/03/2030) 1.709 - - (238) 1.471 Banca Popolare di Sondrio (scad . 01/01/2030) 1.678 - - (224) 1.454 Banca Progetto (scad. 30/09/2027) 1.484 - - (987) 497 Banca CF + (scad.3 1/12/2029) 1.335 - - - 1.335 Banca Azzoaglio (scad. 13/11/2035) 1.268 - - (62) 1.206 Banca Popolare di Sondrio (scad. 01/11/202 8) 798 - - (205) 593 Banca Progetto (scad. 31/03/2028) 720 - - (286) 434 Banca Azzoaglio (scad. 26/08/2026) 353 - - (104) 249 Cr Savigliano (scad. 3 1/03/2031) 291 - - (31) 260 Unicredit - 204 - - 204 Interessi passivi da liquidare 115 - (23) - 92 Banca Valsabbina SACE 74 - - (74) -
Banca Valsabbina (28/01/2027) 17 - - (17) -
Totale debiti finanziari non correnti 120.149 29.564 (23) (5.820) 143.870
La voce si è incrementata per l’effetto combinato dell’assunzione di nuovi finanziamenti per 29,6 milioni di euro e per rimborsi e riclassifica nei debiti finanziari correnti per complessivi 5,8 milioni di euro. In particolare, i nuovi finanziamenti si riferiscono principalmente alla sottoscrizione del nuovo prestito obbligazionario 202 6 – 2033 per 29,0 milioni di euro . il cui valore di mercato al 30 giugno 2026 risulta pari a 101,92 euro.
Di seguito alcuni elementi di dettaglio relativi ai principali debiti finanziari in essere.
Il prestito obbligazionario 2023 – 2028, fatto salvo la facoltà di rimborso anticipato da parte dell’emittente, prevedeva il rimbor so in 4 rate periodiche , le prime tre pari ognuna al 20% del nominale e scadenti nel 2025, già rimborsata nel precedente esercizio, 2026 e 2027 e l’ultima pari al 40% del nominale scadente il 12 settembre 2028 . Il prestito è remunerato ad un tasso
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
56 variabile Euribor a 12 mesi maggiorato di 500 basis point ed è garantito da immobili (si rimanda al regolamento del prestito pubblicato sul sito www.ipi -spa.com ).
Il prestito obbligazionario 2025 – 2032, fatto salvo la facoltà di rimborso anticipato da parte dell’emittente a partire dal quarto anno di durata del prestito, sarà rimborsato in 4 rate periodiche, le prime 3 pari al 20% del nominale e scadenti nel 2029, 2030 e 2031 e l’ultima pari al 40% del nominale scadente il 22 settembre 2032. Il prestito è remunerato ad un tasso variabile Euribor 12 mesi maggiorato del 5% e il tasso cedolare lordo non potrà comunque essere inferiore al 7% (si rimanda al regolamento e al KID pubblicato sul sito www.ipi -spa.com ).
Il valore di mercato al 30 giugno 2026 risulta pari a 103 euro.
Il prestito obbligazionario 2026 – 2033, fatto salvo la facoltà di rimborso anticipato da parte dell’emittente a partire dal quarto anno di durata del prestito, sarà rimborsato in 4 rate periodiche, le prime 3 pari al 20% del nominale e scadenti nel 2030, 2031 e 2032 e l’ultima pari al 40% del nominale scadente il 15 giugno 2033. Il prestito è remunerato ad un tasso variabile Euribor 12 mesi maggiorato del 5% e il tasso cedolare lordo non potrà comunque essere inferiore al 7% (si rimanda al regolamento e al KID pubblicato sul sito www.ipi -spa.com ).
Il valore di mercato al 30 giugno 2026 risulta pari a 101,92 euro.
Il mutuo concesso del Banco BPM (scadenza 31.08.2032) residui 27,7 milioni di euro (compresa la quota a breve pari a 1,7 milioni di euro), garantito da ipoteca sugli immobili di proprietà facenti parte del complesso polifunzionale Lingotto, è regolato sulla base del tasso Euribor trimestrale maggiorato di uno spread di 200 b.p.
Il mutuo di residui 1 7,5 milioni di euro (compresa la quota a breve pari a 0, 8 milioni di euro) del Banco BPM (scadenza 31.12.2033) garantito da ipoteca sull’immobile di Bologna è regolato sulla base del tasso Euribor trimestrale maggiorato da uno spread di 300 b.p.
Entrambi i mutui hanno derivati di copertura dei tassi e anche questi sono stati adeguati alle nuove caratteristiche dei mutui.
Gli attuali strumenti di copertura sono rispettivamente:
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
57 a) un Collar, collegato al piano di ammortamento allungato, con data iniziale 30/11/2017 a data finale 30/11/2030. Il cap è Euribor 3 mesi fixing 365 al 2,5% e il floor è Euribor 3 mesi fixing 365 al 1,94%. Le date di liquidazione dei differenziali sono trime strali ;
b) un Interest Rate Swap, collegato al piano di ammortamento allungato, con data iniziale 31/12/2017 e data finale 31/12/2031. Il tasso è pari a 1,27% base Euribor 3 mesi fixing 365. Le date di liquidazione dei differenziali sono trimestrali ;
c) un secondo Interest Rate Swap con data di inizio 31/12/2025, data di scadenza 31/12/2030 e nozionale pari a 5.8 milioni di euro a copertura del mutuo con banco BPM per residui 5,8 milioni di euro. Il tasso fisso che l’azienda paga è pari a 2,5% riceve Euribor a 3 mesi e le date di liquidazione differenziali sono trimestrali.
I finanziamenti Intesa Sanpaolo sono garantiti da ipoteca sugli immobili in Pavia e in Torino, via Pianezza.
I Covenant sono previsti per i finanziamenti fatti da Tenax a Lingotto 2000 S.p.A e a Lingotto Hotels S.r.l. e prevedono la verifica di un rapporto tra posizione finanziaria netta e patrimonio netto e di un rapporto di leva finanziaria (ossia, rapporto tra posizione finanziaria netta e EBITDA). Come già precedentemente indicato nel fascicolo i Covenant sono stat i tutti rispettati.
Di seguito la tabella relativa alla suddivisione temporale dell’indebitamento finanziario effettivo.
Fascia temporale Capitale €/000 Interessi prospettici €/000 Totale flussi contrattuali
prospettici €/000
Entro 12 mesi 21.839 5.536 27.37 5 1–2 anni 14.616 9.240 23.856 2–5 anni 59.738 22.002 81.740 Oltre 5 anni 69.51 3 7.077 76.59 0 Totale 165.706 43.855 209.561
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
58 7.2 Debiti finanziari correnti I debiti finanziari correnti sono così composti:
(in migliaia di euro) 31.12.2025 Incr. Decr. Riclass. 30.06.2026 Prestito obbligazionario (2023 - 2028) 3.955 - - - 3.955 Banco BPM (scad. 31/08/2032) 1.629 - (797) 830 1.662 Banco BPM - utilizzo fido 1.865 - (1.865) - -
Banca Progetto (scad. 30/09/2027) 1.941 - (966) 987 1.962 Prestito obbligazionario (scad.31/10/2026) 1.344 - (893) - 451 Pool Azzoaglio, Passadore, Cambiano (scad 18/12/2026) 1.740 - (1.022) - 718 Monte dei Paschi - anticipo fatture 1.000 - (500) - 500 Intesa San Paolo (scad.31/12/202 9) 1.000 - (500) 500 1.000 Interessi passivi da liquidare 1.191 1.534 - - 2.725 Tenax 6M (scad. 30/06/20 30) 887 - (566) 887 1.208 Banca CF + (scad.3 1/12/2029) 864 - (343) - 521 Banco BPM ex Credito Bergamasco (scad.
31/12/2033) 825 - (408) 427 844 Prestito obbligazionario (scad.30/09/2026) 676 - (450) - 226 BPM - anticipo fatture 600 - - - 600 Banca Progetto (scad. 31/03/2028) 570 - (283) 286 573 Banca Sella (scad. 04/11/2026) 567 - (308) - 259 Intesa San Paolo (scad. 31/03/2030) 460 - (226) 238 472 Tenax 3M (scad. 30/06/20 30) 440 - (140) 301 601 Banca Popolare di Sondrio ( s cad. 01/01/2030) 431 - (214) 224 441 Banca Popolare di Sondrio (scad. 01/11/202 8) 404 - (201) 205 408 Mutuo banco BPM (scad. 31/12/2030) 369 - (185) 185 369 Cr Savigliano (scad. 30/09/2026) 316 - (210) - 106 Banca BCC Milano (scad. 13/11/2035) 307 - (152) 156 311 Tenax 3M (scad. 31/12/2030) 306 - (188) 306 424 Intesa San Paolo (scad. 04/09/2026) 271 - (180) - 91 Banca Azzoaglio (scad. 26/08/2026) 204 - (101) 104 207 Banca Valsabbina (28/01/2027) 201 - (99) 17 119 Banca Valsabbina c/2026 151 - (150) - 1 Finanziamento Pool SACE - 155 - - 155 Banca Valsabbina SACE 146 - (72) 74 148 Banca Valsabbina c/2027 142 - (26) - 116 Banco Bpm c/13101 130 - (61) - 69 Banco Popolare c/903 127 - (103) - 24 Banca Azzoaglio (scad. 13/11/2035) 122 - (60) 62 124 Finint (scad. 30/0 6/2043) 104 - (60) - 44 Cr Savigliano (scad. 3 1/03/2031) 63 - (30) 31 64 Banco Popolare di Sondrio c/5101 52 - (52) - -
MPS - utilizzo fido 41 - (41) - -
Banca Alpi Marittime 18 - (18) - -
Finanziamento Unicredit - 196 - - 196
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
59 Interessi passive da liquidare I PI Engineering - 6 - - 6 Interessi passive da liquidare Lingotto 2000 - 21 - - 21 Interessi passive da liquidare Lingotto Hotels - 9 - - 9 Interessi passive da liquidare I PI Management Serv. - 29 - - 29 Interessi passive da liquidare Manzoni 44 - 77 - - 77
Totale debiti finanziari correnti 25.459 2.027 (11.470) 5.820 21.836
Il Prestito obbligazionario quotato con scadenza 2032 al 30.06.2026 presenta un valore di mercato pari a 103 euro.
Il Prestito obbligazionario con scadenza 2033 al 30.06.2026 presenta un valore di mercato pari a 101,92 euro.
La voce include le quote a breve dei finanziamenti a medio -lungo termine e alcune aperture di credito a breve termine.
Nei prossimi 12 mesi saranno da rimborsare 2 1,8 milioni di euro di quote capitale di mutui, finanziamenti e prestiti obbligazionari.
7.3 Passività per locazioni e noleggi (IFRS 16) non correnti Con l’applicazione del IFRS 16, tale voce include la porzione non corrente del valore attuale dei canoni di locazione operativa a scadere in forza di contratti di locazione stipulati.
7.4 Passività per locazioni e noleggi (IFRS 16) correnti Con l’applicazione del IFRS 16, tale voce include la porzione corrente del valore attuale dei canoni di locazione operativa a scadere in forza di contratti di locazione stipulati.
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60 7.5 Posizione finanziaria netta consolidata La posizione finanziaria netta contabile consolidata è negativa per 17 4,5 milioni di euro al 3 0 giugno 2026, rispetto ai 170,9 milioni di euro al 31 dicembre 202 5:
Importi in migliaia di euro 30/06/2026 31/12/2025 A. Cassa 40 46 B. Altre disponibilità liquide:
c/c bancari e postali 36.110 15.492 C. Titoli detenuti per la negoziazione 319 5.167 D. Liquidità (A) + (B) + (C ) 36.469 20.705 E. Crediti finanziari correnti - -
F. Debiti bancari correnti (4.179) (5.298) G. Parte corrente dell'indebitamento non corrente (13.703) (16.206) H. Altri debiti finanziari correnti (3.955) (3.955)
- di cui prestiti obbligazionari (3.955) (3.955)
- di cui Leasing finanziari - -
I. Indebitamento finanziario corrente ( F) + (G) + (H) (21.837) (25.459) J. Indebitamento finanziario corrente netto (D) + (E) + (I) 14.632 (4.754) K. Debiti bancari non correnti (143.870) (120.149) L. Crediti finanziari non correnti 1.069 1.069 M. Altri debiti non correnti - -
N. Indebitamento finanziario non corrente (K) + (L) + (M) (142.801) (119.080) O. Posizione finanziaria netta Effettiva (J) + (N) (128.169) (123.834) P Altri debiti finanziari Locazioni IFRS 16 correnti (3.179) (3.031) Q Altri debiti finanziari Locazioni IFRS 16 non correnti (43.197) (44.016) R Posizione finanziaria netta Contabile (O) + (P) + (Q) (174.545) (170.881)
I crediti finanziari non correnti sono relativi a depositi bancari su conti correnti vincolati.
Il peggioramento è legato agli investimenti sugli immobili non ancora supportati dalla generazione di flussi di ricavi
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
61 Di seguito si riporta il prospetto della Posizione Finanziaria Netta secondo lo schema ESMA.
(Importi in migliaia di euro) 30/06/2026 31/12/2025 A. Disponibilità liquide 40 46 B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide 37.178 16.561 c/c bancari e postali 37.178 16.561 C. Altre attività finanziarie correnti 319 5.167 titoli posseduti per negoziazione 319 5.167 D. Liquidità (A+B+C) 37.537 21.774 E. Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito, ma esclusa la
parte
corrente del debito finanziario non corrente) (11.313) (12.284) Strumenti di debito correnti (8.134) (9.253) Debiti di leasing IFRS16 correnti (3.179) (3.031) F. Parte corrente del debito finanziario non corrente (13.703) (16.206) G. Indebitamento finanziario corrente (E + F) (25.016) (28.490) H. Indebitamento finanziario corrente netto (G + D) 12.521 (6.716) I. Debito finanziario non corrente (esclusi la parte corrente e gli strumenti di debito) (117.072) (123.155) Debiti finanziari non correnti (73.875) (79.139) Debiti di leasing IFRS16 non correnti (43.197) (44.016) J. Strumenti di debito (69.995) (41.010) K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti - -
L. Indebitamento finanziario non corrente (I + J + K) (187.067) (164.165) M. Totale indebitamento finanziario (H + L) (174.546) (170.881)
Nella voce “Mezzi equivalent i a disponibilità liquide” sono compresi 1.069 migliaia di euro di conti correnti banca ri vincolati.
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62 7.6 T.F.R. e altri fondi relativi al personale
(in migliaia di euro) 31.12.2025 Costi Interessi Gain/loss Utilizzi 30.06.2026
TFR 3.458 (10) 39 84 (299) 3.272
Fondo premi fedeltà e anzianità 81 2 1 3 (7) 80 Totale TFR ed altri fondi relativi al personale 3.539 (8) 40 87 (306) 3.352
Il Trattamento di Fine Rapporto rientra nei piani a benefici definiti.
Nel semestre non sono intervenute variazioni significative nelle principali ipotesi attuariali rispetto al bilancio annuale.
Gli utili/perdite attuariali, secondo quanto previsto dallo IAS 19, sono stati contabilizzati tra le altre componenti del conto economico complessivo.
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63 Costi per benefici successivi al rapporto di lavoro
(in migliaia di euro) TFR Altri fondi Totale Costo (10) 2 (8) Oneri finanziari 39 1 40 Utili / perdite attuariali 84 3 87 Totale TFR ed altri fondi relativi al personale 113 6 119
7.7 Fondo imposte differite, attività per imposte anticipate e fondi rischi ed oneri futuri Fondi rischi ed oneri
(in migliaia di euro) 31.12.2025 Incrementi Utilizzi Proventiz. Altre variaz. 30.06.2026 Entro 12
m. Oltre
12 m.
Fondo rischi
controversie legali 61 100 - - - 161 161 -
Altri 244 - (33) - - 211 211 -
Totale fondi per rischi ed oneri futuri 305 100 (33) - - 372 372 -
Attività per imposte anticipate Il saldo netto al 3 0 giugno 2026 è costituito da 7,1 milioni di euro di imposte anticipate su perdite fiscali pregresse e su differenze temporanee imponibili cui si sommano imposte differite attive sulle scritture di consolidamento per 3, 6 milioni di euro e di imposte differite passive calcolate sui differenziali tra il valore di iscrizione degli immobili ed il loro valore fiscale per 8,0 milioni di euro. Rispetto al 31 dicembre 202 5 il saldo è sostanzialmente invariato .
7.8 Debiti vari ed altre passività non correnti La variazione della voce in oggetto è riportata nella tabella seguente:
(migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Differenza Depositi cauzionali 448 455 (7) Totale debiti vari e altre passività non correnti 448 455 (7)
7.9 Debiti commerciali
(migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Differenza Debiti verso fornitori terzi 11.987 13.618 (1.631) Totale debiti commerciali 11.987 13.618 (1.631)
I saldi sono in linea con quelli dell’esercizio precedente.
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64 7.10 Debiti vari e altre passività correnti
(in migliaia di euro) 30.06.2026 31.12.2025 Differenza IRPEF dipendenti/collab/professionisti 469 372 97 Irap 268 174 94 Debito per IVA 244 386 (142) Altre imposte 688 728 (40) Totale debiti tributari diversi dai debiti per imposte correnti 1.669 1.660 9 Debiti verso istituti di previdenza e di sicurezza sociale 1.570 1.553 17 Caparre 5.624 5.508 116 Debiti per impegno acquisizione Leopoldine 1.151 1.151 -
Debiti vari terzi 537 785 (248) Debiti vari verso dipendenti 441 432 9 Caparre acquisto immobili 260 200 60 Debiti verso SACE 24 24 -
Totale debiti diversi 8.037 8.100 (63) Ratei e risconti passivi 1.025 856 169 Totale debiti vari e altre passività correnti 12.301 12.169 132
Le caparre si riferiscono ad alcuni preliminar i stipulati in attesa dell’atto di vendita.
Il debito per impegno acquisizione Leopoldine si riferisce al già commentato impegno per la sottoscrizione di un aumento di capitale nella società Leopoldine S.p.A. della controllata Lingotto Hotels S.r.l. (vedi note 4.4.1 e 5.3).
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
65 7.11 Composizione attività e passività finanziarie Di seguito l’esposizione del valore contabile e del fair value, compreso il relativo livello della gerarchia del fair value, relativo alle attività e passività finanziarie al 3 0 giugno 2026 ed al 31 dicembre 202 5. Sono escluse le informazioni sul fair value delle attività e delle passività finanziarie non valutate al fair value, quando il valore contabile rappresenta una ragionevole approssimazione del fair value.
(migliaia di euro) Classificazione Valore contabile Livello
1 Livello
2 Livello
3 30 giugno 2026 Att / Pass
fin valutate
al FVTPL Att fin
valutate al
costo amm Pass fin
designate al
costo amm Derivati di cop
valutati al
FV Quota
corrente Quota
non
corrente Fair
Value Fair
Value Fair
Value
ATTIVITA'
Titoli 269 269 269 Crediti finanziari 1.068 1.087 2.155 1.087 Crediti commerciali 11.309 11.309 Altri crediti 4.335 4.335
Disponibilità
liquide 36.150 36.150
Totale attività
finanziarie 269 52.862 - 1.087 52.063 2.155 269 1.087 -
PASSIVITA'
Debiti finanziari 212.082 25.015 187.067 Debiti commerciali 11.987 11.987 Altri debiti (*) 7.596 7.596
Totale passività
finanziarie - - 231.665 - 44.598 187.067 - - -
31 dicembre 2025 Att / Pass
fin valutate
al FVTPL Att fin
valutate al
costo amm Pass fin
designate al
costo amm Derivati di cop
valutati al
FV Quota
corrente Quota
non
corrente Fair
Value Fair
Value Fair
Value
ATTIVITA'
Titoli 5.117 - - - 5.117 - 5.117 - -
Crediti finanziari - 1.068 - 1.045 - - - 1.045 -
Crediti commerciali - 12.449 - - 12.449 - - - -
Altri crediti - 3.007 - - 3.007 - - - -
Disponibilità
liquide - 15.538 - - 15.538 - - - -
Totale attività
finanziarie 5.117 32.062 - 1.045 36.111 - 5.117 1.045 -
PASSIVITA'
Debiti finanziari - - 192.612 - 28.490 164.164 - - -
Debiti commerciali - - 13.618 - 13.618 - - - -
Altri debiti - - 7.668 - 7.668 - - - -
Totale passività
finanziarie - - 213.898 - 49.776 164.164 - -
Ill il
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
66
8. CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO
8.1 Ricavi
(migliaia di euro) 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Differenza
Vendite immobili 195 1.790 (1.595) Canoni di locazione 3.856 3.974 (118) Recupero spese 764 518 246 Attività immobiliari 4.815 6.282 (1.467) Prestazioni di servizi (consulenze immobiliari) 5.229 5.932 (703) Intermediazione immobiliare 3.525 3.954 (429) Servizi immobiliari 8.754 9.886 (1.132) Prestazioni alberghiere 9.505 7.705 1.800 Gestione aberghiera 9.505 7.705 1.800 Totale ricavi 23.074 23.873 (799)
Il decremento nella voce “ vendite immobili ” è imputabile a lla minor vendita di immobili a magazzino.
8.2 Altri proventi
(migliaia di euro) 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Differenza
Proventi diversi 296 814 (518) Plusvalenze da cessione di partecipazioni 155 219 (64) Totale altri proventi 451 1.033 (582)
La riduzione nella voce “Altri proventi” è riconducibile alle minori sopravvenienze e alle minori operazioni di carattere straordinario legate agli eco -bonus e agli immobili.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
67 8.3 Acquisti di materiale e servizi esterni
(migliaia di euro) 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Differenza
Consulenze e prestazioni riferite alle aree di business 5.335 5.427 (92) Lavori per ristrutturazione immobili 2.225 385 1.840 Spese consorzio 1.144 1.069 75 Prestazioni servizi Hotels 1.107 823 284 Utenze e altre spese 897 932 (35) Manutenzioni 774 494 280 Materie di consumo 700 623 77 Spese societarie e di gestione 663 650 13 Noleggi 470 358 112 Spese condominiali 311 235 76 Pubblicità e promozione 287 312 (25) Commissioni bancarie 267 115 152 Assicurazioni 206 165 41 Prestazioni sistemistiche 151 159 (8) Prestazioni amministrative, fiscali e legali 149 103 46 Totale acquisti e servizi esterni 14.686 11.850 2.836
Il saldo della voce si è incrementato di 2,8 milioni di euro rispetto al primo semestre 2025 per effetto principalmente de i maggiori costi di ristrutturazione immobili.
8.4 Costi del personale Il lieve incremento rispetto all o stesso periodo dell ’esercizio 202 5 è riconducibile ai normali adeguamenti salariali previsti dai contratti.
(in migliaia di euro) 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Differenza
Stipendi 5.659 5.532 127 Oneri sociali 1.847 1.806 41 Quota TFR e altri fondi del personale 167 163 4 Altri costi del personale 13 13 0 Totale costi del personale 7.686 7.514 172
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
68 8.5 Altri costi operativi
(migliaia di euro) 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Differenza
IMU 750 690 60
Imposte di registro 95 39 56 Altre imposte indirette 222 90 132 Oneri e sanzioni 2 1 1 Oneri diversi di gestione 183 73 110 Totale altri costi operativi 1.252 893 359
8.6 Accantonamento fondi
(migliaia di euro) 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Differenza
Accantonamento fondo svalutazione crediti 197 626 (429) Accantonamento fondo rischi ed oneri 100 - 100 Totale accantonamento fondi 297 626 (329)
8.7 Variazioni delle rimanenze La variazione nelle rimanenze è dovuta principalmente ai lavori eseguiti su Palazzo ex Rai a Torino, solo in parte compensati dalla vendita di appartamenti.
8.8 Ammortamenti
(migliaia di euro) 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Differenza
Ammortamenti attività immateriali 59 57 2 Ammortamenti attività materiali di proprietà e investment properties 2.580 1.798 782 Totale ammortamenti 2.639 1.855 784
8.9 Proventi finanziari
(migliaia di euro) 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Differenza
Interessi banche 415 35 380 Variazione netta del fair value delle copertura di flussi 52 - 52 Totale proventi finanziari 467 35 432
Gli interessi sono relativi alla remunerazione della liquidità depositata su conti correnti bancari liberi.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
69 8.10 Oneri finanziari
(migliaia di euro) 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Differenza
Interessi banche 2.815 4.151 (1.336) Interessi leasing finanziari 960 444 516 Interessi Prestito Obbligazionario 1.829 1.314 515 Totale oneri finanziari 5.604 5.909 (305)
8.11 Imposte sul reddito del periodo I principali componenti delle imposte sul reddito per i periodi chiusi al 3 0 giugno 2026 e al 30 giugno 2025 sono i seguenti :
(migliaia di euro) 01/01 - 30/06 2026 01/01 - 30/06
2025 Differenza
Imposte correnti 94 80 14 Variazione netta Imposte su reddito differite (91) - (91) Totale imposte sul reddito del periodo 3 80 (77)
La variazione rispetto al precedente esercizio è imputabile principalmente all’effetto de lla variazione della fiscalità differita .
Il Gruppo presenta un imponibile IRES negativo dopo le riprese in aumento e in diminuzione;
pertanto, le imposte correnti si riferiscono principalmente a IRAP. Le imposte differite attive sono state stanziate nel limite della recuperabilità prevista in bas e alla stima dei redditi futuri del Gruppo mentre le imposte differite passive sono state stanziate interamente; nell’esercizio non vi sono state variazioni in relazione alla fiscalità differita iscritta in contropartita al conto economico.
8.12 Utile (perdita) da altre componenti del conto economico complessivo Rappresenta l’effetto dato dalla variazione di fair value sugli strumenti derivati contabilizzati come di copertura e dagli effetti OCI relativi al TFR e agli immobili strumentali.
La variazione significativa rispetto all’esercizio precedente è dovuta all’impatto dell’adeguamento al fair value del valore degli strumenti derivati contabilizzati come copertura.
9. IMPEGNI E RISCHI
Nel corso dei precedenti esercizi è stato acquisito – da soggetto istituzionale - un incarico a promuovere la vendita di unità immobiliari sparse per l’Italia. La società si è impegnata – ad opzione della proprietà - ad acquistare, a sconto, gli immobili c he non fossero stati venduti. IPI ha un impegno residuo di acquistare unità immobiliare sparse per 0,8 milioni di euro.
Di seguito una tabella riepilogativa degli impegni e dei rischi.
Importi in migliaia di euro 30.06.2026 31.12.2025
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
70 Garanzie personali 106.211 106.211 Fideiussioni nell’interesse di terzi 1.867 1.867 Fideiussioni IPI nell’interesse di controllate 104.344 104.344 ISI per finanziamento Banco BPM 82.500 Torino Uno per finanziamento Intesa Sanpaolo 11.144 IPI Agency per finanziamento Intesa Sanpaolo 1.400 Manzoni 44 per finanziamento Azzoaglio e BCC Milano 7.000 Lingotto Hotels per finanziamento C.R.Savigliano 2.000 IPI Engineering per Monte Paschi 300 Garanzie reali 277.185 277.185 Ipoteche 277.185 277.185 ISI per Banco Popolare (ex Credito Bergamasco) 60.000 Lingotto 2000 per fin. Banco Popolare IPI SPA 145000 Lingotto 2000 per fin. Prestito Obbligazionario II° grado 20.000 Progetto 1002 per fin. Tenax 6.000 IPI per C.R.Savigliano 1.180 Manzoni 44 S.r.l. B.Azzoaglio BCC Milano Finint 24.526 IPI Banca Intesa 4.379 Torino Uno S.r.l. Banca Intesa Sanpaolo 4.100 IPI – Banco Popolare BPM 12.000 Impegni 850 850 IPI Intermediazione - impegno all’acquisto di immobili 850 850
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
71
10. INFORMATIVA SULLE PARTI CORRELATE
La seguente tabella mostra i valori complessivi delle transazioni intercorse nell’esercizio con parti correlate e i saldi di fine esercizio.
I dati economici si riferiscono al primo semestre 2026 e al primo semestre 2025 e i dati patrimoniali riferiscono al 30 giugno 2026 e al 31 dicembre 2025.
Importi in migliaia di euro Anno Ricavi e
altri
proventi Costi per
servizi Crediti
Comm.li e
vari Debiti
Comm.li e
vari Crediti
Finanziari Debiti
Finanziari
IPI S.p.A./Directa S.I.M.p.A. 2026 - - - - - -
2025 - - - - 1 -
IPI S.p.A. / Leopoldine S.r.l. 2026 - - 21 - - -
2025 - - 21 - - -
IPI S.p.A. / Massimo Segre 2026 - (84) - (102) - -
2025 - (84) - - - -
IPI S.p.A. / Santa Caterina Resort S.r.l. 2026 - - - - - -
2025 - - 5 - - -
IPI S.p.A. / MI.MO.SE. S.p.A. 2026 - - - - - (1.486)
2025 - - - - - (566) IPI S.p.A. / Studio Segre S.r.l. 2026 - (42) - (58) - (1.000) 2025 - (2) - (31) - -
IPI S.p.A. / Futuro S.r.l. 2026 - - - - - (2.241) 2025 - - - - - (241) IPI Agency S.r.l. / Studio Segre S.r.l. 2026 2 (6) 1 (3) - -
2025 - (5) - (2) - -
IPI Agency S.r.l. / Mi.mo.se S.p.A.. 2026 - - 2 - - -
2025 - - 2 - - -
Ipi Condominium S.r.l. / Studio Segre S.r.l. 2026 - (8) - - - -
2025 - (9) - (6) - -
IPI Engineering S.r.l. / Studio Segre S.r.l. 2026 - (1) - - - -
2025 - (3) - (7) - -
IPI Engineering S.r.l. / Leopoldine
S.p.A 2026 8 - 8 - - -
2025 5 - - - - -
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
72
Importi in migliaia di euro Anno Ricavi e
altri
proventi Costi per
servizi Crediti
Comm.li e
vari Debiti
Comm.li e
vari Crediti
Finanziari Debiti
Finanziari
Ipi MS S.p.A. / Studio Segre S.r.l. 2026 - (14) - - - -
2025 - (13) - (20) - -
Ipi MS S.p.A. / Massimo Segre 2026 - (1) - - - -
2025 - - - - - -
Ipi MS S.p.A. / CIPAGLP 2026 - (24) - - - -
2025 - (27) - - - -
Ipi MS S.p.A. / Leopoldine S.r.l. 2026 5 - 4 - - -
2025 - - - - - -
Manzoni 44 S.r.l. / Studio Segre S.r.l. 2026 - - 7 - - -
2025 - - - - - -
Lingotto Hotels S.r.l. / Studio Segre S.r.l. 2026 1 (9) - (4) - -
2025 - (8) - (5) - -
Lingotto Hotels S.r.l. / Massimo Segre 2026 - - - - - -
2025 - - - (1) - -
Lingotto Hotels S.r.l. / Consorzio Lingotto 2026 - (125) 541 (126) - -
2025 - (284) - (453) - -
Lingotto 2000 S.p.A. / Consorzio Lingotto 2026 - (868) - (477) - -
2025 - (924) - (606) - -
Lingotto 2000 S.p.A. / Studio Segre S.r.l. 2026 - (1) - - - -
2025 - - - - - -
Progetto 102 S.r.l. / Studio Segre S.r.l. 2026 - (1) - - - -
2025 - - - - - -
Torino 1 S.r.l. / Studio Segre S.r.l. 2026 - - - - - -
2025 - (2) - - - -
TOTALE CORRELATE 2026 16 (1.184) 584 (770) - (4.727)
2025 5 (1.361) 28 (1.131) 1 (807)
Termini e condizioni delle transazioni tra parti correlate Le operazioni tra IPI S.p.A e le società del Gruppo e le parti correlate sono effettuate sulla base di valutazioni di reciproca convenienza economica. In attuazione del Regolamento sulle operazioni con parti correlate approvato dalla Consob con delibera n. 17221 del 12 maggio 2010, Il Consiglio di Amministrazione ha adottato la procedura attuativa che è in vigore ed è applicata per le operazioni concluse con parti correlate.
Rapporti con la società controllante diretta e i soggetti che indirettamente controllano Ipi IPI Domani S.p.A. – interamente controllata da MI.MO.SE. S.p.A. e di quest’ultima il Prof.
Massimo Segre possiede l’intero capitale sociale - ha il controllo di IPI essendo titolare del 98,87% del capitale sociale.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
73 Nel corso del primo semestre 2026 IPI S.p.A. e le sue controllate non hanno intrattenuto rapporti con la controllante diretta IPI DOMANI S.p.A.
Nel corso del semestre, ci sono stati rapporti di consulenza in materia fiscale, societaria, di amministrazione del personale, tesoreria centralizzata e di utilizzo di piattaforme di trading on line con l’azionista indiretto di controllo Prof. Massimo Segr e e con società dallo stesso controllate, a condizioni di mercato, che hanno determinato per il Gruppo IPI costi per servizi di 91 mila euro circa e, verso gli stessi, IPI ha debiti commerciali a fine anno per 65 mila euro circa.
11. GESTIONE DEL RISCHIO FINANZIARIO: OBIETTIVI E CRITERI
I principali rischi identificati e gestiti dal Gruppo IPI sono i seguenti, tutti connessi alla sua
operatività:
• Il rischio di mercato (principalmente rischio di tasso): derivante dall’esposizione alla fluttuazione dei tassi di interesse. Inoltre, si segnala che il mercato continua ad essere in una condizione di incertezza a causa della situazione nello scenario poli tico caratterizzato della guerra in Ucraina e dai conflitti in medio -oriente nonché dalle conseguenze sul commercio internazionale derivanti dalla possibile introduzione di nuovi dazi commerciali;
• il rischio di credito: col quale si evidenzia la possibilità di insolvenza (default) di una controparte o l’eventuale deterioramento del merito creditizio assegnato;
• il rischio di liquidità: che esprime il rischio che le risorse finanziarie disponibili risultino insufficienti a mantenere i propri impegni di pagamento.
Il Gruppo monitora costantemente i rischi finanziari a cui risulta esposto, in modo da valutarne gli effetti potenziali negativi con adeguato anticipo e intraprendere le conseguenti azioni correttive.
I principali strumenti finanziari del Gruppo, diversi dai derivati, comprendono i finanziamenti bancari, i leasing finanziari, i depositi bancari a vista. L’obiettivo principale di tali strumenti è di finanziare le attività operative del Gruppo. Il Gruppo ha diversi altri strumenti non finanziari, come debiti e crediti commerciali derivanti dall’attività operativa.
Il Consiglio di Amministrazione riesamina e concorda le politiche per gestire detti rischi.
Si rinvia alla nota 7.11 per il dettaglio sulla classificazione contabile e fair value di attività e passività finanziarie.
Rischio di mercato Il mercato globale in cui opera la Società versa in una condizione di incertezza a causa della situazione nello scenario politico caratterizzato della guerra in Ucraina e dai conflitti in medio -
oriente nonché dalle conseguenze sul commercio internazionale derivanti sia dalla crisi in medio -oriente che ha reso critico il trasporto delle merci via nave sia dall’introduzione di nuovi
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
74 dazi commerciali. Per ulteriori dettagli, si rinvia al paragrafo delle note esplicative “Eventi successivi alla data di chiusura del bilancio”.
Rischio di tasso di interesse Il rischio di tasso d’interesse identifica la variazione inattesa dell'andamento futuro dei tassi di interesse che potrebbero determinare maggiori oneri finanziari a carico del Gruppo.
Il Gruppo ha un indebitamento finanziario di circa 212,1 milioni di euro, compresi i leasing finanziari e le locazioni operative, tutto in valuta euro e tutto a tassi di interesse variabile con parametro di riferimento l’Euribor (3 o 6 mesi).
L’indebitamento è costituito per circa l’80% da mutui o leasing strutturalmente a medio -lungo termine che hanno finanziato l’acquisto degli immobili, per lo più locati a terzi, con canoni che si adeguano in base alla variazione dei prezzi al consumo.
Ne consegue che i tassi di interesse e i canoni di locazione non sono correlati, e non essendo tutti gli immobili locati, si determina così un rischio di insufficienza di risorse per servire il debito finanziario rispetto al cash flow atteso.
Le incertezze sulla evoluzione dei tassi di interesse, accentua il rischio per il Gruppo IPI che si verifichi un rialzo significativo dei tassi tali da rendere i canoni di locazione degli immobili totalmente insufficienti a servire il debito. Peraltro, anc he gli indici -parametri di adeguamento degli interessi e dei canoni sono diversi, con il rischio di accentuare la divaricazione dei flussi.
L’attuale congiuntura rende quanto mai difficoltoso ipotizzare il futuro andamento dei tassi.
L’impatto di un ’ipotetica oscillazione positiva o negativa di 100 basis point dei tassi di interesse sull’indebitamento non coperto al 30 giugno 2026, pari a circa 110 milioni di euro, è stimato in circa 1,1 milioni di euro.
In questo scenario IPI continua a ritenere doverosa una copertura del rischio variazione tassi di interesse su una parte del debito finanziario, in un momento nel quale la curva dei tassi di interesse a lungo era a un punto relativamente basso e il differe nziale tra tassi a breve e tassi a lungo termine, ridotto rispetto ai periodi precedenti.
Al momento con la decisione di copertura di circa il 32% dell’indebitamento si è voluto stabilizzare una parte dei cash flow futuri che la società dovrà pagare per il debito finanziario, lasciando libero di fluttuare il restante 68 % tenuto conto del livello dei tassi a breve di molto inferiore al rendimento degli immobili.
Nel primo semestre 2026 sono in essere tre contratti per la copertura del rischio di tasso: un interest rate swap (IRS) sul residuo mutuo di 1 7,5 milioni di euro dalla società ISI S.r.l. , un secondo interest rate swap (IRS) sul residuo mutuo di 5,8 mln di euro e un collar sul residuo mutuo di 27,7 milioni di euro.
Con i due IRS si è tradotto il tasso variabile in un tasso fisso ad un livello ritenuto migliorativo rispetto al tasso di rendimento dell’immobile che il mutuo è andato a finanziare, facendo venir meno così ogni aleatorietà nel costo del debito.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
75 Con il Collar si è mirato all’obiettivo di fissare un “cap” del 2,5%, sostenibile dalla redditività dell’immobile, ottenendo un floor del 1,94% Rischio variazione del prezzo dei titoli di negoziazione Il Gruppo è esposto al rischio per le variazioni dei prezzi di mercato, derivante dai titoli di capitale e di debito classificati al FVTPL. La direzione aziendale del Gruppo monitora il mix di titoli di debito e di capitale del portafoglio investimenti sul la base degli indici di mercato. Tale rischio è comunque limitato per il Gruppo considerati gli importi investiti rispetto al totale delle attività del Gruppo. Gli investimenti data la loro numerosità inclusi nel portafoglio sono gestiti individualmente.
L’obiettivo principale della strategia di investimento del Gruppo è di ottenere il massimo rendimento dagli investimenti al fine di finanziare almeno parzialmente gli investimenti nell’attività immobiliare. Alcuni investimenti sono valutati al FVTPL in qua nto il loro andamento è monitorato costantemente e sono gestiti in base al fair value.
Rischio di credito Per quanto riguarda i crediti commerciali, il Gruppo non presenta aree di rischio di particolare rilevanza, data la qualità del merito creditizio delle controparti. Con riferimento ai crediti commerciali a rischio di insolvenza, si è provveduto alla svalut azione . Relativamente all’unica esposizione significativa relativa ad una specifica operatività effettuata in passato da IPI MS, come più ampiamente riportato nelle note al bilancio, il Gruppo ha raggiunto una soluzione transattiva con la controparte nel corso d el semestre. Si rinvia alla nota 5.2 per il profilo temporale di scadenza dei crediti commerciali.
Rischio di liquidità L’obiettivo del Gruppo è di conservare un equilibrio tra la certezza di disporre della necessaria provvista e la flessibilità attraverso l’uso di scoperti, finanziamenti e leasing finanziari. I due principali fattori che determinano la situazione di liquid ità del Gruppo sono costituiti dalle risorse generate o assorbite dalle attività operative e di investimento e dalla capacità di credito e di rinnovo dell’indebitamento finanziario.
Per ridurre il rischio di crisi di liquidità sono stati assunti finanziamenti a medio lungo termine in sostituzione di quelli a breve termine e in scadenza, il che consente di gestire e programmare i flussi di cassa riducendo così i rischi.
Con riferimento all’attività ordinaria, il Gruppo adotta una serie di politiche e di processi volti a ottimizzare la gestione delle risorse finanziarie:
• gestione centralizzata dei flussi di incasso e pagamento (sistemi di cash management);
• mantenimento di un adeguato livello di liquidità disponibile;
• diversificazione degli strumenti di reperimento delle risorse finanziarie;
• ottenimento di linee di credito adeguate;
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
76 • monitoraggio delle condizioni prospettiche di liquidità, in relazione al processo di
pianificazione aziendale;
• trasformazione delle scadenze a breve in scadenze a lungo termine Il Gruppo gestisce le uscite correnti attraverso le entrate correnti derivanti principalmente dai canoni di locazione, dai ricavi dei servizi immobiliari e dalla gestione alberghiera e dei parcheggi. Il capitale circolante include il magazzino immobili des tinati alla vendita ed è di entità tale da coprire le esigenze finanziarie, oltre alle uscite correnti, a condizione di poter monetizzare i beni iscritti a magazzino in misura e tempi coerenti con il fabbisogno finanziario alle relative scadenze.
Si ritiene che l’esposizione netta sarà coperta dalla normale gestione operativa.
12. EVENTI ED OPERAZIONI SIGNIFICATIVE NON RICORRENTI
Nel corso dell’esercizio è stato definito il contenzioso di natura fiscale verso l’Agenzia delle Entrate come meglio commentato in Relazione sulla Gestione.
13. TRANSAZIONI DERIVANTI DA OPERAZIONI ATIPICHE E/O
INUSUALI
Nel primo semestre del 2026 il Gruppo non ha posto in essere operazioni atipiche e/o inusuali, e sono definite tali le operazioni che per significatività/rilevanza, natura delle controparti, oggetto della transazione, modalità di determinazione del prezzo di trasferimento e tempisti ca dell’accadimento (prossima alla chiusura dell’esercizio) possono dare luogo a dubbi in ordine:
alla correttezza/completezza delle informazioni in bilancio, al conflitto di interessi, alla salvaguardia del patrimonio aziendale, alla tutela degli azionist i di minoranza.
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
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14. EVENTI SUCCESSIVI ALLA DATA DI CHIUSURA DEL BILANCIO
Successivamente al 30 giugno 2026 e fino al 28 settembre 2026 – data di approvazione della Relazione finanziaria semestrale da parte del Consiglio di Amministrazione – non sono intervenuti eventi di rilievo tali da influenzare la situazione economica e pat rimoniale illustrata .
28 settembre 2026
Il Consiglio di Amministrazione
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
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ALLEGATI
Prospetti bilancio consolidato semestrale e note esplicative
79 Attestazione al bilancio consolidato
ATTESTAZIONE DEL BILANCIO CONSOLIDATO SEMESTRALE ABBREVIATO ai sensi
dell’art. 154 -bis, comma 5, del D.Lgs 58/98 e dell’art. 81 -ter del Regolamento Consob n.
11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni 1. I sottoscritti Massimo Segre, in qualità di Presidente, e Giorgio Venanzio Cavallo, in qualità di Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari di IPI S.p.A., attestano, tenuto anche conto di quanto previsto dall’art. 154 -bis, commi 3 e 4, del Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58:
• l’adeguatezza in relazione alle caratteristiche dell’impresa e • l’effettiva applicazione, delle procedure amministrative e contabili per la formazione del bilancio consolidato semestrale abbreviato , nel corso del periodo 1° gennaio 2026 – 30 giugno 2026.
2. Al riguardo non sono emersi aspetti di rilievo da segnalare.
3. Si attesta, inoltre, che:
3.1 il bilancio consolidato semestrale abbreviato a) è redatto in conformità ai principi contabili internazionali applicabili riconosciuti nella Comunità europea ai sensi del regolamento (CE) n. 1606/2002 del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 luglio 2002;
b) corrisponde alle risultanze dei libri e delle scritture contabili;
c) è idoneo a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, economica e finanziaria del gruppo IPI composto dall’emittente e dall’insieme delle imprese incluse nel consolidamento;
3.2 La relazione intermedia sulla gestione comprende un’analisi attendibile dei riferimenti agli aventi importanti che si sono verificati nei primi sei mesi dell’esercizio e alla loro incidenza sul bilancio semestrale consolidato abbreviato, unitamente a una descrizione dei principali rischi e incertezze cui è esposto .
Torino, 28 settembre 2026 Il Presidente Il Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili societari
Massimo Segre
Giorgio Venanzio Cavallo Firma sull’originale Firma sull’originale
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80 Relazione di revisione contabile limitata della società di revisione al bilancio consolidato semestrale
abbreviato
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